天水圍北部近年不少發展，除了上述第119區的文物修復資源中心外，對面的天水圍第112區及第115區亦已經批出由新地發展，將會興建成兩個大型的屋苑，合共提供約3,800伙，加上同區佔地達61公頃的濕地公園，將會組成一個住宅休閒社區。 事實上，新地於去年以約19.74億元為上述項目補地價，當時每呎樓面補價約2,305元，料為新界最大宗商業項目補地價個案之一。 新地過往曾就地皮申請發展為住宅，惟於2016年向城規會申請改作發展為辦公室、商店及服務行業、食肆等綜合商業用途，當中零售商場樓面佔約50萬平方呎，辦公室則佔約35.6萬平方呎的樓面，並已於2017年獲會方批准相關申請。 申請人表示，只擁有屯門市地段第80及81號的業權，屯門市地段第79號屬他人持有業權，擬議商業發展亦會提供商店、食肆、娛樂場所及幼稚園等。
- 位於港鐵天水圍站旁橋頭圍工業區，有個別發展商已率先進駐，其中新地（0016）更於區內打造「新界版apm」，今年7月已獲屋宇署批出圖則，准於3層地庫之上興建一幢28層高商廈，涉及85.6萬方呎。
- 資料顯示，Wetland Seasons Park和Wetland Seasons Bay當年新地合以僅42億元一併奪得，樓面呎價分別約1,822及1,893元，以項目總可建樓面面積225.88萬平方呎計，平均樓面呎價僅1,854元，這兩幅當時被地政總署規劃為限量地。
- 方案一是於港鐵天水圍站對出的天福路頂興建造價昂貴的架空天橋，在天橋上設街市；方案二是減少天福路兩條行車線，在港鐵站旁邊地面設街市。
- 自2001年天水圍北部多個屋邨入伙後，區內發生了一些嚴重的家庭問題，引起社會的廣泛關注，天水圍的形象變得較為負面。
- 此外，九龍灣祥業街商業地及沙田馬鞍山落禾沙住宅地昨招標，中原料九龍灣商業地每方呎樓面地價6,000元，估值約29.4億元，落禾沙住宅地估值約12.4億元，兩地於五月八日截標。
- 港鐵天水圍站附近的橋頭圍，新地早前已完成補地價，將會作商業發展，擬建1幢31層高廈，將包括辦公室、商店及服務行業、食肆等綜合商業用途，而8層樓層屬於零售商場，被喻為「天水圍apm」。
- 由於華潤有中國官方背景，也意圖在商場大展拳腳，那些華資地產商向華潤提供有利條件來利誘，打算利用華潤的身分來試探中英兩國對香港前途問題的取態也是可以理解的。
2007年10月14日，天水圍再度發生倫常慘劇，一名領取綜援的新移民家庭，丈夫患上鼻咽癌在醫院留醫，患精神病的妻子將一對12歲及9歲的子女，用繩索綑綁從24樓擲下，自己隨後亦跳樓，3人當場死亡。 蘋果日報翌日指天水圍在2004年倫常慘劇發生後成立了3間綜合家庭服務中心，但中心的查詢電話假日竟無人接聽，若有緊急求助，電話錄音會要求求助者致電社署熱線或者留下聯絡口訊，幾經轉接竟然轉介至九龍灣明愛向晴軒的熱線電話。。 針對天水圍情況，報告提出近30項建議，包括更有效調配資源、加強協調各部門如警方、醫院、非政府機構。 報告又建議，檢討現時處理虐偶個案的程序，提出修例讓法庭接受被虐者書面作供避免因為要出庭而不敢指控配偶。
天水圍橋頭圍商業項目: 發展
直到近年，當所謂政府因妥協而限制天水圍南商業設施不得損害巍城利益的秘密協議曝光後，上述說法雖更站不住腳，卻依然繼續流傳。 研究者應該抱持懷疑態度，不斷尋找證據去挑戰既有說法，更好地評價社會事件。 【明報專訊】由於北部都會區內商業發展尚未成熟，過去一年，發展商除積極將北部都會區範圍內的土地申請改劃住宅發展外，亦有將手持的部分土地申請改劃作商業物業發展。 位於港鐵天水圍站旁橋頭圍工業區，有個別發展商已率先進駐，其中新地（0016）更於區內打造「新界版apm」，今年7月已獲屋宇署批出圖則，准於3層地庫之上興建一幢28層高商廈，涉及85.6萬方呎。 新地（0016）近年積極發展大西北王國，其中毗鄰西鐵天水圍站的擬建商業項目，將於今日在城規會開會。
位於屏山北部、天耀邨以南的屯馬綫天水圍站（註：該站雖名為天水圍站，站址卻不屬於天水圍範圍內）於2003年12月20日啟用。 天水圍橋頭圍商業項目 九廣西鐵（現為港鐵屯馬綫）把九龍市區和天水圍新市鎮連接起來，2009年8月16日其南面總站由南昌伸延至紅磡，由天水圍前往尖沙咀只需要約29分鐘的時間，而來往中環則只需42分鐘，大大縮短了市區和新界西北之間的距離。 位於天水圍新市鎮南部中央的天水圍公園於1990年代初期正式啟用，屬市鎮公園規模，公園內設有人工湖、籃球場、小型足球場、網球場、一些健身設備和很多小徑，是區內居民休閒的場所。
天水圍橋頭圍商業項目: 一田有獨市生意都唔做？新地 天水圍Wetland Seasons Park
故此研究希望透過活用公共屋邨的剩餘空間，例 如天耀邨的廣場門口及天慈邨的羅馬廣場，同 時設立「社區墟市園地」和「技藝工房」組合，組合以貨櫃為主體設計，貨櫃內部空間為「技藝工 房」，貨櫃上蓋的空間作綠化休憩園地，同時園 地可不定期作舉辦墟市用途（圖 3）。 「墟市園地」 的設立能配合「技藝工房」及社區內「可食地景」 規劃，工藝及農業成品可以在墟市出售，達致社 區共生的生活模式。 假若區內有更多社區活動或相關支援，定會對天 水圍的社區發展裨益不淺。 發展本土經濟的聲音 在數年間漸起，天水圍街坊身懷不同技藝，若社 區中有讓他們得以發揮一己之長的空間和機會， 定能大大促進社區經濟發展。 剛入伙的筲箕灣樂融軒，乃房協首個糅合私樓及長者屋發展的住宅項目，早前以招標發售的頂層特色戶A室，獲買家以2,521.7萬元投得，實用呎價達2.09萬元，成為房協歷來開售項目中，銀碼最狼最貴單位紀錄。 市區有多項同類圖則批出，當中，長沙灣順寧道320至328號，以及330至336號，批建1幢24層高住樓，另連4層平台及兩層地庫，總樓面逾10.8萬方呎。
港鐵公司在設計天榮輕鐵站上蓋的物業發展項目時考慮了各項環境因素，包括空氣流通。 其中在會所樓層設置通風口的建議，有助改善該物業發展的附近環境（包括附近四所學校）的空氣流通。 天水圍區內雖有不少公共空間供市民使用，但部 分空間及景觀設計單一乏味，欠缺多元化設施， 市民可進行的社交活動有限，有礙社區互動。 現 時社區耕作在香港漸受歡迎，但政府推行的社區 園圃規模較小，未能滿足居民需求。
天水圍橋頭圍商業項目: 規劃許可申請
然而，在鄧小平和陳雲對抗四人幫期間，他們說為了擴大華潤公司以發展對外貿易，要讓華潤公司有買地買房的自主權，而四人幫亦無法阻撓發展外貿這個目的，故華潤公司自70年代中期起，可自行決定買賣房地產，不需事前向國家申請批准。 上回講到，英國清楚地了解到華潤的參與只是經濟誘因驅使，便叫港英政府自己按既定政策處理。 儘管如此，麥理浩並沒有放棄透過天水圍新市鎮的規劃來完成其政治任務。
早前，港鐵公司因應當區居民就該發展項目對附近空氣流通影響的關注，進行了一項空氣流通評估，建議在會所樓層設置通風口，以改善空氣流通。 由於天水圍商業發展有限，令區內就業機會不 足，居民往往須要跨區工作或未能尋找合適工 作，故屢出交通支出不菲或收入不足的問題。 同 時，不少天水圍居民擁有不同的手工技巧，例如布藝小品、製作實木家具及家居用品，然而， 他們的技能未可妥善運用，取來可觀收入。 此 研究希望透過於「技藝工房」的貨櫃空間，讓 居民成立合作社，互助互利，製作日常用品以 供出售及賺取收入，同時帶動區內經濟。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍天瑞路俊宏軒地舖成交3200萬
擁有鄰近栢慧豪園屋苑的輕鐵天榮站地皮的港鐵公司現與新鴻基地產發展天榮站物業項目。 【明報專訊】天水圍的規劃發展史有很多看似難以理解的波折，故一直流傳很多說法。 其實這種說法本身沒有說服力，如果巍城本身面臨重大經濟困難，聽到政府願意出手理應求之不得，又怎會有資格去與政府談判？
北部初期為預留發展區（今通稱天水圍北），直至1994年才正式開始規劃，1997年後為配合時任特首董建華的「八萬五建屋計劃」而規劃興建大量高密度房屋，而且以公共房屋為主（下詳），2000年開始發展。 而北部近香港濕地公園範圍發展為私人住宅Wetland Seasons Park和Wetland Seasons Bay，在 年分階段入伙。 屋宇署今日公布，7月份批出23份建築圖則，包括16項住宅及商住發展項目、2項商業發展、3個工廠及工業發展等。 天水圍橋頭圍商業項目 最矚目、規劃最大為新地（0016）上水古洞北新發展區第25區住宅官地項目，獲批建6幢25層高分層住宅，總樓約119.81萬平方呎，當中住宅佔約99.87萬平方呎，非住宅佔約19.94萬平方呎。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍「APM」
位於天水圍第112區的天水圍市地段第33號的土地，以22.21億元批予新地旗下國集有限公司。 至於位於天水圍第115區的天水圍市地段第34號的土地，則以19.68億元批予新地旗下Pacific Gold Limited。 港鐵公司表示，天水圍天榮輕鐵站上蓋的物業發展在整體布局、樓宇高度、綠化空間及周邊環境的協調等方面均經過詳細的考慮，樓宇間亦保留距離。
其他小型公園則有天瑞路公園、天柏路公園、天河路公園及天龍路旁的中式園林「龍園」。 天恩邨旁的天暉路體育館於2012年11月27日啟用，特設室內緩跑徑及戶外攀石牆。 早在1983年的總規劃大綱已訂明天水圍31區（即今天頌苑）是可能興建醫院的選址，但後來當局認為區內醫療需求未達興建門檻而擱置。 經過多年討論，天水圍醫院選址訂於天華邨附近並於2013年動工興建，於2017年1月8日陸續啟用，以減輕屯門醫院及同區博愛醫院的負擔。 該幅地皮在去年4月由新地投得，中標價86.14億元、每方呎樓地地價7,184元。 此外，同樣由新地持有的天水圍橋頭圍商業項目，亦獲批建一幢設有3層地庫、樓高28層的商廈，涉及約85.62萬平方呎。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍新市鎮
天水圍不僅需要有輕鐵網絡以連接元朗及屯門，和有公路連接香港其他地區，更需要有交通網絡協助將香港和中國內地更緊密地連繫。 當時已有的沙田－大埔－羅湖的公路走廊已見飽和，麥理浩政府認為可藉規劃天水圍的機會，建造一條西部走廊，連接擬建的大嶼山機場、葵涌貨櫃碼頭，經天水圍接通內地。 也許麥理浩沒有忘記1979年底曾向新華社提議興建專供中國航運的設施，在考慮交通規劃時，也提到該條西部走廊會連接天水圍及擬建在屯門的碼頭，即特區政府近年提議用作建屋的內河碼頭。 據了解，地皮早年本屬「未決定用途」地帶，新地曾申請發展一個512伙的住宅項目，並於2014年9月獲批，但後來因應政府已制定洪水橋發展方案，改為申請興建1幢31層高商場連商廈。 新地現時於新界西北擁有多個商場項目，其中位置接近鐵路站的就包括屯門V city、元朗YOHO MALL(形點)，未來會再添一員。 「新成員」位於天水圍站旁邊，洪天路與屏廈路交界，地段名稱「元朗橋頭圍」。
另申請人將提供一個105個泊車位的公眾停車場，以重置現時健豐街的時租車位。 地政總署公布最新資料顯示，元朗橋頭圍一幅商業用地，面積約10.7萬方呎，補地價逾19.74億元，料有機會為新界區最大宗同類補價個案。 另外，天水圍33A區（即今銀座廣場）原計劃興建文娛中心，但因廈村居民和區議員擔心影響風水里景觀而擱置。 由於在政府解密檔案中，涉及到協議書的行政局討論紀錄，部分內容依然被遮蓋，筆者暫時無從了解當時決策者就地契年期有沒有特別考慮。 順帶一提，這份2010年代坊間用作指控港英政府官商合謀，限制天水圍南商業設施不得損害巍城利益的所謂秘密協議，其實上述判辭早已公開全文。 1981年中，巍城向政府提交了前期規劃研究，建議用18年時間分三期開發天水圍新市鎮，提供住宅和工商業用地。
天水圍橋頭圍商業項目: 規劃概念
考慮到已在進行的多項基建發展，包括公屋、居屋、現有新市鎮繼續發展、新建的將軍澳和馬鞍山新市鎮、大嶼山新機場及連接大橋、貨運碼頭及多條地鐵線路等，政府本身已預測80年代中後期公共財政的開支將達到高峰，剛好會與天水圍規劃中的施工期重疊。 然而，麥理浩政府從未考慮放棄天水圍新市鎮，甚至認為必要時即使要考慮暫緩其他急需或應進行的基建項目，也要持續地優先考慮發展天水圍新市鎮（這也許是遲遲未正式建設已規劃好的大嶼山新機場的原因）。 一方面，行政局決定與巍城商討讓政府收回全部土地再重新批租部分土地作發展的協議書內容，另一方面要求彭勵治計劃未來政府怎樣處理基建涉及的公共財政管理。 事實上，港鐵公司作為一個法團，以及上市公司，就其在本港的一切業務運作，必須遵守本港所有相關的法例及規則。 天水圍橋頭圍商業項目 在鐵路服務方面，政府主要透過《香港鐵路條例》，以及政府與港鐵公司所簽訂的《營運協議》，行使其對港鐵公司鐵路服務的規管。
新地的天水圍橋頭圍橋昌路零售及商廈發展項目，獲准建1幢28層高商業大廈，並設3層地庫，提供總樓面逾85.61萬方呎。 該項目貼鄰為天水圍站，去年補地價金額高達19.74億元，料為新界區多年以來最大額的同類補價項目。 屋宇署7月批出16住宅及商住發展建築圖則，其中以新鴻基地產的古洞北第25區住宅發展項目規模較大。 該項目獲准建6幢25層住宅大廈，建於4層平台及2層地庫之上，涉及總樓面逾119.8萬方呎，當中包括逾19.9萬方呎商用樓面。
天水圍橋頭圍商業項目: 新地天水圍項目19.7億完成補地價 新界最大宗商業補價個案
港鐵公司於二○一○年已透過不同的渠道與持份者，包括居民、營辦附近學校的團體，以及地區人士會面及溝通。 在施工期間，港鐵公司會成立工程聯絡小組，繼續與地區人士保持聯絡，優化施工方案。 港鐵公司在業務發展（包括其物業發展項目）、日常運作、管理審計，及人力資源配備等方面均按商業原則運作，而港鐵公司的管治，亦遵照《上市規則》的《企業管治常規守則》。
天水圍橋頭圍商業項目: 新地古洞項目准建6幢分層住宅 天水圍橋頭圍建28層高商廈
另外，九龍城嘉林邊道20至20號A項目，亦批建一幢15層高住宅大廈，並設各兩層平台及地庫，提供樓面逾2.33萬方呎。 由於鄰近濕地公園，故有較嚴格環評要求，並設有不少發展限制，例如中標財團要負責出資興建公眾停車場及有潛在溶洞地質問題等，故建築成本會較同類型項目高。 以當時發展商投資額計算，項目每平方呎成本約4,500至5,000元，單是建築及利息成本已達117.53億元。 資料顯示，Wetland Seasons Park和Wetland Seasons Bay當年新地合以僅42億元一併奪得，樓面呎價分別約1,822及1,893元，以項目總可建樓面面積225.88萬平方呎計，平均樓面呎價僅1,854元，這兩幅當時被地政總署規劃為限量地。
天水圍橋頭圍商業項目: 住宅單位數目相等於三分一個嘉湖山莊
就天水圍天榮輕鐵站上蓋物業發展一事，港鐵公司表示，該項目已完成規劃及建築圖則之法定程序，並已進入實施階段。 天水圍橋頭圍商業項目 事實上，根據規劃署進行的評估，天水圍天榮輕鐵站上蓋物業發展的地點並非天水圍區內僅有的通風廊。 現時區內已有多條通風廊，例如天城路、天華路、天葵路及由天龍路、天水圍公園和天瑞路公園組成的通風廊。