而在二○一五年，十一名原居民和發展商被裁定串謀詐騙罪成，是政府首次就套丁提告。 惟本研社認為案件欠缺阻嚇性，套丁情況仍然持續，直指政府需負上一定責任，包括政府早年規範丁屋轉讓、容許「飛丁」、丁屋拆伙等寬鬆措施，至○七年時任發展局局長林鄭月娥更剔除原居民申請丁屋時，需表明不將丁屋轉售的聲明，令套丁非刑事化，導致情況急劇惡化。 【本報訊】除了涉及鄉郊規劃問題外，丁屋更衍生出「套丁」行為。 本土研究社曾發表新界套丁研究報告，指本港至少有近萬幢丁屋疑似以套丁方式興建，佔四萬多幢丁屋的四分一，當中以元朗最嚴重，牽涉逾四千幢。 本報亦發現，地政總署近十年批出逾四千宗批准撤銷轉讓限制，被質疑是縱容原居民牟利。 近日有網媒取得幾份重要文件揭示了香港丁屋政策中的流弊，以及地產商們如何勾結土豪地紳利用政策中的漏洞套丁去謀取暴利。
一幢村屋現時市值起碼 1,500 萬，甚至 2,000 萬以上，視乎位置而定，這些巨額利益會誘使更多有鄉村勢力人士染指，或壯大現正參與其中的有鄉村勢力人士。 套丁 一間名為「國勝集團（Sky Villa Group Limited）」的本地註冊公司，自2008年起以高價在大棠收地， 2010年將持有的相關地段以30多萬元的低價轉讓給男丁，男丁隨後申請興建丁屋，相關丁屋現時已發展成疑似新屋苑。 本土研究社成員黃肇鴻指，相關手法並不尋常，要求港府徹查是否涉及「套丁」操作。
套丁: 英國3月突落雪 網民驚嘆「一夜回冬」
兩人其後向政府申請建屋，鄧懷琛及蔡立基的曉門丁屋同在2010年獲批建屋牌照。 並分別於同年 5 月及 7 月，向政府簽立丁屋契約，聲明並無與他人協議出售申建的丁屋及他們的「丁權」。 不過「恒安發展」 於 2010 年 4 月，即兩人簽契前，已預售「曉門」屋苑。
- 其市值地價會根據該地段的批地條款及參考有關物業的市場交易資料作出評估。
- 法官周家明在2019年4月13日頒下判詞，裁定涉及政府用地的私人協約方式，或以換地方式批出的丁權違憲，但暫緩執行判決6個月。
- 另外，目前《一手樓銷售條例》規定發展商需向買家提供「一手樓售樓說明書」，但目前丁屋屋苑並不包括在內，故丁屋發展商毋須擬備售樓說明書，令外界難以得知其發展模式，減少政府部門對套丁的把關。
- 廉署早前接獲投訴，指稱有地產發展商、中間人及原居民涉嫌串謀以貪污詐騙手段「套丁」，並向地政總署作出虛假聲明，調查後發現發展商涉嫌透過中間人，以數萬元至數十萬元不等向原居民收購丁權後，集中發展一個大型地產項目，而調查仍在進行。
- 今年三月《立場新聞》揭發，王光榮、程振明與八鄉鄉委會測量顧問李軍樑等人，早年收購及分割農地，並賣予多名男丁。
- 「套丁」行為合法與否，取決於男丁申請人的法定聲明(這是 2015 年前的申請程序安排)，申請人需要聲明自己是相關農地的唯一合法業權人，從未跟任何人簽訂協議，轉讓相關農地的任何權益，包括發展該農地的任何權益。
特區政府將繼續團結香港各界，聚焦發展經濟，改善民生，建設美好香港，做好和說好「一國兩制」成功實踐的事實，並更積極融入國家發展大局，努力為中華民族偉大復興作出貢獻。 至於案中首被告方國珊曾於審訊期間辯稱，是原告要求她繼續進行發展工程，但法官則認為她完全無法證明原告曾清楚表明不會要求她歸還物業，而從多封由原告發出的律師信中亦可見，原告曾多次要求方歸還物業，但方未有回應。 西貢區區議員方國珊與家人早年被捲入套丁風波，涉案西貢土地登記地主不滿發展工程涉違法套丁，遂於早年入稟向當年經營地產商田宅行的方國珊及持有丁權的原居民追討相關業權及賠償。 法官今頒下判詞，裁定地主一方勝訴，整個發展協議被擱置，而當中涉及的買賣協議亦同告無效，並指方國珊非誠實可靠證人，故裁定方國珊需向原告賠償82.3萬元。
套丁: 王光榮或成本港最大「套丁案」
本土研究社陳劍青指，一般套丁需時約10年發展，上述地段雖有回購，可能是項目有阻滯，或有男丁「退場」，但不代表已放棄，「如果佢放棄嘅話，真係會攞出嚟市場快啲賣咗去，轉咗手喇，但佢係回購，咁可能仲搵緊潛在套丁嘅機會」。 惟隨着王光榮被捕，涉及的律師樓亦被搜查，他形容王已如同「抄家」，「佢套丁嘅生涯告一段落㗎喇」。 黃大狀承認曾發生眾被告未有出庭的事情，但稱通知上庭非他的責任。
- 庭上透露，雙方一共會傳召4名專家證人作供，包括丁權專家Christopher Robinson、Dr Patrick Hase等，同時上訴人也會就原審大狀黃志偉及原審事務律師失職進行陳詞，料上訴聆訊需時10天。
- 廉署本次抓捕行動涉及發展商、原居民及中間人，若王被定罪，勢必成為本港最大宗的「套丁案」。
- 合和實業主席胡應湘曾建議政府實施「丁權證券化」，讓擁有興建丁屋權的原居民，可以將發展權在市場上自由買賣，以增加新界土地供應。
- 11名上訴人：陳志昌、黃卓帆、韋俊傑、韋震豪、溫貴麟、鄭國華、鄭宇宏、鄭興、邱貴珠、韋柏瀚及劉德勝，全被裁定串謀詐騙罪成，被判囚2年半至3年不等。
- 在香港土地資源有限的情況下，集團認為可透過長遠的規劃，加以善用現有大型工業用地及閒置政府土地。
「現在丁屋最大的問題是套丁，套丁總不合法吧？總可以解決吧？」他詰問。 黃供稱，開審前曾與各被告一同開會，次數已忘記，約為數次，亦沒有正式會議紀錄。 各上訴人准保釋候上訴，李欽培（87歲）於等候上訴聆訊期間已離世，其上訴申請早前已終止。
套丁: 政府回應
我們鏗鏘集12月去塘坊村拍攝這幅私人土地時，被四名男子阻止，當中有兩人更以鐵通威嚇，衝到攝影師面前不斷揮舞鐵通，要我們刪除所有拍攝片段，否則打爛攝影機。 我們透過鄉議局邀請鄧志學三人回應套丁的指控，但三人回覆說工作繁忙未能受訪。 套丁 後來我們在區議會會議上找到鄧志強，他否認套丁，叫我們有問題自己去問男丁，又說不擔心地政總署的調查。
有「村屋大王」之稱兼王潘律師行創辦人王光榮，日前因涉嫌「套丁」被廉署拘捕，其律師行亦曾被搜查，昨日（3月15日）即傳出有大型銀行暫停採用王潘律師行處理按揭。 不過，有大型地產代理行則表示，不會終止與王潘律師行的合作關係，暫時亦未停止前線代理向客戶轉介該律師行。 另外，小型屋宇批約的方式還包括較少數在鄉村擴展區內以私人協約方式批出政府土地的批約及以換地方式批出的批約，此等批約受其適用的轉讓限制及土地補價機制約束。 發展局之後回應指，事件中私人地段的買賣和分割屬於私人協議，當局不能干預，即是對於套丁行為，政府沒權干預。 由於政府一直站在一個沒有資格干預的立場，套丁問題便多年未得解決。
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廉署上周採取代號「芒草」行動，拘捕最少 24 人，包括地產發展商、中間人及原居民，懷疑他們在丁屋發展過程中，涉嫌串謀以貪污詐騙手段「套丁」，並在申請興建丁屋時向地政總署作出虛假聲明。 嫌疑人訛稱有關原居民是某地段的唯一合法註冊業權人，宣稱地產發展商與原居民之間無達成任何協議，以轉移或處置有關原居民發展該地段的權利。 兩名被告分別是榮佳建築有限公司負責人王光榮（72歲），以及元朗區議員兼水蕉新村原居民代表程振明（65歲），他們同被控一項串謀詐騙罪。 早於2015年，政府首次就套丁提告，當時共有11名原居民和發展商被指在申請興建丁屋時，串謀詐騙地政總署，案中多名被告在同年年底被裁定詐騙罪成判囚2年半至3年不等，眾被告事後獲准保釋等候上訴。 而於今年3月，廉政公署亦發現有地產發展商涉嫌透過中間人「套丁」，懷疑有人提供或收受利益及串謀詐騙，案件共拘捕24人。
新聞稿強調王潘律師行運作如常，財務狀況穩健，服務沒受影響。 新聞稿又提及，「香港社會過去兩年出現前所未有的政治動盪，媒體充斥失實、偏頗、肆意抹黑的言論」，該行多番受無理針對，將保留權利追究一切失實抹黑言論。 法官又質疑方於審訊期間不斷作出有違常識的供詞，例如方聲稱她不知道有關發展項目的性質，但她卻大舉投資約1,200萬元，且聲稱夢想是替人建屋，若然她不知道有關項目的性質，她又如何信守承諾？ 法官因此裁定原告一方勝訴，除宣告有關發展項目無效外，亦下令方需向原告賠償逾82.3萬元，各被告亦需支付原告一方的訟費。 而是次「套丁」案件，涉案者亦堂而皇之地搞出一個「套丁」屋苑「曉門」公開出售，整個屋苑佔地達3.3公頃。 而這一「套丁屋苑」並非特例，大埔「華樂豪庭」同樣屬疑似套丁屋苑，佔地4.6公頃，已相當於一般公屋邨的佔地面積。
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這個傳統權益，源於1972年實施的「新界小型屋宇政策」（丁屋政策），受《基本法》第40條保護。 上訴人的律師又指，眾原居民在誓章提及，黃大狀曾表示會在原審時傳召專家證人，並有「秘密武器」，但表示不可以透露「秘密武器」是甚麼。 惟他們最終不知道為何沒有傳召專家，亦不知甚麼是「秘密武器」。 在本次聆訊中代表眾原居民的律師，今繼續盤問審訊時代表他們的大狀黃偉強，並指案件仍在區域法院處理時，於2015年9月14日有聆訊，惟當日只有律師出席，11名涉案的原居民均未有出現，原審法官曾作出批評。
根據有關政策，一般來說，年滿十八歲、父系源自一八九八年時為香港新界認可鄉村居民的男性原居村民，得以一生人一次向當局申請，在其所屬鄉村內的合適土地上建造一所小型屋宇自住。 申請興建丁屋的條例，本身就要求丁權擁有人需要作出法定聲明，證明自己的申請並沒有與他人達成出售丁權的協議，或具有該意圖。 「套丁」是指，許多擁有建屋「丁權」、但無地可建的新界原居民男丁，將自己的建屋丁權出售予有地、但無建屋權的地產發展商。 表面上，地產商以低價將地賣給這些原居民，然後男丁便可以申請興建丁屋。 但實際上，該丁屋是由地產商持有，並由地產商出售牟利，被地產商收買的男丁，可以收取大約十多萬到數十萬港元不等的「套丁費」。 此外，《香港01》2016年的偵查報道亦指出，王光榮創辦的恒安發展和王潘律師行出現不尋常的集體丁屋申請，並將土地以低於購入價轉讓給申請建屋的男丁，而數十名男丁亦不約而同委託同一代理人，全權處理有關申請。
套丁: 套丁案｜12名被告決定不等丁權覆核最終裁決 將擇日作刑事案上訴
針對套丁問題造成的一系列惡果，本土研究社提出了五大倡議：訂立「疑似套丁鄉村管制名單」；訂立「疑似套丁鄉村觀察名單」；暫緩處理新屋苑完工及轉讓申請程序；撤銷《一手住宅物業銷售條例》對丁屋的豁免；開放丁屋申請、審批及撤銷轉讓限制等諮詢及數據。 原審時代表12名被告的大律師黃志偉(下稱黃)今於上訴庭作供，資深大律師黃佩琪盤問時指出，上訴理據之一為代表大律師嚴重失職，並問及黃於開審前有否就控方證據向每名被告索取指示。 黃供稱沒有正式書面指示，但曾與被告開會，獲取指示後，由他於結案陳詞中提出抗辯理由，即各被告均不同意參與非法行為或協議，認為做法均符合政府和法律要求。 王光榮為王潘律師行及恒安發展的創辦人,而王潘律師行職員稱對王光榮及王德信被捕並不知情。
【星島日報報道】本土研究社研究估計，新界有懷疑近萬幢懷疑「套丁」予發展商興建的丁屋，約佔全新界的丁屋總數四分之一，即四幢就有一幢涉「套丁」而來，其中元朗區問題最為嚴峻佔當中近半數。 研究社質疑「套丁」利潤龐大，建議政府恢復申請丁屋法定聲明中「原居民無意將根據政府政策所獲得的丁權售予他人」的條款。 地政總署署長陳松青表示，需時間研究報告內容，套丁屬違法，如發現轉交執法部門跟進。 研究社發表「丁不厭詐：新界套丁研究報告2017」，研究範圍包括新界六百四十二條村落，截至上月，研究社估計在新界懷疑有九千八百七十八幢丁屋經過套丁途徑得來。 元朗區情況最嚴重，約四千四百九十五幢、即佔近半是疑似套丁所得，大埔及北區所佔比例亦有百分之十九及十二。 成員黃肇鴻建議政府把套丁行為刑事化，恢復申請丁屋法定聲明中「原居民無意將根據政府政策所獲得的丁權售予他人」的條款，加重套丁行為的刑責。
套丁: 新界套丁建屋近萬幢 地署縱容
2020年，本土研究社發表《新丁再現—新界套丁研究報告2020》，錄得疑似套丁丁屋總數破萬達10,581幢，增加了804幢（基數較2017年有調整），即過去兩年多大概平均每天有一幢疑似套丁丁屋落成。 新增804幢中，元朗區佔最多，共有512幢（佔總數64%），其次為北區的113幢（佔總數14%）及屯門區的74幢（佔總數9%）。 至於12名被告於原審時均沒有出庭作供，黃供稱當時曾向各被告解釋情況，並沒有著他們不作供，最後由他們自行決定。
承辦二手私人住宅買賣合約總值低於100億元而高於10億元的律師行，2020年有70家，市佔率55.4%。 2020年登記二手私人住宅買賣金額3,557億元，按年上升13%，市場空間擴大，份額仍然高度集中。 以登記合約金額計，2020年承辦合約總值超過100億元的律師行有5家，市佔率20.4%。 套丁 東亞亦指，已暫停接受由王潘律師行承做新按揭契約的申請，而現有由該律師行處理的按揭交易，將以該行發出的本票交收。 渣打回應，現已暫停採用王潘律師行，銀行會主動聯絡相關客戶。 Demographia上月公布的年度全球城市樓價負擔能力報告顯示，香港樓價再度「冠以」最難負擔，中位數樓價相等於家庭中位數收入的20.7倍（詳見相關報道）。
套丁: 套丁如何犯法？——與丁權有關的法律簡述
2020年全年，王潘市佔率5.2%，黃馮4.9%，陳黃葉4.4%。 美聯物業表示，該公司重視客戶需要，目前已提供多間律師行名單，供客戶選用。 中銀香港則表示，銀行不時檢視處理樓宇按揭的律師行名單，會與聘用王潘律師行的按揭客戶保持緊密溝通，並全力提供協助以完成相關交易。
套丁: 我們想讓你知道的是
根據《城市規劃條例》，規劃署需為不同區域劃定「分區計劃大綱圖」（Outline Zoning Plan，OZP），其中新界村落在「核准圖」下劃為「鄉村發展地帶」，即V zone。 不過，《城市規劃條例》第12條規定，OZP中劃定的土地用途及界限可被修訂。 政府可通過擬備「建議發展大綱圖」（Recommended 套丁 Outline Development Plan，RODP）進行公眾諮詢，然後劃定大綱草圖（Draft OZP） 進行審議並通過。
套丁: Tags： 丁屋 丁權 套丁 香港電台 鏗鏘集 721 元朗 專業清算師 林鄭月娥 發展局 地政總署 鄉議局 鄉黑 官商鄉黑 利益輸送 小型屋宇丁屋政策 More…
與此同時，套丁泛濫的其中一個原因正是在現時特首林鄭月娥身上，據香港電台報導2007年時任發展局局長的她應鄉議局的要求，將丁屋申請表中，申請人聲明沒有轉讓丁權的一項剔除，變相將套丁行為非刑事化。 直到前文所述的2015年李欽培套丁案開審，鄉議局出示林鄭簽署相關政策改動的信件，全港上下才驚聞此一消息。 在丁屋政策下，每名年滿十八歲的男性原居民可以在他自己的土地上，向地政總署申請興建一幢丁屋，獲得一個建屋牌照建屋，這種權利便是「丁權」。 套丁 政策原意是為改善男丁的居住環境，建屋自住，但現實上很多男丁也是建屋出售，這違反政策原意，但並不違法。
套丁: 套丁——看似不相干的社會問題，同樣源於執法者失職
他直言丁屋原意讓原居民作自住用途，但目前可見有關情況被濫用，部分移居海外的男丁亦要求興建丁屋，甚至涉及不法的套丁事件，惟政府懶理，令情況漸趨惡劣。 具體而言，轉讓限制的剩餘年期越短，土地補價水平越低，相反亦然。 【本報訊】丁屋制度由來已久，政策雖不合時宜，但遲遲未被廢除，更衍生出不同罪案及貪污事件，遺害市民。 早於2015年就有被裁定串謀詐騙罪成的套丁案件，而今年3月廉政公署亦有就因套丁疑涉及貪污詐騙拘捕多人。
鏗鏘集第1837集《套丁》在1月20日，即721事件半周年前夕播出。 2019年7月21日，元朗西鐵站襲擊市民的白衣人，很多人懷疑他們是鄉事派和黑社會的人，民間有發起連串打擊鄉黑的行動，包括一些網民組成「專業清算師」，運用他們在地政、測量等專業知識，調查新界的非法套丁問題。 在721後被捕的前坑尾村村長鄧志學，以及當晚在西鐵站勸架受傷的前元朗區議會副主席王威信也是被調查的目標。 木土研究社兩年前的報告亦揭示，新界最少有九千八百七十八幢丁屋懷疑涉及套丁，佔政府當時丁屋總數四萬二千一百三十一幢的兩成三，當中以元朗最嚴重，共有四千四百九十五幢，佔疑似套丁興建丁屋的總數近半，其次是大埔及北區，分別有一千八百六十四幢和一千二百零五幢。 套丁 【本報訊】港府多年來懶理丁屋問題，利用套丁牟取私利的行為不絕於耳。 繼本報獨家揭發西貢相思灣村有人企圖為日後建造丁屋群先開「黃金丁路」，甚至出現一間沒有滿意紙的「神秘丁屋」事件，報告指出西貢區自二○一八年起，有三十一間疑似套丁得來的丁屋，當中蠔涌更佔過半，反映事件只是冰山一角。
套丁: 組織指新界有潛在套丁 發展局：去年接獲608宗舉報
廉署經調查後發現，有關地產發展商涉嫌透過中間人，以數萬元至數十萬元不等向元朗區的原居民收購丁權，然後集中發展為一個大型地產項目圖利，懷疑當中有人提供或收受利益以及串謀詐騙。 「套丁」行為合法與否，取決於男丁申請人的法定聲明(這是 2015 年前的申請程序安排)，申請人需要聲明自己是相關農地的唯一合法業權人，從未跟任何人簽訂協議，轉讓相關農地的任何權益，包括發展該農地的任何權益。 所以「套丁」行為明顯抵觸了這份法定聲明，因此觸犯刑事法，所以他們都會有共同目的地收藏好秘密協議，防止被人作為指控的實質證據，除非當「丁屋」發展商跟男丁之間出現爭拗，某方訴之法律，這份文件才有機會曝光。 今次包括「村屋大王」王光榮、中間人及「丁屋」申請人等共 24 人之所以被拘控，是廉政公署早前接獲投訴，經調查後以涉嫌串謀貪污詐騙手段「套丁」及向地政總署作出虛假聲明作出拘捕。 （星島日報報道）廉政公署證實就一個位於元朗的丁屋地產發展項目作出調查，懷疑有人涉嫌串謀以貪污詐騙手段，由數萬元至數十萬元不等向原居民「套丁」，近日進行代號「芒草」行動，先後拘捕共二十四人，包括地產發展商負責人、丁屋申請人及中間人。
套丁: 來論｜推動綠色運輸 政策必須具備前瞻性
如屬官地，有可能被限制使用；如屬私人道路，則有可能需要付過路費。 黃回應稱，「秘密武器」是指《基本法》40條，他在原審時有提及，上訴人可以得知。 黃又解釋因資源問題，加上認為此方面應由控方舉證，因此未有在原審時傳召專家證人。 套丁 「但這並不意味政府對於丁屋問題造成的社會危害就無事可做。」黃肇鴻認為，處理丁屋問題要從「合法傳統權益」中的「合法」二字入手。
Maple當時因接種疫苗後發燒，沒想到鄭明析仍要性侵對方。 「A先生」指受害人記錄兩人發生性行為的對話，錄下約1小時37分的錄音檔，並複製傳給他，他亦將之交到警方手上。 「A先生」指以他所知Maple遭到鄭明析涉4次性侵，每當完事後，對方都會告訴葉萱：「你現在得救了。」被洗腦的葉萱則指由2018年至2021年共被性侵17次。 兩人分別於 2006 及 2000 年從李軍樑和另一名鄧姓男丁取得農地，作價均為 10 萬元。 結果發現，自2018年至2020年3月間，各區疑似通過套丁得來的丁屋共新增了804幢，並散落在134個丁屋屋苑。 也就是說，「過去兩年來，差不多平均每天就有一幢落成的丁屋，疑似是通過套丁的非法手段建成。」報告指出，連同早前的研究數字，目前已有合共10,581間丁屋疑似由套丁得來。