十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。 法院的見解：臺南地院101年度訴字第1123號判決：「按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。 是法院對於公寓大廈管理委員會所為命其應負侵權行為責任之確定判決，該權利義務應即歸屬於其構成員即全體區分所有權人。
上述例子屬於一般人社會生活有容忍義務的範圍，不能以民法第793條規定要求鄰居停止行為。 但如果鄰居的侵害程度嚴重，或依據土地形狀屬於不相當的侵入，例如餐飲業油煙超過環境管制標準，或是在法規不允許的位置放置冷氣、刻意將大量熱氣直灌入他人家中，則還是屬於被民法禁止的行為。 如果這些氣體、煙塵的排放已經進一步造成具體的財產（像是排放煤烟導致種植的作物枯死）、健康（像是吸入二手煙對人體造成危害）或精神上損害，也可以依據民法侵權行為的規定，要求行為人賠償損害。 共有人對共有物之特定部分為使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前允許或事後承認(追認)，均足當之。 公寓大廈管理條例第12條 公寓大廈管理條例第12條 項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。 新法時期之分管契約故無問題，但舊法時期成立之分管契約應如何適用涉及當事人權益保護之問題，本系列試整理目前實務見解，嘗試釐清其法律關係。
公寓大廈管理條例第12條: 公寓大廈漏水,修繕責任歸屬?
假如公寓大廈的所有權人會議有針對修繕費用特別決議，或是公寓大廈規約有另行約定如何分擔，則依照這個決議或規約進行分配。 也就是說，即便共用部分不是你日常起居必要的範圍，或者你一輩子也不曾使用公共空間，只要維修上有必要，你也必須配合管委會的修繕行為，讓管委會進到你家去處理或施工。 有些管委會不僅會限制住戶裝潢、寵物飼養、停車等規定，甚至祭出強硬的罰款手段！ 如果住戶發現管委會有過度擴大自身權限的情形，記得可以參考《公寓大廈管理條例》等相關懲處規定爭取自身權益，以避免管理委員越權侵犯住戶居住權。
- 公寓大廈的範圍除了各自獨立的居住空間以外，還包含了「共用」的公共區域，例如屋頂、大廳、花園、陽台，或是健身房等娛樂設施。
- ﹝2﹞共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
- 公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。
- 且按「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」民法第195條，亦有明文。
- 但是如果是透過召開區分所有權人會議而制定的「規約」，住戶同意把禁養寵物的條文寫進該社區大樓規約的話，那麼此社區大樓就有禁養寵物的效力。
- （三）樓下漏水原因，如不可歸責於樓上樓下雙方，係因天然災害或管線老舊所致，即由雙方住戶平均負擔修繕費用（法令依據：公寓大廈管理條例第12條前段）。
在公寓大廈管理條例中，主要是將公寓大廈分成「專有部分」、「共有部分」、「約定專用部分」、「約定共有部分」，後面兩者「約定專用部分」、「約定共有部分」的範圍與使用人，依照公寓大廈管理條例第２３條規定，必須要寫在規約裡面才會有效力。 公寓大廈管理條例第12條 讓漏水的相關受害人，有對象可以請求其履行修繕、管理、維護的義務，或是得以就損害的部分依法請求賠償。 第三十五條 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。 住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。 住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。 但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。
公寓大廈管理條例第12條: 相關法律文章:
﹝1﹞公寓大廈管理維護公司，違反第四十三條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得予停業、廢止其許可或登記證或處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰；其未依規定向中央主管機關申領登記證者，中央主管機關應廢止其許可。 ﹝2﹞前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。 書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。 ﹝2﹞公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。 ﹝2﹞公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。 公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。 ，因該浴室牆壁為房屋所有人專有部分，自應由該房屋所有人負管理、維護之責；若因其疏於維護，造成樓下房屋裝潢毀損，應依侵權行為法律關係負回復原狀及損害賠償責任。 約定專用部分（又稱為共有專用）：原先的共用部分，經約定供特定區分所有權人使用的部分，較常見的例如：露臺、陽台、特定空地分區、地下室汽機車停車場等。 公寓大廈管理條例第12條 民法上區分所有與共有及公寓大廈管理條例彼此之間競合的問題實非少數，實務上尚留待許多問題急需解決，未來民法區分所有與公寓大廈管理條例勢必再做一番整合。 第五十六條 公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。
公寓大廈管理條例第12條: Tags： 車位 停車位 公寓大廈管理條例
比起獨棟相鄰，都市中更多人是住在公寓大廈裡，在居住密集度更高的公寓大廈這類集合住宅中，各區分所有權人對於自己所有的專有部分具有自由使用、收益並排除他人干涉的權利，但是同樣不能任意排放污染物或惡臭物質造成其他人的困擾。 罰錢：管委會可以予以制止（最好以書面留下證據），如制止不聽，可以報請該縣市的公寓大廈事務主管機關（以臺北市為例，主管機關是臺北市工務局）依〈公寓大廈管理條例〉第15條第2項規定，予以裁處新台幣4萬到12萬元之罰鍰。 公寓大廈管理條例第12條 公寓大廈管理條例第12條 依照公寓大廈管理條例第60條第1項規定，規約範本由中央主管機關內政部訂定，也可以參考內政部公布的公寓大廈規約範本。
依公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」因此，如果漏水點是在區分所有權人專有部分或約定專用部分範圍內，則應由該區分所有權人或約定專用部分之使用人自行修繕。 例如，約定專用之露臺因未做好防水工程，造成下雨時滲水至樓下，則該露臺之使用人應負修繕責任。 依《公寓大廈管理條例》第6 條第1 項第2 款、第2 項、第3 項之規定，住戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕；進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害；住戶違反第1 項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性質訴請法院為必要之處置。
公寓大廈管理條例第12條: 第二章 住戶之權利義務
關於共同壁或樓地板漏水的案件，法院通常會依原告之聲請，囑託鑑定單位鑑定漏水原因及修復費用，以資確認修繕費應由何人負擔。 千金買厝，萬金買厝邊，集合住宅遇上漏水問題時經常會衍生糾紛，法律固然可以保護懂法之人，但在前期的證據保全實不可不慎，事前有越充足的準備，就越可以保障自己的權利，如果真的不幸遇上問題，千萬不要忘了本文分享的「保護自己六步驟」和「請求賠償五項目」，在問題發生的前端盡快解決，以免損害不斷擴大。 ﹝4﹞前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會。 召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。 公寓大廈管理條例第12條 想再請問：這兩年的修繕過程中，是越修屋內漏點越多，有幾個漏水點還是管委會為了抓漏之後防水層沒鋪好，導致漏水，其實屋內的天花板、油漆都有些損害。 舉證部分，是可以請第三方鑑定單位來鑑定 or 列席針對現況做專業的說明嗎? 因為管委會也認為是防水層破裂，看過土木技師公會&防水協進會都是建議全面重鋪才是有效施工方式。
公寓大廈管理條例第12條: 區分所有建物規約外約定之範圍與效力
若鄰居指的「規定」是經區分所有權人會議討論且寫在規約內的規定，那規定就有效，如果只是普通貼在樓梯內或公告欄的「規定」，那就無效。 總結來說，若要立約禁止飼養寵物，必須經過區分所有權人會議討論、決議、修改，且載明在規約上，這兩種形式缺一不可，禁止養寵物的效力才生效。 鍾秀瑋（2022），《樓下鄰居說他家漏水，要我負責出錢維修，合理嗎？－－談公寓大廈抓漏與維修費用的分擔》。
四、管理負責人或主任委員無正當理由未執行第二十二條促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。 ﹝2﹞公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。 ﹝2﹞前項公寓大廈有危險之虞之認定要件及成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限，由中央主管機關公告；直轄市、縣（市）主管機關認有必要時，得公告擴大認定要件並另定其成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限。 ﹝3﹞公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。 公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
公寓大廈管理條例第12條: 社區管委會很重要！
每個社區都會有不同的車位使用權配置規定，有些是私人車位直接購買，有些則是透過抽籤出租的方式安排。 無論哪種方式，都可以讓住戶可以不用擔心車位被隨意佔用，更可以減少社區內的停車權糾紛。 如果有上述氣響侵入的情形，而對日常家居生活造成嚴重困擾、超過一般人日常生活所能容忍的範圍，相鄰不動產的所有權人或利用人，可以依據民法第793條規定，要求行為人停止這類的侵害行為。 應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，或無可得而知之情形，該分管契約對於受讓人自不具有效力，該分管契約即因而歸於消滅，共有物之用益及管理應回復原來共有關係之狀態，不生分管契約對於部分共有人具有效力，對於部分共有人不具有效力之問題。 管線發生漏水時，有時甚至會進一步造成家中家具或財物毀損，除該管線漏水係因天災或自然耗損等無法歸責於任何人之事由所致者外，被害人依法得向賠償義務人求償。 為了改善這個問題，我們希望打造一個讓大家安心發表言論、交流想法的環境，讓網路上的理性討論成為可能，藉由觀點的激盪碰撞，更加理解彼此的想法，同時也創造更有價值的公共討論，所以我們推出TNL網路沙龍這項服務。
蒐集或處理者知悉或經當事人通知依前項第七款但書規定禁止對該資料之處理或利用時，應主動或依當事人之請求，刪除、停止處理或利用該個人資料。 有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。 可先初步找漏水師傅看一下到底這次又是什麼情形，告知對方漏水師傅看法，雙方協議修繕方式，若修繕方式能達成一致，對方也不能說是因為您的關係導致修繕不好。 請問樓上幾年前天花板有痕跡但沒漏水,我請了抓漏師說還不需要作,但他執意找另一人要做工程,我也配合,但1個月後大漏水,之後他又自行做了幾次工程,目前時好時壞,常漏水,也會找我,但我不想處理,因為他曾經告過廠商,我怕我找了廠商沒處理好他的問題,自己也會有事,請問這件事該如何處理比較好. 以上是樓上漏水的相關資訊，如果您有相關糾紛或不清處該如何提出告訴，歡迎點擊下方按鈕，立即和我們展開免費法律諮詢。
公寓大廈管理條例第12條: 第四章 管理服務人
「道理大家都懂，但扯到錢都裝傻」，責任歸屬的問題能被客觀解決，只是想到要花錢，還要找地方住，還是能拖則拖吧！ 律師除了解釋相關樓上漏水法律條文外，提供幾種樓上漏水不處理的作法，告訴大家樓上漏水樓下如何要求賠償。 不過一樣問題兩樣情，透天厝居民的漏水問題簡單很多，儘快請抓漏師傅處理，當作是花錢消災即可；住在公寓大廈的民眾可就傷腦筋了，漏水多是管線問題，大樓水管錯綜複雜，雖然「看起來」是樓上漏水到樓下，也不能完全肯定是樓上住戶的問題，因此公寓樓上漏水、大樓樓上漏水責任如何歸屬，是常引發爭議的情況。
假如你是住在非常新的公寓大廈、沒有幾戶入住，那麼管理負責人可能是「起造人」，例如建商、建築經理公司或地主。 公寓大廈的範圍除了各自獨立的居住空間以外，還包含了「共用」的公共區域，例如屋頂、大廳、花園、陽台，或是健身房等娛樂設施。 如王先生可證明，他確實曾向4樓屋主反應漏水問題（例如存證信函），惟4樓屋主一再置之不理，他才先行支出此費用，以保存傢私物品居住安全，且可提出證據證明確有此支出者，亦可請求之。