【換樓懶人包】近期香港樓市活躍，上車客固然要揾樓，不少持有物業的業主也希望換樓。 其實，換樓跟首次置業一樣也不容易，究竟何時先賣後買，或先買後賣，留意的地方不少，本文分析這兩種換樓方式，再問業界人士意見。 特別要注意，以先買後賣形式換樓，換樓客買新樓申請按揭時，原有物業的舊按揭，亦可能會計算在供款佔入息比率內，而且按揭成數扣減一成，$1,000 萬的樓，銀行最多只能批出8成按揭。 在最新放寬的按揭成數下，$1,000 萬或以下樓盤，可借高達9成按揭，然而，按保公司亦會視乎情況，調整最終獲批成數。
另外，根據最新的規管劏房條例，如果你本身做「二房東」，你分間出去的單位需要符合「2+2租期」、以及需要向差估署申報「AR2」表格，及需要執行條例的強制性條款，當中包括需要打厘印。 由於你是以聯權或分權共有人身分擁有該住宅，可扣除的已繳付利息要按照聯權共有人的人數／擁有的業權比例扣減。 可扣除的利息款額不可超過按比例扣減後訂載於《税務條例》的上限。 【綠色炸彈】物業稅之慳稅攻略 所謂物業稅，是按物業在該課稅年度的應評稅淨值，以標準稅率計算。 除非你不想配偶知道自己的收入，所以應該要商量由誰去使用父母免稅額，有一些比較複雜的情況，可能是一方用3個名額，配偶用1個名額，做到雙方都不用交稅。 很多人以為父母免稅額要等父母達到60歲以上才可以使用，其實只要是55歲或以上就可以申請，只是60歲以上會將免稅額Double。
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不過，中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，租金扣稅上限每年10萬元，按最高稅率17%計算，即17,000元，平均每月只省1,000多元，他認為措施為市民省錢不多，亦無助置業。 市場人士認為措施能減輕租樓人士的負擔，是租客的福音，亦利好租務市場更活躍，住宅租金開支扣除措施能幫助受疫情影響的打工仔，並預料能夠帶動一般住宅租賃市場活動。 如果居所貸款利息已扣除，而你希望撤回申索該等扣除，則有關撤回申索須在税務局局長發出通知後6個月內以書面提出。 如果你後悔使用，或後悔沒有使用居所貸款利息扣稅，可於六個課稅年度內向稅局提出更改。 當然，如要取消之前所用的免稅額，則要補繳相關稅項；如要追回申索扣稅，則要向稅局提交證明文件。
但當然按揭年期愈短的業主，只要尚餘貸款額愈多也可將「扣稅額」發揮到盡。 如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主，謹記在填寫「個入入息稅報表」時，可在第8項位置上，填上單位所需支付的利息開支。 若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面8項一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。
供樓退稅: 樓市資訊 | 香港置業
所謂「從價印花稅」，即根據買入的樓價釐定，由買家負責繳付的稅項。 在推出升級SSD的同時，政府同時推出辣招第二式「買家印花稅」，希望遏止炒風。 此招針對非香港永久居民及公司買家，他們於購買住宅物業時，除了要繳付一般印花稅，亦要再繳付樓價15%的買家印花稅。 有些時候，成交後也不一定會即時入住，例如本身有另一自住物業(可能是同一業主，亦可能屬於配偶)，新購物業成交後並完成裝修才入住，便應自行計算新舊物業搬走及搬入日子期間所支付的利息。 稅局是不接受一個人同時申報兩所物業居所貸款利息扣稅的。 如果手頭上資金不足，可考慮部份銀行提供的「過渡性貸款」計劃，作為新物業首期，而該筆貸款的供款，並不會計算在供款佔入息比率內。
假如租客拖欠租金，業主在報稅時要計算被拖欠的租金收入，差餉由業主支付，已確認無法追討租金時，可申請扣減。 修葺費因物業樓齡而異，稅局為簡化計算手續，會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減 20%，作為修葺和支出的標準免稅額。 該 20% 包括了所有因放租而衍生的雜費支出，業主無須向稅局提供相關實際支出證明。 所謂全年淨租金收入，是指每年課稅年度（即 供樓退稅 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日）的淨出租收入，扣除了差餉、不能追回的租金及修葺費等事項。 何家輝稱，當夫婦某一方的免稅額未能用盡，就可以通過夫婦合併報稅，給予另一方使用。
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甲先生於 2020年 9 月 1 日從發展商購買一所仍在興建中的物業。 在 2020 年 11 月 1 日﹐他向銀行借取按揭貸款以繳付部分買價。 該筆貸款自 2020 年 12 月 1 日起﹐按月分期償還﹐為期 10 年。
- 擁有銷售海外樓盤逾20年經驗的美亞置業董事長梁健立提醒，海外買家雖然要繳納不少稅款，但上述三國都有退稅優惠，例如供樓款項、來回睇樓的機票費，甚至是物業折舊等，都可申請退稅。
- 2018/19課稅年度開始，稅務局容許夫婦在個人入息課稅中分開報稅，但要注意，當你選擇分開報稅後，稅局只會幫你的選擇計算分開報稅的最低應繳稅款，而不會主動比較分開計算或共同計算，哪款較為划算。
- 在2018/19年度，舉例甲先生和甲太太的月薪分別為5萬元及1萬元，他們育有一名3歲兒子，並協議由甲先生申索子女免稅額。
- 如你須繳納薪俸税或已選擇個人入息課税，在相關課税年度你可享有基本免税額。
- 由於你每年的入息和扣除額未必相同，所以你在今年申請個人入息課税有利，明年申請則未必有利。
另一方面， 如果換樓客賣出原有物業，持有期少於三年，則需繳交額外印花稅。 須繳納的稅率按物業持有期而定，稅率約為10-20%不等。 反之，若樓價下跌，應該找時機賣出原有單位，待樓價進一步下跌再入市。 想知道同類型屋苑最新放盤價及成交價，可到千居查閱。
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在此情況下，就該兩筆貸款所繳付的利息均可在計算税項時獲得扣除，但最高扣除額不可超過26E和26E條訂明的上限。 非居民只要符合《税務條例》有關居所貸款利息扣除所訂明的所有條件，便可在薪俸税項下申索扣除。 不過，如欲在個人入息課税項下提出申索，申索人必須為合資格選擇以個人入息課税方式評税的人士，即他必須是通常居住在香港或屬香港臨時居民。 供樓利息扣稅，即政府所指的「居所貸款利息扣稅」，納稅人只要在報稅表中，填妥物業資料，即可申請。
皆因你須繳付「從價印花稅」的稅率，劃一為樓價15%！ 這項「超貴」的印花稅率，一般會稱為「雙倍印花稅」（DSD）。 購買新的住宅物業後6個月內出售原有唯一的住宅物業，可獲退稅，但不能完全退回新物業價值15%的稅金，因新物業亦需按繳付第二標準稅率下的稅金，故只能退回稅金相差之金額。 如舊有住宅物業已簽臨時買賣合約待售，新住宅物業成交期在舊有住宅物業成交期之後，新購物業則不必預繳15%稅金，只需按第二標準稅率繳稅。 不過，就我所接觸，世上其他地方，亦多是供樓可扣稅，卻甚少連租樓也有得扣稅。
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如果在限期前未有按揭批核，有機會導致毁約，令到失去已付的費用及樓宇。 投資英國物業，可考慮一些主要地區及城市，除了香港人較為熟悉的倫敦，曼徹斯特、伯明翰、利物浦、愛丁堡等亦在選擇之列。 由於利息在每月供款中所佔比例，會隨供款年期增加而遞減，所以愈早開始申報居所利息開支，理論上扣稅額便愈高，加上現時平均供款年期為約26年左右，20年已覆蓋了大部分時間。
當中新樓租務需求持續，盤源選擇多，租務交投暢旺。 不過，中原集團創辦人兼主席施永青批評，香港過去吸引人的地方，並不是福利比其他地方好，而是香港的遊戲規則公平，稅低，政府干預少，沒有特別優待能力不足的人。 供樓退稅 供樓退稅 交通津貼的門檻由今年5月至10月，由400元降至200元，提供最多三分之一補貼，每月500元為上限。
供樓退稅: 投資英國物業收租須知
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本公司不對資料的準確性作出任何明示或隱含的保證。 若因錯漏而引致任何不便或損失，利嘉閣FB PAGE及利嘉閣概不負責。 《印花稅修訂條例草案》本進入委員會審議階段，惟林鄭月娥突指政府將提出中止議案，讓當局有更多時間重新審視。 涂謹申提出的修正案是，當業主在半年換樓期限時認為有需要，才向政府申請延長多3個月或6個月；而周浩鼎的修正案則是劃一延長至9或12個月，毋須另作申請。
供樓退稅: 申請分期付款
有關措施旨在減輕沒持有任何住宅物業的薪俸稅和個人入息課稅納稅人的負擔，政府估計可惠及約43萬名納稅人。 根據政府的條款，如果該物業並不可作出租住用途，如非住宅物業；又或者是按租賃購買協議租住的住宅都不符合資格。 但如果本身租住黑市的「未補地價居屋」，又是否屬於新措施下的「租住私人物業為人在港的主要居所」這定義呢? 稅局員表示，應該是以該物業能否打厘印作考慮，而「未補地價居屋」的業主與租客簽訂的租約亦可打厘印。 不過，要提醒大家，凡未經政府批准而私自將「未補地價居屋」放租，即觸犯《房屋條例》，有可能要負上法律責任。 問題是，如果太太持有一層物業放租，另一邊廂以丈夫名租住另一居所，這個情況又能否享有「租樓開支扣稅」呢?
- 所付的另一半利息$60,000則可在個人入息課税項下申索扣除 —- 第 26E 條。
- 稅局是不接受一個人同時申報兩所物業居所貸款利息扣稅的。
- 此租值計，一般單位繳交率不變，但豪宅及高租值單位業主繳交金額或倍增。
- 市場人士認為措施能減輕租樓人士的負擔，是租客的福音，亦利好租務市場更活躍，住宅租金開支扣除措施能幫助受疫情影響的打工仔，並預料能夠帶動一般住宅租賃市場活動。
- B.業主申請時，亦需要通過供款壓力測試才能加按，在壓力測試的要求上，同樣是加3厘計算，供款與入息比率不超過50%。
- 如果本身事主還有額外年薪500,000元，連同480,000元合併報「個人入息課稅」，在扣減利息免稅額、及基本免稅額後，評稅基準已高達798,000元。
- 如果符合資格，又或者得到銀行許可，甚至可以將單位整個租出去，自己大不了搬返老家。
按揭年期愈短的業主，尚餘貸款額要愈多才可將「扣稅額」發揮到盡。 供款年期20年，貸款額起碼要有430萬；年期10年，就要高達439萬。 「問題2：應否在加息周期下才申請？」 視乎年期、也視乎息口。 美國暫緩加息步伐，本港樓按低企於2.375厘，是否應等加息周期才使用?
供樓退稅: 英國：明年徵收資本利得稅
此外，現時供樓利息扣稅的安排是有時限的，最多可在20個課稅年度裡享用。 但租金扣稅的安排好像是沒有時限的，那就會變成政府的長期負擔。 如換樓客現以聯名方式持有第一個單位，可採用轉名或除名恢復首置的身份，再購買新單位以避免繳交15%的雙倍印花稅。 不過，就算樓宇轉名，亦需要於簽署臨時買賣合約後的一個月內，繳交印花稅。
供樓退稅: 物業連車位可申扣除
退稅有分成兩種，一種是信用卡退稅，一種是現金退稅；如果是前者，要在退稅單的指定欄位手動填寫信用卡號碼、英文地址、電話號碼等資訊；後者則不用，在入關後至指定的位置領取現金。 供樓退稅 亦正因為稅率超貴，香港有意置業的人士普遍會想盡辦法，保留「首次置業」可慳稅的寶貴身份，例如夫婦不以聯名買樓，或者以家人名義持有物業等等。 在香港買樓，除了繳付首期外，林林總總費用亦不「嘢少」，其中最「肉赤」的當然是「現兜兜」繳付的印花稅，當中金額隨時貴過全屋大裝修！ 明明是奉行簡單稅制的香港，買樓賣樓的稅項卻如此多！ 令你不禁大叫：「阿媽我好亂呀！」究竟現行多款置業印花稅有甚麼分別？ 其實印花稅並不限於物業買賣，股票交易亦涉及印花稅。
供樓退稅: 買家印花稅 香港人「免疫」？
假如聯名收租物業，ABC各佔三分之一業權，其中A的租金收入以個人入息稅繳付，物業稅稅單將只會收取原本三分之二的稅額，A須與BC自行溝通如何繳付。 有關物業的稅項有很多種，買賣物業時要支付印花稅，包括從價印花稅及可能適用的買家印花稅或額外印花稅等。 供樓退稅 出租物業的合約也須打釐印及繳付相應印花稅，以上皆屬一次性稅項，各方須就有關適用條款繳付相應印花稅。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。