2.3 如果提名配偶申請扣稅：如果夫妻其中一方為業主，而且在該課稅年度沒有任何應課稅入息、租金收入或者營業利潤，該方可以提名其另一半配偶，申報「居所貸款利息扣除」，留意提名需要每年重新申請。 1.1 如果你是唯一擁有人：當你擁有自住物業100%業權（以個人名義購入物業）, 並將該住宅用作你的居所。 在申請扣稅的課稅年度，免稅額可根據實際繳交的「居所貸款利息」計算，最高限額為100,000港元。 在個人入息課稅中，「租金收入」扣減之前幾個細項後，出租物業利息支出也可以扣減，但物業稅則不可以。 跟「居所利息貸款利息」不同，這裡沒有年期限制，而且沒有上限，扣減後作為入息一部份被政府評稅。
以息率 2.375 厘計算，供款年期為 30 年，只要貸款額有 HK$425 萬，便可用盡 HK$10 萬的扣稅額。 貸款為期 10 年，自 2020 年 12 月 1 日起﹐按月分期償還。 陳先生於 2021 年 4 月 1 日入伙並自住。 如果你不熟悉當地的物業交易程序，可嘗試透過當地的地產代理買樓。 例如在深圳，佣金收費標準為成交價總額的 0.5―2.5%；獨家代理則最高不得超過成交價格的 3%。 佣金由買家、賣家和代理共同協定，在合同中明確顯示買賣雙方分擔的金額。
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由於香港人未必熟悉當地的交易程序和細節，計劃買樓時或可尋找可靠的代理來了解房屋市場和交易程序。 另外，你亦可以先以大型發展商的單位作目標，選擇龍頭發展商在處理合同和交收樓房時能有較大保證。 相對於香港的樓價，大陸的房產物業仍普遍較香港的便宜，吸引不少香港人考慮在大陸買樓投資。 北上置業成趨勢，但香港人未必熟悉內地買樓方面的法規，相關稅項看似複雜。 本文為你總結在大陸買樓的各項要點，包括如何在大陸物色物業、常用買樓網、買樓程序、做按揭、及相關稅項和費用。
稅務局會將分權共有人每位共有人的擁有權，計算其繳付利息比例，然後按各人的繳付比例，扣除該比例的稅款。 納稅人只可以就一個主要居住地方申索供樓利息扣稅。 同一道理，若夫婦各自擁有一處居所，亦只可選擇其中一個物業申索供樓利息扣稅。 例如夫婦二人聯名擁有物業，即使按揭供款是由其中一人獨力承擔，每人就該單位的供樓利息所得的最高扣稅額為HK$100,000除二，即HK$50,000。 由於稅局所指的「租金」是租約上列明的租金，故非全包宴的出租方式，也可享有上述的兩成扣稅額。
供樓稅: 什麼是「居所貸款利息扣稅」？
他們各被視為已就一個課税年度獲利息扣除﹐並會獲得通知他們各自可享有該項扣除的剩餘年數—-第 26E 和 26E 條。 至於第二筆居所貸款利息 $70,000﹐在本個案的情形下﹐合理的扣除額只是在 2021年7月1日 至 2022年3月31日期間所支付的該部分利息 —- 第 26E 和 26E 條。 值得留意的是，就算按揭利率有增加趨勢，都要視乎按揭額及還款年期而定。 因有機會本金已經被遞減到一個地步，就算再加息都未必可以將全應課稅年度的供樓利息推至HK$100,000上限。 如果自住樓已加按套現，加按部分的利息不會計算，但一般來說，銀行不會為業主詳列供樓利息有多少屬於原來按揭，多少是來自加按部分。
- 甲先生申索扣除所支付的利息總額 $100,000。
- 但未必於加息周期使用「居所貸款扣稅」就是較為「化算」，業主就必須留意究竟息口上升較急、抑或本金遞減速度較快（因為按揭供款是「息除本減」的）。
- 香港地生活開支高昂，不少人但求慳得就慳，其中每個人都想慳的，就一定是交稅。
- 換個處境，父母免稅額全部由妹妹使用的話，這一年她可以零交稅，但姐姐就要向稅局雙手奉上六千多元稅款。
- 只因「個人入息課稅」會將所有收入合併，按「累進稅」稅階計稅。
- 不過要留意的是，如想使用供樓扣稅額，該物業須為納稅人的主要居所，如果是樓花，又未入伙、非住宅用途，供樓利息當然不可做扣稅。
- 為方便評稅主任盡快處理你的申請，你需要提交報稅表和相關證明文件，否則你有機會被判反對無效。
- 所以，除非加息追得上本金的遞減，否則之後每年可申索的利息只會越來越少。
例如黃小姐每月收物業租金40,000元（假設沒有其他收入來源），物業按揭利息全年共42,000元。 供樓稅 應評稅淨值是全年租金的八折（40,000x12x80%），即384,000元。 如以物業稅稅款計算，標準稅率15%，應繳稅款57,600元。
供樓稅: 樓市資訊 | 香港置業
置業人士供樓開支不輕，政府為了減輕負擔，只要屬於自住物業，業主供樓貸款利息開支每年可享有高達10萬扣稅額，由2017/18課稅年度開始，扣除年期更由15增加至20年。 不過置業涉不不同情況，究竟要符合甚麼要求才享有扣稅優惠？ 聯權業主之中任何一人如想將租金收入，以個人入息稅計算，可以在物業稅報稅表內第1部，在個別業主的「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號，同時亦應在個人入息稅報稅表第6及7部中填寫有關資料。 供樓稅 假若你的配偶（有關住宅的業主）沒有薪俸入息，但有其他應課税收入（如租金收入或業務收入），則你們必須選擇個人入息課税，才可申索扣除你配偶的居所貸款利息。
要謹記按揭永遠都是「息隨本減」，年期越後，利息開支越低，所以越早申領供樓利息扣稅，就越能用盡扣稅額度。 可見，陳先生申索 3 項「扣稅」項目後，以累進稅率計算的應繳稅款為 HK$33,850，比起完全無申請「扣稅」項目的應繳稅款（HK$38,100），估計總共慳了 HK$4,250。 納稅人無須提交證明文件，但須保留所有由受託人發出的有關供款／累算利益的證明文件（包括年度總結算表、轉移計劃的結算書）以便税務局覆核。 稅務局指出，納稅人或者其配偶在 2019 年 4 月 1 日起以保單持有人身分為自己或者指明親屬繳付自願醫保保單的合資格保費，就可申請扣稅。 擁八年以上按揭及銀行業務經驗，從加拿大大學畢業後回港後，在外資及本地銀行相繼擔任個人信貸部及按揭部經理，熟悉各類型按揭、貸款財技及各銀行審批準則。 其後創立「壹家壹按掲轉介」，現為壹家壹按掲轉介首席按掲顧問。
供樓稅: 報稅攻略｜供樓、租屋扣稅三大貼士 「樓奴」年慳近2萬蚊稅
你須填妥第8.1及8.3部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 9 部分。 如果你和你配偶選擇以個人入息課税方式評税，你們任何一方所繳付的可容許扣除居所貸款利息，會先從其入息總額中扣除。 一般來說，已婚人士及其配偶的應課薪俸税入息是以分開評税方式計算的。 若你和你配偶共同擁有該物業，你們可在報税表內申索各自的居所貸款利息扣除。 有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例繳付，或視為由各分權共有人以所佔擁有權按比例繳付。 如果你是該住宅的聯權共有人或分權共有人，你可申請扣除指定比例的居所貸款利息款額。
但如果本身租住黑市的「未補地價居屋」，又是否屬於新措施下的「租住私人物業為人在港的主要居所」這定義呢? 稅局員表示，應該是以該物業能否打厘印作考慮，而「未補地價居屋」的業主與租客簽訂的租約亦可打厘印。 不過，要提醒大家，凡未經政府批准而私自將「未補地價居屋」放租，即觸犯《房屋條例》，有可能要負上法律責任。 同一處境，如果本身單位由一名租客租用，但再透分租予另一租戶，也就是我們所說「二房東」，該名租客又能否申報租金扣稅?
供樓稅: 出租物業前，須否向銀行申請同意書？
如果業主選擇將收租物業報「物業稅」，他需要繳交多出稅項呢? 假如在扣除雜費後，業主每月淨租金收入50,000元，相當於一年收600,000元，八折後評稅基準480,000元，政府抽取15%作物業稅，相當於72,000元。 業主也可以將「租金」轉化作入息一部份，再以「個人入息課稅」來申報的。
申索免稅額和申索稅項扣除都不用提供證明文件，但相關文件、收據及紀錄均需要保存6年（由該課稅年度完結起計），以便稅局日後抽查。 供樓稅 ACCA（公認會計公會）每年均會提供市民免費稅務諮詢服務，今年香港分會將於6月27日起至30日，一連四日提供免費稅務諮詢，幫助市民解決填寫稅表時遇到的疑難。 供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。
供樓稅: 報稅2022｜最遲7月2日要交報稅表！2個途徑免費教你填表！夫妻合併報稅上限慳1萬｜慳稅5式最後召集
自僱人士開立有限公司的好處多多，如往返公司的交通費用可列入公司支出，油費及停車場開支均是產生收入的支出。 今天自僱人士成為大趨勢之一，林Sir教路，若大家一年收入超過40萬元，而同時是自僱人士的話，可以考慮開立有限公司，即使公司只有一個人也可以。 此舉可將一部分收入改為繳交「利得稅」，變相享受多一次2萬元的稅務寬減。 經濟學者林本利(林Sir)今堂以自身經驗教大家報稅，例如自僱人士年薪超過40萬元的話，可以開立有限公司將收入重新分配，既節省薪俸稅，也兼享公司的稅務寬免，一舉兩得。
由於「扣除居所貸款利息」的條件之一是，「有關課稅年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款，是用以購買該住宅」。 加按套現所得的貸款如用作投資或裝修等，其產生的利息支出是不可扣稅的，但等同於原有按揭結餘的利息支出，仍可申請扣稅。 一如其名，主要的申請限制是，有關物業是報稅人的居所(因此樓花按揭的利息支出不合扣除資格)、該年度有按息支出(正規高成數按揭的整筆利息支出，亦可扣稅)。 本身持有香港境內物業，而該物業為納稅人自住居所，便可透過居所貸款利息扣除，將供樓所需要支付的利息用作扣稅，每年可獲最多扣稅10萬元，若以最高稅階17%計算，最多可慳稅1.7萬元。
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舉例而言，如果舊有按揭尚欠本金200萬元，轉按後借款維持於200萬元，全部的利息支出都可申請扣稅。 不過，如果轉按後借款額增至300萬元，當中便只有200萬元產生的利息支出，仍可申請扣稅了。 所謂的暫繳稅，一般會在課稅年度結束後9個月才正式繳交，為了加快收取稅款的進度，稅務局會會以上一年度收入作出估算，提前要求納稅人繳交暫繳稅。
不過，別忘記按揭是「息除本減」的長期貸款，即利息開支會隨着歸還部分本金而逐年遞減；因此在供樓的初期，利息負擔自然亦是最大，這時使用扣稅，點計都至着數。 筆者在頭條撰寫了一連三篇收租及自住物業報稅後，有讀者查詢有關如何填報利息開支及加按部份的利息開支問題，筆者盡量嘗試解答。 《税務條例》內「住宅」一詞的定義是指根據《差餉條例》應課差餉的單位，即該住宅必須位於香港。 須按照聯權共有人的人數計算你可獲扣除的款額，即已支付利息的一半。 要留意的是，擁有超過一名子女的夫婦不可各自申報一名子女的免稅額，必須由其中一人申請所有子女的免稅額。
供樓稅: 報稅2022｜6個報稅常見中伏位
2019 年，陳先生獨自購買一所住宅（即他持有全部業權），並居住於物業內，由一間香港的銀行提供按揭貸款，該筆貸款分 供樓稅 15 年、按月於每月第 5 日償還。 「居所貸款利息扣稅」是財政預算案中的稅務寬免措施，業主可以將自住物業的供樓利息開支作為扣稅之用，上限為每課稅年度 HK$10 萬。 有樓收租的人士，填報稅單時，宜選「個人入息課稅」方法報稅，而非直接繳交物業稅。 雖然兩者的計算基準一樣，但以「個人入息課稅」方法，報稅能享扣減供樓利息支出。
供樓稅: 使用此扣稅額需要證明文件嗎？
若夫婦任何一方是有關住宅的業主，而業主在該課稅年度完全沒有應課稅的入息、租金收入及生意利潤，業主可提名其配偶（報稅者）申索扣除其居所貸款利息。 填寫報稅表第6部其中一位讀者購買了樓花並選擇了即供上會，但在報稅年度仍未收樓。 當填報了申請扣除居所貸款利息後，有關開支被稅局打回頭，拒絕了有關扣稅的申請。 如所借取的款項是直接用於購買其住宅，並以該住宅或任何其他香港財產作按揭或押記，就銀行透支帳戶繳付的居所貸款利息可在計算税項時獲得扣除。
供樓稅: 「住宅租金開支扣除」扣稅額的注意事項
如果你有較長遠的「細屋換大屋」計劃，就要好好規劃一下，善用每年的扣稅。 但除了「基本免稅額」外，政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」，最常見就是「供養父母免稅額」，即使你的年薪高於289,140元，你都未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。 作為業主，單位的設施需要符合指定規定，才能出租，否則會被罰款。 例如業主需要為單位提供火警警報器，並須確保運作正常。 又，業主亦提供單位的能源效益評級證書 (Energy Performance Certificate， EPC)，以評估物業的電力、暖氣能源效益。 評級分為A至G級，A為最高G為最低，單位的評級須為E級或以上，才能放租 (指定情況可豁免)。
稅局會自動為夫婦納稅人計算哪個報稅方法較有利，納稅人只需簽回稅局評稅後所發出的更改報稅方法同意表格，便可繳交較低的稅款。 丈夫全年收入60萬元，減去個人免稅額13.2萬元，以及5萬元的利息扣減，以及1.8萬元強積金後，應評稅收入40萬元，應繳稅務5萬元。 妻子全年收入15萬元，由於個人免稅額13.2萬元，以及5萬元的利息扣減多於15萬元，因此不用交稅。
如已婚人士或其配偶其中一方的入息少於基本免税額($132,000)，採用合併評税理論上會對他們有利，因為高收入的一方可以取得較多更多的免稅額。 但如果雙方都已經超過了基本免税額，分開評稅會比較有利，因為合併評稅的稅階是不會Double的。 夫婦無論選擇「分開評稅」抑或「合併評稅」，雙方都要各自填好報稅表。
另外，以「個人入息課稅」評稅的人，須每年在港居住不少於180日，或連續兩年在港居住不少於300日；如果你長居外地，你在香港的收租物業，就只能以「物業稅」方式來報稅。 假設物業在該年度的「應評稅淨值」為500,000元，業主要繳付的「物業稅」就達75,000元。 正在供款的物業必須是香港的住宅，並且作自住用途；收租物業固然無得扣稅，就算是自用的車位、寫字樓或舖位，都不符合資格。 不過，若然所購買的車位與有關住宅位於相同的發展物業內，並符合扣除居所貸款利息的其他準則，則可連同該物業的供樓利息在同一課稞年度作出申索。 供樓稅 如已置業人士亦有購買車位自用，連物業購入之車位的貸款利息一樣可以申請扣稅，但該車位須位於相同的發展物業內。 但若納稅人僅持車位，則不可以申請扣減居住貸款利息。