借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。 按揭利率分為兩種：P按（Prime Rate）及H按（Hibor Rate）。 P按以最優惠利率計算出還款利率，而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準，再加上某個百分比計算出來。 因此，如果HIBOR較低，選用H按，會較P按優惠。
不過，買家要留意，按保的保費為貸款額的1.32%至5%，視乎貸款年期而定。 另外，銀行亦可能會要求自僱人士／無固定收入者提供較長時間的現金收入證明，以及進行較嚴格的壓力測試，以證明有確實的按揭還款能力。 同樣地，第二次置業人士申請按揭時沒有「800萬以下樓可以免壓測9成」的條件，現時只能承造最高8成按揭，並需要接受壓力測試。 私人貸款 服務不只以優惠年利率作招徠，還會推出利息折扣及現金獎賞，MoneySmart今次為大家比較5家銀行及財務公司貸款優惠。 銀行普遍不做二按，二按貸款目前主要由財務公司提供。 如有意購買新盤，或留意到發展商亦提供二按服務。
二按息率: 按揭申請人類型
二按和加按不同，二按指物業已經按給銀行或財務機構，而業主就著相同物業再向其他銀行或財務機構申請第二次按揭。 如日後業主無力還款，物業需被變賣時，所得利益會先分配給一按債權人，若有剩餘，才會分給二按債權人，由於二按機構風險最高，所以二按息率普遍較高。 二按息率 所有銀行都提供「加按」服務，但並不是全部都提供「二按」服務。 《二按》和加按不同，二按指物業已經按給銀行或財務機構，而業主就著相同物業再向其他銀行或財務機構申請第二次按揭。 銀行在提供拆息按揭同時也提供一個封頂息率或封息上限（Cap Rate）來保障業主。
然而，息率因素對樓市影響不大，業主毋須擔心，各大銀行的加息步伐和幅度未必一致，相信按息只會逐漸攀升，不會大幅度飆高，料對業主不會構成太大負擔。 中銀香港發言人表示，該行按揭服務條件，包括按揭息率及現金回贈，會視乎貸款金額、客戶關係等多項因素而定。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，透過其他融資途徑如二按獲高成數按揭買家，同樣需符合按保供款與入息比率要求，可減少漏洞，亦令銀行就高成數的按揭審批標準更一致。
二按息率: 樓市蠢動將迎升浪 疫情消退後將形成強大購買力【星之谷專欄－頭…
在息率方面，視乎情況，息率都會較市場為高，部份新盤會提供首24個月免息免供，之後按息以P計算。 但整體利息會較發展商一按為低，因為買家使用息率較低的銀行一按，由於供款較低，壓測對收入要求亦會較低。 新盤成為不少首置買家搶手盤，除了由於發展商提供不少優惠折扣，不用支付經紀佣金，以及有一定基裝修，不用「大執」外。 買家可以在價單上，了解不同支付方法，以及按揭方法。 以近期新盤為例，有提供第一按以及第二按的計劃，不過需要向發展商指定的「財務機構」申請。
貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 P按中的P，是指銀行「最優惠利率」 ，最優惠利率並不是一個劃一的利率，不同銀行的P亦會不同。
二按息率: 股息率（Dividend yield）
所謂發展商按揭，無論是一按或是二按，實際都是藉相關財務公司提供。 申請二按必須得到一按銀行同意，並且因為涉及銀行，故必須進行壓力測試。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 二按息率 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
- ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。
- 市場上另有一款按揭存款綜合戶口計劃，借款人可隨時將資金及日常儲蓄存放於綜合戶口，有關存款便等同還款直接扣減按揭本金，利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算，故存放資金後可享有扣減本金省息的作用。
- 不過，準買家宜衡量當中風險，如有需要亦可尋找專業按揭轉介公司作咨詢，以了解更多詳情。
- 透過按揭保險計劃之按揭成數高達9成，惟需符合相關條件準則，並以最終批核作準。
- 然而，息率因素對樓市影響不大，業主毋須擔心，各大銀行的加息步伐和幅度未必一致，相信按息只會逐漸攀升，不會大幅度飆高，料對業主不會構成太大負擔。
隨後，多間銀行亦宣佈維持現時最優惠利率（P）不變。 正因為上述因素，二按提供者多數是「財務公司」如果是由一手新盤提供的二按，則多由發展商旗下財務公司，或經發展商夥拍的財務公司來處理「二按」。 经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，已上调封顶息的10间银行的现楼及楼花市占率共占整体市场一定比例，相信对整体按揭市场及新造按揭客户有一定影响。
二按息率: 發展商促助用家上車
發展商提供的新盤二按，一般已事先與銀行達成共識。 買家或需在遞交二按申請前，先通知發展商會申請二按，然後再到銀行申請一按。 大部份銀行首年罰息率為 1%＋現金回贈，次年是罰現金回贈。
- 準買家承按時，亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。
- 消息透露，儘管中銀香港的新按息做價周四生效，但於該行敍做按揭的客戶，若未來兩周內交齊文件，仍可享舊有按息水平，即貸款額600萬元以下，按息為H加1.4厘。
- 對不同按揭產品有了初步了解，準買家方可選擇最適合自己需要的按揭計劃。
- 中國《民法典》規定，債權人有權拒絕債務人提前履行債務，除非提前履行債務不損害債權人的利益。
- 香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定，由90％至50％不等。
如果能夠增加擔保人，申請按揭便可以把二人入息一齊計算，假設供款與入息比率要求為6萬，按揭申請人尚欠2萬才能過關，如果擔保人月入超過2萬，便能填補差額。 擔保人數目基本上沒有上限，但如果太多銀行會考慮整體供款能力，關係合理性等資料 。 另要注意如果使用按揭保險，並把按揭成數提升至八、九成，擔保人必須為直系親屬，即父母、子女或配偶，未婚夫婦亦可接納，並必須於本地定居。 如果申請六成或以下的按揭，擔保人未必需要為直系親屬，其他親友亦可以成為擔保人。 借貸人每月清還按揭貸款，當中包括每月還款額、利息和其他費用。
二按息率: More in 按揭指南:
很多客人不願意轉按因打算賣樓，但如果明白這道理，打算賣樓不應構成不轉按揭之原因。 有些銀行罰息期內如換樓，雖然要罰息，但如新果層在同一銀行上按，之前的罰息可以申請退回。 大部份按揭貸款合約都會包含一個「罰息期」的條款，罰息期是一個由銀行制定的年期，用以平衡銀行所收的息口，一般罰息期都由一年至三年不等。
P按和H按又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」，不論是P -x%或H +x%，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。 但P及H本身會浮動，最優惠利率 最近一次上調時間為2019年，而拆息 天天可、、都可能出現變化。 美國進入加息週期後，香港銀行亦陸續跟隨，滙豐銀行和渣打銀行在2022年8月相繼上調H按封頂利率，滙豐銀行由P -2.5%上調至P -2.25%，渣打銀行由P -2.75%上調至P -2.5%。 即使未來有加息風險，一般銀行都容許業主，在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次，所以不用太擔心。 美國加息後，匯豐銀行2月2日宣佈維持現時最優惠利率（P），即5.625%。
二按息率: 股息率实用举例
選擇同一行業或板塊的公司進行比較，由於大家都面對相同的行業環境，即騰訊要與另一隻遊戲股比較，例如網易（09999.HK）；而永達汽車（03669.HK）就要與另一隻汽車股作比較。 參考過去十年市盈率的中位數，來看看現時的市盈率處於甚麼水平。 但前提是其他因素不變，若公司業務或商業模式有重大變化，就難以用歷史市盈率來衡量現價。 年期方面，工廈按揭的最長年期為20年，不過，如申請人的人齡太大或樓齡太高，就難以做足20年按揭年期。 一般而言，銀行承按二手樓按揭的態度會較新樓保守。
但如果使用按揭轉介，業主只須退還銀行提供的現金回贈，而毋須退還轉介提供的回贈。 在2018至2019年，美國連續多次調整利率，香港各銀行「最優惠利率」雖然皆未有調整，但卻調整俗稱「P按」或「H按封頂位」的計算息率公式，從而得到加息或減息的效果。 買家購買了一層800萬元的物業，買家打算自己支付20%首期後，會向銀行申請60%一按，並再向發展商二按計劃。 發展商二按條款，發展商最高可借20%二按，而一二按合共最高為80%。 二按息率 至於二按息率方面，首2年息率為2.5厘，其後3-25年則為5厘。
二按息率: 發展商按揭，是否同樣設有罰息期？
股息率較派息比率更有參考價值，因為這代表投資者每付出1元，可獲得多少股息回報。 而且，股息率與股價相關，可反映該股現時的估值到底是平還是貴，是考慮一隻股份是否抵買的指標之一。 一般來說，發展成熟的企業會多作派息，而發展中的企業則需要較多的保留盈餘。 派息多少未必與公司狀況有直接關係，管理層可能因應經營環境、發展計劃、預留資金等來決定派息政策；當然，亦可能與管治質素有關。 近期港交所股價強勢，更不斷創新高，導致股息率下跌，所以不能亦單憑股息率低就看淡一隻股票；也不能因股息率高就買入股票，因為可能代表股價下跌，投資者需小心。
一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。 二按息率 你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。 雖然說財務公司在審批二按上，對申請人的入息要求會較寬鬆處理，但各財務公司對申請人，所需遞交的入息證明也各有不同。 部份可能只需證明「供得起」便可以，部份要求遞交三個月的入息證明，部份甚至要求收到稅單。 正如上文所述，部份財務公司也會按金管局要求，為買家進行供款佔入息一半、以及加息三厘的壓力測試。 至於部份新盤，財務公司預留給樓盤的高成數按揭會設有「配額制」。
二按息率: 選擇H按有什麼好處？
經絡按揭今次介紹影響供款與入息比率的因素，以及教你如何更易通過「DTI」的門檻。 近日我們便接到一個求助個案，客戶兩年多前購入同一新盤一大一小單位，由於兩個單位皆做了發展商頭加二按 ，根據現時金管局指引，有於多一個物業按揭時，最高按揭成數及供款佔入息比率都要減一成。 再加上期內樓價雖有升幅，但升幅未能令到客戶在不額外補錢之下，轉回銀行做按揭，客戶在「捱貴息」一段時間後，忍不住向我們求救。 方面，準買家須先通過一按銀行的審批，方可向由發展商安排的指定金融機構申辦二按。 一按銀行在計算壓力測試時，將一按貸款以一按銀行的封頂按息（2.5厘）加3厘計算，連同二按貸款以二按金融機構分段利率中較高之按息加3厘計算。
二按息率: 物業類型
近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ ▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。 ▲買樓按揭 ，均需向銀行申請，且須經嚴格財務審批。 有時我們以為是「細數」的債項，往往會影響銀行對「個人月入」的計算，繼而影響「供款入息比率」及「壓力測試下的供款比率」此兩項按揭審批標準。 上期提及現時較普及的一款以高存息收入，抵銷按息支出的按揭存款相連戶口，除了賺取高存息收入，在息率向上時期，不少人會考慮降低按揭本金以節省利息。
二按息率: 樓市資訊 | 美聯物業
但因為買家同時有申請「二按」，買家可獲發展商批出20%貸款額(因一二按最高80%)，相當於160萬元。 160萬元，起首兩年利率為2.5厘，但由第三年起的息率為5厘。 銀行在計算壓力測試時，會採用5厘利息作基準，並假設加息3厘，相當於8厘後，買家能否供得起。 在進行壓力測試前，二按起每月供款為7,178元(首2年)，但第三年後則為9,190元(3-25年)。 在進行壓力測試下，上調息口至八厘後，第三年的供款會增加至12,195元，供款佔入息不得多於60%下，每月需要有20,325元才可通過二按部份的壓力測試。
按金管局規定，如現金回贈總額超過按揭貸款額 1%，而貸款已達按揭成數上限，貸款回贈就需以直接扣減貸款額方式發放。 唐樓的入場費較私樓低，約二百多萬就可以上車，而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。 不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。 一般而言，唐樓樓齡有40、50年，所以難以借足30年。
二按息率: 物業二按
現時香港銀行批出的六成以上的「高成數按揭」，並非全部由銀行支出貸款，樓價60％貨款以外的資金，均由按揭保險支付。 二按息率 如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。 工廈按揭不屬於住宅項目，因此銀行對工廈的估價傾向保守，而且按目前的規定，所有非住宅項目最高只可承造4成按揭。 買家要留意如你已為其他按揭物業作出借貸或擔保，最高按揭成數會再扣減一成。 不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。 只有非住宅物業的累進式從價印花稅才適用於工廈，稅率最高為8.5%。
但如果樓契仍然掌握在銀行手中， 業主想向同一間銀行申請加按的話， 可能與申請普通按揭相比， 要預多一點時間。 如果樓契已經被贖回， 掌握罪業主手中， 也就是俗稱的現契樓， 如業主想要把這個物業重新申請按揭貸款套現， 需時大概和重新申請按揭差不多。 加按是在原有的按揭貸款上， 再抵押， 以增加貸款額。
雖然香港銀行的金融制度穩健，不過有些時候一些預料之外的突發狀況如新股反應過熱、市場大量走資或美國通貨膨脹太嚴重導致急速升息都有可能會影響銀行的資金成本而導致拆息突然升高。 一旦拆息抽升，而導致利率高於封頂位，銀行會自動把按揭利率維持在封頂位。 例如一個發展商為樓花盤提供的按揭計劃，頭2年按息為P-2.55%，及後按息為P+1，還款期為30年。 以P為5厘計算，即是買家頭2年的按息供款為2.45厘，之後會增加至6厘。 而計算壓力測試時，會以6厘為基準，加息厘後會變成9厘，並以9厘按息計算每月供款，有關供款不可以超過買家現時收入的6成。 不少新盤都有為買家提供「發展商一按」或「銀行一按+發展商二按」的貸款組合，務求減少買家的首期支出。