所有私人樓宇 (不包括公營房屋) 的建築工程，無論是新建或改建，都必須先獲建築事務監督批准，始能展開。 因此，除根據簡化規定展開的小型工程 (簡稱：小型工程) 及豁免工程外，所有未經屋宇署事先批准便進行的建築工程，均視作違例建築工程 (俗稱：僭建)。 常見的僭建工程包括：天台搭建物、密封露台及拆除防護門廊。 馬鞍山錦英苑依山而建，斜坡責任部分屬業主，亦有一些是政府部門承擔。 雖然業主定期維修，但一個在錦英商場下面、由領展負責的斜坡，疑因水土流失，過去兩年頻密發生塌樹意外，而該處因屬屋苑主要通道，引致住戶出入安全受威脅。 中環九如坊西唐樓的十多名業主，於2014年5月收到屋宇署發出的危險斜坡修葺令，現時正就有關斜坡招標維修。
過往，香港特別行政區政府均有為有需要的市民提供樓宇維修的支援與協助，當中包括由屋宇署管理的「改善樓宇安全綜合貸款計劃（樓宇安全貸款計劃）」及由政府委託香港房屋協會推行的「長者維修自住物業津貼計劃」等。 為了強化屋宇署及各機構的合作及發揮更大的協同效益，政府計劃將有關機構的分工作仔細劃分，由屋宇署擔當監管和執法的角色，而市區重建局及香港房屋協會則負起按地區向業主提供支援的責任。 此外，政府亦有意把現行各項技術及財政支援計劃整合為一，以向有需要的業主提供全面的一站式支援服務。 條例訂立的目的，是針對在消防安全設計方面存在風險的舊式樓宇，要求改善樓宇的現有消防安全措施，以保障業主、住戶及訪客的安全。 條例涉及有關消防安全措施包括「消防安全設施」及「消防裝置或設備」兩部分，分別由屋宇署署長及消防處處長負責執行。 在一般情況下，屋宇署及消防處會同時向目標大廈業主或佔用人發出「消防安全指示」，列明消防安全措施的改善要求，以便統籌相關工程。
修葺令: 處理方法?
然而，在此研究內一項訪問約3,000幢樓宇業主的問卷調查中，發現不少業主不理解修葺令的內容，以渠管修葺令為例，有超過兩成的業主更是不理解或完全不理解當中的執行細節。 結構工程師黃澤恩指出，一般大廈約卅年便有機會出現外牆鋼筋銹蝕，石屎剝落情況，樓齡廿二年出現此一情況，「係早咗啲」，估計物料質素或手工有關，「好似石屎厚度不足，又或落石屎時無撈勻」，而紙皮石剝落則應涉手工問題。 天水圍嘉湖山莊樂湖居九一年入伙，是嘉湖山莊首批入伙的單位，共有十四幢大廈，據悉因第十四座早前曾進行維修，因此未有包括在今次修葺之列。 本報記者昨日到樂湖居實地視察，發現不少大廈的外牆紙皮石都有修補過痕迹，亦見有窗台爆裂，石屎剝落，露出生銹鋼筋。 樂湖居其中一座外牆的大幅紙皮石出現隆起，部分已經剝落。 在完成上述適用的改善工程後，業主應通知屋宇署安排視察，及提供有關物料的證明書／測試報告／評估報告的副本，以確定指示是否已獲遵從。
屋宇署顧問公司的職員在視察大廈外牆排水系統時，亦會把握機會向業主或佔用人派發相關資料，以加強公眾教育及宣傳，顧問公司亦會向業主提供電話查詢服務。 元朗大馬路有舊樓單位今年開始有滲漏現象，住戶分別向多個部門求助均不得要領，近日天花更發霉甚至生出菇菌，石屎則嚴重剝落，滲水辦至今仍未找出源頭，屋宇署卻反向業主發出修葺令。 區議員批評部門拖延處理市民求助，要求正視問題並理出滲水源頭，確保市民安全。 由於絕大部份已申請第一輪「行動2.0」的個案，相關申請已完成審批，因此個案主任將主動聯絡法團或業主組織代表，跟進「排水系統維修計劃」的申請事宜。 個案主任除了向他們講解計劃的詳細內容，亦會提醒他們須召開業主會議，就參加這項計劃獨立地再作議決，並在提交申請時附上有關業主大會的議決文件，作審批之用。 「樓宇排水系統維修資助計劃」涵蓋渠管勘測、修葺樓宇公用排水系統，以及其相連而非位於個別單位內的分支渠管，以改善排水系統的整體功能。
修葺令: 渠務工程問與答 / 大廈塞渠怎麼處理?
如因任何人以致根據《建築物管理條例》第44（1）款發出的工作守則未獲遵守，此事本身不會對相關人士在《建築物管理條例》下，遭受任何刑事法律程序。 但任何此等不遵守工作守則事情，在任何法律程序中（不論民事或刑事，包括就《建築物管理條例》所訂罪行而進行者），可作為有助於確定或否定該等法律程序中所爭論的法律責任的根據。 有見疫情持續，市民對環境衞生，以至樓宇渠管狀況亦十分關注，政府在剛於立法會通過的本年度財政預算案，撥款10億元推出「樓宇排水系統維修資助計劃」，交由市建局執行。 現時舊樓收到政府發出的修葺令並不罕見，當中通常牽涉到樓宇結構、消防安全、僭建及排水設施維修等問題。 若心儀單位所處的大廈公用部分收到屋宇署發出的修葺令，買家首先要留意的是大廈目前根據修葺令進行維修的進度，最基本應了解維修所牽涉的項目，亦是最直接影響買家將來可能需要承擔支出的地方。 因此，土木工程拓展署轄下的土力工程處在「長遠防治山泥傾瀉計劃」下會抽樣對私人斜坡進行安全篩選。
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修葺令: 法周刊 – 你的法律良師益友 香港法律常識 免費閱讀
頂尖渠務工程公司提供專業優質之通渠及渠道維修服務，公司設備優良齊全，各師傳專業年輕，擁多年渠務經驗，及勇於面對挑戰及解決難題。 本司秉承傳統以專業、有良心及以客為本之獅子山精神服務香港市民，絕不花言巧話，賣弄專業。 如果业主拖延处理危险斜坡修葺令，这些有危险或可能变得危险的斜坡会有更大的崩塌风险而造成人命伤亡或财物损失。 因此，业主必须有效地尽快处理修葺令的要求，从而解除该命令。 修葺令 同时，当屋宇署发出危险斜坡修葺令时，该命令会同时登记在土地注册处的资料内。
業主應委託律師在土地註冊處查閱相關文件，例如政府官契或批地規約、賣地章程、換地條件書等。 答：大廈低層單位最大隱憂是如遇大廈塞渠，會出現大量厠所水倒流入屋問題。 一發現厠所開始有沖水不順或有彈水情況，此仍開始淤塞現象，立刻聯絡管理處派人跟進渠道防止塞渠形成。 如未能及早發現，已經出現湧水情況，第一時間用地拖或大毛巾堵住坐厠減少污水倒灌，然後立刻聯絡管理處關掉大廈咸水供應減少樓上住戶沖水，再立刻聯絡通渠公司疏通渠道。 修葺令 因此，土木工程拓展署辖下的土力工程处在「长远防治山泥倾泻计划」下会抽样对私人斜坡进行安全筛选。
修葺令: 維修／保養的責任
意思就是如果在按揭期間因為這些已存在的修葺令而產生的費用，必須是業主負責。 另外，提提大家，Order 26是危險/欠妥的建築物，銀行會更加嚴謹，有機會需要驗樓，而有些大行更是不接受按揭申請。 所以，見到有Order的樓可以多問問，甚至做預先批核。 大家見到remark個到寫住common area，一般是大廈的公眾地方有僭建物或渠務情況等唔理想，令到屋宇署發出修葺令。
2003年3月26日，本港衞生署接獲聯合醫院通知該院接收了15個懷疑個案，而且全部來自牛頭角淘大花園E座。 及後，共有213名懷疑感染綜合症的淘大花園居民入院，其中107人來自E座。 由於疫症蔓延迅速，而且有關當局在接獲最新資料指大廈的排污系統可能是傳播病毒的重要途徑後，政府遂於4月1日宣布隔離淘大花園E座，並將未受感染的居民遷往渡假營。 綜合過去經驗，樓宇排水系統是否操作正常與傳染病的散播有着莫大的關係，為了保障自己、家人及大廈其他住客的健康，確保樓宇排水系統已安裝隔氣彎管及有關裝置運作正常，是至為重要的。
修葺令: 樓宇欠妥之處的常見類別及須採取的行動
買樓無非是想有一個安樂窩，但有沒有想過，大家買入單位後，除了會付上大廈維修的責任外，還有機會要付上大廈以外的維修責任，例如隔音屏、斜坡等等。 為協助未有參加市建局資助計劃的樓宇或有意進行室內維修的業主，市建局製作了一條資訊短片，希望提醒業主時刻留意樓宇渠管狀況及知道進行渠管維修時需注意的事項。 有業主指外牆問題困擾他們多年，今年三月時曾開業主大會，討論集資六千二百萬元維修外牆，有業主要求發展商墊支維修費。 住在第十一座的吳太說，家中有小朋友，擔心出入被剝落的紙皮石擊中，但又擔心要出錢維修，負擔不來。 根據法例，若不履行危險斜坡修葺令且沒有合理解釋，一經定罪，可被判最高罰款5萬元及監禁一年。 若仍然不遵照修葺令辦理，可被加判最高罰款每天5000元。
翻查屋宇署過去3年的紀錄，署方向私人業主發出的危險斜坡修葺令共320個，並就其中拒絕修葺個案，發出111張傳票。 若業主收到危險斜坡修葺令，未有在指定日期前弄妥，大廈的業主立法團委員，更有可能被檢控，嚴重者甚至有牢獄之災。 命令是要求那些有嚴重失修問題的樓宇，且可能危及公眾安全或造成損害。 業主/ 法團須聘請認可人士監督修復工程，並在工程完成後需獲得屋宇署按既定的標準或指定的要求認可。 他建議，政府應設立類似持牌水喉匠的制度，要求所有排水系統的維修保養工作，必須由合資格工人進行；另外要嚴格執行排水系統修葺令，對大型違規業主進行檢控。
修葺令: 《建築物條例》（香港法例第 123 章） – 屋宇署
另一項需要法團與業主達成共識的，是有關排水系統的改善和優化方案。 「劏房」單位所加建的分支候管的數量，與沒有改建的住宅單位（一般只有兩至三條分支喉管接駁至公用排水管的集水斗）比較，會有很大的差距。 由於資助計劃的資助是工程費用的八成，餘下由每戶業主所攤分負責，在此情況下，將有可能出現每戶業主因更換分支喉管的數目不同而就攤分費用的多少而出現分歧，法團必須就此從中協調，盡量爭取業主之間的共識。
- 屋苑一眾小業主事後才知「代孭」大業主的維修費，部分小業主遂在一三年興訟控告法團，惟案件在高院審理後，小業主昨日被判敗訴，兼要支付法團訟費。
- 或在有需要時，要求聘任認可人士、註冊結構工程師或註冊岩土工程師 (一名或多名) 進行相關勘測，並按勘測結果及獲批准的建議進行適當的工程 (第 27A條及)。
- 屋宇署根據土木工程拓展署轄下土力工程處的意見發出危險斜坡修葺令，着令有關業主委聘認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師進行勘測工作，並如有需要，委聘註冊專門承建商在指定期限內修葺他們須負責的危險斜坡。
- 常見的僭建工程包括：天台搭建物、密封露台及拆除防護門廊。
- 即使斜坡的設計及施工符合標準，也可能會因失修而令狀況不斷變差或甚至倒塌，導致人命傷亡和財物損失。
新落成的物業所須支付的修葺費用並不多，至於樓齡較高的物業，業主須支付的維修費用 修葺令 (如大廈外牆修葺費用)亦相對較高。 樓宇安全可分為四個不同的範圍，它們分別為：結構安全、消防安全、環境衛生以及公眾安全。 大廈排水系統可說是與樓宇的環境衛生安全有着很為密切的關係。 「法定通知」及「法定命令」同樣具有法定權力，每一位業主皆有法律責任遵從，業主如無合理辯解而不遵從，皆可被檢控，一經定罪，將依相關法例懲處。 另外亦可選擇成立了業主立案法團的大廈或屋苑，業主立案法團必會捍衛小業主權益，去了解大廈或屋苑潛在問題，一旦發生任何維修爭議，更可與大廈管理公司或政府機構等理論甚至追討損失。
修葺令: 《建築物條例》（香港法例第 123 章）- 屋宇署
当有证据确立斜坡为危险或可能变得危险，屋宇署会在土力工程处的建议下，根据《建筑物条例》第27A条向私人斜坡业主发出「危险斜坡修葺令」，着令业主勘测斜坡及按需要进行巩固工程。 除了透过进行上述安全筛选，土力工程处于斜坡发生山泥倾泻或出现稳定性问题时（如发现斜坡有明显的损坏或移动迹象），也会因应需要，向屋宇署建议发出危险斜坡修葺令给斜坡业主。 若發現有觸犯氣體安全條例的情況，機電署可根據條例送達敦促改善通知書，以確保氣體安全。 觸犯《氣體安全條例》可由喉管或瓶裝氣體裝置因缺乏維修、保養或測試而引致。
相關人員曾在香港以外地方提供同類服務，包括內地、台灣、馬來西亞和韓國。 近年政府推出多項資助計劃，加強業主對樓宇復修的意識，並鼓勵他們進行能提升樓宇安全、整體居住環境及衞生的工程。 我期望社會大眾在提高抗疫意識、在做好樓宇公用地方的維修保養之餘，更應做好自住單位的保養和提升，這才是樓宇復修的真正意義和作用。
修葺令: 嘉湖樂湖居 修葺令刊憲
為準確評估整座樓宇包括露台部分的結構狀況，署方委聘的顧問於二○一○年十二月展開初步檢查的工作後需進入個別單位勘測及鑽取混凝土樣本，但由於遲遲未能得到業主和住客的同意、或因有部分未能聯絡，以致一直未能進入單位。 屋宇署最終於今年五月與業主和住客就有關安排達成共識，遂於六月下旬展開及完成勘測工程。 由於樓宇各層露台的結構狀況於勘測後才能評定，因此署方在事前並不能確定所需的加固工程。
修葺令: 強制驗樓計劃
隨著立法會上月通過《2021年撥款條例草案》，這項資助計劃在5月1日開始接受申請。 修葺令 當屋宇署發出危險斜坡修葺令時，該命令會同時登記在土地註冊處的資料內。 《公眾衛生及市政條例》（香港法例第132章）賦予某類公職人員權力，要求物業的擁有人或佔用人清潔該物業或採取措施處理對健康有害的滋擾（例如源於物業本身的滲水）。 不過此等權力只涉及與衛生狀況有關的事項，對一般的維修保養沒有太大關係，特別是對物業造成的損壞是由鄰居及/或建築物的公用部分引起的情況。
修葺令: 業主與租客
整體來說， 有關維修保養責任的問題，乃取決於業主及租客所協議的條款 。 假如雙方並未簽訂書面租賃文件，或該租賃文件並無列明有關問題，因之而起的糾紛可能需交由法庭裁決。 法庭將考慮的因素包括：普通法內關於「合乎租客身分」的責任，個別糾紛中的實際情況，雙方行為的合理性等。 假如政府部門發出法定命令（或修葺令），作為物業擁有人的業主當然要負上責任。 此指南建議業主每年須進行最少一次的「例行維修檢查」及最少每五年進行一次「工程師維修檢查」。
根據《建築物條例》，建築事務監督有權就樓宇檢驗及維修等事宜，向業主發出兩類文書。 第一類是通知，例如是根據該《條例》第30B，向業主發出強制驗樓計劃下的「法定通知」；第二類是根據該《條例》第24、26和28條等，針對樓宇不同部份的狀況，向建築物的業主發出修葺樓宇之「法定命令」。 這些樓宇為公用排水系統有渠務修葺令，而有關業主亦未能聯合起來籌組相關命令指定的工程，屋宇署將按風險評估挑選樓宇，行使其法定權力聘用工程顧問及政府承建商代業主進行所需的工程。 強制驗窗計劃則針對樓齡達 10年或以上的私人樓宇 (不超過3層高的住用樓宇除外)。 接獲法定通知 (俗稱：強制驗窗令) 的業主，須聘任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗。 如窗戶需進行訂明修葺，業主更須聘任一名註冊承建商，及在合資格人士的監督下進行(第 30C條)。
在某些情況下，業主會聲稱他們有合理期望，認為屋宇署不應對他們的僭建物採取執法行動。 其中一個典型例子，是政府過往曾經給予特赦所產生的合理期望，如其他政府部門曾發出信件，表示某些僭建物可予以保留。 就此，建築事務監督已向律政司徵詢法律意見，並會以審慎的態 度採取執法行動。 處理有關個案時，建築事務監督會衡量業主因聲稱的特赦而產生的合理期望和公 眾利益，比較之下，如認為公眾利益較有凌駕性，便會就僭建物採取執法行動。 《建築物條例》及其附屬規例、《消防安全（商業處所）條例》及《消防安全（建築物）條例》訂定有關樓宇安全的規定、罪行及罰則。
然而，老舊樓宇內有不少單位被改建成「劏房」出租，業主往往未經法團同意而加建廁所和排污分支喉管，私自接駁至垂直公用排水管，樓宇若進行排水系統維修工程，便會一併處理所有鋪設在外牆的渠管，無形中增加了工程費用的開支。 修葺令 排水系統在妥善保養及狀況良好的情況下，能夠有效阻隔排水系統中的氣體及經氣體傳播的病毒進入單位室內。 我希望「樓宇排水系統維修資助計劃」可以盡快落實，協助有需要的業主，確保排水系統「健康」，並改善居住環境。 面對有關維修保養的問題時，業主及租客須倚賴租賃文件所述，以釐定其個別責任。 一般的做法是，業主負責有關外部及結構性的維修，租客則負責內部及非結構性的部分。 所謂內部、外部、結構性、非結構性等這些詞語在不同的情況下可以有不同的解釋。
修葺令: 維修貴致業主不和
署方會繼續聯同其他部門向住戶提供適當的支援及適時交代最新發展。 即使斜坡的設計及施工符合標準，也可能會因失修而令狀況不斷變差或甚至倒塌，導致人命傷亡和財物損失。 為了追查病毒傳播的途徑，本港衛生當局及世界衛生組織遂展開有關淘大花園爆發疫症的調查。
修葺令: ○九年發修葺令 業主不合作
此外，如樓宇結構移動幅度過大、地基出現沉降、結構負荷過重、因生銹或物料衰老而造成樓宇部份結構脆弱、意外造成的損毀、或設計/ 建築欠佳等都可造成牆壁出現結構性裂縫。 修葺外牆的破損，應立刻將所有鬆脫的飾面油漆或瓦片/ 瓷磚移除和更換，除可以消除鬆脫部份下墮的危險，亦可重新保護外牆。 修補時要特別確保不同物料之間有穩固的接合，包括舊牆身和新英泥沙漿之間，以及新飾面如瓷磚或紙皮石與英泥沙漿之間的接合面，避免新造飾面因接合不良而下隨。 九位參選人在短時間內籌備出選事宜，遇到的阻力不少，如現任法團發出通告，以「滋擾住客」為由阻止他們派傳單入信箱和在屋苑範圍內擺街站；到他們走出屋苑外擺站，又被人報警投訴阻街。