為確保市民能聘用合資格的承建商公司或個別從業員進行小型工程，屋宇署已於2009年12月30日開始接受小型工程承建商公司申請，而個別從業員亦可申請註冊成為第三級別的小型工程承建商。 除了交由清潔服務公司去處理大廈的清潔項目外，住戶仍須經常保持個人的居住環境衛生，不隨地吐痰，不亂丟垃圾，法團亦有責任監督清潔服務水平，使大廈有理想的衛生環境。 區域法院傷亡訴訟2010年第1580號個案，原告人是旅行社東主，被告人是灣仔軒尼詩道427至429號某大廈業主立案法團及管理公司。 2008年3月18日原告人在該大廈17樓離開辦公室乘升降機時，升降機下降至13樓突然急墜，至1樓與閣樓之間停止，原告人被困升降機內20分鐘，由消防員救出送院，其後證實頸及膝部受傷。 民政事務總署為方便市民捐贈舊衣，以支持環保和作慈善用途，邀請了四個團體管理「社區舊衣回收箱」，包括香港地球之友、基督教勵行會、救世軍和長春社。 除了「社區舊衣回收箱」計劃外，很多非牟利團體及商營機構也有提供合法收集舊衣的途徑，民政事務總署鼓勵市民盡量利用這些途徑處理舊衣，以減少浪費及支持環保。
管業代理人必須預先通知僱主有關管業服務合約內容，僱用條件及收費方式。 我不打算將上述的法理及名詞加以分析，因為它超越了我們應討論的課題。 簡單地說，房地產的管理，在法理上是包括了地上和水上的一切權益，產業及建築物或建設，甚至空間和礦產。
大廈公契法律基礎: 舊公契不公平條款 業主或違法惹訴訟
租約通常都會包含一項條款，容許業主在租客沒有繳付租金的情況下，重新進入物業。 如果業主確定租客在空置狀態下（或者只留下了非貴重物品的狀態下）在合理長的時間內棄置並放棄了物業，法律可能會承認業主有權將租賃視為已終止，並且有權在不訴諸法庭（即自助）的情況下，平靜地重新進入物業。 對於香港的一些業主來說，這可能是一種方便而便宜的方法，針對潛逃租客收回管有權。 在這種情況下，業主有必要依賴租約明確規定的沒收/終止租賃條款以終止租約，以及向租客申索收回管有權。 如果租約沒有提及，則業主（僅限住宅樓宇）可依據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第117至條行使隱含的沒收租賃權利。
續租權是業主給予租客在原有租期完結後續租的權利，但續租權要獲得租客接受才會生效。 續租權條款通常規定，租客需要在某指定日期之前給予業主書面通知以行使該權利，而有關條款亦可以提及新租約的條文（例如與現有租約相同的條文）。 根據英國樞密院（即一九九七年七月一日前香港法制中的最高上訴法庭）在一九八六年所作的一項判決，業主就歸還按金所作的承諾，乃屬個人承諾，所以只對該業主（即舊業主）有效，對新的物業擁有人並無約束力。
大廈公契法律基礎: 使用或佔用出租物業的一般守則
很明顯這些隱含法律責任相當含糊，對有關的問題未能提供很大幫助。 銀行最終行使其收回該物業的權利時，可能是由於其他原因，而非前述的違規行為，但不管如何，在這類情況下的租客其實已成為了侵權者。 大廈公契法律基礎 但如租賃文件內並未包含有關禁止分租的條款，即使分租的行為並未獲得業主同意，亦未必算是違法。
領導人訂下目標，由員工執行，經常和有關員工撿討進展，給予指示和需要的權力，以求達到目的。 大廈公契法律基礎 管業代理人如要受下屬的尊敬，必須辦事認真，對人誠信，恒常不忘向下屬指導工作，對未能完全達到理想水準的工作表現，有容忍寬和的態度。 天台防水層、電線係統、閉路電視機及控制系統、混凝土外，內牆壁、窗邊防水膠、道路係統及下水道、地面、天花板、木器、渠管、水泵等設施皆有一定的壽命期限，到時或要更換，或要大規模的維修。
大廈公契法律基礎: 物業稅如何計算？
申請人在2015年1月24日提出多項申索的申請，當中涉及法團成立的有效性。 申請人是由曾任管委會成員的崔女士代表作供，而法團則傳召了在2012年7月上任的法團主席戴先生作供。 法官認為，訟費應視乎訴訟結果而定的大原則，在本案中並不適用，就如上文的裁定，申請人所依賴的612議決案屬有效，只因法團在事後作補救行動，以致申請人不能再堅持612議決案仍可執行。
申請人認為，2008年7月30日業主大會議決的攤分方法，由業主大會投票通過，符合法律效力。 她希望土地審裁處能就她對管理費攤分方法的疑問，作出合理的裁決及頒令如何執行。 法官判法團勝訴理由為： 1) 逆權侵佔的其中一個要素是侵佔人有意圖擁有侵佔的部分。 土地審裁處2012年第307號個案，申請人是元朗鳳攸東街9號某大廈的業主立案法團，答辯人是該大廈B座19樓某單位及相連天台的聯權共有人。
大廈公契法律基礎: 水龍頭損壞了。業主拒絕維修，單位沒有用水供應。業主是否有違反「物業適合居住」的承諾？
無論你有多值得同情，法庭都可能會對終止租約的中斷租期條款給予承認，並且不會給予租客賠償。 希望以此理由終止租賃的業主必須在終止租賃及/或申索收回管有權之前以書面通知租客，指明違約行為並要求租客作出補救（或賠償金錢）。 在終止/沒收租約後，業主可以向法庭（或土地審裁處）申請收回處所的管有的命令。 根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第117及126條，法律隱含一項權利，若租客在到期日十五天內未繳交租金，業主可沒收/終止租賃。
假若有關爭議已交由法庭處理，應使用表格 TR4作出有關申請。 假若並未將有關個案呈上法庭，則應使用表格TR4D，並繳付3,850元申請費。 雖然該證明書所提供的答案並非絕對不可推翻，但對法庭也有很強的參考作用。
大廈公契法律基礎: 政府租契及大廈公契
現代化的都市、住宅、商業及工業的土地用途，皆依據城市規劃及法定的藍圖進行發展，而生活及社會的一切活動都趨向於較綜合化，系統化和秩序化；社區設施, 和康樂設施齋備，交通方便，生活水準也日漸提高。 都市聚居人口多，建築樓房, 高密度向高空發展，人與人的關係便更密切，接觸的機會也很多。 身為房屋管理代理人，有責任利用適當的時機，培養群體活動, 和公民教育意識。
榕樹是一種容易栽種的植物，適宜生長於溫暖潮濕的地方，生長力強，其根部強壯發達，容易抓緊泥土及深入地底，根部會分泌酸性物質，將岩石溶解成可利用的土壤。 香港地區的氣候溫度最適合榕樹生長，不論是郊區或市區，都可見到榕樹，既提供遮蔭乘涼之處，又可靜化空氣及減低噪音，改善環境。 招牌的其中一面向著謝斐道，闊8.2米和高5.8米；另一面向著柯布連道，闊6.9米和高5.8米。 這個「L」形招牌完全遮蓋該大廈2字樓和3字樓於招牌後面的單位之各個窗門。 換言之，這個招牌完全遮擋了可以射進各單位的天然光線，亦妨礙進出各單位的空氣流動。 這個招牌的頂部安裝了4盞射燈來照亮該招牌，當4盞射燈亮著時，發出的強光會直接射向該大廈的住戶和大廈附近環境。
大廈公契法律基礎: 「租賃」（tenancy）和「特許權」（licence）有甚麼分別？
2006年至現在已相隔多年，有關的工程已一早完工，工程費用亦已支付給承建商，法團不可能將多收的款項退還申請人，如果要其他業主再次為2006年的工程重新集資，其他業主一樣可以以法團放棄權利為理由拒絕支付款項。 即使法團現時有足夠的資金可以退還款項，但這些資金應是作其他用途，如果用以退還申請人，對其他業主也不公平，因為其他業主便因此而須再集資支付其他用途的開支。 因此，法官裁定第一及第二申請人不可向法團取回多付的維修費用。 基於上述理由，法官裁定第一及第二申請人的申請不能成立，必須被撤銷。 由於法團在成立後，擁有權力和責任處理該大廈所有公用部分，因此，它有權撤回許可，要求答辯人搬離該公用部分。
至於成立法團方面，現時，業主可根據《條例》第3、3A或4條召開業主大會以成立法團。 在大多數情況下，業主是根據《條例》第3條委出管理委員會（管委會）和成立法團。 通過成立法團的決議最少須獲過半數票通過；及獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持。 如果業主未能根據《條例》第3條成立法團，也可根據《條例》第3A及4條的規定以較低業權份數組成法團。
大廈公契法律基礎: Q2. 業主故意不履行租客佔用所需的合理保養維修責任，以期趕走租客。業主是否有違反《業主與租客（綜合）條例》第IVA部？
管委會涵蓋業委會所有職權，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。 民政事務總署在【2007年建築物管理(修訂)條例】小冊子中大廈管理的常見問題 ，清楚界定「過半數票」的定義，在點算選票時，只須以投票箱內所有清楚合格的「有效票」，作為投票總數結算，以過半數票通過決議案。 兩幢大廈的部份地基樁柱未到達地底石層，導至大廈出現傾側。 根據法團的記錄，自2014年1月開始，無論是答辯人或是其工人、代理人、佔用人等霸佔了L舖對出的行人管理區，非法佔用了該大廈的公用部分。 法團已多次口頭及書面勸喻及警告答辯人，但答辯人仍然非法佔用該大廈公用部分，至今仍未停止。
- 法團要求在分隔2字樓梯間及答辯人平台分間牆上以混凝土所填封的窗戶必需還原。
- 反過來說，中斷租期條款賦予立約方在經過某段時間，或在發生某類事件後，終止租賃的權利。
- (個案1)土地審裁處1999年第392號個案，某業主購買一個連天台的頂層單位時，已知天台安裝了其他單位的水表，但公契明示天台業主擁有天台的獨有管有權，該業主因此拒絕其他業主進入天台。
- 土地審裁處2014年第 及226號個案，申請人是油麻地炮台街某大廈的業主立案法團，第一答辯人是該大廈地下及一樓多間商業單位及戲院的業主，第二答辯人是第一答辯人的租客。
若然發現業主名稱不符合，例如父母以遺囑將單位轉名予子女，查冊上仍未轉名，將難以短期內進行交易。 香港房屋委員會（房委會）向居者有其屋計劃（居屋）、私人機構參建居屋計劃（私人參建居屋）、可租可買計劃(可租可買)、重建置業計劃(重建置業)及綠表置居計劃（綠置居）的單位提供10年樓宇結構安全保證（或天水圍地區20年樓宇結構安全保證）。 現時所有私人參建居屋、可租可買及重建置業屋苑的10年樓宇結構安全保證期已經屆滿。
大廈公契法律基礎: 是否必須有律師代表，方可訂立租賃文件？
不論是住宅、商業大廈或工業大廈，每幢大廈都必定在發售之前制定大廈公契。 公契是一份在土地註冊處註冊的文件，它以業權份數去界定業主之間的權利、權益和責任。 法團若打算繼續僱用現任的承辦商或服務供應商延續合約，而意圖不進行招標方式，及該服務合約的總額超過二十萬，法團必須藉業主大會通過豁免招標的議決案，業主須同時通過接納該公司提交的合約條款。 大廈公契法律基礎 管理公司屬於有償服務的機構，業主不能奢望管理公司會為大廈提供免費服務，業主須支付管理酬金給管理人，若屬大廈公契管理人，其酬金一般會以公契所列的百份比計算，除非是以合約聘用，則須根據合約的安排。
大廈公契法律基礎: i) 租賃按金
區域法院民事訴訟2011年第1423號個案，申請人劉先生以興大利工程公司商號跟英皇道614至628號的業主立案法團簽約，為該大廈天台及頂層8個單位內外牆做防漏工程。 答辯人是該大廈業主立案法團和黎先生，黎先生是當時法團副主席及防漏小組組長，負責代表法團與申請人聯絡，跟進工程進展。 申請人在2011年4月13日入稟法院，追討他聲稱替該大廈施工的三項附加工程費用，總數為186,000元。 土地審裁處2012年第124號個案，申請人是土瓜灣譚公道2至10號8樓某單位業主，答辯人是該大廈業主立案法團。 該大廈於1965年建成，法團於2008年按【建築物管理條例】成立。
大廈公契法律基礎: f) 租金調整
不過，若業主純粹倚賴此方法，而自行（沒有獲得法庭批准下）重新進入物業，一般來說其實並非明智之舉。 總是存在租客可能在幾個月後出現，宣稱業主不當地重新進入物業或挪用其遺留於該物業內的貴重物品的風險。 《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第119V條明文規定，任何人如非法剝奪租客對處所的佔用，即屬犯罪，可處罰款及監禁。 大廈公契法律基礎 然而，如分租客在指明法律程序中，以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟，或就分租客在以上程序中作出反申索的訟費，此規定並不適用。 然而在賠償以外，上級業主或下級業主根據普通法規則或衡平法原則，針對分租客、分租客的保證人或擔保人、及其他佔用人提出進一步申索的權利，則予廢止。
大廈公契法律基礎: IX. 維修／保養的責任
區域法院-民事訴訟2007年1121號個案，申請人為禾塘咀街85號某大廈地下某單位之業權人，他向法庭提出申請，要求法庭頒令，宣布他可以在大廈地下外牆開設一道新的門口，並宣布被告人(該大廈業主立案法團)就該工程提出的反對無效。 法團則反對申請人的申請，並要求法庭頒禁制令，強制申請人拆除他私建的門口及恢復外牆原貌。 一般情況，管理公司都很少嚴格執行此類條款，避免與養狗的住戶衝突，但遇到個別業主受滋擾而作出投訴時，管理公司就不得不執行公契條款，要求被投訴的狗主自律，以免引起訴訟。 事實上，業主之間應該和睦相處，若狗主能多關顧鄰居的感受，帶引大型狗隻出入時為牠戴上口罩，避免鄰居受驚嚇或被滋擾，亦避免愛犬在大廈範圍內便溺，自然可減少投訴的情況，不致管理公司作出唯一手法，向違反公契的狗主發出警告或禁制，甚至入稟法院。
大廈公契法律基礎: 香港法律是否適用於海外物業的租賃？
2012年9月，西九龍某豪宅一個高層單位的一塊巨型窗戶玻璃突然爆裂，從高空掉下，玻璃碎片擊傷一名途人。 大廈公契法律基礎 報道指出，自2007年以來共有超過30塊窗戶玻璃從該屋苑的單位掉下，威脅當區居民及途人的安全，情況令人憂慮。 近年，地產發展商為減輕建築成本及增加利潤，在建築設計方面下功夫，浴室內不再安裝窗門及抽氣扇，只安裝中央抽風系統。 若要浴室內空氣流通，住戶就要長期啟動抽風系統，否則抽風管道的空氣回流，可能帶回積聚的有害物質。 須知抽風管道經過長年累月運作，沒法作管道內部清潔，就會滋生霉菌及積聚有害物質，若抽風系統失靈或停止運作，空氣回流就會出現衛生問題。
至於禁止工人及其小孩在大廈地下等位置逗留，楊岳橋認為，當中雖帶有歧視成分，但本港法例沒有階級歧視，故只能說是不合理，惟業主卻有權藉此興訟要求禁止家傭帶子女在大堂逗留，然後由法庭來決定是否合理，應否對此作任何刪改及作聲明。 律師梁永鏗亦指該條款雖有貶視他人之嫌，但亦要留意買樓屬於商業行為，入住該類豪宅都是為了追求高尚生活品味及空間，因此有關條款相信是昔日用以平衡傭工與住客的權利。 你應詳閱政府租契（又稱「地契」）及大廈公契，兩者包含很多實用資料。 大廈公契包含的條文主要有：公用地方、釐訂管理費的準則、天台及外牆業權的擁有權及發展商的保留權利等。 賣方會在售樓處提供政府批地文件和公契（或公契擬稿）的複本，供準買家免費閱覽。
如住戶是大廈公契慣犯，屢勸不改，管理公司及業主立案法團有權入稟提告業主，向其追討賠償。 例子如業主長期拖欠管理費、私自飼養寵物、對鄰居構成嚴重滋擾、影響他人使用公共範團的權利等等。 但是，假如修改的內容非常重要，甚至改變了原有租賃協議的本質，雙方可能需要另訂新的租賃協議。 例如若租期延長，其實等於訂立了新的租賃，雙方可能須另簽新協議，並遵行有關的法律程序。 正如修改協議的內容可以五花八門，因修改而可能產生的法律後果也多不勝數。 大廈公契法律基礎 協議雙方在決定修改協議條款前，應先諮詢法律意見，以確保瞭解因之而起的法律責任。
相信這不是立法時的遺漏，而是第40條的作用，只是使管理委員會在緊急情況時，可以藉手令破門進入而不會觸犯刑法。 關於以上的各種空缺情況而召開的業主大會，只可以就填補委員的空缺為唯一目的，業主不能在有關會議上通過任何其他決議。 【建築物管理條例】中列明，建築物的單位不多於50個，法定人數須不少於3名委員；單位多於50個但不多於100個，則須不少於7名委員；或單位多於100個，則須不少於9名委員。 在考慮了該書面意見及物料商意見後，顧問公司將維修項目中非法團負責的項目從標書中抽出。 法團在2009年12月20日舉行了業主大會，在會上向各業主解釋每一工程項目及其費用，最終在會上通過了需進行的工程項目、工程總金額、分期支付細節以及通過了維修工程的承辦商。 顧問公司依據業主大會的決定，在2009年12月30日與承辦商簽署了工程合約。
香港劳工法例规定：雇主必须为其雇员购购意外伤害保险，保额是以所有受雇员的全年薪金总和(包括奖金、花红等)作为准则。 由于公契是由发展商的律师制定的，其他小业主并未有机会提出意见及参与制订，因 此早期的大厦公契出现了许多过于保护发展商的条款，也有些大厦的物业管理权长期操纵在发展商手中。 管理大厦的权力主要来源于大厦公契，大厦公契详细列明了经理人的职责，并授予其充分权力执行对整个大厦的全面管理。 如负责大厦公共地方及设施的维修与保养，为大厦购购适当的保险，拟定、收缴、追讨及运用管理费，每年公布审核帐目，执行及监察公契约规定各业主应该遵守履行的条款等等。 同時，你可以利用銷售監管局設立的中央電子資料庫（網址：），閱覽各個受條例規管其銷售的一手住宅發展項目的售樓說明書、價單和成交紀錄冊。 否則，業主將要面對風險被租客指控把該些財物據為己有甚至是盜竊。