一般而言，地積轉移的應用通常適用於文物保育項目，例如2011年，政府提出重建聖公會位於中環下亞厘畢道的古建築群，並且允許聖公會在此項項目中轉移地積。 由於整個重建方案涉及超過三萬平方米的面積，比起原址的地積比多出一萬平方米，所以政府批准聖公會，將某部分建築群，包括幼稚園和神學院，轉移至畢拉山另一幅地皮重建。 以八文樓為例，市建局指該建築群共有3,200多伙，當年興建時採用的地積比率高達17.6，但現行市區可用的地積比率為9，反映若沿用現有方式，八文樓新建的單位將大幅削減。 然而，若透過將同區物業及地段未用盡的地積比率轉至渡船角一帶後，八文樓有空間打造成樓高逾400米的地標建築。
繼觀塘市中心重建之後，市區重建局另一大型重建項目油麻地及旺角即將推行，預料會率先推行佐敦「八文樓」項目。 以地積比轉移方式落實重建，增加單位數目3214個，令項目變得可行。 美國矽谷銀行證券的管理層，據報正探討從母集團回購公司的方案。 報道引述知情人士，指管理層團隊正尋求協助，為潛在收購案籌集資金，並爭取在監管機構有進一步行動前，快速促成交易。 分析指管理層團隊希望避免因矽谷銀行倒閉，而令矽谷銀行證券失去大量人才，自身價值受挫。 知情人士又說目前難以確定能否達成交易協議，相關努力可能落空，亦有可能出現其他潛在買家。
地積比率未用盡的舊樓: 按揭計算機
以至在「映御」一路直入，在山貝河東路，現時有一幅劃為「住宅丁類」的用地，曾被政府計劃改劃住宅發展，項目也涉及山貝涌口村，但暫時未有發展聲氣。 (星島日報報道)近年市區優質土地供應罕有，不少財團透過強拍途徑增加土儲；最新有財團併購的九龍城嘉林邊道28A至28B號舊樓，向土地審裁處申請強拍，以統一業權發展，目前該財團集齊逾98%業權，市場對整個項目估值逾1.6億。 本港土地供不應求，領航地產主席高兆霆指出，市區舊樓買少見少下，直接推高舊樓收購價，整體市況亦趨膠着，故建議增加地積比率，及放寬土地用途限制，以有效釋放潛在土地供應，以解決一地難求的困局。 土地上能興建多少面積的樓宇，並非地產商可以自行決定的，而是受到城市規劃與土地最初批租時的條文所制約的。
發展商「星星地產」在2023年3月7日推出首張價單，合共推出68個單位，佔全盤355伙的19%，折算平均呎價14,419元，跟附近二手屋苑如「朗屏8號」及「朗城匯」分別不大，亦沒反映市況變化。 值得留意，今次首批推出單位全為低層5-8樓，屬身價最低的一類。 一房單位主要分兩類景，包括B、C、D室均望向山貝河方向，餘下M、N、L、K室望向宏業西街方向。 所以如果我們把面積及景觀因素結合考慮，一房單位首選為C及D室。 區內除了「其他指定用途(商貿)」外，包圍在「東頭工業區」以外的用地，則劃為「住宅戊類」，用意是鼓勵洶汰舊有工業來發展住宅，以協助區內轉型。 「雨後」屬於其中一幅轉劃為「住宅戊類」的用地外，新地及展的「映御」亦屬此類。
地積比率未用盡的舊樓: 樓盤資料
作為發展商收購該物業可大幅提高地積比，收購一伙可以多建2至3伙，利潤高。 反之，如果本身物業已有10多層，地樍比率已差不多用盡，收購一伙建一伙，利潤自然低。 地積比率是界定建築密度的指標，而建築密度亦同時影響著該地區的人口密度。 香港的土地資源珍貴有限，所以需要訂明土地的最高地積比率，才能夠確保發展項目除了有效地使用土地，亦要顧及平衡市民生活需求，例如地區是否有足夠基礎配套，支持其人口密度。 此外，房委會會繼續於西環邨推行各種計劃及措施，維持和改善樓宇狀況，為居民提供安全舒適的居住環境。
例如，紐約市政府於1960年代，為了保存當地歷史建築，研究轉移地積比制度，並於1961年修訂城市規劃條例（1961 Zoning Resolution），允許土地擁有人售賣或轉移土地剩餘地積比。 此外，紐約市的轉移地積比制度，亦可應用於其市區重建項目，發展商可透過轉移剩餘地積比，發展新項目，同時保存市內一些具文化歷史價值的建築。 市建局2016年提出於土瓜灣的重建項目試行「小區發展模式」。 城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指，以往插針式的小型重建項目對整體環境，如衞生、私家街、違泊等問題沒有改善，反而令地舖消失。 小區發展可透過整體規劃將街道打通，釋放地面作地舖和休憩用途，開拓地下空間作停車場、商舖等。
地積比率未用盡的舊樓: 搶藥潮不停 政府或出限購令
以新界的荃灣和九龍的深水埗為例，荃灣的地積比只有5倍，而深水埗最高可達7.5倍，因此難以得發展商收購重建，因為重建空間不大。 如果政府願意放寬地積限制，便能提高發展商重建一些原本地積比較低的舊區，加速城市的繁榮發展，提高整體生活水平。 香港文匯報訊（記者 聶曉輝）本港市區樓宇日益老化，市建局行政總監韋志成指現時樓齡達50年或以上的舊樓數目，兩年間已由約9,000幢增至逾1萬幢，而市建局由2001年成立至今只處理了約1,300幢，故單靠現行做法追不上舊樓老化速度，必須研究其他方向。 他表示，經過一年研究後，發現油麻地與旺角剩餘可供發展的地積比率只有約10%，該局正考慮整合地積比作發展，並希望放寬部分地區的高度限制，該局將於明年中完成研究後展開大型公眾諮詢，並建議3個方案予公眾選擇。 仲量聯行報告指出，去年土地審裁處接獲16宗強制拍賣舊樓申請，按年減少54%，亦較2018年至2020年3年間平均每年37宗顯著減少，疫情令法院服務暫停是原因之一，同時亦反映私人發展商收購舊樓愈來愈困難。 仲量聯行香港項目策略及顧問部資深董事李遠峰說，近期強拍及私人委託拍賣宗數回升，預計全年回升至大約30宗。
- 不少專家都估計，即使將來疫症消失，部分市民已習慣網上購物、網上學習及外賣餐飲，過去的生活與消費模式亦未必會恢復，旅遊業預計也難以回復至疫情前水平，導致對舖位的長遠需求下降。
- 共有305伙，分佈於3樓至25樓，實用面積為276至717平方呎。
- 現時本港樓齡達50年或以上的樓宇以每年600幢的速度增長，2046年數目將增至近3萬幢，約佔全港樓宇數目一半。
- 因此，買樓要是單看實用面積，而不看「地權面積」是會計錯數的。
- 亦因如此，今次發展商在付款辦法上也不特別花巧，只提供了「即供」及「建築期付款」。
市建局在油旺地區研究提出5個「發展節點」，除了「八文樓」，另外4個都會成為「接收地盤」以地積比轉移方式重建發展，分別是水渠道、亞皆老街、旺角街市、果欄。 韋志成又說，舊區更新無可避免「落釘」的問題，今次油旺研究公開透明各「發展節點」，即使有人「落釘」，市建局都要去做。 「只希望沙中線的那個站，可以起得更慢，再貴的租我已不能負擔」，由本地樂隊My Little Airport寫的《土瓜灣情歌》或許寫出土瓜灣住戶及商戶的心聲。 屯馬線將於周日（27日）全線通車，在新設的土瓜灣站附近，市區重建局早在13年前已在區內布局，在土瓜灣及九龍城陸續展開12個重建計劃，有已落成的新樓盤項目呎價高達近3萬元，透過市區更新，舊區即將搖身一變成為鐵路沿線的中產社區。
地積比率未用盡的舊樓: 地盤面積
雖然近年有聲音指政府應按物業樓齡再調低強拍門檻，但若地積比率及地盤覆蓋率不變，仍難以為發展商提供誘因收購舊樓。 因此，政府應調高市區住宅地的地積比率，發展商才能提高收購價，加快市區重建。 地積比率指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率愈高，可興建的樓宇面積愈高。 一般住宅的最高地積比率是8至10倍，商業用途最高則是15倍。
而與結構安全相關的維修工程，包括修葺柱、樑、樓板、牆身等已破損的石屎，以及改善衞生設施，例如修葺喉管及防水工程等，則只佔資助金額總數約一成。 「維修自住物業津貼」的申請人資格範圍，以往只是涵蓋年滿60歲及符合入息及資產限額的長者；市建局在接手計劃及作優化後，擴展受眾範圍至領取綜合社會保障援助及傷殘津貼的自住業主。 自從政府預告九龍城和旺角舊區的發展後，Dare就希望將成功經驗帶到那邊，故現正馬不停蹄物色唐樓翻新保育。 Dare唸過中國文化，憧憬鄰里間守望相助，可他不知道，那境況已遺留在「香港八幾」的年代，即使他經常掛在口邊的電影《歲月神偷》，也不過是復刻版。 「很奇怪，我以前在紐約SOHO低密度住宅，一幢六伙，鄰居常常聚會，互相關心，我以為中國人社會會更好，但寶馬山沒這回事。」熬了兩年，他抽著同一隻行李箱離開寶馬山，搬進上環太平山街的唐樓。 但要數投資唐樓先驅，則非美籍廣告人Dare Koslow莫屬。
地積比率未用盡的舊樓: 收購舊樓日見困難
換句話說，投資舊樓等市建局收購，回報比起賣樓售價多出兩筆津貼賠償，非常吸引。 物業投資不一定只有買樓放租，有聽過舊樓收購的話，都知道回報也可以很可觀，這一類投資者專注物色舊區物業，然後等發展商或市建局提出收購。 地積比率未用盡的舊樓 近年，新樓質素屢被詬病，香港地動輒千萬元買「磚頭」，當然不想「一波三折」。
(星島日報報道)田生曾就各區、逐幢看似有潛力的舊樓研究，發現不少舊樓地契、地積比存在問題，只有政府出手才能解決問題；他又建議，透過適度調高地積比，以釋放舊樓發展潛力。 地積比率未用盡的舊樓 原本跌入「東頭工業區」商貿用地，但在2021年就改劃為「住宅戊類」，現時亦由單一業主持有，項目佔地78,533呎，其重建的最高住用地積比率5倍、非住用地積比率超過0.22倍，及高度不超過85米，純興建住宅的可建樓面能達390,000呎。 上述地盤面積10070方呎，現劃為「住宅（乙類）」用途，若以地積比率5倍重建發展計，可建總樓面約50350方呎。
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銀行對於樓齡較高的物業估價會偏向保守，最終導致估價不足降低貸款額。 又例如因天面防水層破損引起滲水，導致頂層單位天花出現石屎爆裂問題。 他說，發展商由買地到賣樓花需要一段時間，故做生意的策略好講前瞻性，炒家預計個市稍後有風險便即撤退，反應較用家快，發展商則因其行業特性，市場觸覺會較炒家更快，預計一年至兩年後市況回軟，便已殺車。
該重建計劃大致分為兩個部分，其中兼善里的項目涉及兼善里、福榮街及青山道等共90個街號，牽涉大批樓齡約62年、樓高9層的唐樓，多數不設電梯，樓宇普遍日久失修，且有不少劏房單位。 市建局指出，該項目受影響業權約830個，受影響住戶約2,100個，受影響地舖約120間，日後擬建項目預計可提供1,000個住宅單位，估計完工時間為2031年。 據了解，已先後在土瓜灣啟動多個重建項目的市建局，也一直留意到九龍城舊區的特殊情況，除了已展開位於富豪東方酒店旁邊的啟德道/沙浦道項目，也意識到遲早也要觸及舊契地問題，故一直研究如何「出手」打破困局。 據局方所掌握，在啟德道/沙浦道項目以西的整片九龍城舊區土地，存有很多地契註有「One house」的土地，個別已由發展商收購，但也有由個別業主持有；該類用地主要集中於兩個位置，分別是鄰近九龍城街市附近和靠近聯合道一帶，也有一些分布較為零散。 •較多是上世紀60年代興建，當年容許興建較多樓面面積，現時超出規劃標準上限，重建後用不到的地積比率，轉移到其他「接收地盤」。
地積比率未用盡的舊樓: 地積比率
以荃灣為例，二○○三年規劃署曾經檢視是否適宜把荃灣的最高地積比由五倍進一步提升，惟考慮當區交通和基建容量及其他因素後，認為最高住用地積比率維持在五倍是合適的。 位於世宙旁的一些工業樓宇，佔地81,603呎，最高可以用5倍地積比率重建，而樓層不超過30層高，故若重建為住宅發展，可釋放出408,000呎的樓面面積。 雖然如此，因樓盤本身坐落的「東頭工業區」正經轉型，縱然重工業已經絕跡，現時工廈都以寫字樓為主，但由於不少用地都已劃為住宅戊類、或其他指定用途(商貿)，日後重建時可能對樓盤的景觀及居住環境有影響。 財政預算案後，多個發展商都趁寬減印花稅而積極搶灘，包括星星地產推出位於朗屏的「雨後」，項目由一座提供335個單位，提供開放式、一房、兩房、兩房連書房及三房一套連儲物室單位，標準樓層面積由 地積比率未用盡的舊樓 呎。 位置上跟西鐵「朗屏站」約八分鐘步距的「雨後」，其預關鍵日期2023年12月31日，相當樓花期十個月，部份單位有望受惠於舊按保政策，唯獨其位於「東頭工業區」內，縱然區內重工業已絕跡，但日後的轉型過程卻是準買家需考慮的因素。
假如你要買樓投資，說不定會選擇大型屋苑、單幢樓或居屋，但幾乎可以肯定，舊唐樓會率先被攆出考慮範圍，理由一大堆：無保安、環境差兼維修費貴……。 不過凡事總有例外，就如一向投資作風穩健的「田少」田北俊，自2007年起亦斥資4億元購入了上環威靈頓街多幢唐樓，最近更成功以6.4億元轉售，勁賺2.4億。 現時舊樓物業一般能批出實際按息2.5%，如果屬於唐樓則介乎2.6至2.8%之間，一般按揭最長還款期雖能長達30年，但由於銀行通常以「75減」或「70減」樓齡計算最長還款期，故未必做供足30年。 假設該舊樓樓齡已有55年，申請按揭的銀行以「75減」計算，最長按揭還款期只有20年（75-55年）。 地積比率未用盡的舊樓 假設貸款額為500萬並以實際按息2.5%計算，還款30年每月還款額只需$19,756，如果還款20年便增加至$26,495，兩者足足相距$6,739。
地積比率未用盡的舊樓: 項目背景
一般而言，根據香港規劃署規定，住宅用途的最高地積比率大概是8至10倍，主要集中在香港島的地盤，而商業用途等地帶獲准的最高比率則是15倍。 假如一個地盤面積是1,000平方呎，地積比率是8倍，該地盤最高的可建樓面面積則是8,000呎。 地積比率是一個城市規劃用途的專有名詞，你或許間中在新發展項目當中聽過，地積比率是一個重要的城市發展指標，但是，你知道它實際的定義是什麼嗎？
地積比率未用盡的舊樓: 舊樓收購注意: 舊樓收購注意 收購舊樓切勿違反守則
人口1050萬的捷克是歐盟和北約成員國，近年不斷受高通脹困擾，上月通脹率高達16.7%，自俄烏戰事去年2月爆發以來，捷克向烏克蘭提供了大量軍事和人道主義援助。 同區另一屋苑世宙基座設有總面積達4.7萬平方呎特色商店街「YUCCIE AVENUE」，為住戶提供多個飲食購物選擇。 在大馬路一帶更是商店林立，有士多、超市、食肆、藥房、多間商場及大橋街市等購物地方可供選擇。 建築面積一般來說大體等於各層樓板的面積總和，但是由於實際建築總會有架空、懸挑、陽台、斜屋面等各種情況出現，因此實際上建築面積的計算非常複雜，各國都會有專門的建築規範對建築面積的計算進行詳細的規定。
地積比率未用盡的舊樓: 舊樓收購注意: 單位有否建築令或命令(俗稱order)
至於有關西環邨的問題，基於以上提及有關重建高樓齡公共租住屋邨的原則，房委會現時未有重建該邨的計劃。 惟在規劃及設計臨近的加惠民道公營房屋發展項目時，會考慮配合西環邨若未來需要重建的影響。 地積比率是用作計算樓宇的總建築面積與地盤面積的比率，每個地段及建築物都有相應的地積比率，通常住宅的地積比率最高約8至10。 假設一個面積10,000平方呎的地盤，地積比率8倍，即總建築面積為80,000平方呎。
地積比率未用盡的舊樓: 放寬地積比率
記住：筆者從沒說過「別人」如這樣做，我只是說「假如我是衰人發展商要收樓收舖，可以這樣做」。 當收購樓上銀碼較小的住宅後，慢慢進一步收掉樓下舖位，夠八成業權後，就可以申請強制拍賣了。 地積比率未用盡的舊樓 但若然該舖屬自用的，業主正在舖內經營生意，特惠津貼則是估值的35%，或相當於應課差餉租值的4倍金額，同樣以較高者為準。
亦因如此，今次發展商在付款辦法上也不特別花巧，只提供了「即供」及「建築期付款」。 發展商「星星地產」過去主力發展工商物業為主，包括在「雨後」斜對面就有其商廈「虹方」，其在大角咀的「雲之端」則在去年收樓，我們《胡．說樓市》曾前往驗樓，發現「雲之端」有很多地方未完工，例如工廈洗手間有電線外露、牆身一撻撻等。 項目於2012年曾申請興建為兩座樓24層的住宅項目，共提供276單位及44個私家車位。 兩座物業一字型向山貝河方向伸展，各座每層設六個單位，全屬兩房及三房戶型，設計全為梗廚設計，另在地盤範圍內增設一幢會所。 相關申請於2012年獲城規會有條件接納，一直生效至2016年12月。 前身屬於「FedEx World Service Center」的「雨後」，位處元朗東頭工業區的「宏業西街」，周邊主要為一些工業樓宇，區內用地在《工業用地檢討報告》中都改劃為「其他指定用途(商貿)區」及「住宅戊類」。
但其實不少市區用地的地積比都未有被用盡或加以善用，例如一些位於黃金地段的老舊私樓及公務員合作社樓宇、一些逺較私人屋苑低矮及疏落的公共屋邨、一些空置率偏高或已被非法改變用途的舊式工業大廈等，若能加快進行重建、加建或改劃，將有助顯著增加市區的住宅供應。 【明報專訊】香港土地及房屋短缺問題嚴重，社會有聲音要求適度放寬不同新界地區的地積比率，以增加發展密度。 但其實不少市區用地的地積比都未有被用盡或加以善用，例如一些位於黃金地段的老舊私樓及公務員合作社樓宇、一些遠較私人屋苑低矮及疏落的公共屋邨、一些空置率偏高或已被非法改變用途的舊式工業大廈等，若能加快進行重建、加建或改劃，將有助顯著增加市區的住宅供應。 每名合資格業主可獲上限80,000元的資助津貼，除了可用於自住單位的維修工程，亦可以補貼大廈公用地方維修工程所需分擔的工程費用。 當大廈收到屋宇署發出的S24、S26維修令時，業主便需要進行維修。
地積比率未用盡的舊樓: 項目會所、景觀、交通、生活配套及社區康樂設施
韋志成亦提出，重建時如可容許住用及非住用地積比，將住宅地帶改劃為「其他指定用途」並註明「混合用途」，只訂明總地積比及最高住宅地積比，因應不同因素及需要調整地積比的分佈，即可按情況隨時調整住宅或商業用途的比例。 他舉例指，過去一些發展項目已訂明住宅的地積比為7倍，非住用為2倍，即總地積比為9倍，但日後可引入浮動比例，即發展時可按情況調高或調低住用地積比，例如8.5：0.5或5.5：3.5等，但總體地積比不會變。 過去發展商所用的建築面積，其實也包涵「地權面積」；只是發展商把政府不計入地積比率的建築︰如泵房、電梯機房、車房，以至防火層，都計算入建築面積罷了。 因此，我建議買賣樓宇時，除了要知道實用面積外，還應該參考樓宇的「地權面積」。 「地權面積」不難計，只要那土地面積乘以地積比率，再以每個單位的實用面積比例去分攤就是了。 上月屯馬綫通車，沙中綫又有望於2022年全綫通車，港九新界的交通時間將大為縮短，也會減少對陸上交通的倚賴，住宅密度增加為交通帶來的負荷將不會如以往般嚴重，政府將有更大空間增加市區住宅的地積比率，避免市區重建停滯不前。
地積比率未用盡的舊樓: 樓盤特色
在決定開展每個重建項目之前，市建局會按照《市區重建策略》，考慮多項不同因素，例如樓宇狀況、居住環境、地區上可用作安置的土地資源、重建項目對整個社區帶來規劃上的裨益及市建局的財政和人力資源等，小心處理及訂出優次。 （一）荃灣、屯門和沙田是香港第一代新市鎮，發展自一九七○年代開始。 為建設更理想的生活環境，當年為這些新市鎮訂定的住用地積比率一般較市區為低。
內裏配套齊備，包括30萬平方呎的麗港公園和兩個住客會所，區內採光充足，提供足夠的綠化和休憩空間。 屋苑建有3個購物商場，超市、餐廳、髮廊等一應俱全；附近亦有診所、學校、停車場等，居民毋須離開社區也能應付生活所需。 此外，在完整社區建造的大廈內亦應採用「背對背用地設計」例如一些非面向街道，或與住戶打對面的露台，可善用作曬衣及放置洗衣機用途，若認為有礙觀瞻，可加設趟門以作遮掩。
地積比率未用盡的舊樓: 「建築期付款」
有關政策的原意，是確保區內居民有足夠和就近的購物、餐飲及娛樂設施，毋須走到較遠地區才能取得各類生活所需。 但隨着市民的生活及消費模式逐漸改變，包括習慣光顧大型商場、超市、連鎖式快餐店及廿四小時營業的便利店，不少規模較小的新建住宅低層商舖，在爆發黑暴及疫情前都已長期空置，或淪為貨倉等租值較低的用途，只有地舖可勉強維持經營。 他並透露，市建局近年已漸漸由以往以「項目主導」方式推動重建，盡量改為「規劃主導」。