自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」嘅時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。 不少換樓人士都會面對類似的煩惱：經歷多次睇樓後，終於決定搬到心儀的南區三房單位，讓小孩有更多活動空間，同時也有全新的嬰兒房迎接快將出生的寶寶。 可是，若不先售出現時居住的單位，您未必有足夠資金換樓；但先賣樓代表家人可能需要先搬到較細的單位暫住，除了擔心家人未能適應，租樓的成本亦較高。 假若舊有的物業以高於購買時的價錢售出，業主從中獲利，更可以用作支付新物業的首期或裝修費用等。 最重要一點，當賣出唯一的物業之後，換樓客恢復首置身份，買樓時毋須支付15%的雙倍印花稅，只需以第二標準稅率去計算及繳付從價印花稅。
為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，才在短期內完成出售原有單位的手續，計壓測可豁免計算原有單位的按揭欠款。 假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算，更多的例子可參考以下稅局的網頁。 賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。
先買後賣按揭: 租者置其屋 購買手續
倘若申請人申請高成數按揭，需要在壓力測試前供款與入息比率不高於50%，壓力測試後比率不多於60%，才算合格，銀行才會批出高成數按揭。 先買後賣按揭 「先賣後買」是指，業主先出售舊有的物業，並且在完成相關手續後，才購入新物業。 「先賣後買」的優點是，當單位賣出後，買家資金充裕，成交時間安排上，亦更有彈性。
- 一般情況會在簽定臨時買賣合約的14天內要簽正式買賣合約，而審定合約和檢查樓契也需時，因此要盡快找律師。
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- 假設業主本身有物業在身，但是如果業主在指定期限內將物業「先買後賣」那依然可以算是首次置業。
- 原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付，但一般做法是在過大訂時給予律師樓，由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約，所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。
- 要注意的是，新制的按揭保險範圍只適用於建期(現樓)按揭而不適用於即供(樓花)按揭。
- 房價收入比，指的是當地房價與居民的家庭年收入的比對。
- 壞處是只偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。
一手二手樓 驗樓大不同：購買新樓與二手樓的驗樓程序不同，新樓的話，發展商會在入伙紙批出後給予驗樓期，準業主可以自行或聘用驗樓師幫手。 由於二手樓一般在合約說明「現狀交樓」，驗樓時遇到小瑕疵難以「踢契」取消交易，驗樓主要是確認單位符合合約所描，也沒有結構上的問題。 特別要注意，以先買後賣形式換樓，換樓客買新樓申請按揭時，原有物業的舊按揭，亦可能會計算在供款佔入息比率內，而且按揭成數扣減一成，$1,000 萬的樓，銀行最多只能批出8成按揭。 如果在簽訂買賣協議後，買家悔約並取消交易，則會影響換樓客手持現金流。 更嚴重的是，會令換樓客未能支付換樓所需的首期。
先買後賣按揭: 香港有多少間按揭保險公司？保費是否一樣？
由於一二按通常都會有「低息蜜月期」，所以在考慮一二按時亦可對蜜月期前後的息率各自考慮。 先買後賣按揭 假如買家選擇的繳款方法會影響樓價折扣，亦可一拼考慮在內。 讀者可按以下例子，計算在選擇了發展商一、二按，於不同時期的按揭利率。 不過，由於一按的貸款額較大，當計算一、二按的實際平均利率時會將二按的高息溝淡了，所以通常亦會比前述的全份一按為低。 一般來說，發展商一按主要分為「包借」與「不包借」。
王美鳳說，首置和非首置按揭的擔保人沒有分別，部分銀行容許非直系親戚如舅父成為擔保人，甚至有銀行連朋友也可以成為擔保人，但一般而言，親戚會較為接受，即使不是親戚，也要一起居住。 至於如何識別擔保人是親戚，王美鳳說，這要視乎擔保人提交文件而定，當中可找到蛛絲馬跡。 退一步，「先賣後買」嘅做法，亦可以於「賣樓」簽訂正約後再簽「買樓」臨約，因為一般情況簽署正式買賣合約後，雙方就不能撻訂，對於整個換樓預算上亦較妥當。 舉個例，以「先賣後買」形式換樓，買入$800萬物業，15%從價印花稅支出為$120萬，而第2標準稅率從價印花稅支出則只需$30萬（3.75%），「先賣後買」對於現金流需求大大減低。
先買後賣按揭: 按揭回贈要扣減貸款額，按保公司會如何處理？
假設舊果層8月成交，預一個月上TU，TU註銷後預1個月做按揭，即新買果層最早要10月才好成交。 作為賣家，在整個流程上基本上和當初買樓的角色剛好調轉。 同樣是要簽臨約、收細訂、大訂、付律師費、收尾數和付經紀佣金。
至於先買後賣，則指換樓人士買入新一層樓後才出售原有物業。 舊樓前售出前，並不符合首置身份，買新樓需先繳付15%從價印花稅。 但只要一年內將舊樓售出，即可申請退稅，退款約6至9個月到手。 除非新購物業樓價較售出物業高很多，或細訂金額較多，否則撻訂也可平手甚至微賺差額。
先買後賣按揭: 申請按揭保險需要準備什麼文件？
這篇文章我們就來聊一聊首次置業相關内容，讓每一個準業主都可以做好萬全準備喜提新樓，實現您的置業夢想。 現時拆息回落，以至按揭息口一直處於低水平，使置業成本大大降低，無疑地吸引一班業主欲以「樓換樓」的方式去購買更大的物業…… 荃灣新盤按揭通識 一如市場所料，上月底美聯儲宣布減息0.25厘，是近11年後再次啟動減息，而香港銀行暫未跟隨，維持最優惠利率（P）不變。 除了首次置業的上車客，樓換樓亦是市場上主要的成交類別。 但近年的按揭指引收緊，為此類交易增添了不少障礙。 先買後賣按揭 對於有意換樓的用家來說，在過程中也有不少地方要留意。
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- 正如上面所說，樓換樓，特別是先買後賣，如果處理得不好的話，當中的交接期可以為你添上不少麻煩。
- 疫情期間亦有僱員被逼放無薪假，銀行有機會拒批按揭，或將入息當作浮動收入，取6個月平均數計算。
- 於目前壓力測試下，沒有其他按揭的申請人，若購買1000萬元物業自住，借取8成按揭，供款期30年，每月需要最少76,800元入息，才能通過壓力測試。
部份人在換樓時，為了避免雙倍印花稅，會希望透過「加按」其舊有物業，並找尋另一半的身份購入新居。 對於「加按」的實際操作，可以按這裡，詳閱「加按」的各項細節。 如果本身另一半的財政實力有限，舊居業主可能需以「擔保人」的角色，協助新居業主上會。
先買後賣按揭: 選擇4: 繼續持有舊物業，但以「擔保人」方式用另一半身份購入新居
方案 先買後賣按揭 有些銀行，可以接受只以其中一人作為貸款申請人的形式考慮按揭申請，在這情況下，可以嘗試以哥哥單人申請按揭。 可是，接受這類型個案的銀行不多，而銀行亦不時調整策略，批核按揭的鬆緊程度可能會有所影響，到時是否還接受這種計算方法仍是未知數。 舊制的按揭保險，容許600萬以下物業以樓價最高八成轉按，甚至可從中套現。 在2019施政報告後，按揭保險的範圍放寛至900萬元以下物業，最高9成按揭或720萬元之較低者；1000萬元以下物業，最高8成按揭。
相對之下，雖然先賣後買較難鎖定心儀單位，但財務安排上似乎較為安全，但谷友也需要注意舊物業的成交時間，如果要申請按揭保險，必須要名下沒有物業，亦即舊物業要完成交易後，才可正式批出按保。 但如果遇上遞交的文件不齊全，或銀行需要追加其他文件 （每個買家情況都不同），審批時間或者會更長。 除此之外，如遇上旺季銀行「塞車」，也是會造成延誤。 建議需要申請按揭保險的買家，和業主安排成交期時需預留2-3個月按揭保險審批時間作成交比較穩妥。
先買後賣按揭: 銀行按揭 VS 發展商按揭
每一間保險公司所提供的按揭保費都一樣，亦有列明的保費價目，主要分別是不同銀行決定審批出的貸款金額和還款年期會有分別。 以最多買家選擇的香港按揭證券公司（HKMC) 的按揭保險計劃為例，按揭證券公司就有5個按揭保險計劃，申請人可以參考一下。 方案 比較簡單但又不容易達成的方法是先以現金支付車位金額 方式完成車位交易，然後才申請住宅單位轉按。 而full paid車位成交後，其實還有兩個方案可供選擇。 方案 買家可考慮完成住宅按揭後再申請車位按揭。 這種做法，車位的按揭計劃條款不會太好，供款期最高只有15年，而按揭利率亦會稍高。