艾默生山物業的說明：位於史坦頓島霍頓大道211號，是一個2,050平方英尺，獨立式的兩層樓colonial風格的建築。 其前身也是OCFS的機構，擁有4,000平方英尺的角落院。 需注意競投者的開價絕對不等於底價，亦即是說，拍賣行本身會為物業設下不公開的「安全線」，待競投者出價到相關水平後才出售。 政府會在復歸日期起計的28 天內，就收回土地，向前業主及在緊接復歸日期前擁有該土地產業權或權益的人士，發出補償建議，或邀請有關人士就法定補償提出申索。 當行政長官批准市區重建局的收回土地申請後，政府會在憲報刊登公告。 若參與業主在未簽署聯合出售協議之前的任何時間主動退出中介服務（先導計劃），將不會獲退回任何已支付或預繳的費用。
有時銀行在所有報價中，沒有一個是可接受時，便不會出售單位，因此即使是報價最高亦不一定買得到。 拍賣亦是一種較常見的物業買賣方式，由賣與與拍賣行聯絡，拍賣行會定期出廣告，展示即將拍賣的物業，以及物業的底價。 另外，買家亦可在指定的時間睇樓，並在指定時間到拍賣的場地競投物業。 完成買賣後，買賣雙方都要支付傭金予拍賣行，一般為樓價的1%。 相對於私人買賣而言，競投物業有機會因為未到價而流標，因此而標示的價格並不代表是必然成交價。
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再者，執達主任也未必能替申請人成功取得任何款項或扣押任何有價值的財物。 舉例說，涉及小額錢債或勞資糾紛的申索人，由於不得聘請代表律師，申索人可將發給被告人 / 答辯人 公開拍賣物業 / 證人的傳票等交由執達主任助理代為送達，而不必自行送達。 買方應細閱文件內的所有條款，確定自己清楚明白合約內容才好簽署，如有不明白最好向律師查詢，或是選擇其他物業。 公開拍賣物業 長者安居協會提供（1）電話及網上查詢服務、（2）社區教育、及（3）個案服務。
因為上述因素，對購入業權後能否游說另一業權持有人，日後購入其份額以統一業權、又或者進駐該單位均有一定影響。 但究竟在什麼情況下，一個物業才會成為「銀主盤」呢? 一般來說，如果業主斷供兩至三個月，銀行方才會向法庭申請收樓，執達吏發出通告收樓清場、還要讓測量師進行估價，之後委託拍賣行拍賣，屆時物業才會成為「銀主盤」。 很多時看新聞報道，總看到不少關於銀主盤拍賣的新聞，部份成交更被市場形容為「執平貨」，究竟銀主盤是否跟低價劃上等號？ 此外，環亞拍賣今日有約13項物業拍賣，該公司董事總經理兼拍賣師曾傑俊指，多個業主已調減底價3至5%，冀保持物業吸引力。 今公開拍賣物業包括「的士招」的中半山愛都大廈及薄扶林碧瑤灣各一伙，開價分別為6,530萬及3,180萬元，曾傑俊稱兩物業均為「有價必賣」，因此未有調整價錢。
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若業主遭受這些恐嚇行為，應立即報警，因有人可能已觸犯刑事罪行。 如有必要，業主也可以諮詢律師及申請強制令，以避免遭受進一步恐嚇和騷擾。 倘申索人與政府未能就法定補償額（如有的話）達成協議，任何一方可向土地審裁處申請裁定補償額。 倘有關個案已轉介土地審裁處處理，先前的自置居所津貼/額外津貼建議，即告撤回。 向個別業主發放的自置居所津貼金額，為同一地區內、與收回單位面積相若的七年樓齡單位價值，與收回單位公開市值之間的差額。
- 購買銀主盤最好找出相熟的經紀及物業律師，認真判斷單位各方面的狀況，再決定是否購入。
- 買家申請按揭要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。
- 但要注意，若銀主盤存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，便會影響到對承造按揭。
- 部份則因借用了高成數按揭，由低息轉高息卻又未能轉按，導致供款壓力大增而放棄供樓；也有一些業主因物業「資不抵債」、但樓價又沒有止跌跡象，覺得繼續供樓不划算，而決定放棄供樓。
- 如發展局局長因應反對而修訂某發展項目，他/她須下令市區重建局於憲報刊登關於該項修訂的公告。
至於叫價方面，買家其實只需要說出自己認合理的價格便可，不一定要符合銀行的開價。 假如銀行叫價HK$620萬，買家給出HK$580萬，而銀行又收不到其他更高的標書，銀行與業主都接受HK$580萬的報價。 由於銀主盤的出現，很大可能是業主欠債無法供款，物業的管理費及水電費相信亦欠交多時，如土地註冊處上列明有拖欠管理費，買家需要預留金錢支付管理費等欠款。 公開拍賣物業 比較各宣傳渠道中，官方網頁列出的物業資訊，會是最詳細，從中可得知拍賣物業的地址、落成年份、面積、用途 (住宅、商舖或車位)等等。 物業拍賣，自不然會想到銀主盤，皆因銀行經常會通過拍賣方式，把業主斷供的抵押物業出售。
公開拍賣物業: 申請及挑選項目
為了鼓勵重建破舊大廈，政府訂立《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章）及《土地（為重新發展而強制售賣）（指明較低百分比）公告》（香港法例第545A章）。 最終簽署聯合出售協議的參與業主必須擁有不分割份數的百分比總數達90% （或百分比總數介乎80%至90%之間，視乎市建中介公司的絕對酌情權）。 該聯合出售協議將會約束所有簽署聯合出售協議的參與業主，以其同意的底價拍賣物業，並根據其同意的攤分比率表，攤分拍賣所得的收益。 市建中介公司會和每一位申請者及其後參與該核准項目的業主，簽訂中介協議。
市區重建局須以書面通知、廣告或其他適宜及切實可行的方式，告知該擁有人有關決定。 公開拍賣物業 如發展局局長因應反對而修訂某發展項目，他/她須下令市區重建局於憲報刊登關於該項修訂的公告。 發展局局長將考慮有關發展項目及沒有撤回的反對書，並決定：（1）不修訂發展項目，授權市區重建局着手進行該發展項目；（2）因應反對而修訂該發展項目；或（3）拒絕授權進行該發展項目。 市區重建局須於公佈期屆滿後3個月內，將有關發展項目、市區重建局對該等反對書所作的評議、任何沒有撤回的反對書、及影響評估等，呈交發展局局長考慮。 公開拍賣物業 市區重建局會根據《市區重建局條例》（香港法例第563章）和《收回土地條例》（香港法例第124章）收回土地。 在這種情況下，銀行作為按揭資金的貸款方，又擁有該物業資產的出售權，便被稱為「銀主」，而這些物業就被稱為「銀主盤」。
公開拍賣物業: 公開拍賣
差餉估價上訴案件、地租上訴案件及房屋上訴案件的各方應注意，若在提交反對通知書後的14天內無人申請排期聆訊，則上訴程序將失效。 差餉物業估價署署長如反對上訴，可以在收到上訴通知書後的21天之內，把反對通知書（表格7）送交土地審裁處司法常務官存檔，並把副本送達上訴人。 署長在作出決定後會把通知書送達有關人士，不服署長決定的人士可於收到通知書後28天之內，向土地審裁處提出上訴。 答辯人如果反對有關的申請，他／她必須在收到申請通知書後的21天之內，把反對通知書（表格33）送交審裁處司法常務官存檔，並把副本送達申請人。 與拍賣以及私人買賣不同，賣家不會公開物業叫價，而是由投標者連同銀行本票及書面的購買承諾一起入標，再由賣方考慮是否接受出價。
- 業主若要根據《2004年業主與租客（綜合）（修訂）條例》第5條發出過渡性終止通知書作為終止租賃的申請，須使用表格22A而非表格22。
- 自置居所津貼的計算方式，是被收購單位的市值，與假設重置單位價值的差價。
- 買家在簽署前應細閱文件內的所有條款，確定自己清楚明白合約內容才簽署，如有疑問應向律師查詢，或是選擇其他物業。
- 當行政長官批准市區重建局的收回土地申請後，政府會在憲報刊登公告。
- 不過負資產只是單位的估值狀況，與是否斷供沒有直接關係。
如發展局局長授權市區重建局着手進行有關發展項目，他/她須下令市區重建局於憲報刊登項目已獲授權的公告，並在公告內簡介有關項目的一般性質及其影響，以及刊登劃定項目土地界線的圖則。 根據《市區重建局條例》（香港法例第563章），市區重建局可藉發展項目方式或發展計劃方式，實施任何項目。 銀行會參考市價開價，有興趣的買家可經代理「入標」，代理通常會要求買家同時繳付臨訂（金額約為出價的3%至5%），以防買家中標後反悔。
公開拍賣物業: C. 強制售賣案件中的調解
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銀主盤屬於二手物業，沒有劃一定價，有興趣的買家可以按照既有程序，入標提出意向價，購買銀主盤。 根據調解先導計劃進行自願性質調解的長者小業主，可以向聯合調解專線辦事處申請資助，有關資助可應付首15小時的調解會議費用（包括不超過3小時的初步調解會議）。 出售地段所得的款項及相關費用，會根據估值報告所評估的大業主及小業主的物業價值，按比例攤分給各業主。 公開拍賣物業 若該地段以公開拍賣方式出售，該地段必須售予出價最高的競投者，土地審裁處會考慮地段的重新發展潛力，審批拍賣底價。
公開拍賣物業: 公開拍賣：在物業拍賣會上公開拍賣
自強拍門檻降低後，土審處過去5年共收到161宗根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》作出的強制售賣土地申請，當中51宗獲發強制售賣令，其中50宗均以底價賣出。 土審處指，在發出強制售賣令後，一般會批准由獨立專業人士訂定底價，並委任信託人透過公開拍賣方式出售，底價一般會高於有關地段所有單位總計的現有用途價值。 同檥道理，在拍賣行中，即使是叫價最高，亦會因叫價未達銀行及業主可接受的範圍，銀行都可收回物業不作出售，重新評估留待下次招標或拍賣。 若想透過地產代理買銀主盤，由於賣方是銀行，大家可能疑惑到底要如何商討成交額，是否要與銀行代表溝通。 其實並不需要，買家只需要向地產代理說出「心水價」，地產代理便會幫忙寫下標書交向銀行。 一般的地產代理，美聯、中原、世紀21等網站都有列出近期銀主盤，同時拍賣物業網如環亞物業拍賣，及忠誠拍賣都亦會定期顯示會有那些銀主盤會於近期拍賣，並會有拍賣地點的地址。
業主為了要「揸價」，拉闊叫價和底價的距離，通常會訂一個比估價高 5% – 10% 樓宇拍賣 不等的叫價。 斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，部分較高質的銀主盤外觀如同一般單位，也有些銀主盤滿佈垃圾，殘破不堪。 如果你未能簽訂正式買賣合約，你必須向買方賠償雙倍訂金、他的代理佣金及律師費。
公開拍賣物業: 物業拍賣行: 使用燜燒杯會給大家帶來什麼？
如該擁有人屬於原有發展項目所包含的擁有人，他須於在發展局局長送達或發出通知後的14天內，將一份提出該項反對的陳述書送交發展局局長。 不過要留意，部分銀主盤並非交吉放售，部分或會連租約出售，預約睇樓時要有心理準備。 因此不少銀主盤的內部總會較為破舊，甚至因為日久失修，造成天花牆身剝落、傢俱破敗等問題。 新買家在出價之前，必須先到現場視察，再考慮裝修費及維修費問題。
