虽然“P”在“名义上”是商业银行向其最有信誉的客户收取的贷款利率，但银行实际给出的贷款利率却仍是由“P+x”得出的。 因此，当市场货币供应充裕、资本使用成本较低、而P处于较高位时，银行可以设定一个负的x值来降低其向客户提供贷款的利率，从而吸引客户前来借贷。 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，在加息及疫情雙重壓力之下，料本港樓價有機會跌至2017年底的水平，後市則要視乎通關防疫措施及《施政報告》有沒有進一步刺激經濟或「減辣」措施。 基於加息屬意料之內，而且本港經濟前景仍然存在變數，暫時維持全年樓價跌約8%的預測。 另外，滙豐公布，給予港元儲蓄存款戶口的利率調高12.4點子至0.125厘，滙豐對上一次於2019年11月1日調整港元儲蓄存款戶口利率，當時減息12.4 點子。
- 當準業主處於減按揭利息週期時，可以比較不同按揭計劃供款利率的變化，同時利用轉按享受較低利率，慳息之餘還可賺取現金回贈，有需要亦可以加借流動資金，讓供樓變得更輕鬆。
- 事實上，參考上一轉加息周期，美國在加息9次，合共2.25厘之下，香港銀行只加了一次，象徵式加了0.125厘。
- 目前其P按為：P-2.75％，以最優惠利率計，實為2.375厘。
- 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。
- 請記住，投資可能會上下波動，投資可能失去所有價值的可能性，過去的表現並不預示未來的結果。
- 滙豐銀行今日（8月18日）宣布上調拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限0.25厘至2.75厘，成為最近第6間上調鎖息上限息率的銀行。
由於資金流動，導致銀行相互借錢的息率也波動，故「銀行同業拆息」最大特色就是一個走勢波動，且會視乎拆借時間長短而有不同息率。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，美國聯儲局一如預期再次加息0.25厘，加息步伐放慢，根據數據分析預期今年內美國最多再加息0.25厘，年內減息機會不大，估計香港銀行或仍要跟隨加息一次。 因为银行使用港元的资金成本已经超过了2%（无论是同业拆借，还是给储户支付利息），随着美元进一步加息，港元的使用成本将会更高。 而在当前的P值下，无论是“P按”还是“H按”，根据公式计算，贷款人只需要给银行支付2%左右的贷款利率，相当于银行将港元借给借款人使用，所获得的收益刚刚够覆盖银行的成本，这是非常不现实的。
加p按: 中國銀行 現金回贈1.9%
▲要免費入機場貴賓室其實不難，原因是不少信用卡均有提供相關優惠，方便大家上機前稍事休息、輕嚐小食。 而且，現時個別信用卡的申請門檻較低，即使大專學生也可申請，可說是「人人有Lounge入」。 至於中國銀行的H按水平，則較滙豐銀行稍低，為H+1.25厘，以目前HIBOR水平計，實際為2.75厘。 鎖息上限（Cap rate）則為P-2.65％，息率為2.475厘。 銀行會為加按申請人再做壓力測試，並會查閱申請人的供款紀錄。
滙豐指由即日起調高H按封頂利率，由最優惠利率(P，5厘)減2.5厘，上調至P減2.25厘，即2.75厘。 該行並推出首年定息按揭，年息為2.75厘，首年完結後，按揭利率將以拆息為基準，亦設有封頂息，需於今年12月15日或之前提取貸款。 以同一銀行的按揭計劃比較，H按「有贏無輸」的情況重現。 加p按 借款人不必再在P按現時較低息、H按未來可能較低息之間作出選擇。 預期H按的使用比率會再次「復常」，市佔率將恢復至九成以上。
加p按: 申請手續簡便
不同銀行會採用不同的最優惠利率，使用「大P」的銀行按揭計劃不一定等於收取更昂貴的利息開支，因為銀行會就最優惠利率 減去一個由銀行訂立的百分比，藉此吸引申請人。 #定息按揭可以「免壓測」，但入息要以定息期後息率P – 2.35%計算下，供款佔入息比率不多於50%。 上述 P 是指銀行最優惠利率，現時為5.25% ，資料只供參考，一切以銀行/貸款機構最終批核為準。 曹德明預料，美國加息仍會持續，年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，金管局今日亦已按既定機制上調貼現窗基本利率75基點至4.25厘。 加上銀行結餘進一步下降及拆息高企，在資金成本壓力下，本港銀行加息已難避免，相信各銀行因應自身資金成本將陸續跟隨加息步伐。 萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，美國加息之際，香港銀行同業拆息（HIBOR）會繼續上升，令H按成本上升。
- 單看數字已能了解到定息按揭並不吸引，主因是市埸預計美國即使步入加息周期，以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說，短期內跟隨的加息的機會不大。
- 最優惠利率是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。
- 一直沿用至今天，我們在計算「P按」的「按揭息率」時，仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。
- 滙豐昨同樣帶頭加美元儲蓄存款戶口利率，年利率由0.25厘調高至0.5厘，加幅為25點子，入場以1,000美元起步，1,000美元以下維持零息，今日(23日)起生效。
- 這樣一來借款人只獲得Prime Rate上升封頂保障，而未能獲得HIBOR下調導致按揭實際利率下降的優勢。
- 至於會否因應加息調整壓力測試要求，金管局會視乎市況作研究，若有調整會適時公布。
- 隨着港美息差擴闊，港匯短期或見7.85，令港銀體系總結餘下跌，港元拆息或進一步上升。
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加p按: 置業專家
星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，在港美息差持續擴闊下，港銀步入加息周期只是時間問題，準買家務必作好充足財政準備。 他提到，如參考更遠期的拆息，1年期拆息已攀升至3.5厘，意味市場預計1年後的1個月拆息將升至3.5厘以上，以H+1.3厘計算，即按息將飆升至4厘以上。 他表示，倘若聯儲局維持加息策略不變，1年後本港按息有機會升到3至4厘。 假設陳先生買入600萬物業，支付了240萬首期，餘下60%向銀行承造按揭，申請30年供款年期，陳先生選用P按，銀行批出P-2.5%利息，即每月供款為14255元。 作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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然而，由於目前經濟仍然疲弱，短期貸款需求低迷，一年期貸款普遍仍然是1厘至2厘的息口水平，預期短期貸款利率會升得比較慢，令私人借貸及定期存款之間出現「套利」空間，或成為部分人「無本生利」、賺取息差的選擇。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次滙豐銀行加息，幅度如市場預期。 事實上，拆息一直攀升，今日（11月3日）一個月HIBOR為例，已達3.21厘，並已連續9個工作天維持3厘以上水平，早已高於一般銀行新造P按息率及H按封頂息率，相信年內一個月HIBOR將挑戰3.5厘以上水平。 而本港銀行體系結餘亦已跌至約1,000.3億元水平，料短時間內將跌穿1,000億元。 「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃（最優惠利率按揭），最優惠利率英文為 Prime Rate。 最優惠利率，是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。
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另外，滙豐亦同時推出首年定息住宅按揭計劃，年息2.75厘，冀降低利率波動帶來的風險。 港元拆息昨普遍上揚，其中與供樓按息相關的一個月拆息報2.60583厘，加上四大行齊齊加P，無論是選用P按或H按的客戶均受影響。 以P按為例，若P由5厘加至5.125厘，意味着實際按息由2.6厘加至2.725厘。
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還有個別細行提供另外兩個 加p按 P，分別5.375%及5.5%。 除不同銀行提供的 P 是不同，P 後面的固定點子亦不一樣，例如匯豐提供予客戶的「P按」息率是「P-2.25%」，由於匯豐的 P 是細 P 、即5%，因此其客戶的按揭息率就是5%-2.25 %、即2.75%。 MoneySmart助你一次過比較17間銀行的按揭計劃的利率和銀行現金回贈率，讓你選擇最適合自己的按揭計劃。 如目前匯豐、恒生以及中銀的最優惠利率為「細P」5％，而渣打、東亞及星展則為「大P」5.25%。
加p按: 加息影響丨美國加息對按揭的影響
一文睇清業界對是次議息結果的回應，按揭相關資料及各大代理行對樓市走勢的看法。 另一方面，港美息差擴闊令資金不斷流出港元市場，金管局自5月份已多次接錢，最新8月18日的體系結餘已回落至1,255億元，因此大型銀行亦基於資金成本考量而上調H按鎖息上限。 估計在銀行調升P前，陸續有銀行先調升新造的H按封頂位，預備在加息時保持利潤空間。 由於目前市場上絕大部分人均選用P按或者H按，即是說他們的按揭利率是與銀行最優惠利率或者同業拆息利率掛勾，而這個數字是可以浮動的，亦即是說他們的按揭利率有機會出現波動。
加p按: 現時鎖息上限一般幾多？
自美國9月加息後，目前同樣跟隨滙豐銀行的最優惠利率5.125厘。 那麼在加息後，中國銀行的P按與H按計劃，及其現金回贈水平又是如何呢？ 她建議，受影響的「供樓客」須更多首期，加長按揭年期或新增擔保人，而上述例子則要業主「揞荷包」再多拿約15萬元首期出來，以通過壓力測試申請按揭，相信會對買樓人士額外增加負擔。
加p按: 加息周期抗加息方法
其次，將5樓A、E、G及H室單位列為特別單位，可額外多享5%折扣，換言之買家選用60天即供，最高可享18.75%折扣。 另發展商將22樓A室、23樓A室、22樓H室及26樓H室單位列為特選單位，所有新折扣均不適用。 繼美國先後有3間銀行倒閉後，第一共和銀行（First Republic Bank）都搖搖欲墜，銀行業的信心問題還牽連到近年問題多多、遠在瑞士的瑞士信貸（瑞信），結果在瑞士政府拉線下，由瑞銀集團強行收購。 由於資助房屋，如居屋等，以折扣價出售，除非向房委會補地價，單位才可自由買賣及出租，但原來居屋怎樣補地價也有竅門，單是申請方式，以及由單位買家還是賣家負責補地價，也大有學問！
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另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭？ 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略！ 華懋集團銷售總監封海倫表示2023年會先推出1B期，假設銷售反應不錯會緊接推出1C期，最後先會推出1A期。
下周四起生效之後，兩行的P按息率較H按封頂息率低0.15厘，而中銀一手樓封頂息維持2.5厘不變。 加p按 事實上，按息上調不單使每月供款增加，還會增加置業人士通過銀行壓力測試的難度，令準買家無法獲批按揭，這對早前一些採用建築期付款（即是交樓時才造按揭）的「呼吸Plan」買家，會構成兩三年後可能要被迫撻訂的風險。 利嘉閣按揭計算器顯示，借貸500萬元、還款期為30年計，今年1月H按的實際按息為1.428厘，當時壓力測試要求為47,316元。
如果是政府資助房屋，例如居屋、夾屋或租置計劃的業主，在未補地價的情況下，則要先取得相關部門的批准。 谷友不時向我們查詢可以負擔的物業價格、可以借取按揭金額等，其實這個議題，我們斷斷續續曾在以前的影片分享，可能沒有獨立一條教學影片，所以大家都容易忽略。 當年至滙豐加P前一周， 1個月拆息升至約1.85厘水平，加P當日，拆息高達2.3厘，距當時滙豐P（5厘）有2.7厘差距。 加p按 傳統上，港銀P與1個月拆息差距收窄至3厘以下，銀行會有較大誘因加P。 究竟應該使用P按、H按或定息按揭，要視乎借款人的財務背景及需要。
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由於普遍 H 按利率上限等於 加p按 P 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。 雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按際利率較 加p按 P 按高。 財政預算案公佈，星之谷CEO Raymond接受多間傳媒訪時特別指出，調低印花稅稅階未必會令人即時想入市，但對聯名物業嘅甩名需求有正面影響，因為甩名會用樓價一半去計算稅項，所以600萬元物業甩名，都只係需要畀最低100蚊印花稅。 另外，新措施亦適用於購買車位，Raymond預計2、300萬元嘅車位需求亦會增加。 本港勢進入加息周期，供樓一族不妨留意息口走勢，決定以浮息還是定息供樓，當然大家可以自由轉換供樓按揭計劃，但前題是待罰息期屆滿才轉，否則便要被罰息。