此外，由明日起，滙豐上調美元儲蓄存款戶口利率25點子，由年利率0.25%調高至0.50%。 滙豐對上一次於2022年7月29日調整美元儲蓄存款戶口利率，當時加息24.9點子。 滙豐今天（22日）宣布，由明天（23日）起，上調港元最優惠利率12.5點子，由年利率 5.0% 調高至5.125%。 滙豐對上一次於2019 年11 月1 日調整港元最優惠利率，當時減息12.5 點子。 免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。
- 滙豐昨同樣帶頭加美元儲蓄存款戶口利率，年利率由0.25厘調高至0.5厘，加幅為25點子，入場以1,000美元起步，1,000美元以下維持零息，今日(23日)起生效。
- H按的全稱為「銀行同業折息利率」（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR），本質上是銀行與銀行之間的借貸利率，銀行只是「借用」了這個內部利率，去計算按揭利率。
- 對比當時的P-2.5% （P＝5％）計算，該月按揭息率便是2.5％，比H按息率高出近七成半。
- 他相信，未來一兩個月內香港銀行仍有機會多加一次P，介乎0.125至0.25厘，主要影響新造按揭。
計劃原意是為有意置業的人士提供額外的財務選擇，減低他們面對利率波動的風險。 由於疫情對經濟影響未完全減退，加上加息周期未完，短線買家觀望氣氛濃厚，買賣拉据下，樓市交投放慢。 黃詠欣建議，政府加快考慮進一進為樓市減辣，包括取消額外印花稅（SSD），及將 15%DSD 稅率回復至雙倍印花稅，以活化換樓鏈。 在本網站／應用程式的資料、金融市場數據、報價、圖表、統計數據、匯率、新聞、研究、分析、購買或者出售評分、財金教學及其他資訊僅作參考使用，在根據資訊執行證券或任何交易前，應諮詢獨立專業意見，以核實定價資料或獲取更詳細的市場信息。
加息 p按: 中國銀行 現金回贈1.9%
由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。 現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」，分別為5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘。 H按P按息率波動穩定影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動封頂息率有沒有我們定期也會更新各大銀行的最新按揭息率、優惠與回贈，可按我跳往。
假設銀行的按揭計劃為H+1.4%，鎖息上限下實際封頂利率為2.5%，如果拆息升至2.5%，即實際按息升至3.9%，供樓人士最後仍可用2.5%供樓。 P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃，當中的P是指最優惠利率（Prime Rate），即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。 除了按揭貸款，私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。 遇上升市，業主可以透過轉按套現，將套現的資金存入新承按銀行提供的 Mortgage Link 戶口，就能抵銷利息的開支。 所謂「封頂息率」，就是當拆息突然抽升，而觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭息率。 鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈，很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊，變相「H按」一度成為申請按揭的主流。
加息 p按: 資金流會影響銀行同業拆息
以30年還款期計算，由年初實際按息1.45%至今天上調P後，每100萬每月已供多約589港元；以500萬貸款額為例，每月供款已增加約2,946元。 滙豐香港區行政總裁林慧虹表示，市場已普遍預期港元最優惠利率將會上調，今天的公布標誌著本港加息周期的開始。 加息 p按 針對是次利率調整的幅度，該行已仔細考慮多項因素，包括宏觀經濟環境、港元拆息趨勢,以及對於本港經濟和社會的影響。 倘若作為銀行資金成本的Hibor及基準利率上升，而最優惠利率不變，銀行便無法將成本升幅轉嫁至貸款客戶。
聯儲局主席鮑威爾直言，目前談論停止加息「言之尚早」，意味著加息周期將會持續，惟加息步伐可能放緩，市場普遍預期，下次加息幅度為0.5厘。 曹德明表示，仍需留意未來通脹有否顯著回落，而美國仍有條件加息以降低通脹，但料美國加息周期或將於年內見頂。 假如未來本港再加息0.125厘，屆時P按亦將會進一步調高至2.75厘，屆時每月供款（包括按揭保費）將升至約23,147元，較原先（2.5厘）增加約744元或3.3%。 根據按揭證券公司最新公佈，10年、15年及20年定息按揭試驗計劃的年利率分別為2.55%、2.65%及2.75%。 而另一些科学家，以 Impagliazzo 为代表，认为网络讨论导致了人们反应过度，浪费了太多本可以从事其它研究的时间。
加息 p按: 現時鎖息上限一般幾多？
此外，「波叔Plan」更帶動按揭「三高」現象—「高平均貸款額」、「高還款年期」及「高按揭比率」。 根據金管局最新住宅按揭統計，5月份的按揭比率為60.7%，創逾11年半（141個月）新高；平均還款年期為27.83年（334月），創有紀錄以來新高；平均按揭貸款金額則為514萬元，創有紀錄以來新高。 根據香港按揭證券有限公司資料顯示，5月份新批按保宗數為5,771宗，為有紀錄次高，金額為353.38億元，創紀錄新高。 今年3月美聯儲啟動加息周期，是自2018年12月即逾3年後再度加息，截止6月已連續3次加息，聯邦基金利率增至介乎1.5厘至1.75厘。 根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示，今年第二季一二手住宅註冊宗數為15,628宗，比第一季10,637宗相比增加4,991宗或46.9%，反映市場剛性需求仍然殷切。 與此同時，假若香港年內能放寬旅客入境，或中港落實通關，吸引外地資金重新流入，相信不但有利本港經濟復甦，連帶樓市亦會受惠。
美國聯儲局凌晨宣布2022年第5次議息結果，宣布加息0.75厘至2.25%至2.5%。 財政司司長陳茂波表示，在聯繫匯率制度下，香港無可避免會加息，但置業人士成為負資產的機會很少。 最優惠利率主要分為「細P」和「大P」，自 2022 年 9 月 22 日多間主要銀行宣布加息 0.125 加息 p按 厘後，最新的「細P」為 5.125 厘，銀行包括滙豐、恒生、中銀等；「大P」為 5.375 厘，銀行包括渣打、東亞等。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。 由於定息按揭沒有加息風險，故不須申請人進行加息三厘的壓力測試，供款不超過入息一半便可，故在相同月入下，申請定息按揭可借得更多，實際運用如何，請按我跳往。 如目前匯豐、恒生以及中銀的最優惠利率為「細P」5％，而渣打、東亞及星展則為「大P」5.25%。
加息 p按: 最新中銀按揭計劃 一文睇清P按H按
早前電視廣播發盈警，料2022年度股東應佔虧損擴大至約7.9億元至8.3億元，並計劃裁員約5%。 據港交所披露權益顯示，Silchester 在3月24日再減持67.54萬股，每股平均價10.2937元，套695.2萬港元。 加息 p按 減持後持股減至6.98%，連同其他持股的持股由14.92%減至14.45%。
聯儲局同時公布最新經濟預測，預期今年底利率中位數為4.4厘，較6月時預估的3.4厘高。 「H按」中的「H」是指香港銀行同業拆息 加息 p按 ，而拆息即銀行互相借貸的息率。 坊間的按揭計劃或備有1、3、6 及12 個月的拆息檔期作選擇，故準業主會就所選的拆息檔期支付按揭利息，唯多數「H按」會採用1個月港元香港銀行同業拆息。
加息 p按: 美國加息！按揭利率︰H按、P按及定息按揭有何利弊？
發展商近年為吸引資金不足的買家賣樓，推出各種俗稱「呼吸Plan」的高息按揭計劃。 發展商計算按息時，同樣需要有一個基礎利率，以劃定不同時期的利息水平。 所以，發展商同樣會列明透過某一間銀行（如匯豐或中銀）的最優惠利率，列出「P+1%」等利息計劃，以作計算利率。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
一般來說，H 會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」，大部份銀行會選用「一個月」的銀行同業拆息作為計算基準。 現時除匯豐及恒生採用自己拆息計算之外，其他大部份銀行都會採用銀行公會每天早上公布的結算率計算，至於銀行採用哪一天的同業拆息去計算「拆息按揭」? 美國聯儲局再次加息0.75厘，市場關注本港加息步伐及時間表。 一般提到本港加息，所指的是俗稱「P」的最優貸款利率（Prime rate），但其實本港銀行界還存在其他利率，這些利率之間亦互為關連。 但若未來持續加息的環境下，如果拆息升至1.2厘，即實際按息觸及封頂位2.5厘時，每月供款將為19,756元，將較現時高出2,524元或15%。
加息 p按: 每月供款額
在旅遊、餐飲、零售及服務等行業受到新冠疫情的嚴重衝擊下，香港政府今年8月中再度下調全年經濟增長預測，由5月時預測增長1%至2%，修訂至負0.5%至增長0.5%，為3個月內第2次下調全年經濟增長預測。 MoneyHero Global Limited及／或其分支機構不能，亦不會對任何資訊、特定投資項目之回報與可持續性，或資料來源的潛在價值，作出評估、驗證或保證其適當性、準確性或完整性。 MoneyHero.com.hk可能透過本網站所提及的品牌或服務收取報酬。
而聯儲局亦於日前表明，在未來數年內低利率政策會繼續保持，於聯繫匯率下美國利率政策方向亦會直接影響香港利率走勢。 以現時HIBOR一直維持0.5%以下，實際按息低於2%。 假設實際按息一直維持低位，新做H按以2%計算，即將目前P按轉按至H按，每年利息支出可節省0.35%。 加息 p按 提提大家，「P按」及「H按」都為浮息，一般跟隨美息走勢而變動，所以常言道美國加息，香港存貸利率也會隨之受影響。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，滙豐銀行宣布維持最優惠利率於5.625%不變，為市場帶來好消息，預料其他銀行將陸續跟隨，市場按息將維持主要為3.375%水平。 而本港拆息在美加息期連續兩日倒跌，反映大型銀行現階段未有加P壓力，決定最優惠利率P維持不變。
加息 p按: 香港加息2022｜匯豐帶頭再加P至5.375厘｜料未見頂今年再加｜供樓及利息開支變化一覽
亦即是說，當H按升到不受控制時，銀行會容許客戶選用一個接近P按的息率供樓。 H按升跌，往取決於銀行體系內的資金數量，當熱錢流入，又或銀行資金充裕，H按的息率往較低，相反，則抽升。 例如美國加息後，倘香港不跟隨加息，投資者有可能進行套息活動謀利，令資金流向較為高息的美元，造成大量資金流出。 此時，銀行便需加息以穩定銀行體系內的資金結餘，令H按抽升。 加息後，各大銀行的P按水平轉趨穩定，而中國銀行因為最優惠利率水平與滙豐銀行相同，故亦大致跟隨滙豐銀行的按揭水平。 目前其P按為：P-2.75％，以最優惠利率計，實為2.375厘。
- 他提到，如參考更遠期的拆息，1年期拆息已攀升至3.5厘，意味市場預計1年後的1個月拆息將升至3.5厘以上，以H+1.3厘計算，即按息將飆升至4厘以上。
- 本文收錄業界人士對此回應，以及加息對按揭供款造成的影響。
- 根據金管局住宅按揭統計調查結果，首5個月新取用按揭為1,234.27億元及25,655宗，相比去年同期仍減少11.6%及14.6%，料全年新取用按揭數字或比去年回落1至2成，至約3,200億元及70,000宗水平。
- 美國聯儲局凌晨宣布2022年第5次議息結果，宣布加息0.75厘至2.25%至2.5%。
- 美國宣布加息4分之1厘，自2015年以來已累加8次息，港銀今次終於跟隨，滙豐、中銀、恒生等已率先宣布上調最優惠利率（P）0.125厘，為2006年以來首次加P，其他銀行陸續跟隨，意味着加息周期正式啟動。
- 現金回贈方面，中國銀行作為大行，提供的現金回贈亦屬於較高水平，為按揭額1.9%，較香港大部分銀行為高。
- 由於疫情對經濟影響未完全減退，加上加息周期未完，短線買家觀望氣氛濃厚，買賣拉据下，樓市交投放慢。
近幾年，9成以上的新批按揭為H按，以拆息定價，如果拆息由低位回升，意味多數按揭借款人的每月還款會明顯上升。 當然，由於有鎖息機制的存在，拆息升至一定水平，如最優惠利率不變，還款利率也會鎖定於一定水平。 例如今年初取用的H按，一般按息條件為H＋1.3厘，鎖息上限P（5厘）減2.5厘，現時的供款利率約1.37厘。 如果往後拆息及最優惠利率的走勢類似15年至19年，即拆息升而最優惠利率在加息周期之初維持不變，在最優惠利率上升前，每月還款利率都不會高於2.5厘。 假設未來銀行會上調P最多0.25厘的話，上周減鎖息上限的舉動，已經完全抵消未來可能加息的影響。
加息 p按: 按揭申請FAQ
其實市場早已預期港銀月內將首度出手加P，不少分析預料P加0.125至0.25厘幾率較大，是次四大行只加0.125厘，為市場預期的下限。 另有銀行業人士稱，港美息差超過1厘已一段時間，惟港滙始終未觸及弱方兌換保證7.85，反映海外資金間斷地買入港元，在未見重大經濟或金融風險下，資金急速流出港元市場機會頗低，銀行體系結餘和HIBOR料不會大幅偏離現水平。 金管局提醒，港元拆息在往後一段日子有機會處於較高水平，因此，市民必須對銀行借貸利率的波動有準備，在作出置業、按揭或其他借貸決定時，宜小心考慮及妥善管理利率風險。 ▲過去多年樓市急升，不少業套現投資，但現在加息臨近，市場似有暗湧，不少業主於是均急趕轉按，希望趁物業估值未下調前，套現一筆流動資金。 市場上或在facebook上均有不少廣告及宣傳，鼓吹轉按能夠「套現」，但大家又有否留意，轉按背後的風險呢？
加息 p按: 銀行或陸續出現破頂息
然而，由於目前經濟仍然疲弱，短期貸款需求低迷，一年期貸款普遍仍然是1厘至2厘的息口水平，預期短期貸款利率會升得比較慢，令私人借貸及定期存款之間出現「套利」空間，或成為部分人「無本生利」、賺取息差的選擇。 另一邊廂，香港匯豐銀行同日宣布跟隨加息，現時最優惠利率（P）將由5.125厘上調0.25厘，至5.375厘，已是年內連續2次加息，共已加0.375厘。 由於市場普遍對加息已有心理準備，加上業主入市前已通過壓力測試，除非本港加息步伐快、升幅急，否則對供樓的實則影響有限，相信普遍業主未會因加息而劈價求售。 加息 p按 所以選擇H按時，要留意H按計劃的封頂息率是否和P按看齊，可以保障H按用家在拆息上升時，供樓的利息不多於選用P按。 在拆息期低時，以H按計算供款的確比P按好，以今年一月時的拆息可低至0.13％，如以H+1.3％計算，該月按揭息率只是1.43％。 對比當時的P-2.5% （P＝5％）計算，該月按揭息率便是2.5％，比H按息率高出近七成半。
加息 p按: 【 H按 vs P按】2023各大銀行利率比較, 加息後P按或著數過H按
因此，實際息率約為1.49厘，每月供款為17,232元，即現時較上月已回落217元或1.2%。 莊錦輝續指，在資金成本上漲之下，預計銀行會繼續上調港元定期存款利率來吸納長期資金，估計未來幾個月各銀行都會較進取大加港元定期存款息率，一年定期普遍會衝上至少5厘，並出現各種破頂息。 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，在加息及疫情雙重壓力之下，料本港樓價有機會跌至2017年底的水平，後市則要視乎通關防疫措施及《施政報告》有沒有進一步刺激經濟或「減辣」措施。 基於加息屬意料之內，而且本港經濟前景仍然存在變數，暫時維持全年樓價跌約8%的預測。 現時主流的定息計劃中，包括最近大型銀行推出的定息按揭計劃，以及按揭證券公司一直提供的定息按揭計劃。 換句話，經調後，中銀的P按息率將低於滙豐及渣打0.15厘。
現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平，分為「大P」 (5.25%)及「細P」 (5%)。 使用細P的包括滙豐銀行、恒生銀行及中銀香港等，大P則為其他銀行採用。 假設買家去年選用 H 按供樓，銀行提供「H+1.3%」的拆息按揭息率，若同業拆息只是0.2%，買家的實際供款利率為0.2%+1.3%、即1.5%。 隨著近日的1個月同業拆息升至2%，以「H+1.3%」計，實際供款利率本應為2%+1.3%、即3.3%，但由於銀行 H 按的鎖息上限調整至2.75%，因此買家實際供款利率只是2.75%。 由於最優惠利率與按揭息率及其他貸款的息率水平悉悉相關，故每次美國加息，市場都十分關注最優惠利率會否隨之上調。 以1%回贈計算，如單位貸款餘額為HK$2,000,000，轉按便可賺取HK$20,000回贈，即使扣除律師費以及房署申請費，仍然有錢落袋。
加息 p按: 香港加息2022｜中原陳永傑：年內樓價已跌近9％
當市場資金充裕時，H按息率開支往較P按低，市民採用H按供樓，會較使用P按慳錢。 當然，H按的息率會受著市場不安定因素而出現波幅，P按則相對平穩，即使加息也是漸漸地加上去。 去年第三季以前，一般銀行提供H按的鎖息標準，就等同於同一銀行的P按利率。 換言之，選用H按基本上是有贏無輸—當拆息較低時，自然享受「H加」較低的利率，即使拆息偏高，要轉用「P減」的鎖息供樓，也等同銀行的P按利率。 多家大銀行早前調整二手樓H按的鎖息上限，至與一手樓睇齊，令二手H按的鎖息，等同於同一銀行P按的利率。
加息 p按: 香港加息2022｜星之谷：按揭支出上升
消息指，有中資銀行兩招吸客搶樓按，一方面推最優惠利率按揭（P按，Prime-based Mortgage）優惠，實際息率低見3.225厘；另方面推出針對內地客戶提供較… 中港兩地全面恢復通關，經濟進一步復甦，近期拆息回落至2厘半以下水平，銀行亦暫時未上調最優惠利率，多個因素對樓市有正面支持作用。 樓市價量齊升，按揭宗數亦漸趨回穩，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資…
但1994年取消利率協議後，為求增加客源，借私人貸款或按揭貸款時，銀行也會提供「P」減一個固定點子來計算，如「P–2.5%」。 由於過去的加息或減息周期當中，各大銀行調整最優惠利率的幅度不一，導致了部分銀行最優惠利率較高，而另外部分銀行最優惠利率較低。 雖然就按揭制度下已有較低水的HIBOR，現時已較少按揭人士會使用P按，但這仍然是香港銀行，以至金管局的指標。
加息 p按: 美國加息｜滙豐率先加P 由5厘上調至5.125厘 近4年來首次
香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，加息陰霾對置業人士難免造成心理壓力，但非影響樓市最主要因素。 他指出，對新買家而言，樓價輕微調整已抵銷加息支出帶來壓力，反映息口因素影響有限，反而樓市政策影響因素相對較大。 陳永傑表示，中原城市領先指數CCL今年首9個月，已錄7.2%的跌幅，反映市場對加息的憂慮，相信若香港銀行調高按揭息率，將對樓市帶來一股震盪，樓價或需再下調3%至5%，惟不會出現斷崖式下跌。 但於經濟下行及缺乏外資流入情況下，籲港府需及時檢視樓市辣招，激活物業市場以穩經濟。 王美鳳指出，由於香港經歷逾十年之超低息環境，不少人已習慣以超低按息供樓，今年進入加息周期息率上升步伐較以往加快，令部份置業人士入市決定趨審慎，最近樓市氣氛轉淡，市場早已準備進入加息周期。 現時，聯邦基金利率區間為3厘至3.25厘，利率水平創2008年以來新高。
加息 p按: 銀行勢加P 供樓驚到震
香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）於6月份升勢凌厲，一個月HIBOR曾升破0.9厘，令H按實際按息升至2.2厘，創逾2年新高。 本港今年初曾爆發第5波疫情，使樓按交投於首季顯著回落，不過疫情於第二季逐漸緩和，樓市亦重拾升軌。 第二季新盤相繼推出，帶動整體一手住宅註冊宗數上升，而二手市場亦因議價幅度擴大，使其交投顯著增多。 另外，由於疫情對經濟影響未完全減退，黃詠欣建議政府加快考慮為樓市減辣，包括放寬額外印花稅（SSD）及放寬壓力測試要求。 P按利率則較為穩定，較少機會有大變更，故短期內的每月按揭供款金額是相對固定的，適合一些「穩陣型」客戶，容易估算利息開支。 銀行的拆息高低基本由貨幣供求主導，在拆息低的環境下，「H按」一般會較優惠; 在拆息高的環境下，若H按利率的封頂位與P按利率相同，「H按」可謂「立於不敗之地」，因為即使拆息急升，H按利率亦只會與「P按」相同。