如買家打算購買房協二手樓，在單位未補地價的情況下，一般只可做60% 按揭。 但若購買單位為青衣綠悠雅苑、長沙灣的喜盈、喜韻、喜薈及喜漾，或者是房協「住宅發售計劃」第二市場旗下的「住宅發售計劃」和「資助出售房屋項目第二市場」單位，則有機會可做90%按揭。 如今香港市面上提供多種物業類型，包括村屋、唐樓、工商舖、綠表居屋、白表居屋、房協單位等等。 各類型物業可申請的按揭成數是完全不同，並不是所有物業種類都可以借盡最高9成按揭。 但是如果申請人是希望用名下物業當作資產的話，銀行的規定是只取物業估值一半作準及需要扣減尚未償還的按揭金額。 無論什麽物業，凡是用資產作為按揭申請，其按揭成數不可以超過40%。
以上為最簡單的情況，隨按揭成數、個人mortgage count不同，供款與入息比率上限以及壓力測試上限將有所調整。 在香港置業，最大難關除了要首期，就是要跨過壓力測試門檻。 按揭保險由香港政府旗下的外匯基金成立，目的在於為高於6成以上的物業按揭提供部分貸款，分散銀行的資金風險。 P按及H按最大的差別，在於利率計算機制上的不同。
供款壓力測試: 按揭專區
因此，在申請按揭前，最後查閲自己的信貸狀況以便確保自己擁有一個優良的信貸評級。 到2013年更把假設利率上升的指標由 2% 提升到 3% 藉此壓抑過熱的樓價. 這樣的過兩關供款佔入息比率計算方式就是市場所謂的「壓力測試」。 舉個例子：陳生首置購入一個$800萬單位自住，借6成，即$480萬，還款期30年。 供款壓力測試 從下圖表可見，「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求不同，分別是$37,932和 $45,423。
換句話就是準業主可以用較低的首期，借到 80%-90%的按揭貸款。 【按揭成數】是是指準業主購買物業時，以物業作抵押向第三方（如香港按揭證券有限公司 （HKMC） 供款壓力測試 或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。 金管局會根據各個幾個審核條件比如市場利率、物業價格、物業情況、壓力測試、準業主的財務情況等去規定銀行可以為物業借出幾多錢。 簡單來說就是買家支付部分首期后，餘額向HKMC或銀行申請按揭，這個餘額就是【按揭成數】。 所有未償還的私人貸款、按揭、循環貸款、信用卡等等的貸款都會納入壓力測試計算。 批核按揭時，銀行會查閱環聯信貸評級資料庫了解申請人的財務狀況。
供款壓力測試: 按揭小貼士
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- 批核按揭時，銀行會查閱環聯信貸評級資料庫了解申請人的財務狀況。
- 雖然「首置」人士用按揭保險計劃申請現樓按揭按金管局例是可以免壓力測試，但不代表所有銀行自己內部都不會執行這個計算，較為保守的銀行可能依然會先衡量申請人是否能通過壓力測試才批出按揭貸款。
- 因爲申請人還有按揭在身，所以再購入新物業時，銀行最多只能批40%按揭所以申請人只可以用這個名下的資產價值60萬去申請下一個新按揭。
- 此計算機所顯示的計算結果僅供參考，及根據閣下所提供之資料計算。
另外有兩點要留意，如果政府擔保期已屆滿，按揭成數上限就會一下子直線下跌到60%。 另外，2002 年之前落成的居屋，或2007年或之前落成的公屋，還款期會少於25年，申請人也不能透過按揭保險提高按揭成數，因此申請人在計算還款能力時要多留意一下。 若申請人要用非固定收入部分作壓力測試計算借高成數按揭的話，銀行需要申請人提交6個月的收入證明然後取6個月的收入平均數來計算。
供款壓力測試: 5 按揭成數 -居屋綠表、居屋白表
收入屬於【月薪】的申請人比較簡單直接上交月薪單而【日薪】的申請人，只要日薪裏面沒有佣金成分同樣可以視爲固定收入人士。 不論月薪或日薪，銀行重視的是申請人的收入是否穩定。 一般佣金收入不計算在内因爲佣金不算是固定的收入來源。 有時候準買家在申請按揭時沒有足夠的財務能力或因爲年齡比較高就需要擔保人。 銀行在審批擔保人這一塊也會較嚴謹但如果擔保人本身是還沒有任何按揭在身，一切就會依照正常程序。 除了審查有無按揭在身，銀行對擔保人的身份也同樣有著嚴格要求，只接納借款人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚，並不接受朋友閒作為擔保人。
假設在現水平按息再加某百分比利率後，供款佔申請人月入不多於60%。 在這種計算方法中，銀行假定按揭利率上調，在「加2厘」的加壓情況下，再測試借款人是否有充裕的供款能力。 【壓力測試2022最新計法】要成功申請按揭，通過壓力測試是必經之路。 近期本港處於加息周期，金融管理局（金管局）早前放寬壓力測試貸款利率的要求，令置業人士較容易申請按揭。 在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。 部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。
供款壓力測試: 按揭計算機常見問題
留意，如非本地收入借高成數，HKMC未必一定批。 值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核，按揭成數和還款期主要取決於擔保期；擔保期已過則以一般私樓準則，以80歲減去業主年紀決定供款期。 樓齡較高（如樓齡20年或以上）的二手未補價居屋，要視乎銀行做法，或須與私人樓宇的按揭審批睇齊，即需要進行壓測；已過30年擔保期的二手未補價居屋，亦須做壓測。 購買新居屋因有房委會的30年擔保，故毋須進行壓力測試，亦毋須提交入息證明文件，只要符合房委會的入息上限則可。 居屋2022將進入揀樓階段，度單位地段、供應及價錢前，亦要了解供樓的負擔，因此對申請按揭的認知亦是重要一環。
2010 年之前，買家申請銀行按揭，一般是計算申請人的供款與入息比率（Debt-to-income ratio，DTI），其上限為 5 成，即只要供款佔申請人的收入不多於 5 成便可。 當你需要利用人工收入申請按揭貸款去買樓時，就需要進行壓力測試。 銀行要先進行「按揭批核」，確認申請人有能力供款，才會批准放貸。 免責聲明：按揭供款計算機（「計算機」）計算的結果只供參考，任何人士不應依賴該結果作其他用途。 計算機只根據輸入計算機的數字計算結果，而並無把任何其他在銀行貸款審批過程中納入考慮後，而可能會影響結果的因素計算在內，例如個人財務狀況和還款能力或按揭條款（如律師費、手續費、回贈等）。 銀行在審批按揭貸款申請時會考慮所有相關因素（不僅是按揭供款）。
供款壓力測試: 壓力測試如何計算入息：佣金及花紅
不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 自2019年政府推出新按保計劃後，首置人士(物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業)只要符合月入要求，就可免壓力測試，相反，如仍有按揭在身，或並非首置者，都是要做壓力測試的。 不過有些人誤解了，以為免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率，事實上，銀行一樣要計算DTI，不超過上限50%，只是豁免了加3%息率後的上限。 即假如申請人壓測前DTI為50%，壓測後超過了60%，銀行都不會因此不批按揭，但都有權調整成數，未必批足。 當首置人士經按揭保險計劃置業，但壓測後超過了上限，有關按保都會增至原先保費約1成。 申請九成按揭的人士也需要通過壓力測試，假如無法通過，銀行如認為供款與入息比率不超出上限，一樣可批9成按揭，不過保費要加一成。
- 舉例：假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「超標」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此而拒批按揭。
- 另外，因為H按會以最優惠利率計算出「封頂位」息率，因此在HIBOR水平較高時，P按及H按的按揭利息其實大致相同。
- 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。
- 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。
- 不少人會選擇將這筆相當於樓價約2-5%的使費，連同樓價，一起申請按揭貸款，即整體按揭金額更高，需要的收入要求也相應提高。
- 按揭審批，銀行首先會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款乘一個百份率，當作是每月供款用來計 DSR及壓力測試。
因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 其次，物業的樓齡及質素也會影響「按揭年期」的長。 由於在目前的按揭政策上，容許買家在傳統銀行上，可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會，但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。 供款壓力測試 「按揭保費」則視乎買家的按揭成數、按揭年期而有高低。
供款壓力測試: 最高可以借幾多成按揭？
壓力測試是金融管理局訂立的風險評核機制，但凡向銀行申請樓宇按揭，申請人需要通過壓力測試，然後所申請的按揭才可獲批。 舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。 對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況，銀行均設有指定的 DTI 上限。 如申請超出了上限要求，銀行便會減低放貸成數，甚至拒絕申請。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。
具備北部都會區概念的項目都有約 10 個項目，接近10,000伙。 當中屯門 NOVO LAND 第 2A 至… 根據香港金融管理局 (「金管局」) 的指引，須對按揭申請人之還款能力進行壓力測試，壓力測試指假設按揭利率上升至少3厘，申請人須符合金管局規定下不可超過供款與入息比率上限要求。
供款壓力測試: 銀行按揭
ROOTS上會建議大家如果想提升獲批機會，可以填寫【A.I.按揭批核評估】了解自己負擔能力，預測按揭批核結果。 供款壓力測試 根據按揭評估報告計劃置業需要，有助提升銀行批核機會。 又或者，你可以選用定息按揭，同樣也可以免卻「壓力測試」，但由於根據現時按揭證券公司提供的定息計劃，比起浮息為高，故如非必要並不建議大家選用。 收入非固定的準買家，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一準則來計算入息。
如物業報出租，無論有無mortgage count，供款與入息比率的上限都是用40/50。 因按揭成數上限是 5成，不會發生上面35/45 的情況。 不過，近年銀行業對居屋按揭市場態度積極，不少銀行都會提供彈性，批出較長年期的按揭貸款。 例如有銀行會以樓齡20年為界線，若單位樓齡不逾20年，則可提供25年按揭還款期。 視乎僱傭合約上的津貼條款，如每月津貼金額相同，可直接當入息計不用打折。 另外，如寫明要租樓才有津貼，該津貼收入便不能計算入壓測之內。
供款壓力測試: 買第二層樓「壓力測試」會更難？
如果借貸人的總收入有50%不是來自香港，按揭成數會較原先扣減一成。 比如物業價格600萬港元，原本銀行可承造最高60%按揭，但由於申請人收入不來自香港，申請人的按揭成數會收緊至50%。 銀行也會看申請人有無其他按揭在身，這也會造成按揭成數持續下調。 2022年新按揭保險計劃規定，物業價格1000萬港元以下可以申請最高90% 按揭，當然借貸人必須是首置人士和物業做自住用途 《波叔Plan》； 400萬港元以下的物業可以用舊按揭保險計劃申請90%按揭。 看過了以上香港政府逐年更新的政策規定， 接下來我們一一剖析影響【按揭成數】審批的因素，如買家的身份、買家的入息方式、不同物業類型、轉按的按揭成數、還有我們所收集大量現實中的一些特殊申請情況供讀者參考。 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
供款壓力測試: 問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士，銀行在審批按揭時，要通過「壓力測試」的難度會否增加?
但如果想購買$400萬以上的物業，就只能申請8成按揭。 供款壓力測試 你的工作是以自僱人士身份工作，則最多只可以申請8成按揭，如果做不到8成按揭，而你自己的公司有營利，可嘗試向中小企貸款借款，就可以同樣有相等於8成按揭的貸款。 現時，一些置業客是通過發展商按揭呼吸Plan上車。 這類型的業主想要由發展商按揭呼吸plan利用按揭保險高成數按揭轉至銀行按揭是辦得到的，不過須注意的是業主不能夠得到任何現金套現。
供款壓力測試: 按揭成數及壓力測試常見問題
居屋按揭在按揭成數、利率及年期等都與一般私人樓宇有異，而居屋按揭中綠表及白表的安排亦不盡相同。 MoneyHero會為大家解構新居屋及二手未補價居屋承造按揭要注意的事項。 即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率，仍低於H按封頂利率，未來兩年仍處於加息周期，H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇P按比H按更有利。 如選用P按P-2.4%，未加息前P為5%，實際息率為2.6厘，每月供款為20,017元，壓力測試要求為47,840元。
放心，MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 ▲日前九龍灣麗晶花園發生業主與保安之間的糾紛，在824觀塘遊行期間，保安突改大門密碼，身穿黑衣的居民回家被拒。 事件昭示了一個問題：到底我們買樓，作為業主，是否能夠「為所欲為」？ 抑或在某種狀況下，業主竟然連大廈的保安程序也無法控制？ 社會氣氛起伏不定，是次社會衝突事件又炒熱了一個潮語，叫「攬炒」。 筆者大概理解，是指令社會上既得利益者，都同時失去利益，當中包括香港的樓價。
供款壓力測試: 一手二手居屋：按揭成數、還款年期
只要申請人符合以上首置人士的條件，購入物業為自住，就有資格申請9成按揭。 如果非首置人士申請則最高可以做到80%按揭成數。 申請人應謹記以下重點，慎防跌入陷阱，面臨撻訂和銀行按揭不獲批的風險。
【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！ 【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！ 【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？ 【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！ 【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！
此計算結果不應被視為財務意見，閣下應諮詢專業人士意見及不應以此計算結果作為任何財務決定的依據。 本行並不會就任何該等資料、公式或計算的準確性、可靠性或完整性而作出任何保證，本行不會就任何人士因依賴該等資料招致損失而承擔任何責任。 閣下不應依賴此計算結果或認為銀行將按此計算結果正式批核按揭貸款申請，所有按揭申請需以本行正式批核為準。 根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。
資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。 曾經有谷友問我們，能否透過借稅貸來作為置業首期，答案是不能夠! 供款壓力測試 目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。
供款壓力測試: 壓力測試｜壓測降至2厘 500萬貸款額月入要求低5000元 減幅一成
如果申請人月入不夠65330元，自然也通過不到。 所以有些人為了增加通過壓測的機會，就會利用租金收入加月入，再付一半首期。 如果想放租而未有正式租客入住，可向銀行提出「擬租金收入」，估算租值，例如2萬元，將這筆數轉為入息，即1.2萬元。