「呼吸plan」是業內人士和媒體行家常用的按揭術語，用以形容門檻低、批核寬鬆的按揭計劃。 銀行受金管局所限，市民向銀行申請按揭，一般要通過壓力測試，當中涉及查閱申請人的入息、現有債務、信貸評級等，以決定最終獲批之按揭成數。 呼吸Plan的特點最初會提供一個與現時銀行相約的按揭利息，部份更可還息不還本，令到買家頭一至兩年每月只需要支付低額的供款。 然而，在2019年公布的施政報告，林鄭月娥放寬了按揭保險，卻變相開啟了一道逃生門予高成數按揭的買家。 《施政報告》中，林鄭月娥落實了放寬按保，600萬至1,000萬元內的物業跌入受保範圍。 措施公布後，按揭證券公司即時表明，新按揭保險計劃只適合已落成住宅，且轉按時不能作出加按成份，但實情這個計劃對「呼吸PLAN」卻解決了樓價要大幅升值，以達至轉按門檻的尷尬問題。
壞處在於假如發展商延遲交樓，而業主又申請了高息「呼吸Plan」，低息蜜月期過後，可能就要交極高的利息。 隨美國持續加息、一般估計下半年港元最優惠利率有機會被帶動上升。 上文計算的優惠期後供款上升的衝擊，可望進一步擴大，加上樓價難見明顯突破，往後因為呼吸Plan優惠期完結，最終要蝕讓離場的個案可能會有所增加。
呼吸plan風險: 「呼吸Plan」
【最齊．置業懶人包】買樓|租屋|按揭全攻略… 一文掌握一手二手買賣流程、租樓貼士、按揭、印花稅及放租需知等，為「置」富人生做足準備！ 一開始供款通常都有低息，即大約 2.5% 左右，但之後利息支出會增加，比傳統銀行更高，雖叫有瓦遮頭，不過長年累月，剩計按揭利息開支都令人滴汗，隨時比傳統銀行多付幾百萬利息。
出租物業亦不可以使用按揭保險計劃申請銀行高成數按揭。 至於另一苦主徐小姐表示， 申請九成按揭被拒絕，更被通知「一係加擔保人或拎多啲首期」，如未能按時完交易會被殺訂及追收利息，她感徬徨無助，亦擔心首期血汗錢被沒收，曾有輕生念頭。 她又指，發展商現時提供的按揭安排，條款跟最初買樓時完全不一樣，更加嚴謹，個人（經濟能力）絕對滿足不到要求，正考慮向財務公司或朋友借錢，或求朋友作擔保人，精神壓力爆煲，未料發展商會違反當時承諾。 所以要不要買樓，不是因為預期樓價升或跌，而是即使在最壞的情況下，自己仍有足夠條件供樓。 要滿足住屋需要不一定要買樓，租樓也可以，所以買樓自住也是一個投資決定，投資便要做足風險管理。 如果首期不足，可以考慮按揭保險，如果不能通過壓力測試，寧願延遲置業計劃，用「呼吸Plan」上車，隨時令日後呼吸困難。
呼吸plan風險: 樓市資訊 | 美聯物業
不論是準業主想了解最優惠按揭計劃，或業主想了解轉按或套現按揭計劃，都可以隨時查詢。 在這個情況下，買家可選擇繳交額外保費，並採用供款佔入息一半來計算，他需要繳交的按揭保費為39.6萬元，貸款額連按保一併上會，總額相當於759.6萬元，每月供款就是30,013元，月入只要有60,026元便可以獲批按揭。 很多人會問，如果樓價1,000萬元以下，本身也符合新按揭保險門檻。 若果本身是「首置客」，則在未能通過「壓力測試」可在繳交額外保費下，而不需要通過「壓力測試」，而只採用「供款佔入息一半」作為審批準則，因此，意義上可能跟「定息按揭計劃」有所重叠。
還有一個著眼點就是免壓力測試，壓力測試的原意是測試借款人對加息三厘的抵禦能力，但由於定息按揭不會加息，故不存在壓力測試，只須符合供款不超過入息50%的原則就可以；相反，浮息按揭則需要壓力測試。 變相在相同月入下，定息按揭可取用的按揭貸款，隨時會較需要壓力測試的浮息按揭為高。 呼吸plan風險 事實上，申請人需要在選定「定息計劃」時，先告訴銀行整筆「貸款年期」，以及當中起首多少年選用「定息按揭」。 第一，可以選擇採用「定息按揭」續期；第二，轉用「浮息按揭」續期；第三，到其他銀行轉按。
呼吸plan風險: 加息環境下 呼吸Plan風險大增
呼吸Plan的確比銀行按揭寬鬆太多，不過魔鬼藏在細節裏，財物公司也是開門做生意的，借貸人一定要留意以下幾點，小心呼吸Plan變窒息Plan。 【一手VS二手︱呼吸Plan大比拼】高成數按揭 新盤還是二手樓最著數？ 上車新手：「以前買600萬以上物業，新盤才可做到高成數，現在二手樓都可以免壓測做到八至九成按揭…變相二手都有『呼吸Plan』﹗」… 【個案分析】4招解決「呼吸Plan」危機 「呼吸Plan」可豁免壓力測試及短期低息，但經過蜜月期後若未能經過壓測轉按，有可能要捱高息。 要解決危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業…
不過要留意，除非發展商承諾「包批」，否則有關的貸款，仍需要貸款機構的審批。 如果借款人受稱呼誤導，以為可輕易獲批高成數按揭；在申請被拒時才發現申請準則不似預期，被拒批之後又無其他渠道取得資金完成交易，便只好撻訂離場。 但新盤準買家考慮入市，又遇上有人推介發展商有提供「呼吸PLAN」時，宜小心閱讀價單上的相關條文，最好直接向提供按揭的機構了解審批標準，才好作出最後決定。 置業人士如要申請按揭保險，需要支付按保費用，如果選擇一次付清，按保費用由1.15%至5.04%不等，視乎按揭成數及最長還款年期而定。
呼吸plan風險: 經濟觀察家
樓市在過去十多年的升幅，令很多人迷信樓價只會向上，但物業像其他投資產品一樣，不會直線上升，可升也可跌，我們可不要忘記樓價曾經在97後7年間下跌了七成。 能夠守下去的，當然沒有問題，現在仍有可觀的升幅，無力供款的，不但錯過了之後的升幅，還要背上一輩子的債。 除了發展商本身指定的財仔之外，目前市場財仔一按利息大約8厘至12厘，如果買家財政狀況不理想甚至可達18厘。 不過由於相關利息支出非常高昂，借其他財仔實屬「下策」，非必要最好不要使用。 【新盤101】入場費低至575萬 尖沙咀「本木」懶人包！
根據代理行的統計，單計2018年落成的新盤，就有超過17%都有借取發展商高成數按揭， 而19年落成新盤，相關比例都有14%。 但往往「高成數按揭」也是先甜後苦的付款計劃，買家供款起首數年，可以獲取較低息口供樓後，其後就踏入高息期。 除非買家能夠轉按至傳統銀行，否則會面對沉重的供款壓力。 原由內房中國恒大（3333）持有、現已轉讓予合夥股東鼎珮集團的長沙灣睿峰（易名前稱恆大．睿峰），收樓日期延後半年至今年6月初。 一班原採用原發展商提供的「包借呼吸Plan」、「首兩年免息免供」的高成數按揭（90%一按）的業主，在項目轉讓後，只獲現發展商提供80%一按，部分業主大失預算，需額外多付10%首期或尋找擔保人才能上會，隨時面臨被殺訂風險。
呼吸plan風險: 香港仔時評｜加息潮殺到 需加強規管「呼吸plan」
如果買家打算使用「林鄭Plan」須選用發展商建築期付款計劃。 雖然買家未能享有即供優惠，但根據一般新盤價單買家仍可享有達一成以上折扣優惠。 估計西九加康城新樓已借貸逾1,600萬元，為了子女，宜將至少其中一個物業，轉去零售銀行的低息按揭計劃。 不过选择计划的人士要注意，转换按揭计划除了要考虑利息开支，要留意其他开支也会出现转变，以上个案借款人不论选择转按或是使用定息计划，均需使用按揭保险及支付保费。 未能轉按而且不想被高息「呼吸Plan」綁死自己，與物業告別壯士斷臂或許是迫不得已的做法，不過要留意購買物業後3年內放售，需要支付額外印花稅（SSD），業主要避過重稅，可在3年期限後才放售物業。
以長沙灣一新盤為例，發展商易手後僅提供八成按揭，業主須額外多付10%首期或加擔保人方能上會，如果未能按時完成交易，分分鐘會被「殺訂」。 呼吸plan風險 一般「呼吸Plan」由發展商旗下財務公司提供，其手握主導權，所謂「包按」只是宣傳口號，並沒有義務確保業主一定可以借足，這次業主遭更改付款條款實屬無奈，然而，若追究責任恐路途遙遙，能否上會卻是逼在眉睫。 業主選擇轉按，亦即將整筆貸款額轉移至傳統銀行承造按揭，才可享受傳統銀行的低息按揭息率。 不過，要成功轉按會有一定難度，因為一般傳統銀行只接受五至六成按揭，但由於當日所採用的「呼吸Plan」是八至九成按揭，本金供款比例不多。 不過，自從2019年時任特首林鄭月娥在《施政報告》及2021年時任財政司司長陳茂波在《財政預算案》中先後落實放寬按保，就變相開啟了一道逃生門予高成數按揭的買家。 一般而言，「呼吸Plan」的申請人只需提供簡單文件，如身份證和住址證明等，甚至有機會連入息證明都不必出示，便能成功獲批高成數按揭，幾乎只要申請人有呼吸便能獲批，所以這類計劃便被稱為「呼吸Plan」。
呼吸plan風險: More in 按揭指南:
不少撻訂個案會發生在一手樓花物業，主要原因現時買入樓花有分為「即供」及「建築期」樓花，後者在直接入伙才正式上會。 買樓收租買到要兩間樓都要倒貼，還要賠上200萬元給發展商上會。 呼吸plan風險 筆者不清楚讀者欠款多少，就當欠款700萬元，每月收21,000元月租的新樓，樓價便宜極有個譜。 业主如果因种种原因无法还款，又面对楼价下跌难以卖楼，可考虑把物业放租，由租客协助供楼。 不过租金多寡视乎租务市场反应，租金未必能完全覆盖供楼开支。
事實證明，按揭成數愈高，遇上樓價大跌時，以高成數按揭「上車」的業主，淪為負資產的風險驟增。 雖然，目前本港負資產數目，不能與金融海嘯、「沙士」期間相提並論，但「呼吸plan」等高成數按揭的風險不容低估。 政府有必要預先對一手樓高成數按揭作壓力測試，更要研究立法規管財務公司的樓宇按揭，及早消除市場風險，保障市民權益。
呼吸plan風險: 【上車陷阱】新盤高成數按揭 「呼吸Plan」包借喺錯覺
雖然近年也有趨勢轉為「半呼吸」，意即買家需出示入息証明，但卻仍可豁免壓力測試。 過往金管局為了保持本港銀行體系穩定，要求銀行在批出供樓按揭時，買家不但要有足夠入息，還要通過壓力測試，以此限制按揭成數，加強買家應對市況逆轉的能力。 審視十個今年內開售且仍有由發展商一按的新盤，涵蓋各類發展商、不同規模樓盤，有9個都標明申請按揭者需提供還款証明文件，當中3個更有列出總還款額佔每月入息上限。
- 假若樓價急跌，在銀行規定的按揭成數限制下，買家便有機會需另外準備現金，保足差額，俗稱「抬錢上會」。
- 以一個1,100萬元的新盤單位為例，假設買家一年多前以「呼吸Plan」入市，一按八成，當日只支付兩成首期。
- 如急需資金周轉，亦可靈活調配存款帳戶中的資金作其他用途。
- 初期優惠可以包括「只供利息」或「以較低利息供款」等，更可能令借款人低估優惠期後，供款回升時的影響。
持有綠表資格的人士，照道理入息和資產水平應一直受政府監察，譬如公屋住戶要定期呈交「公屋富戶申報表」，另外因為有政府作擔保，故於買入綠置居或居屋時，可以免壓測，取得高達 9 成半的按揭貸款。 所以，綠置居按揭和綠表居屋按揭也常被稱之為「呼吸plan」。 部分在銀行壓測底下失利，未能向銀行借入高成數按揭的買家，會先靠發展商按揭上車，等罰息期一過，便馬上轉會，轉按至銀行。
呼吸plan風險: 陳啟豪 – 慎用「呼吸Plan」｜二叔公啟事錄
過程之容易，似是申請人只要有呼吸、有脈搏，便能獲批。 雖然借錢容易，但若遇上經濟逆轉，還款更添吃力，呼吸plan隨時變成「窒息plan」。 入息不穩定、自僱人士、現有一份未供完的按揭等因素，都會令銀行降低按揭貸款額，變相申請人買樓時要自行籌備更大筆首期。
呼吸plan風險: 呼吸plan的種類
報告相信，只有整個行業，即從零售商至消費電子公司，再到半導體設計和生產等環節均完成清理庫存後，市場對半導體的需求才會回升，而中國的消費者可能支持半導體銷售較快速復甦。 報告指，中國作為全球電子設備工廠，亦是全球最大的智能手機及第二大電腦消費市場，這兩板塊將受惠於中國經濟重開及中國消費者數以萬億計的超額儲蓄，將有助緩解受高通脹打擊購買力的歐洲和北美市場銷售下滑的影響。 報告指，佔全球75%半導體製造能力及90%半導體出口的亞太區，正經歷當前經濟衰退帶來的最大不利，當中以台灣、南韓、新加坡、馬來西亞、菲律賓及日本面臨的風險最大。 報告指，半導體價格下跌及晶片供應增加對中國是好消息，將在一定程度上減輕出口值逾4600億美元的電腦及智能手機的製造商負擔，尋求更換或升級IT設備的企業和消費者也將感受到。 如果只申請銀行按揭，各家銀行的基本要求大致上接近，買家基本上可掌握自己獲批按揭的機會。 即使出現罕見的意外，申請一家銀行按揭被拒批，也可向其他銀行申請按揭。
呼吸plan風險: 【發展商按揭陷阱】新盤「包批」、「呼吸Plan」拒批點算好？
如果「呼吸Plan」蜜月期後難以供樓，可在期限後放售物業。 買賣物業涉及樓價風險，如果樓價上升，扣除賣樓開支後仍有機會獲利，但如果樓價下跌，業主有機會蒙受損失。 將效應發揮到盡，還有就一批已借取發展商「高成數按揭」的買家。
不過，綠置居按揭和綠表居屋按揭只能用 P 按，如港市進入低息周期，P 按未必如 H 按般可享大幅減息。 長實地產投資董事黃思聰表示，是次集團提供八成一樓按、買家三年內還息不還本的供款計劃，是為了吸引準買家進駐沙田九肚區。 雖然這並非首次有發展商向買家提供不須入息審查的「呼吸Plan」，但類似計劃埋下的債務危機卻不容小覷。 按保連貸款額一起供款，月供只需19,147元，月入有54,885元已可轉按。 簡單而言，就是買家在購入新盤時，可先選用「即供付款」計劃，並配合發展商付款「呼吸PLAN」、或「二按」等高成數按揭計劃先上會，待日後發展商一二按開始進入高息周期時，再透過申請高達八成的按揭保險來轉按。 哪種計劃才最適合很視乎你的目標樓價、現時與未來的負擔能力。
具體操作方面，買家在買入一手樓時，可先使用優惠最多的即供付款，並以呼吸Plan上車，在頭1至2年每月供款利息與市場相約，買家供款壓力並不算大。 不過「呼吸Plan」表面上看似「着數」，但其陷阱往往要十年八載才會浮現。 據消費者委員會2017公布的報告指出，市場上有發展商推出高成數的按揭計劃，其利率可能較銀行高一倍或以上。