已設定地上權的土地，評估標售所有權之價格時，若買受人資格並未設限，且透過市場自由競爭、採價高者得方式形成之價格，應屬正常價格之性質。 109年5月11日修正前，原帳列投資性不動產已採公允價值模式者，不在此限。 「比較法」是一般大眾以及專業估價人員最常使用的估價法，顧名思義，也就是利用條件相當的物件來評估標的之合理價位。 不動產估價師的主要業務範圍，包括：金融機構抵押放款擔保品估價、法拍屋底價訂定之估價、證券化不動產估價、都市更新權利變換價值評估、會計財務公報10號、35號以時價認定資產價值、銀行不良資產評價…等。
為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。 其意義在於：為不動產市場交易提供客觀標準；不動產資產的價值化更有利於優化資源配置；公平賦稅等。 第一種實務上稱之為「租賃實例比較法」，即依比較法之觀念，以續訂租約之租賃實例為比較標的，進行相關情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整，求得勘估標的之比較租金。
不動產估價技術規則: 第三章 估價方法 第一節 比 較 法
營造或施工費之管理費、稅捐、資本利息及營造或施工利潤係指營造業所需負擔者而言，與總成本是類項目係站在建商角度所負擔者不同，故需於此處另計。 前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、土地登記專業代理人、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。 「比較法」的調整因素有以下幾種：（1）情況補正；（2）日期修正；（3）區域修正；（4）個別因素修正。 其中淨收益係指分析企業經營之總收入，扣除企業經營者需負擔之各項負用，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益；必要費用則如前述，係指出租人維持租賃之必要費用。 正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。
火災保險費：應已勘估標的實際發生之保險費為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得參酌各產物保險公司之計算方式推估之。 台灣不動產交易屬於公開市場，一般買賣物件皆可於各大房仲網供人瀏覽、比價，而內政部地政司及部分房仲業網站亦有提供區域成交行情可茲參考，未來透過「實價登錄」之實施，不動產交易愈透明，市場價格亦趨於健全、合理。 由於不動產的地域性或異質性特征，不同地區或同一地區不同地點乃至同一道路的兩邊、同一棟樓的不同層次價格都會有很大的差異，如果公按不動產的面積徵稅，則會造成嚴重的稅負不公平；若根據該物業的收益價格來徵稅，則相對公平。 據此，從一個城市來看，總體而論市中心的不動產價格相對昂貴，賦稅就重；而越遠離市中心，不動產價格相對越低，則賦稅越輕。 由於不動產產品自身的特點，如位置的固定性、質量的差異性、使用的耐久性或持久性、利用的限制性、價格的昂貴性等，使得不動產市場有不同於一般市場的特征。 業務範圍，包括：金融機構抵押放款擔保品估價、法拍屋底價訂定之估價、證券化不動產估價、都市更新權利變換價值評估、會計財務公報10號、35號以時價認定資產價值、銀行不良資產評價…等。
不動產估價技術規則: 第六章 土地改良物估價
收益法之運用，在總費用計算，對於折舊提存費與重置提撥費之提列，其實一直存有爭議。 惟因該土地存有地上權設定之情形，屬於有其他足以改變比較標的價格之情況存在，投標者會就該影響之情況，進行價格之情況調整修正，故應以正常價格評估，是屬妥適。 不動產估價技術規則 不動產估價技術規則 (民國 95 年 06 月 12 日 修正) 第 一 章 總則 第 1 條 本規則依不動產估價師法第十九條第一項規定訂定之。 第 2 條 本規則用詞定義如下： 一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知 … 二、如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。 一、工程造價比率法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。
﹝2﹞勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。 但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。 ﹝1﹞不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。 並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。
不動產估價技術規則: 不動產估價師
指一棟建物各樓層的單價百分比，此乃因為各樓層所提供的效用有所不同，導致各樓層的價格有所差別，因而以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率。 接近條件：考量基準應以接近車站之程度、接近學校之程度（國小、國中、高中、大專院校）、接近市場之程度（傳統市場、超級市場、超大型購物中心）、接近公園之程度、接近停車場之程度等因素修正之。 各宗土地範圍界定： 各宗土地範圍原則應以各棟建物之基地視為一宗，或為毗鄰土地同一所有權人為範圍視為同一宗土地，但仍應考量土地開發之最適規模。 更新後更新範圍內有數宗土地時，為分別評估各宗土地價格，採用選定比準土地為基準修正其他各宗土地價格之方法。 比較標的之價格高低差距過大時，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，方得做為決定比較價格之基礎。
﹝3﹞一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。 ﹝1﹞估價報告書之事實描述應真實確切，其用語應明確肯定，有難以確定之事項者，應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。 同一地價水準區段劃定：同一地價水準區段劃分應時，應斟酌地市價地價之差異、土地使用管制、房屋建築現況、土地利用現況，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。 對於區分所有權之公寓或大樓產品，採用聯合貢獻原則時，除土地與建物比率不相當外，各所有權人土地價值比率將與各單位不動產總價值比率相當，其較符合公平之原則。 對於區分所有權之公寓或大樓產品而言，採用土地貢獻原則時，建物價值為殘餘價值，剩餘之價值全部歸土地所有，因此，將膨脹土地價值。 建物殘餘價值之決定：建物殘餘價值指勘估標的建物依重建成本（或重置成本）計算之建物殘餘價值，即建物殘餘價值＝重建成本×價值殘餘率。
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會計上對於固定資產之表達除應列示成本科目(如房屋建物)並應列示減項之評價科目(如累計折舊–房屋建物)外，還需以附註明許多相關資訊(如折舊方法、資產重估資訊、提供擔保情形及投保概況等)以使閱表人獲得充分資訊。 第59條未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。 不動產估價技術規則 不動產估價技術規則名詞解釋：不論是哪一門學問，第一步就要先了解它常使用的名詞，因此今天就來帶大家了解在估價規則中，你會常看到的基本名詞吧。
- 無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮位置、形狀、利用狀況等差異，比較推估之。
- 先求取勘估標的之素地價格，再考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後，判定地上權價格占所有權價格之比率，再以其素地價格乘上該比率所得之積，即為勘估標的之地上權價格。
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- 已設定地上權的土地，其價格之評估應先評估未設定時之素地正常價格，再扣除價格日期地上權之剩餘價格後，即得出己設定有地上權土地之價格。
- ﹝3﹞依第一項規定計算土地價格，得考量已投入土地開發改良因時間經過造成之減損，並於土地總成本中扣除。
一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。 未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。 勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。
不動產估價技術規則: 收益法
特定條件舉例而言，指尚未實現，但基於法令、財務、市場、規劃等可行性分析之開發營運計畫條件。 另外比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。 根據估價目的、遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，併在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時點的客 觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。 需把握兩點：（1）不動產估價是科學與藝術的有機結合；（2）不動產估價是把客觀存在的不動產價格揭示、顯現出來。 不動產估價技術規則 區分所有建物情況特殊致依第一項計算之基地權利價值顯失公平者，得依第一百二十六條之二計算之基地權利價值予以調整。
五、百分率法：將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法。 一、情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。 不動產估價技術規則 但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。
不動產估價技術規則: 【歷屆試題解答】不動產經紀人 107年 不動產估價概要(一)
於收益法之運用中，有關重置提撥費與折舊提存費兩者，皆屬非經常實際於一年內發生之費用，其不若租稅公課、保險費用、維修費、管理費等實際發生費用之項目。 不動產估價技術規則 如前述，建物折舊提存費之框列，係為求「準永續」，以符合直接資本化法之學理，以預先提列之方式，達成未來重建時得以取回建物原本。 然重置提撥費在學理上，亦有同樣之情形，對於建物之構成成分中，有耐用年數較建物整體為短之部分，如電梯等，採取預先提列方式，以求該部分成分之耐用年數屆滿時，得以順利重置，繼續使用收益之效果。 故不論是重置提撥費或折舊提存費均係採取預先提列，以求將來順利重置(建)，繼續使用收益。 重置提撥費根據美國估價協會之定義，係針對屋頂、地毯、電梯、外部粉刷等組成項目低於建物主體耐用年數之而需定期重置(建)之設備，對此等資本支出項目以先提撥後支出方式預先提列之費用。 又依據中華民國不動產估價師全國聯合會制定發佈之不動產估價技術公報-第五號公報「收益法之直接資本化法」之內容提及，重置提撥費係建物構成中比建物結構折耗更快，必須在建物使用壽命期內定期更換重置之設備及零件所支出之費用。
故其以重置提撥費及折舊提存費分別處理，或於計算折舊時配合分解法之應用，而僅採折舊提存費之計算，均係可行，亦合於學理。 不動產估價技術規則 蓋現行規定下，不動產估價技術規則第40條之1規定，計算折舊提存費之基礎係建物總成本，亦即建物之主體、設備等等構成建物成分之總合。 又不動產估價技術規則第39條之規定，收益法之直接資本化法運用時，對於總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。
不動產估價技術規則: 第三章 估價方法 第三節 成 本 法
就該內容以營造施工費10%~20%分10~20年攤提之做法，實有運用分解法之意味存在，但該公報同時於建物之折舊提存費之計算部分，僅說明係以建物之成本價格為基礎，再依價格日期當時未來每年折舊提存率計算折舊提存費。 在此部份之內容實已忽略於前述計算重置提撥費時，已將建物成本價格之組成中，有關營造施工費之10%~20%部分攤提計算完畢，而造成重覆計算之情形。 蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權讓與買賣實例，考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後，再經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後，以求得勘估標的地上權比較價格。 本公報主要針對不動產估價技術規則第31、32條所定之折現現金流量分析法之定義及計算公式，說明各項因子評估指引、使用限制及報告書應揭露事項，作為不動產估價師運用折現現金流量分析法估價之參考。 三、「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第三條第五款之使用權資產價值之認定，與不動產估價技術規則第47條 一定期間之收益價格不同。 本科考題不單是考不動產估價技術規則法條的背頌，內容亦包含運用三大估價方法進行簡單不動產估價計算，計算題不一定出現於申論題中，有時候亦出現於選擇題當中。
- 一、並非所有瑕疵不動產均具有污名價值減損，在評估瑕疵不動產之污名價值減損前，應先分析污名效果是否顯著，以確立價值減損與瑕疵問題之間的因果關係。
- ﹝1﹞權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。
- 故公司之各項建廠支出應作分錄如下：借：未完工程×××，貸：應付款項(銀行存款)×××。
- ﹝1﹞權利估價，包括地上權、典權、永佃權、地役權、耕作權、抵押權、租賃權、容積移轉及都市更新權利變換之估價。
- 公寓大廈管理條例規定應設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高管理費用率為百分之四至百分之五。
前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。 未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。 一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。 二、市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。 估價報告書之事實描述應真實確切，其用語應明確肯定，有難以確定之事項者，應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。 前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。