土地審裁處2011年第76號及2011年第77號個案，第一申請人是香港銅鑼灣大坑道某屋苑B座5號地下及其中一個車位的業主，第二申請人是該屋苑B座3號地下及其中一個車位的業主，答辯人是該屋苑的業主立案法團。 該屋苑共有7座樓宇(A座至G座)，B座及G座受共同公契及補充公契所約束，而其餘5座樓宇則屬不同的公契。 若曾填寫委託書的業主出席會議及要求收回投票權，受委託者便不能取得授權及不能取得該會議的投票書，該會議的投票權需交回該單位的業主手上。 遇上同一單位有兩名或以上的共同擁有業權份數的業主出席大會，若他們之間未能協議由誰代表該單位作出投票，則只可由在土地註冊處註冊紀錄內就該份數而記錄排名最先的人取得1份投票書(不論由業主親自投票或委派他人投票)。 在業主大會上，以大廈業主的總人數計算，須超過10%的業主出席人數，才可宣布大會開始，並即時將出席人數和業權份數寫在大會的公告板上。
按揭成數簡單理解為按揭成數就是物業貸款比例，例如介9成按揭，就需要1成熟期。 土地審裁處2011年第10號個案，申請人是九龍大埔道136至154號某大廈B座某單位業主，答辯人是該大廈的業主立案法團。 法團於2010年3月16日在土地註冊處就該單位註冊了一份押記備忘錄，押記了兩項有關2004年度的修理費用，分別為540元及1,416元。 由於申請人不同意欠交該押記備忘錄中所述的兩項修理費用，於2010年12月18日去信法團要求解除有關的押記，但不獲法團回應。 因此，申請人入稟土地審裁處提出是次申請，要求法團解除押記及支付訟費。
大廈公契公用地方: 大廈公契具法律約束力
不過，即使沒有滿意紙，有關住宅仍可以在市場上自由轉讓，因為住宅物業權益並非一定要有滿意紙才是有效的住宅權益，所以買家不必因此過分擔憂。 第二部分是業主的按揭情況，若現任業主有按揭貸款，在查冊上會顯示由哪一間銀行提供，以及按揭的金額數目。 不過，有時按揭金額亦會顯示「All money」，意思是無限額或不定額按揭，即日後業主再加按時，業主與銀行不必再簽按揭契，只需簽訂較簡單的貸款協議。 香港首個律師搜尋及配對平台，讓您足不出户都能隨時隨地比較律師的個人檔案、評分及價錢，找到最適合您的律師！
發還書「摘要編號–TP401002」顯示法定押記「摘要編號–TP324158」，已獲解除。 買賣合約「摘要編號–TP322000」是現任業主（Chow Wing Man及Chung 大廈公契公用地方 Yuet Lin）在完成購入物業前與發展商簽訂的買賣合約。 藉轉讓契「摘要編號TP–324157」完成交易前，他們在物業的權益只屬衡平法上的權益。
大廈公契公用地方: 大廈公契樣本: 銀行按揭 101 小知識
顧問公司在勘察了該大廈的公眾地方後，就大廈維修工程草擬的標書項目作出詳細解釋，鑑於會議期間得悉業主在攤分維修費，特別是有關天台及外牆的維修責任，以及其中部分工程屬結構部分或飾面部分存在爭議，故此管委會指示當時法團的律師「鍾沛林律師行」就維修責任提供書面法律意見。 法官指申請人作為一名業主，要求法團作進一步行動，以保障公共利益，是合理的要求。 再者，在申請人提出申請之前，已經透過律師向法團發信，要求他們採取行動，而法團並沒有作任何回覆，雖然該餐廳現已結業，但在考慮訟費時，利益歸申請人，法官裁定申請人可得回有關申請禁制令的訟費。 土地審裁處2012年第16號個案，申請人是嘉和街某大廈業主立案法團，答辯人是該大廈地下3號舖的業主。 案情顯示，根據2010年8月6日所召開的業主大會，通過議決進行大維修工程，總工程額為1,874,565元，另收集備用金，總集資金額為2,032,800元，即每一份業權份數攤分600元。
第一，是查閱大廈公契，因為公契條文一般會列出政府批地條款或地契列明的大廈指定用途、大廈公用地方的定義和用途限制，以及其他義務或責任，例如外牆維修費用的承擔及公眾休憩用地的使用等資訊。 對於建築物用途的更改，根據《建築物條例》的規定，如建築物的用途擬有重大更改，有關人士須給予建築事務監督事先通知。 條例列明，如進行建築工程，以建立擬作新用途的建築物，會違反條例的條文的話，則有關更改的用途便會被視作重大更改。 凡建築事務監督認為任何建築物的建造令該建築物不適合用作現行或擬作的用途，他可以發出命令，禁止將該建築物用作有關用途。 如處理僭建物一樣，屋宇署會優先處理對生命及財產構成嚴重威脅或對環境造成嚴重滋擾的更改建築物用途的個案。
大廈公契公用地方: 物業的面積及四周環境
大廈公契包含的條文主要有：公用地方、釐訂管理費的準則、天台及外牆業權的擁有權及發展商的保留權利等。 賣方會在售樓處提供政府批地文件和公契（或公契擬稿）的複本，供準買家免費閱覽。 業主應妥善保養樓宇的公用部分，包括結構、外牆、排污渠管及消防設備。 大廈公契公用地方 大廈公契公用地方 業主如發現樓宇公用地方，如電梯大堂、走廊、大廈外牆等有失修徵狀，應立即聯絡管理公司或業主立案法團（若大廈未成立立案法團則須與其他業主共同商議），以盡快安排合資格建築專業人士詳細勘察及合資格承建商進行維修。
在11月20日下午，有燒焊工人報警，指2樓電梯槽的燒焊工程進行時，因火花燃燒雜物引發火警。 由於當時防煙門又沒有關閉，現場環境形成煙窗效應，高熱氣體迅速蔓延至大廈各層，該場火警導致41死80傷，其中一名消防員殉職。 最後，法庭裁定申請人可享有電力供應，並無違反公契，若申請人符合該大廈公契第9條之規定，亦符合屋宇署、機電工程署及香港電燈有限公司之條件，法團不得拒絕申請人自費接駁電力及安裝獨立電表之申請；而法團之反申索勝訴，申請人須在本命令兩個月內，自費清拆天台之僭建物及回復原狀。 區域法院民事訴訟2008年第751號個案，本案涉及大埔某屋苑的業主立案法團與工程顧問公司發生的爭拗。 法團指顧問公司曾口頭承諾會因疏忽而承擔該工程項目的額外工程費，其後反口指該項工程並非在合約項目內及無須負責，法團逐向小額錢債審裁處提出申索，追討額外負擔的工程費用，但顧問公司否認指控，並提出反申索，向法團追討顧問合約費用餘額，以及額外服務費用。 土地審裁處2009年159號個案，申請人是香港華蘭路某號某屋苑的業主立案法團，答辯人是該屋苑某層相連單位的業主。
大廈公契公用地方: 業主不能忽視為公用地方維修儲錢
雖然法官同意答辯人的證供，拆除該分隔牆並不會引致該屋苑有任何損壞、影響或障礙，但該分隔牆並不屬於答辯人，而是屬於公用部分，答辯人根本完全無權將該分隔牆拆除，因此，該屋苑是否有損壞、影響或障礙完全不能構成答辯理由。 法團指申請人建造的新簷篷違反建築物管理條例及大廈公契，故拒絕支付該僭建物的建造費用，管理公司則稱只是法團代理人，依從法團指示，申請人不應向管理公司申索。 重要的樓宇管理事項，包括委任管理委員會委員、批出樓宇維修合約等，都須透過業主投票作出決定，但有不法分子看準業主無暇出席會議，於是藉不當手法取得大量授權書，在會上操控投票結果，通過決議使其串謀的承辦商取得維修合約，結果令全體業主多花「冤枉錢」。 法團代表律師陳詞指，根據【建築物管理條例】，答辯人在離任管理人後，須將法團的動產，包括按金或屬於法團的金錢歸還法團。 法官認同法團代表律師的論點，即答辯人所有收取的款項，包括上述的按金，只是以信託人身分持有，須歸還法團。
但在根據【2007年建築物管理(修訂)條例】第4條發出命令時，土地審裁處可命令申請人或反對申請的人支付申請的訟費，在成立法團後，法團須向申請人付還他所支付的訟費。 註冊成立法團必須遵照【2007年建築物管理(修訂)條例】訂明的管理委員會人數的要求，單位不多於50個，法定人數須不少於3名委員；單位多於50個但不多於100個，則須不少於7名委員；或單位多於100個，則須不少於9名委員。 土地審裁處2011年第28號個案，申請人為香港西營盤第三街某大廈業主立案法團，答辯人為該大廈某座33樓B及C單位業主。 法團指答辯人的單位窗戶外頂部石壆及外牆冷氣機上層石壆的頂部，安裝了3部冷氣機散熱器連金屬架及喉管，違反了該大廈公契及【建築物管理條例】，故向法庭申請禁制令。 答辯人不否認該僭建物存在，但辯稱該僭建物所在地屬其獨有擁有，並非公用地方，亦未有對該大廈的結構或外貌造成任何影響，更未有對任何人造成滋擾。 大廈公契公用地方 直至2010年，法團提議更換升降機，由於第一及第二申請人是地下單位業主，不會使用升降機，所以第一及第二申請人查閱公契及補充公契以澄清他們是否與其他樓上業主一樣，須支付更換升降機的分攤費用。
大廈公契公用地方: More in 業主Tips:
解除的押記及按揭只會在「全部」業權資料的電腦土地登記冊上顯示；尚未解除的押記及按揭都會在兩類電腦土地登記冊上查閱得到。 如確定滲水源頭，將向有關人士發出「妨擾事故通知」，規定在指明的期限內減除妨擾，否則有關人士會遭檢控。 有部份業主為了節省存放成本，會向原有銀行加按借取少量借貸額，能夠更靈活調動資金，把多餘資金存放於按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-link），抵銷加按利息開支，又能繼續把樓契存放於銀行。 樓契分分鐘多達兩三箱文件，業主要考慮存放手法，現時市場上可存放在銀行、銀行保險箱、律師樓或家中，四種方法各有好壞。 下列公共屋邨標準型大廈樓宇樣本平面圖只供參考，並不代表所有公屋樓宇類型。
- 《建築物管理條例》（第344章）（《條例》）為大廈管理提供一個法律框架，讓業主可根據條例成立業主立案法團（法團），更有效管理大廈。
- 在4項訴訟申請中，即使招牌並非第一答辯人安裝及使用，第一答辯人仍然需要為其租客所安裝的招牌負上責任，因為第一答辯人身為業主是知道第二答辯人所安裝的招牌，並且從來沒有提出過任何反對意見。
- 例如，房委會曾於二○一八年向大窩口商場的物管公司轉介居民就上落貨發出噪音提出的關注，經轉介後，事件得到適當處理。
- 湯君明是科達集團主席，於中半山、淺水灣、上水等，均有自置物業，亦有投資鋪位，手持三十多間鋪，總值達三十億元。
- 委員必須親身出席管理委員會會議及親自投票，所有決議事項必須由出席會議的委員以「過半數票」通過。
- 法官認為，由於答辯人沒有回應訴訟，沒有提出任何需要法庭考慮的因素，而證據顯示L舖確實佔用了行人管理區，法官知道法團已經向答辯人發出警告，但毫無效果，法官相信法團須申請禁制令去執行公契的相關條文。
業主立案法團在私人大廈的日常管理中，角色非常重要，它代表所有業主管理樓宇基金(即管理經費)、樓宇的公用地方和執行公契條文。 過往，法例規定在改建工程展開前，須透過認可人士或註冊工程師向屋宇署申請入則，而改建的廚房亦須符合消防條例的規定。 有專家指出，廚房原有的牆及防火門具有耐火功能，一旦拆除便很難避免火種蔓延，而發展商在興建大廈時已入則，列明屬明火煮食間隔，業主自行拆除分隔牆及防火門，就算改為非明火煮食空間，沒有申請入則已屬違法。
大廈公契公用地方: 大廈公契限制多，業主無得反對？
首先，按本案證據，呈堂的合約文本為立約各方都同意他們的協議並不包括任何「履約保證」。 法團與天域建築有限公司簽訂該工程合約後，天域建築有限公司於2013年8月9日有向偉略工程顧問有限公司詢問工程合約內是否不包括第8.6項「履約保證」；偉略工程顧問有限公司代表法團於2013年8月10日回信，確認工程合約並不包括第8.6項「履約保證」。 因盧先生並沒有在本案控告天域建築有限公司，所以土地審裁處不應頒發影響該公司的命令。 偉略工程顧問有限公司是根據2012年6月22日管理委員會的決議，去信通知獲派招標文件報價的所有承辦商，第8.6項條款已告取消及不須為此項作出報價。 因此，法團與中標承辦商天域建築有限公司簽署工程合約，是基於第8.6項條款已告取消而達成。
沒有法團的樓宇，業戶都依靠「清潔個體戶」每天到業戶門口收集垃圾，每月收取服務費，但這種服務沒有合約，同時沒有服務承諾，除了收集小包垃圾外，不會提供其他清潔服務，故沒法改善大廈的衛生環境。 已有法團的大廈，通常都可聘請清潔服務公司，或委託管理公司負責代理處理清潔項目，業戶無須費心。 答辯人則爭議該側巷及外牆是否公用部分，並辯稱該側巷的業權已被答辯人以逆權佔有，而該外牆已被拆掉超過12年，根據【時效條例】，法團已無權作出申索。 法官認為由於本案的申索涉及公契條文的執行，因此即使答辯人成功證明逆權佔有確實存在，【時效條例】同樣不適用於就該側巷及外牆而執行公契條文的申索，況且答辯人未有提出任何實質理據支持逆權佔有，故對法團執行公契條文的申索不公平。
大廈公契公用地方: 樓市資訊 | 香港置業
她希望土地審裁處能就她對管理費攤分方法的疑問，作出合理的裁決及頒令如何執行。 大廈公契公用地方 另一方面，法官認為訴訟雙方的論點並沒有顧及該單位業主的理據及證據，因此，法庭的裁決對該單位業主沒有約束力，亦不會阻礙該業主將來在適當場合提出他的辯解，而該單位的業主並非本案與訟一方，法官未有考慮過他的辯解，在這情況下針對他發出強制令並不公平。 法官提醒面對類似情況的業主，可嘗試在業主大會尋求通過決議，指導法團採取合適的行動。
召集人可根據有關命令召開業主會議，以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。 執業大律師陸偉雄解釋，一般而言，公共地方業權分配及如何使用，受到三份契約影響，包括地契、公契及樓契。 他續指，有部分土地經更改用途才興建新物業，政府或會在地契內加入條款，要求日後業主需提供甚麼類型設施，舉例部分屋苑附近有巴士站，便是經契約要求而設定。 至第一手物業興建後，業主會按地契要求撰寫公契，再按公契制訂樓契，故要檢視公共地方業權問題，必須查看三份契約。
大廈公契公用地方: 買賣樓和轉揭，選「固定收費」fixed fee，置業有預算
法官指【建築物管理條例】第37條訂明，根據本條例召開的會議所通過的議決，不能純以開會通知並無派予有權利收到通知的人為理由而致無效，因此要求宣布議決無效的一方，須提出沒有通知以外的理據，支持推翻議決的申請。 至於答辯人的反申索，她尋求審裁處頒令法團，把所有本身違反該大廈公契或條例相關的事項還原至屋宇署圖則或其原本狀態，以及向所有違反該大廈公契或條例的業主或使用人作出還原的要求，若遇有人屢勸不改，申請人須向屋宇署舉報或提出訴訟。 答辯人於2003年10月購入該單位，根據她的丈夫的證供，他們是以「現狀形式」購入，暗示該單位當時已存在違規事項或僭建物，但實際情況現在已無從稽考。
大廈公契公用地方: 舊樓公契「公用部分」維修權責不清
在發表個人見解前首先必須再次聲明，筆者不是法律專業人士，所謂的對條例的理解也是自修居多，因此只能視作個人意見。 當債權人上訴法院，向欠債人追討債款成功，但欠債人未能歸還所欠債款，債權人可以向法院申請一個命令，將欠債人的住宅物業加上一項「押記」，這種命令就稱之為押記令。 因住宅各層的用途範圍可能並不相同，故此，買家在查閱入夥紙時須審慎，若發現住宅目前的用途與入夥紙的記錄有別，應儘快尋求法律意見。 ●在農歷新年時，不少家庭或會在大門貼上揮春，增添節日氣氛，亦為傳統習俗。
大廈公契公用地方: 政府租契及大廈公契
原告人指當年38歲，事發後患上適應障礙，除了要放棄足球、跑步及游泳等嗜好，更無法集中精神，影響工作，脾氣變得暴躁及性慾減退，原告人控告該大廈業主立案法團及管理公司忽疏，未有確保升降機正常運作，索償950,908.90元。 法官裁定被告人未有採取合理步驟維修升降機，須向原告人賠償260,346元。 大廈公契公用地方 電動樓梯是一項十分普及的上落設施，大部分商業樓宇及商場都設有，方便顧客和業戶使用，同時可快捷疏導人流。 管理公司須要經常保持電動樓梯的安全運作，安排定期檢查及維修保養，並為該項設施購買第三者風險保險。
大廈公契公用地方: 法周刊 – 你的法律良師益友 香港法律常識 免費閱讀
土地審裁處2014年第127號個案，申請人是曉光街30-32號某大廈的業主立案法團，答辯人是該大廈酒樓樓層的業主，而第三方是該大廈的發展商「福致」，亦是該大廈外牆、天台及一些商舖的業主。 該大廈所有樓層由一份1980年9月13日的公契監管，總業權份數為24,745份，最低層為62個停車位及2個商舖，對上一層有36個商舖單位，再上一層是酒樓樓層，住宅樓層為4/F至26/F合共552個住宅單位。 就升降機的使用權爭議事項，完全取決於該公契第3條的詮釋，公契第3條條文指出，只要非住宅業戶支付了公契附表3內應付的管理費，便可享用升降機的設施。 法官認為，非住宅業戶只須支付了相關的管理費後，便可享用升降機的服務，並非如申請人所指，因非住宅業戶無需支付升降機的維修費用，故此不能使用升降機。 法官認為，由於答辯人沒有回應訴訟，沒有提出任何需要法庭考慮的因素，而證據顯示L舖確實佔用了行人管理區，法官知道法團已經向答辯人發出警告，但毫無效果，法官相信法團須申請禁制令去執行公契的相關條文。 法官頒令答辯人及其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位，須立即移除所有放置在L舖對出的行人管理區的搭建物，包括貨物或雜物，及答辯人須支付法團申請的訟費。