3月1日至2日，厦门市商务局举办“德国隐形冠军企业厦门行”活动，通过政企座谈会、对话厦门企业、考察重点产业园区等形式，推动参加活动的外企认识厦门、了解厦门，看见这里蕴含的投资商机和产业富矿，为厦门高质量发展链接更多全球要素。 值得一提的是，商业贷款“认贷”，一般情况下，只要借款人家庭名下没有未结清住房贷款记录，通过银行审核后，条件符合的可以认定为“首套”，套用3.8%的利率。 首付方面，目前漳州一手房首套、二套都为三成首付，二手房也是三成首付。
此外，要注意工商舖交投的活跃程度一般较住宅物业低，质素亦各有参差，所涉及之风险相对地高。 但若卖方叫价偏离市价，又或者该物业长期空置，银行则较难估足价。 如遇上估价不足时，买方可考虑透过向银行申请中小企循环贷款、加按套现其他物业，或以债券及股票等资产净值为依据等等途径申请额外贷款。 工商舖与住宅物业一样可承造按揭，不过，银行承造工商舖按揭一般较住宅物业保守，当中细节亦不尽相同。 首先，不论楼价，非住宅物业之按揭成数上限均为五成，另不设高息存款挂钩计划以及现金回赠。 如借贷人申请按揭时同时拥有其他物业的担保或借贷，按揭成数会下降一成。
工厦按揭: 個人預算
這個大家可放心，原因是工廈屬於非住宅物業，故只受非住宅物業的累進式從價印花稅（AVD）所規範，最高為8.5%（見下表），而不受目前住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）所限制。 首先，銀行對工廈的估價較為「手緊」，連帶影響相關按揭。 一般來說，銀行對工廈的按揭計劃，或按息，均會較住宅物業來得更保守。 工厦按揭 工厦按揭 自從政府去年11月撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅，買入工商舖的成本大減。 過往非住宅物業雙倍從價印花稅需要根據第1標準中第2部稅率計算，1個200萬的小型商廈單位，要徵收1.5%、即3萬印花稅，施政報告公佈新措施後以第2標準稅率計算，同樣價錢的物業印花稅降至$100，大幅減少逾99%。
買家需了解該工廈的維修狀況和管理費是多少，例如有沒有結構性問題、消防設備是否充足、有沒有其他違反《建築物條例》等，建議有投資工廣的準業主，弋投資前應先向業主、租客、經紀了解下實際情況和做實地考察。 而工廈附近周邊配套 (例如交通)，合適承租的行業類型都很重要。 如何已有不少印刷廠、藥廠、食品工場都在此物業經營，鈉行有機會因為環境過於嘈雜、走廊太多雜物待原因，影響工廈估價和工廈出租率。 工廈按揭成數相較住宅物業底，工廈按揭成數計算較為簡單，不論任何物業價格，最高按揭成數為五成，但不能申請按揭保險。 按揭提早還款分兩類，第一類是全數清還，贖回物業，而第二類是提早償還部分本金，以減低利息的支出。 如在「罰息期」內提早還款，業主就要額外繳付較高的手續費或利息。
工厦按揭: 申請信用卡
由1992年1月31日開始，住宅物業買賣協議須按與不動產轉易契相同的稅率繳付印花稅。 在買賣協議按上述規定加蓋印花後，有關的物業轉易契只須繳付定額印花稅$100。 任何在2020年11月26日或以後簽立以買賣或轉讓非住宅物業的文書的「從價印花稅」將會以第2標準稅率徵收。 今年施政报告宣布取消非住宅物业（工厦、商舖、写字楼）的双倍从价印花税，加上八月政府降低按揭成数，打算买入非住宅物业，在按揭上可以如何部署？
坊间对分拆出售的物业无好感，认为「劏出嚟一定无好嘢」。 工厦按揭 他认为，「劏厦」跟「劏铺」不一样，商铺视乎经济环境变迁，人流是重要元素，但工厦不尽相同，近年不少网店或初创公司租工厦，部分公司所需写字楼空间有限，租金预算低於1万元。 部分拆售工厦以共享空间为主题，租户除办公室外，亦能享用其他公共空间。 本栏分别提及了工商舖的按揭息率、按揭成数及年期、评估还款能力的方式、物业估值等，本文再从两个个案分析如何拆解当中按揭疑难。 本栏分别提及了工商铺的按揭息率、按揭成数及年期、评估还款能力的方式、物业估值等，本文再从两个个案分析如何拆解当中按揭疑难。
工厦按揭: 我們的位置
「因為荔枝角工廈地利位置靚到不得了,工廈非常接近地鐵站出口。」 事實上,近年發展商開始進軍該區發展甲級寫字 樓、酒店、商場,使該區的工廈供應進一步減少。 翻查物業代理的網上放盤,該區放盤以大型單位為主,面積動輒數千呎,而入場銀碼超過1,000萬元,平 均呎價為3,000元起標。 至於入場門檻較低,介乎700至1,000平方呎以下 的單位入場銀碼為415萬至665萬元不等,惟平均呎價升至5,300至6,800元。 面積低至200多平方呎的「半 倉寫」單位,入場銀碼約250萬元以下,惟平均呎價達 7,000至9,000元。 惟工商物业最多只能做四成按揭，首期最少六成，以开源道骆驼漆大厦3期高层单位为例，面积约960方尺，以767万元连租约放售，若买家要付六成首期，即要付约460万元，单位适合手头资金充裕的投资者。 因此，部分买家会联同家人或朋友合资，并以公司名义购入物业，但当中股权须分清楚，陈建中认为，有三个股东的公司最方便，每人分别持有33.333%股权，即使最后分家，每人决定权仍一致。
總結來說，無論您是第一次置業或是已成功甩名恢復首置人士身份的買家，您有沒有發現作為以首置人士身份上車的確有著很不錯的優惠和優勢。 黄汉成又指出，投资工厦与住宅不同，收楼之后毋须再作装修已经可将物业出租，而大部分工厦的管理费每尺只有约1.5元，甚至更低，故租金回报不会被管理费大幅分薄。 另一方面，因为工厦所需缴付的首期较高，部分工厦新手会选择合资投资，若果用此方式，则可以公司名义购入物业，可以分清楚股权占比，透明度较高。 不过，若以公司名义购入，并且在三年内转手，或需要缴付额外税项，因此建议持货年期要较长。 黄汉成表示，购买工商物业毋须缴付额外印花税（SSD）及买家印花税（BSD），但要支付双倍印花税（DSD），税率以物业交易额计算，为交易额的1.5%至最高8.5%。
工厦按揭: 工商銀行按揭 常見問題
买家有两个疑难，一是希望按揭成数提高至6成，二是每月入息证明未必足够。 根据现时楼按措施，工商舖之按揭成数上限是5成，如何将按揭提高至6成呢? 了解过客户之财务状况後，发现客户持有充裕之资产水平，故可改以资产值方式申请按揭贷款。
- 業主在買入第二個物業時需要先繳交15%非首次置業印花稅，其後成功出售舊物業時，可向稅局申請退稅，退回15%非首次置業印花稅與第二標準的從價印花稅中的差額。
- 香港寫字樓、工廈及商舖需求回暖，不少投資者在疫情中趁低吸納這些非住宅單位作長線投資，獲取穩定回報。
- 現時的世界，沒有錢太辛苦了所以每一分錢都要精打細算。
- 另一個做法是買入無裝修的大型工廈單位,呎價可以低見1,800至5,000元,投資者可買入連租約單位收息,租金回報率逾4厘。
- 本报查册发现顶楼和天台业权，由喜跃发展有限公司在2005年购入。
- 近月工廈成交大增，買家大部分也是連租約購入，很多更沒有睇樓，只是睇相或是睇圖則、睇回報等，即合即簽。
如果当前购房楼盘对接银行尚未明确释放降息信息，能否自己选择或更改贷款银行？ 业内人士表示，买一手房涉及到预售资金监管，购房款要全额进入监管账户，一般来讲，开发公司会在监管账户所在银行做按揭；如果有公积金贷款的客户，则会选择与公积金所在银行办理商业贷款。 记者昨日从漳州市多家银行及在售楼盘了解到，漳州自3月1日起首套房贷利率下限由4.1%降至3.8%，是继福州、厦门之后，我省第三个跟进落地首套房贷利率动态调整机制的城市。 近年选择投资工厦的人增多，除了是非住宅物业不受限于额外印花税及买家印花税，亦因为一些具有发展潜力的工业区如荃湾、葵涌、屯门等，工厦单位价格仍低水但租金回报吸引。 区内交通及食肆配套齐备，吸引了不少公司进驻，以工厦租金经营各类业务。
工厦按揭: 香港岛买屋/买楼
自從政府2020年11月撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅，買入工廈的成本大減。 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，如末持有其他按揭，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。 此外，由于工商舖类别之按揭成数低于住宅楼宇，故此投资工业大厦所需首期资金是较高的。 在金管局楼按措施下，现时工商舖按揭成数最高只限于四成；若以资产水平计算还款能力，按揭成数更降至三成。 若申请按揭之工厦属于非自用投资性质，又或是第二套房按揭，借款人之供款佔入息比率上限亦将由一般之50%降至40%，再需通过压力测试，借款人需具有较充足还款能力方可获批按揭贷款。
如果以資產計算申請按揭，有按揭在身的申請人最高按揭成數只有三成。 雖然新條例允許贷款人免做壓力測試，只是用作是否需要額外支出按揭保費，但銀行在審核按揭申請時，還是會考慮申請人貸款評級表現。 如果申請人信貸評級表現較差或不達標，銀行的立場很大機會會拒絕承擔風險而有權不接受按揭申請。 因此如果有購買物業打算，最好還是在申請按揭之前的一年前，提早查閱自己的信貸報告，審視一下自己有没有定時還款尤其是信用卡債務很常一不小心就忘記了。
工厦按揭: 計算機
現時商廈呎價動輒炒至超過20,000至30,000元。 香港缺乏土地資源,惟工廈呎價僅數千元,只要將來政府改變用途,或推出有利工廈的政策,屆時工廈的價值就會反映出來。 住宅單位在買入後3年內出售，需要支付額外印花稅（SSD），6個月內稅率為20%，6至12個月之間為15%，12至36個月之間為10%，導致利潤最終打折扣。 然而工商舖買賣不設額外印花稅，因此工商舖為投資者提供更多彈性，可隨時轉讓資產投資其他項目。
- 按照工商舖的按揭规定，不论物业价值，若申请人的主要收入来自香港，按揭成数上限为四成，否则为三成。
- 办按揭或赎楼的律师行，必须是银行所「核准」 的律师行，各间银行都备有一张「名单」，只有在名单上的律师行，才可以代表相关银行办理该银行的按揭和赎楼手续。
- 如在「罰息期」內提早還款，業主就要額外繳付較高的手續費或利息。
- MoneySmart 建議借款人在收到按揭確認通知書後，可先與銀行爭取較好的還款罰息條款，再決定接納按揭方案。
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- 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。
- 工廈按揭計劃可享低至H+1.7，大部份銀行H按封頂位為P-2.9%。
- 「買家印花稅」是按物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準)，以15%的稅率計算 。
要留意的是，如果買入一手活化工廈或劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。 如果買家為公司老闆，而且公司有營利，可以經中小企貸款借多4-5成（其餘3-4成用樓按，最多可做8成按揭。 如欲購入的工廈樓齡較高，入手前要先做足資料搜集，包括了解全幢大廈的維修情況及每月管理費，以及檢視目標單位將來是否有維修的必要或存在結構問題。 此次来厦的25家企业含德国企业20家，欧洲其他国家企业5家，均是创新能力强、掌握关键核心技术、服务于产业链关键环节的隐形冠军企业、优势头部企业。 厦门请来这些优质外资企业，就是希望他们能够深入了解厦门，进而挖掘投资合作机遇，共同撬动发展、实现共赢。 25家来自德国等欧洲国家的隐形冠军企业、优势头部企业与厦门有了一次亲密接触。
工厦按揭: 投資者紛紛轉投工廈
由2016年11月5日起，「從價印花稅」的第1標準稅率分為第1部及第2部稅率。 第1標準第1部稅率適用於住宅物業而第1標準第2部稅率適用於非住宅物業及某些在2013年2月23日或之後但在2016年11月5日前就取得住宅物業所簽立的文書。 第1標準第2部稅率相當於2016年11月5日前適用的「從價印花稅」的第1標準稅率。 疫情反弹，政府再进一步收紧限聚令，料本港经济将持续受压，未来的失业率或有再上升的趋势。
住宅市場嚴重缺盤，已吸引不少資深投資者紛紛轉投工廈。 不過近期連只為收租保值的投資者也轉投工廈物業，因工廈收租回報已開始比住宅項目理想，而且市場有更多選擇。 近月工廈成交大增，買家大部分也是連租約購入，很多更沒有睇樓，只是睇相或是睇圖則、睇回報等，即合即簽。 當然了，工業大廈的供應過剩時，政府往往願意改變土地用途，以地盡其用。 工厦按揭 工厦按揭 以香港為例子，工業式微已久，不少工廈申請改建為興建住宅、酒店、商廈等等，補了地價，再加上建築費用之後，也足夠發了大財。 不過，申請改變土地用途的，首先要懂得同政府打交道，其中牽涉到專業知識，非散戶所能做到。
工厦按揭: 現金管理
另一个案是关于一个大角咀地铺，成交价约$1,850万。 根据现时楼按措施，工商铺之按揭成数上限是5成，如何将按揭提高至6成呢? 了解过客户之财务状况后，发现客户持有充裕之资产水平，故可改以资产值方式申请按揭贷款。 House730搵樓大本營每天均會提供全港各區的最新香港寫字樓出租、工廠大廈出租及工作室出租資訊，詳列單位的面積、月租、地址及圖片等，讓租戶自行篩選，輕鬆租到心水工作室、寫字樓單位及工廈單位經營業務。 若對寫字樓及工廠大廈的租盤有興趣，可直接透過業主或代理提供的聯絡方法查詢詳情。 哪購入單位後再轉手，會如住宅樓宇般，受到各項印花稅政策所影響嗎？