雖然機會小，但Hibor將來還是有機會下跌，所以H按按揭息率有機會低於3.375%或P按的按揭息率。 所以若其它條件一樣下，例如H按和P按都有Mortgage-Linked Account和相同的現金回贈比例，H按是會比較划算，而現時市場大部分按揭都是H-plan。 摩根資產管理亞洲首席市場策略師許長泰亦指，加P對樓市的影響主要是民眾心理因素多於供款能力。 選擇H按的買家佔絕大多數，而港元拆息（HIBOR）在過去半年已不斷攀升，供樓成本已增加，故供樓壓力早已存在。 滙豐昨午宣布由今日起上調港元最優惠利率（P息）0.125厘，由5厘調高至5.125厘，是近4年來首次調高P息。 渣打亦於下午收市時間公布加息0.125厘，至5.375厘。
曹德明指，H按和P按皆是浮息按揭，H按息率波動性強，每月要計算，現時利率偏低，慳息較多。 H按通常是以一個月銀行同業拆息去計算，但亦有小部分銀行採用3個月拆息去計算。 反之，如果銀行體系資金短缺，自然按揭利息會較高，因此HIBOR的利息時常有變化。 現時香港銀行公會每天公佈當日的拆息利率，而各銀行會就此定下相近的按揭利率，其後銀行會加上給按揭申請人的利率，因此通常會寫成「H+__%」。 滙豐銀行和恆生銀行帶頭宣布上調最優惠利率，加息12.5點子，至5.125厘，為香港銀行逾12年來首度加息，由於發鈔行的利率在市場一向有指標作用，料其他銀行短期內亦將陸續宣布加息。 滙豐同時宣布上調港元儲蓄存款利率，由0.001%升至0.125%。
大p細p 2021: 銀行按揭回贈及按揭利率常見問題FAQ
現時市場上主要有兩個P，俗稱「細P」、「大P」；目前提供細P（5厘）的銀行主要是滙豐、恒生、中銀；其他銀行主要提供大P（5.25厘）。 大多情況下H按的實際利率比P按較低，因此H按通常較受歡迎，如2020年4月就有9成人選用H按。 但是也有銀行曾在加息周期中，提供利率更佳的P按計劃。
- 一般會建議按揭人士定期監察按息與利率，甚至每三年左右更換按揭計劃，以減輕供樓負擔。
- 例如：若貸款額為港幣400萬，回贈1.2%（港幣4.8萬），銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。
- 香港銀行公會一般會在每個營業日（星期六除外）早上 11 時15 分在其網站上發布該天港元利息結算率，並以香港銀行公會指定的 12至20 間參考銀行所提供的報價資料作為釐定基礎。
- 港銀展開新一輪按息減息戰，要比較，大家要搞清「P按」及「H按」。
- 使用「細P」的有匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行，南洋商業銀行及集友銀行，其他銀行或金融機構則使用「大P」。
- 但銀行普遍會為H按設「封頂息率」，目前封頂息率普遍為2.5%，跟P按息率相若。
- 上日提到，香港的物業按息，如果以Prime Rate計算，即最優惠貸款利率，會有大P和細P之分，而我提到，滙豐是市場大哥，所以仍採用大P，但有讀者提醒我，現在滙豐採用的是細P。
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大p細p 2021: H按P按 | 分別是甚麼？最優惠利率及P按H按利率比較及計算
雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按際利率較 P 按高。 除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人，定息按揭的定息期一般在1至3年左右。 本網站的內容概不構成任何投資意見，本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。 在作出任何投資決定前，投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素，並適當地尋求獨立的財務及專業意見。
- 按揭種類 鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈，很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊，變相「H按」一度成為申請按揭的主流。
- 只有匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行及南洋商業銀行是用細P(5%)，其他銀行即使是發鈔銀行之一的渣打銀行也是用大P。
- 首置人士承造9成按揭的樓價上限，由過去400萬元，放寬至800萬元，且可不符合壓力測試。
- 九龍區則豐儉由人，例如尖沙咀和紅磡價錢較高，但勝在交通方便甚至有開揚海景；至於長沙灣、荔枝角等地的辦公室則適合需要地方舒適、價格合理和地點相對方便的公司。
- 中原按揭董事總經理王美鳳表示，加幅較預期溫和為利好因素，為市場帶來正面訊息。
- 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。
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目前，港鐵公司朗屏站一帶的主要二手私人屋苑，二手呎價介乎約1.35萬至逾1.7萬元。 雨後由星星地產發展，樓高23層，提供335個單位，最細單位面積252平方呎，項目預期年底落成。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次加息幅度溫和，以近30年的平均息率為4.91厘計，即使本港加息半厘，供樓負擔仍屬健康水平。 年底香港銀行亦有可能再調升P，預計加息幅度約為0.5至0.75厘左右，甚至或早於下次美國議息會議前再次加息。 科技創新主題股份，一直是投資主旋律，但科技股份較受息口影響，因為通常科技股屬於成長型公司，對公司的技術、產品或拓展業務都較願意投入，所以一定程度上會依賴貸款推動公司增長。
大p細p 2021: 大p細p: 私人物業買賣按揭（一手、二手）
今次P息較預期加少一半，對一眾供樓人士影響較估計為輕。 如選用P按P減2.4厘，實際息率升至2.725厘，每月供款將增加329元，壓測要求將增加659元，即P按「抵過」H按。 如選用P按，現時不少銀行利率高達2.5%，較不化算。 除此以外， 銀行之間的拆借活動之時間長短， 也會衍生出不同的息率。 另一方面， 因為港元和美元的聯繫匯率制度， HIBOR也會被美息帶動， 每當香港及美國的息差擴大，從而引發了套息活動，引致美元利率上升，港元匯率也會隨之而變得波動。
若與P按或H按比較，看似沒有吸引力，但此計劃除可鎖定合約期內的加息風險外，還適合部分人士選用，包括已選用呼吸Plan或月入不足的業主。 曹德明說，加息周期通常3至5年，故申請人可以選用10年期按揭，並指定息按揭有3年罰息期，3年後可轉按，選用浮息按揭。 普遍來說，H按封頂位等同P按息率，若果日後銀行調高H按封頂位，息率高過P按，屆時適宜採用P按，如果低過P按，便適宜採用H按。 只有匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行及南洋商業銀行是用細P(5%)，其他銀行即使是發鈔銀行之一的渣打銀行也是用大P。
大p細p 2021: 什麼是「H按」?
隨着隔晚美國聯儲局一如市場預期加息0.75厘，滙豐、渣打、中國銀行（香港）及恒生銀行（00011）昨均宣布加息0.125厘。 香港「大細P」齊加，但今次「息」魔只是輕輕叩門，比起市場預期中的0.25厘加少一截，預計是為脆弱的香港經濟及樓市留一手。 大p細p 2021 大p細p 2021 不過，股市及二手樓市表現並不買帳，恒生指數昨跌至逾10年新低收市，而二手樓價亦屢試低位。
由於H按有減息優勢，同時封頂息率暫時與P按息率相若，所以H按優勢仍大於P按。 事實上，根據金管局最新統計數字，H按選用比例已升至90.5%，P按選用比例則只有6.4%。 最新財政預算案宣佈調整稅階，新從價印花稅(第二標準稅率)於2023年2月22日上午11時生效。 例如樓價不超過300萬元，新例下只須繳定額100元從價印花稅的物業。 付樓價3%的從價印花稅的物業，由原先樓價介乎442萬至600萬元的物業，調整為新例下的664萬至900萬元。 由於普遍 H 按利率上限等於 P 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。
大p細p 2021: 私人物業新按買賣按揭（一手、二手）
P即最優惠利率（Prime Rate），P按是以最優惠利率為基準的按揭計劃。 由於各家銀行有自己個別的P利率， 利率介乎5.5% – 5%， 所以不能直接以P-X%來比較哪個計劃利率較低。 可直接跳往最新利率一覽比較每間銀行的實際利率作為參考 。 雖然政府取消了首置人士必須通過壓力測試的規定，但首置人士仍然需要符合「供款與入息比例」（Debt Servicing 大p細p 2021 Ratio, DSR）不超出50％的規定。 如你選擇的按揭計劃每月預計供款為$15,000，按揭申請人的總收入必須高於$30,000。 定息按揭除了供款開支較為穩定，該計劃最大的賣點是毋須進行壓力測試，只要符合每月供款不多於月50%的供款與入息比率（DTI），便能符合資格，所以可以使用較少首期置業。
計算實際息率時，銀行會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率，並選取較低者，讓客人在市場息率波動時可獲得更大的保障。 另外，如果業主憂慮，美國加息代加快，本港拆息急升，亦可以考慮用定息按揭鎖定利率，減低風險。 決定性因素取決於自用還是投資、對辦公空間的要求、預算（尤其香港商廈租金貴絕全球）等各方面。 買寫字樓的優點 買寫字樓讓你可以擁有自己的物業，並有以下優點： 長遠或成為升值資產 香港物業市場持續增長，寫字樓這顃工商盤亦有可能隨時間升值，有不少老闆視之為投資的一種。 自由度更高 你可以更自由地為自己的辦公室裝修，也可以在業務成功後出售寫字樓。 買寫字樓的缺點 購買辦公室當然牽涉更多的支出，缺點包括： 您必須負責所有裝修、添購設備的費用和程序。
大p細p 2021: 細p大p: 渣打銀行 Standard Chartered P按 H按 轉按 按揭計劃 利率一覽
Prime rate 通常由大型銀行，如美國的聯儲局Federal Reserve設定。 當市場利率上升或下降時，香港的銀行prime rate 也通常會隨之上升或下降。 不過美國在2022年7次加息總4.25%之後，香港主要銀行也只有跟隨其中3次加息，而且幅度較少，只有0.625%。
馬頭角津匯今天剛修改價單，因應不同單位追加折扣，變相減價出貨，個別單位減價逾一成。 客人申請按揭時，當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。 不過，除了利息及回贈外，銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。 若不了解，輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請，嚴重則影響按揭審批時間，導致趕不上成交日期，需要撻訂。
大p細p 2021: About the Author: 按揭大師
浮息按揭有H按（銀行同業拆息按揭）以及P按（最優惠利率按揭）。 除非有個別情況，現時大部分業主都不會讓一間地產代理成為獨家代理。 如欲了解更多關於放盤紙，可以參考地產代理監管局提供的表格3或表格5模板，或歡迎WhatsApp聯絡我們的按揭專員查詢。 香港買樓按揭一般會用Prime Rate和Hibor去做按揭計劃。 Hibor就是HongKong InterBank Offer Rate，即香港銀行同業拆息，是香港銀行同業之間的拆借資金利率。
按揭種類 鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈，很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊，變相「H按」一度成為申請按揭的主流。 這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。 由於H的波幅相對P為高，H按息率有機會急速抽升，故銀行通常設有「鎖息上限」作「封頂位」。 鎖息上限方面，渣打銀行所提供的水平為P-3％，即為2.375厘，較該行的P按息率稍低。 不過，預料香港未來持續加息，相信在P按及鎖息上限調升後，H按的按息水平亦會上升。 如果已擁有或擔保其他按揭物業的申請人，壓力測試標準比一般高，相關標準會收緊至基本供款不可逾月入40%，按揭封頂位或定息加3%利息後，供款不可逾月入50%。
大p細p 2021: 最優惠利率(P按)真是「最優惠」?
但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為5.25厘，故「5.25厘-2.5厘」下，買家的按揭息率為2.25厘，實際上跟匯豐銀行並沒有分別。 滙豐香港區行政總裁林慧虹稱，市場普遍預期港P會上調，是次調整幅度已考慮多項因素，包括宏觀經濟、港元拆息趨勢，以及對本港經濟和社會影響。 同時必須平衡客戶承擔貸款利率能力，與存款客戶所收取的利息。 H按適合為風險承受能力較高的人，在2020年4月份新批按揭之中，大概9成為H按。 大p細p 2021 這可以反映出大部份人都選擇H按， 亦都可以作為參考。 風險承受能力低， 或者購買的物業為未補價資助房屋單位的人士可能P按較為適合。
大p細p 2021: 保險
而壞處是欠缺彈性，息率較H按為高，如定息期內無大規模改變，就會好像蝕利息給銀行。 定息按揭適合為想減少承受風險或者希望豁免壓力測試的人。 按揭計劃五花八門，如想知道自己的財務狀況及物業類型可以選擇H按、P按還是定息按揭，經絡按揭專員能夠提供最適合的按揭建議，讓大家更輕易踏上置業階梯。 坊間主要銀行均有提供綠色按揭，銀行普遍提供額外現金回贈或獎賞，予綠色按揭申請者，一般由$3,888到$14,888不等。
大p細p 2021: 最新文章
香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，2022年美國進入加息周期，會間接影響P 按（最優惠利率）。 如果想置業，但收入又難以通過壓力測試，則可以嘗試透過「增加擔保人」。 銀行會將擔保人的入息直接疊加在申請人的入息之上，如果你的收入是$20,000，擔保人收入是$15,000，那麼你申請按揭而提交予壓力測試的每月收入，將會為$35,000。 在審核壓力測試時，銀行會計算花紅收入，普遍做法是將申請人過去兩年的花紅總收入，除以24個月，以平均審視申請人的每月入息，再提交予計算壓力測試。 Prime Rate 最優惠利率一般用在商業貸款為主。 中小企業做生意要向銀行借錢，通常利息會根據客人的情況而用P+/P-某一個數值來平衡風險與收益。
大p細p 2021: 按揭利率 2022〡P按 VS H按有咩分別？教你比較按息及回贈優惠
反觀，以現時華僑永亨的按揭息率為「最優惠利率-1厘」(P-1厘)，而由於該行的「最優惠利率」為6.125厘，故「6.125厘-1厘」下，買家的按揭息率就是5.125厘。 根據香港銀行公會資料，目前H按基準利率一個月期本港銀行同業拆息，大約徘徊在1厘左右，以目前普遍銀行最低大約H+1.3厘計算，H按息率大約只是2.3至2.4厘。 美國加息後，匯豐銀行2月2日宣佈維持現時最優惠利率（P），即5.625%。 大p細p 2021 浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否了解兩者分別呢？