樓宇二按(物業二按)是指當業主申請樓宇一按時，銀行並沒有批足按揭貸款給按揭申請人時，通常他們會向財務公司或發展商申請另一張物業貸款。 該物業本身已在銀行或貸款機構做按揭，但業主透過該物業再申請貸款，並毋須樓契抵押給二按公司。 申請二按時必須得到一按銀行同意，否則銀行有權取消一按合約。
有人會選擇向按揭證券公司申請「按揭保險」；但部份則會選擇申請「二按」。 特別是一手樓，近年發展商的付款辦法也傾向提供類近上會安排，背後又需否通過壓力測試呢? 究竟申請「二按」有什麼需要注意、以及背後會產生什麼風險? 我們希望透過一文解構「二按」原理，以及其申請程序。 根據金管局規定，銀行普遍只能對置業用作自住之人士借六成按揭，如要借至八九成，就要另外符合一些條件。
二按公司: 樓宇二按
專為方便未補地價居屋的業主而設，毋需抵押樓契，以私人貸款形式借貸。 居屋業主可取得大額貸款，一筆過清還咭數或周轉，快捷輕鬆套現。 我擔保了家人的物業令我自己買樓是差點通過不到壓力測試，全靠經絡按揭職員的提點和為我跟進，解決了我很多煩惱，成功幫我上到車。 申請發展商二按需要銀行一按部份成功批出，並且銀行出了offer letter，貸款人才能入紙申請二按。
如果估價較買入價高，或足以增加貸款額由8按轉至6按，甩走發展商二按之餘，更毋須支付按保保費。 一般情況下，業主可於收樓前3個月（根據關鍵日期）開始申請轉按，甩走發展商二按。 值得留意，新樓申請轉按，不論按揭成數高低，均要待至收樓後才能提取按揭貸款，惟關鍵日期經常變化，一但延遲，業主提取貸款的日期將因而延後。
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其後在2017年再加强該方案，要求業主作書面同意，每當有「再按揭」或「押記文件」登記上土地註冊處時，處方會向銀行發出電子提示以防止業主不論是在知情或不知情的情況下申請違規二按。 按揭契Mortgage Deed，裏面包含所有貸款人對於抵押物業的權益。 當買家申請按揭時，銀行最高一般是批核50%-60%的按揭成數，這個就是「一按」。 如閣下的物業於銀行的一按貸款尚未供滿，又需要清還巨額咭數，可透過靄華的二按貸款計劃套現資金，以作一次過清還咭數。 由於銀行信用咭的利息較為昂貴，相對靄華的二按貸款計劃利息至低，，閣下利用靄華的二按貸款計劃清還咭數至為精明。 警方指出，被捕人士有不同角色，分別是主腦、租辦公室的人、做公司登記的人、接待職員、遊說受害人借貸的「刀手」、財務公司代表、洗黑錢戶口持有人。
一按貸款以一按銀行提供的優惠按息計算，二按貸款則根據二按金融機構提供的按息計算。 買家在銀行一按較低息率的供款基礎上，另加財務公司借入二按，節省其利息開支之餘，又可承造高成數按揭。 銀行普遍不做二按，二按貸款目前主要由財務公司提供。 申請二按必須得到一按銀行同意，並且因為涉及銀行，故必須進行壓力測試。 政府推出的新措施，對首置人士已取消了按揭測試的需求。 新例下，只要每月供款和入息比率（dsr）不過 50％，高成數按揭便可以獲批。
二按公司: 私人貸款
金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
從前業主要加按，銀行須要重新進行審批，業主亦要到律師樓，律師再做一張按揭契。 如果真的有也只限於為銀行本身現有的按揭顧客提供二按服務。 加上同一個物業是不可能同時抵押給兩間銀行的，例如銀行A做一按、銀行B做二按，那是不可能發生的。 二按公司 二按公司 相信大家已經充分了解以上三種樓宇按揭的差別，那麽樓按到底有什麽好處呢？
二按公司: 申請發展商二按會否CALL LOAN？
「上車需父幹」自然不受影響，但如果閣下欠首期但供得起樓，身為樓市「邊緣人」理論上只能繼續做「無殼鍋牛」。 根據金管局規定，自住樓最多也只能借六成按揭，如要借至八成（或最多九成），就要另外符合一些條件，例如首次置業，才能透過按揭保險計劃，借至更高成數。 這個循一般做法進行的按揭部份，也可稱為「一按」。
- 不過要留意，申請二按前，理應需要先經一按銀行同意下，方可申請。
- 簡單講，只要物業現時已經抵押俾銀行做按揭，之後再次做按揭就屬於二按。
- 不過一般上財務公司預留的高成數按揭是有特定的配額, 一旦配額滿了，不管準買家的入息有多高也申請不到財務公司提供高成數按揭的二按。
- 不過，想借單邊按揭的朋友也要特別注意，財務公司本來的利息已經高，而單邊按揭這種比較特殊的按揭更加會再高一點，約是18% 左右。
- 若在未經一按銀行同意下，擅自將物業抵押給其他財務機構，以借取額外按揭貸款，會影響個人信貸風險，銀行或會要求貸款人提供另外的抵押、增加擔保人，或提高按揭利率，甚至要貸款人立即全數償還二按貸款。
你可能會問，如此，對提供「二、三按」的機構來說，豈不是欠缺保障？ 當中主要的保障是，如果借入二、三按的業主自行賣樓，他便要償還所有的抵押貸款的餘額。 一般來說，二按的息率會較一按為高，這也跟「按揭保險」有不同。
二按公司: 申請時間
一旦未能成功轉按，借貸人就只能繼續被「呼吸PLAN」的高息綁死，造成極大的財政壓力。 聯名業權一人可借，不用聯名申請，毋需抵押樓契，不查過往信 貸記錄，毋需提供收入証明，不問貸款原因，不論樓齡，為客戶 提供物業二按套現無上限之貸款服務。 客戶可將原有之按揭物業申請二按貸款，不論任何物業種類，毋需樓契 抵押，物業貸款額高達物業估值九成，不查過往信貸記錄，毋需提供收 入証明，不問貸款原因，不論樓齡，即時電話批核，客戶翌日取款。
- 銀行在審批按揭時會將一按和二按的供款一同列入供款與入息比率計算，申請人必須同時通過一二按的壓力測試。
- 各案件由2017年至2019年初發生，涉及總金額高達6400萬元。
- 值得注意的是，如果業主採用的是按揭保險新制度，即「林鄭Plan」，是不可以進行加按的。
- 買家購買了一層800萬元的物業，買家打算自己支付20%首期後，會向銀行申請60%一按，並再向發展商二按計劃。
個案二：馬先生最近生意遇上經濟困難，認為現時財務公司的按揭利息高，透過同事知道匯駿財務享有轉按9折優惠，而且免手續費及律師費等雜費，於是向匯駿財務申請轉按，馬先生更另外申請業主貸款，立即解決經濟困難。 二按公司 如閣下的物業於銀行的一按貸款尚未供滿，可透過靄華的二按貸款計劃套現資金，以作資金周轉。 由於靄華的二按貸款計劃毋需抵押樓契，而且利息至低，深受需要資金周轉的業主歡迎。 事主既擔心違約，又想多一筆錢用，最終不虞有詐，到財務公司指定的律師樓簽署借貸合同，其間，中介公司不會出席。 二按公司 財務公司職員為免違反《放債人條例》規管，會要求事主作書面聲明，指借貸過程不涉及中介公司，更被要求簽署聲明放棄諮詢獨立律師服務意見的權利。
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財務公司並不受制於金管局規定，所以可豁免於金管局的逆周期措施。 例如，按揭成數上限、供款佔入息比率測試、以及壓力測試等安排，統統不適用於財務公司。 這也解釋了為何近年有一些「呼吸Plan」(無須入息審查的高成數付款辦法)、或「半呼吸Plan」(寬鬆入息審批的高成數付款辦法)。 但雖然說財務公司不受金管局規管，但仍然有部份財務公司會按金管局的規定作審批，主要視乎財務公司自己的安排。 物業成交的前幾年發展商都會提供與銀行利率相近的優惠利率吸引客人，但優惠期過後的利率就會直線飆升，同時增加供款負擔。
本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 銀行評估業主收入能夠應付還款額及通過壓力測試才能加按。 但切記要量力而為，衡量自己的收入能否應付再次借貸的壓力。 「加按」就是將已抵押給銀行作按揭的物業，在同一家放貸機構(通常是銀行)再進行多一次按揭貸款安排，申請額外貸款額。
二按公司: 呼吸Plan壞處：先甜後苦 按揭利息幾何級數跳升
而業主以「all monies」形式借貸，將來加按或調整貸款額便毋須修改按揭契，只需加簽便可，方便快捷。 雖然銀行發現「二按」後會call loan，但申請「發展商二按」的買家不必擔心因爲發展商如果想提供二按通常都會預先告知銀行，所以並不會出現call loan現象。 靄華為你提供的二按貸款計劃，可將已按的物業加按貸款，無需樓契抵押，簡單靈活。 警方解釋，因多數借貸人不知有財務公司的背景，他們由中介公司介紹，至律師樓簽借貸合同時，才知道對方是什麼財務公司。 此外，亦有證據顯示，財務公司代表曾向受害人指上律師樓後不要稱有人介紹，中介公司亦會要求受害人不要披露是中介的存在。
通常申請加按， 到時在原有貸款所屬的銀行上進行的。 2019年施政報告實施後，按保涵蓋的樓價上限即時放寬。 對於過往曾經承造發展商二按的申請人而言，則可選擇將二按部分的按揭貸款轉按至銀行。 因此以同一抵押品（即同一物業）再申請按揭，會涉及第一份按揭借貸人（銀行）的權益，所以必須獲得銀行同意。
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案件中，部分受害人僅被騙去數萬元手續費，但其中一名受害人被騙去款項後，對方亦沒有替他清還二按，最終合共損失282萬元。 由於受害人本身已有按揭貸款，加上受騙而借一筆大額款項後，令債務負擔更重。 以往專做樓按的香港信貸，近月銳意進軍私貸市場，該行執行董事兼行政總裁謝培道表示，相關措施對二按業務的影響尚待觀察，但不排除二按需求或減少，而私貸業務可具補足作用，如可轉以私貸形式批出二按。 二按公司 讓客戶在樓換樓的過渡期間，即使尚未完成賣樓交易，仍有足夠資金應付新樓首期或其他必需的開支。
二按公司: 業主貸款
為了調整財政狀況，有些業主會選擇在罰息期過後將物業轉按到銀行以享受較優惠的利息繼續供樓。 假設樓價在買入時 1100 萬，而你借了發展商呼吸plan按揭做8成（即借了880萬），物業就要升到超過1760萬才可以轉按到銀行（因880萬貸款額變成了50%按）。 另一個情況，就是買入時樓價1100萬，樓價跌到900萬，由於樓價不足1000萬，就有機會可以向銀行轉按做8成按揭貸款，不過業主轉按時亦要補回貸款差額。
二按公司: 物業二按
加按其實是樓宇按揭中的一種術語， 簡單來說， 就是業主將原本已經在銀行做了物業按揭的物業， 在進行多一次按揭貸款， 以申請額外的貸款額， 吐出一筆現金。 如果樓價超過1,000萬元，又或是申請人未能成功申請按保，而需要尋求二按，銀行大有機會以舊有的「壓力測試」去審視供款人的還款能力。 按規定，若申請人的一按加上二按後，總供款不可逾月入50%。 因為按揭的本質為一種「抵押」，當業主將物業的業權抵押於銀行，才可獲物業貸款，而業主如果供斷或違反任何抵押條文，哪銀行有權沒收抵押品，即收樓。 因此過了罰息期後，業主必須選擇轉按，亦即將整筆貸款額轉移至傳統銀行承造按揭，才可享受傳統銀行的低息按揭息率。 然而，要成功轉按會有一定難度，因為一般傳統銀行只接受五至六成按揭，但由於當日所採用的是八至九成按揭，本金供款比例不多下，除非樓價大幅升值，否則很難達到轉按門檻。
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本人已詳閱並接受貴公司的 貸款申請條款 ， 私隱政策及個人資料收集聲明 並已閱讀條款及細則。 康業信貸快遞的客戶可在供款期間隨時提出賣出該物業，當業主與買家雙方協議好價錢及簽訂臨時買賣合約後，業主可盡早預先通知我們，我們會以成交日作為截數日，盡快計算全數的還款。 也因為越來愈多的人士疲於申請二按貸款，二按貸款也開始被廣為認知向財務機構借貸。 因為通過這個方式進行二按貸款，能最大限度滿足申請人士的需求。 雖然政府在 2019 年 10 月提高了首置按揭成數，首次置業人士購買 800 萬以內的物業最高可做到 9 成按揭，但現時一般情況下，銀行審批或比政府要求的更加嚴謹，難以真正借足 9 成。 二按公司 不少業主趁樓價有水位而加按套現，為杜絕業主「偷雞」隱瞞銀行借二按，金融管理局及土地註冊處今年初推出「樓按提示服務」。
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凱施餅店早前被指拖欠薪金及強積金供款，並被業主入稟追租收舖。 11月1日，1間財務公司分2案入稟高院，追討拖欠的貸款本金和利息，另要求交還借貸時所抵押的5項物業，分別位於牛頭角及北角。 11月18日，領展入稟要求凱施將位於屯門、筲箕灣及黃大仙的舖位交吉，償還未支付的欠租及雜費等逾8萬港元，並支付所衍生的利息。 去年12月，原由該餅店持有的元朗大馬路全幢4層高舊樓商舖，被財仔沒收委託代理招標放售，物業市值約1億港元。 消息稱，疫情期間餅店的生意雖無問題，但有人投資物業失利，致財政上屢現問題。 敍做發展商二按，一般首兩年為低息「蜜月期」，之後息率便會大幅飆升。
你毋須提供樓契及提供入息證明, 省卻繁複的文件申請，更不用親自上律師樓，由申請、批核至過數，全程於環球信貸的公司完成，更可尊享長達120期還款期，讓你輕鬆還款。 按揭貸款額或在其他信貸機構二按套現, 業主們若有任何投資或生意上的周轉時, 便可以考慮利用物業申請二按套現。 若業主想在原有按揭銀行加按套現，則需留意的是需要提交相關的個人資料、入息證明，以待銀行審批，並要通過金管局訂下的按揭供款壓力測試的要求，所以能獲銀行批出加按套現並不容易。 樓宇按揭（簡稱樓按）為持有物業的業主提供有抵押貸款服務，業主以物業作爲抵押向銀行或財務機構申請樓宇按揭，以便支付大額物業價錢，如果借貸人無法按時分期攤還樓宇按揭批出的貸款款項，則有機會被收回物業。 樓宇按揭的種類不少，包括一按、二按、轉按等等，不同的樓宇按揭種類申請難度不一，而樓按批出的貸款額也會有所不同，因此申請人須按個人需要及能力向合適的金融機構提出申請，以獲最合適的樓宇按揭服務。 二按情況不止於有物業在手而想套現現金；在新盤市場，部分發展商亦會為旗下一手盤提供「二按」貸款。
當中屯門 NOVO LAND 第 2A 至… 由於不受金管局規管，業主做二按申請比起跟銀行申請一按時相對就簡單多。 申請手續簡單，文件準備方面一般上都是一些簡單的文件即可。 有些財務公司會要求遞交三個月的入息證明、有些則要求提供稅單、有些也會看信貸報告等。 您可能有聽過身邊親戚朋友說有些財務公司可以很快甚至在一天内就可以批核申請、也毋須準備入息文件，遇到這些財務公司我地要提醒業主多加小心，因爲擔心遇到不正規的財務公司，二按的申請還是需要經過銀行同意的。
經絡按揭轉介的服務非常貼心，因為我收入不穩定，本來非常擔心申請按揭失敗，經絡按揭分析我的個案後介紹適合的銀行給我，持續跟進我的按揭申請，最終在限期內成功批核，而且全程不收費用。 發展商二按一般首兩年享有低息「蜜月期」，之後便會高息，可以高達P利率或以上。 因此，過了蜜月期後，應該把整個貸款轉按到銀行，繼續享受低銀行按息。 「財務公司」不受制於金管局，但卻受制於《放債人條例》，主要由「牌照法庭」、「警方」及「放債人註冊辦事處」負責處理。 「放債人註冊辦事處」則負責處理放債人牌照申請、「牌照法庭」則對財務公司牌照申請作裁定、而「警方」則負責執法及處理續牌申請。 根據條例，放債年息超過年60%即屬犯罪，若涉及在法庭上追數，年息超過48%的交易，也會被表面推定為敲詐性。
所謂發展商按揭，無論是一按或是二按，實際都是藉相關財務公司提供。 不過要留意，申請二按前，理應需要先經一按銀行同意下，方可申請。 二按公司 若在未經一按銀行同意下，擅自將物業抵押給其他財務機構，以借取額外按揭貸款，會影響個人信貸風險，銀行或會要求貸款人提供另外的抵押、增加擔保人，或提高按揭利率，甚至要貸款人立即全數償還二按貸款。
英皇財務『低息二按』 貸款計劃，簡單靈活 8 分鐘初部批核，24 小時取款，不限物業種類及樓齡，毋需入息證明。 另外，不是每間按揭保險公司都接受用作「清數」的按保申請，客戶要留意哪些銀行有同時與兩間按保公司合作，才有較高機會成功批核，筆者建議遇到「清數」問題最好尋求專業人士協助，先行做評估及分析，能有效節省金錢及時間。 所謂二按，顧名思義，指在第一按揭﹙一般由銀行提供﹚ 之上，由其他財務機構提供的按揭，目前一手樓的二按多數由發展商旗下財務機構提供予準業主，達到高成數按揭目的。 二按公司 不過，與一按相比，二按牽涉的息率一般較高，「現行利率」一般以最優惠利率（Prime rate，簡稱P）計算，目前為5厘。 雖然說財務公司在審批二按上，對申請人的入息要求會較寬鬆處理，但各財務公司對申請人，所需遞交的入息證明也各有不同。 部份可能只需證明「供得起」便可以，部份要求遞交三個月的入息證明，部份甚至要求收到稅單。