政府的預算案日前出爐，其實廣大打工仔也是時候做自己的個人預算案了！ 學歷不彪炳，不是走什麼「師」與「司」的路線，打工仔假如只當一個普通文職，月入或許真的只有一萬多。 在香港就算不用交租，亦要給家用，交通、交際全部都是錢，要儲錢好像不可能。
筆者認為，銀行提高現金回贈不止能吸引新買家，現時有按揭在身的業主亦可透過轉按賺取額外現金回贈，對沖加息周期所增加的利息開支。 已獲贈音樂會門票之全新客戶若未能符合指定簽賬要求，渣打銀行(香港)有限公司將向客戶收取HK$800之手續費。 因此，在息口上升、入息下跌及樓價平穩的情況下，未來供樓負擔比率有機會進一步上升。 不過，最終的樓價、按揭成數、年期及利率等因素將影響實際比率，供樓負擔亦因人而異，置業人士宜將數據僅作參考用途，入市時最重要是因應自身條件量力而為。 現時正在供樓的資助房屋業主，亦可考慮轉按至H按計劃慳息，更可獲得銀行最高1.4%的現金回贈。
供樓計算機美聯: 物業樓價 VS 貸款額關係
按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 供樓計算機美聯 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 不過，政府規定一手居屋必須使用P按作為供款利率，按揭年期最多為25年。 銀行亦有可能要求按揭申請人符合「供款入息比率」不超過50％的限制。
坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 供樓計算機美聯 很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。 但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。 供樓計算機美聯 買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。
供樓計算機美聯: 按揭計算機美聯8大分析
離岸人民幣曾跌約200點子，在6.87水平徘徊，即每百港元兌87.5元人民幣。 花旗料人民銀行繼8月下調主要利率後，最快或在9月下調銀行存款準備金率（俗稱降準）。 央行年會舉行之際，近期強勢的美匯指數有所回落，曾見107.78，跌0.63%，較7月創下的20年高位109.29低約1%；歐元兌美元則重上一算，高見1.0089。 不少新樓入伙時，管業處/管理處會向業主收取不同費用，包括特別基金收費、會所營運按金、額外預繳管理費及清理廢料費用(泥頭費)等，金額為住宅單位的1個月到3個月管理費不等。 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。
儘管最優惠利率不變，但不代表將來港人的供樓成本不增，原因是97%港人都採用H按供樓，隨著港元拆息慢慢上升，料供樓成本勢增加。 周四美國聯儲局宣布加息0.5厘，聯邦儲備利率區間處於0.75%至1%。 香港金管局亦隨即根據預設公式上調基本利率至1.25厘。 黃詠欣又指，參考上一轉加息周期，香港銀行於美國加息8次，才加按息一次，幅度僅0.125%，當時的香港銀行體系結餘跌至約760億元，同時拆息抽升至2厘以上水平。
供樓計算機美聯: 業主可考慮定息按揭或轉按賺取回贈
在HIBOR較低水如當下，H按實際按息甚少會高於2厘，若果是前兩年的加息周期，H按按息亦可高至與P按睇齊。 一般會建議按揭人士定期監察按息與利率，甚至每三年左右更換按揭計劃，以減輕供樓負擔。 正因H按息率浮動難以計算壓測，所以銀行計算壓測時，會以上述的「封頂位」（或「鎖息上限」）以作計算。 由於封頂位與P按相若，因此對於壓力測試影響其實不大。 就香港住宅物業按揭而言，則普遍以「一個月」HIBOR為準。 自2019年施政報告相關政策實施後，首置人士九成按揭可承造的最高樓價，即由400萬提高至800萬。
換言之，美國息口在明年底前，還會有1厘多的升幅，置業人士須謹慎管理風險。 此外，由於以往封頂息率為2.5厘，莊錦輝預料這次調整將重創轉按市場，預計轉按宗數將逐步減少四成至五成，以轉按宗數佔整體按揭宗數約四分一計算，估計整體按揭宗數將跌最少一成。 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港，但如果本身的收入並不是源於香港，按揭成數會收緊一成。 例如一層原本600萬元的物業，理應銀行批出的按揭成數為60%，但收入並不是來自香港的人，最高為50%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。
供樓計算機美聯: 美國加息0.75厘
很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。 實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。 當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 提供最新多功能按揭計算機，只要輸入樓價、按揭成數(或直接輸入貸款額)、供款年期、按揭保險、利率等資料，即可計算出首期、印花稅、每月供款、利息開支、代理佣金、 …
買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。 部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示， 網上搵樓及成交紀錄等。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金 … 透過28hse.com按揭計算機，您可以根據物業價格、利率、首期、印花稅、律師費、代理佣金，以計算每月按揭及總還款額，置業成本。
供樓計算機美聯: 每月供款額
立即使用渣打銀行樓宇按掲評估及計算機，評估您可負擔的樓價、最高可借貸款額及計算每月還款額，助您輕鬆籌劃置業目標。 平心而論，因為過去逾10年，香港銀行的最優惠利率均未曾調整，細P維持5％，大P維持5.25％；再推早10年，加息或減息幅度亦多以「0.25」及「0.5」為單位。 供樓計算機美聯 如認為以上計算有點繁複，不妨使用擁有嶄新功能的《美聯筍盤APP》幫忙。
- 「最優惠利率」按揭的P按，則以「P-某個百分比」計算，其中「P」指的最優惠利率，銀行會視乎美國加息或減息步伐，而作出調節，對小業主供樓的按揭息率也有影響。
- 布少明續稱，如相信香港樓價有機會見底反彈，又有置業的需要，可以到一些樓價跌得較深的藍籌屋苑尋寶；不過由於藍籌屋苑捧場客亦多，一旦香港樓市復常，反彈的幅度亦會較高。
- 為樓市帶來新的購買力，長遠更可吸引人才在香港落地生根，增加歸屬感。
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- 物業按揭貸款的按揭成數、還款年期、按揭利率等會因應各項因素[例如物業種類（住宅/非住宅）、物業樓價、自用/出租、申請人的主要收入是否來自香港、申請人有無擁有未 …
- 財務費用、利率、還款額和還款期的計算方式或會根據不同的金融機構而有所不同，你應聯絡有關財務機構或參閱貸款合約或月結單了解詳情。
銀行會評估其資產淨值以計程算最高可批出的貸款額，最高為資產淨值的4成。 例如借款人有一層1,000萬元現契物業，而且沒有其他負債，銀行會因此最高批出400萬元貸款，而借款人的其他資產例如現金、股票以及債券等都可計入其資產淨值，以助借款人取得更高的貸款額。 首置人士使用新按保的話，如收入未能符合壓力測試要求，仍可透過按保申請高達八成或九成按揭，但申請人仍須符合每月供款佔入息比率不超於50%的基本要求。 「先住後付」是一種延長成交期的付款方法，通常適用於特色單位或獨立屋等樓價較大的單位。
供樓計算機美聯: 按揭工具
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港島市區新盤銷情理想，「香島」位處港島東區中的優越地段，故項目自銷售以來，成為市場焦點，吸納不少同區及外區購買力。 美聯物業更夥同經絡按揭轉介為尊貴客戶提供貼心及靈活的按揭計劃，將可為項目帶來更理想的銷售成績。 本行亦不會就任何人士依賴該等資料及估值承擔任何責任。 近年樓市受疫情影響，不少二手業主願意拓寬議價空間，多個屋苑出現減價幅度高達六位數字的減價筍盤，不少有意置業人士「心郁郁」想上車。
供樓計算機美聯: 未能跟隨加息步伐 用網上 按揭計算機 隨時出事！
余先生為一名公務員，現時每月收入2.5萬元，並有約50萬元的首期。 目前正打算與太太買入一個約400萬至450萬元的單位，並希望能夠以單名買入… 供樓計算機美聯 布少明續稱，如相信香港樓價有機會見底反彈，又有置業的需要，可以到一些樓價跌得較深的藍籌屋苑尋寶；不過由於藍籌屋苑捧場客亦多，一旦香港樓市復常，反彈的幅度亦會較高。 加上現時樓市未直接受惠於放寬防疫措施，業主信心未完全回復，仍然有議價空間，造就「尋寶者」入市「執筍貨」的機會。
據了解，業主於2013年以約1190.2萬購入單位，現成功出租單位，可享租金回報約3.2厘。 原業主於2017年12月以441萬買入單位，隨即全屋重新裝修，現時保養仍得宜，是次成功轉售，帳面獲利61.3萬，期內升值約14%。 外區客1.57萬租MARINI 2房 利嘉閣市務經理趙洛民表示，將軍澳日出康城MARINI 3B座中層C室，面積約458方呎，屬兩房連開放式廚房間隔，單位連傢俬，以15700元租出，呎租約34.3元。 單位業主於2019年以約692.9萬一手向發展商買入上址，現成功租出單位，可享租賃回報約2.7厘。 據了解，買家為未婚夫婦，心儀物業享附有靚裝潢，故睇樓2次後火速決定入市。 海濱南岸高層1045萬承接 中原副分區營業經理王子健表示，紅磡海濱南岸4座高層H室，面積590方呎，採三房兩廁間隔，單位座向東南方，以1045萬成交，呎價17712元。