近期蝕讓成交個案：1座中低層B室，實用面積699平方呎，成交價1800萬元，實用呎價25,751元，成交日期為2022年5月。 原業主於2018年6月以1805.8萬元買入，帳面蝕5.8萬元或0.32%。 近期蝕讓成交個案：1A座中層B室，實用面積847平方呎，成交價1280萬元，實用呎價15,112元，成交日期為2022年11月。 原業主於2018年5月以1472.4萬元買入，帳面蝕192.4萬元或13%。 近期蝕讓成交個案：3座低層C室，實用面積751平方呎，成交價1300萬元，實用呎價17,310元，成交日期為2022年9月。
目前已入伙的6個私人屋苑，包括：建灝地產的天寰、嘉華國際的嘉匯、保利置業的龍譽、中國海外的啟德一號1及2期，以及會德豐的OASIS KAI TAK，以及由市建局發展的煥然壹居。 啟德區的私宅設計特色是採用高座配低座模式，且十分注重綠化環境，以提供優質居住環境，同時可保持空氣流通，減低屏封效應的機會，而部份屋苑更享有啟德河景。 現時區內屋苑高座分層標準單位的成交實用呎價約為25,000至27,000元水平，如頂層連天台，又或低座複式花園戶等特色單位的成交實用呎價則可達約35,000至40,000元水平，個別優質貨尾單位定價達更逾50,000元水平。 隨著各屋苑的額印花稅逐漸解封，預料二手放盤及成交將會逐漸增加。
啟德樓價走勢: 樓價指數回升 地產代理料現「V型反彈」 上半年升近9%
地庫建築費用高昂，而周期亦較長，料建築成本料每平方呎9,000元，令發展商出價較為審慎。 如果以中標價6,138元計算，樓面地價及建築成本加起來要14,580元，將來賣樓要2.2萬左右才有合理利潤。 據悉，2017年1月，原業主以約723.7萬元購入上述單位，持貨約四年，現轉手賬面獲利約132.3萬元，物業升值約18%。 啟德樓價走勢 加上新商廈兼商場項目將於年中啟用，如果配合中港兩地通關，新商場可吸引購買力強的內地人。 戶型包括一至三房間隔，實用面積由320至710平方呎；另設天際特色戶，面積1,500至1,700平方呎。 關鍵日期為2023年3月中，預計2022年1月推售。
黃大仙區的黃大仙@中原樓市片區，區內共6,879個私人住宅單位，涉及人口共150,248人。 主要街道包括龍翔道(黃大仙段)、沙田坳道(黃大仙段)、雙鳳街(黃大仙段)、沙浦道(黃大仙段)、鳳德道(黃大仙段)。 另外，區內主要屋苑包括 翠竹花園,黃大仙下邨(一區),竹園北邨,天馬苑,東頭(二)邨。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 19,250，年齡中位數為 46.1歲。 謝啟源指，外區客斥1.7萬元承租，實用呎租約36.3元，低市價約10%。 據悉，新租客為心儀單位景觀開揚，整潔企理，故睇樓1次後火速決定承租上述單位。
啟德樓價走勢: 區內二手呎價參考 平均呎價13,000元
中原地產康怡康安街分行首席分區經理楊文傑表示，康怡花園2月錄得21宗成交，按月上升16.7%，平均實用呎價15,033元，按月跌3.1%。 康怡及鰂魚涌區錄得76宗成交，創近2年單月成交量新高。 啟德樓價走勢 政府調低首置印花稅及一手新盤銷情熾熱帶動下，康怡及鰂魚涌區內二手成交出現報復式反彈。 啟德花園位於黃大仙彩虹道121號（中原樓市片區：黃大仙）。 香港置業東中九龍MONACO分行高級聯席董事陳澤桁表示，位於啟德區的商廈陸續入伙，帶動區內的租務需求。
該屋苑2020年12月平均成交呎價16,726元，放盤叫價700萬至1,700萬元不等。 根據中原地產資料，該項目新近2座19樓三房單位成交價為千萬元，面積757平方呎，呎價為13,210元。 啟德1號由中國海外發展，屬全港首個及唯一一個港人港地樓盤，只限香港永久性居民身份證持有人認購。
啟德樓價走勢: 將軍澳啟德多半新蝕讓盤
加上屯馬綫全綫有望今年第三季通車，即是由烏溪沙站前往啟德站，再南下經宋皇台、土瓜灣、何文田等站，再經西鐵綫紅磡站及尖東站，直達屯門全程不用轉車。 如果不介意行多步，可考慮較遠第四期晉海及第六期LP6，晉海（提供一、二及三房）2020年12月月平均成交呎價18,000元，放盤叫價近700萬至2,100萬元，一房平均售價約630萬至680萬元；兩房平均售780萬至858萬元。 康城站區內單位戶型選擇多，一房至四房都有提供，地理位置佔優的二手盤有第三期緻藍天及第五期Malibu，不過入場費相對較高。 啟德私樓業主日前再向政府發公開信，質疑房屋局局長何永賢只用短短兩天時間，向媒體發放簡約公屋資料，質疑政府沒有履行程序公義。 啟德1號（II期）業主委員會表明，政府對啟德的發展方向出爾反爾，對居民非常不負責任。
是次成交為低座「星寰匯」3座地下及1樓特色單位，實用面積1,342平方呎，屬三房三套及儲物房間隔，連512平方呎特大花園及私人泳池，為項目最後一伙連泳池特色單位。 單位連車位成交價合共4,428.6萬元，實用呎價約33,000元。 此呎價不僅創啟德新高紀錄，料更創九龍東住宅呎價新高。 踏入2023年，隨着利好因素呈現，一月份迄今(21日)區內二手市場交投加快。 中原地產副區域營業經理陳智欣表示，上月全月二手市場錄得11宗買賣成交個案，但本月至今已錄得8宗成交個案，有機會達至上月宗數。 伍冠流又表示，新政策惠及中小單位，目前投資中小單位是合宜的時刻，啟德區屋苑藉着新港鐵站的建設會受惠。
啟德樓價走勢: 將軍澳樓盤（3）Malibu：蝕192.4萬
主要因供應比目標多出六成，而政府提供數字顯示未來三四年潛在的新樓供應量有超過10萬伙之多。 對於樓價無疑是有影響的，在選擇多情況下，犯不着急切去購入物業。 啟德樓價走勢 上述項目在2021年2月份向城規會申請發展兩幢住宅，提供1,790個資助出售房屋單位，同時提供商店、服務行業及食肆樓面。 此地皮屬於政府早前將私樓用途撥作公營房屋發展的九幅用地之一。
市民漸漸習慣與疫症共存，二手樓市除了價格造好，成交表現亦相當理想，預計全年二手私人住宅買賣登記約53,000宗，創九年新高，較2020年升28%；涉及金額更可望高達4,800億元，創24年新高。 會德豐副主席梁志堅表示，是次中標價屬市價水平，料項目投資額超過200億元。 雖然樓面呎價對比毗鄰同景觀的地皮為低，但他認為現時市況明顯遜於今年初，加上近期社會運動持續升級，令發展商出價亦變得更加保守審慎。 不過，他認為政治事件只屬短暫性影響，終有落幕的一天，儘管現時市場觀望氣氛籠罩，惟仍看好後市發展。 另外，集團於區內已持有多幅地皮，開則及景觀將會互相配合，將會發揮協同效應。
啟德樓價走勢: 成交記錄
今年5月，會德豐再與新世界、中海外、恒地、華懋及帝國集團6間發展商所合組的財團，豪斥125.9億元投得啟德第4C區2號地盤。 而中國海外則獨力於去年12月以約80.33億元投得第4B區2號地盤。 話說回來，地政總署自去年11月起約1年間，先後批出9幅位於跑道區的住宅地皮，有5幅屬於面向觀塘方向的「後排」地皮，其餘4幅則為前臨維港景的「前排」用地，由12家發展商以獨資或合資持有，而其中6幅便是由中海外及會德豐系獨資或合資投得。 與此同時，因受到近期社會事件影響，市場已將地皮估值較年初調低10%至15%，至約180億至198億元，每呎地價1.5萬至1.65萬元，可是這次成交價仍低於估值下限約11%。 若對比啟德舊跑道區過往售出的住宅用地中，呎價最接近為中國海外去年12月，以約80億元投得的內港景的4B區2號地皮，樓面呎價約13,523元，反映地價重回去年底前水平。
市場預料新盤將繼續以優惠搶客，令急於放售物業的二手業主，更願意提供議價空間，有機會令原屬意新盤的向隔客，轉戰二手市場。 就此比較一下，日出康城及啟德發展區的交通、配套及二手市況，看看有何好選擇。 踏入2021年，頭炮新盤銷情帶旺香港樓市，會德豐位於啟德區MONACO首兩輪銷售已售出276伙，沽近七成單位，於1月29日再推90伙，折實入場呎價23,538元。
啟德樓價走勢: 啟德樓價走勢
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- 轉眼間，2021年就要完結，今年港人最深刻的事，相信仍然是新冠病毒疫情，但受惠息口低企及需求持續，樓市未有受到太大影響，中原城市領先指數更曾在疫市創歷史新高。
- 因為啟德方艙有獨立廁所、位處市區，條件較其他方艙為佳，提供近約3,000個房間，樓高四層，設升降機，每個單位面積約193平方呎，設獨立廁所，電視機、冷氣等配備。
- 配合現正在施工中的中九龍幹線和T2主幹路，有更多交通工具可選擇。
- 另一資深投資者伍冠流表示，今次政府調整印花稅稅階，買200萬至1,008萬元樓都交少了稅，會對中小型單位市場產生刺激作用，可以減輕首置和換樓人士的負擔。
- 根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，2023年1月新盤成交量錄503宗，按月升約87%，創四個月新高。
項目設有8座，提供545個單位，提供1房至4房間隔，面積由367至1,663平方呎不等。 啟德樓價走勢 二手方面，於辣招的掣肘下，去年全年僅錄114宗二手成交，按年下調55%，平均實用呎價則逆市向升，最新報23335元，按年升3.3%。 啟德樓價走勢 會德豐地產常務董事黃光耀形容，首批單位價錢屬「齊心起動價」，對比市價約有1成折讓。 樓價走勢方面，香港理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，雖然樓價氣氛變好，但未至於非常樂觀，經濟復甦步伐並非如想像般快速，不是今個月就可以看到很亮眼的數據。
啟德樓價走勢: 樓市走勢2023｜港置：20大屋苑近4周錄311宗成交
另外，值得留意的是，若乘港鐵前往日出康城，在將軍澳站轉車，每兩班通往寶琳站，才有一班康城站列車。 筆者認為公營房屋群其實主要在靠近土瓜灣、新蒲崗、九龍城等較內陸的地區，靠近海旁及體育園的，就是豪宅群，規劃甚為清晰，只要未來發展依循這個路線，就不會有大影響，反而會帶起公營房屋價值。 筆者明白現在啟德的環境仍然沙塵滾滾，很多人還未看到區內的發展潛力，還未接受到區內地價及樓價超越市區很多地方，甚至被視為豪宅區，所以每當有負面新聞，例如興建公營房屋等都會被放大。 例如奧運站，該區公營房屋只有海富苑及富榮花園等，但質優私樓就很多，公營房屋不但沒有影響奧運的樓價；反而是奧運的優質私樓，帶起了區內公營房屋的價值，令富榮花園成為九龍區其中一個居屋「樓王」。 近年最成功轉型的例子必數將軍澳區，記得該區在90年代才發展，最初朋友搬進去，由山上的康盛；山下的寶琳、坑口等，幾乎只有公營房屋，僅有慧安園等私樓。
