但初階投資者要注意，上述所講的改變工廈用途，都涉及各種法律問題，同時也牽涉現實情況，所以投資前最好清晰了解，以免招致無謂的損失。 不過，縱使市場對寫字樓有龐大的需求，筆者認為把舊工廈重建寫字樓的利潤有限，投資者重建工廈為新型工廈反而更有利可圖，回報更高。 至於工廈方面，則集中於柴灣、黃竹坑等傳統工業區，不過隨著港鐵南港島線於2016年12月通車，黃竹坑逐漸變天，區內舊式工廈陸續重建成新式工廈或商廈，黃竹坑有機會發展成港島區另一個商業重鎮。 復修和活化工廈所需的成本，對單一業主或有財力的發展商，應該可以如市建局般獲得預期的增值及回本期；然而，對於非單一業權工廈的一般小廠戶業主而言，所涉及的成本開支，相信並非他們能夠負擔，變相造成阻力。 工廈按揭成數相較住宅物業底，工廈按揭成數計算較為簡單，不論任何物業價格，最高按揭成數為五成，但不能申請按揭保險。
社區法網提供的資料只供初步參考，而有關資料並非正式法律意見。 閣下如欲就任何法律事項取得更詳盡的資料或支援服務，須諮詢閣下的律師。 為了支持擬提出之申索，業主應先取得違約的證據/證明（例如拍攝照片），方可採取進一步行動。 有時可能很難從物業管理處獲取證據（例如閉路電視記錄）或要求管理員/鄰居在法庭上提供證據。 以分區來統計，最新統計正正以北區及沙田佔最多，兩地區工業用地面積分別約515萬方呎及459.5萬方呎，其次為屯門及葵青區，同類土地亦有約453.3萬方呎及444.9萬方呎。
工廈商業用途: 屯門9工廈申活化 樓面141萬呎
現在是特首的林鄭解釋，任發展局時已做好活化工厦作住宅用途的計劃，只因當年沒有足够魄力，未能迎難而上。 我們千尚出牌易的專業團隊，擁有多年食肆出牌轉讓的經驗，深知轉讓過程每個細節和要求。 由第一步到場進行店舖分析／協助你尋找理想的店舖，直到進行申請提供文件，各類的圖則，什至裝修工程，千尚一一都可以為你輕鬆解決，助你開業成功。 工廈商業用途 住宅在樓價1000萬以下最高的按揭成數為六成(貸款額上限500萬)，並且可以申請按揭保險獲取更高按揭成數，最高按揭成數高達九成，1000萬以上的按揭成數為五成。 然而，工商舖的按揭成數較為簡單，不論任何物業價格，最高按揭成數為五成，但不能申請按揭保險。
此外，中原工商舖高級區域營業董事盧偉德表示，由德士活集團持有的觀塘偉業街161號活化工廈物業，樓高23層，總樓面約12.2萬方呎，現全幢推出招租，呎租由14元起。 該物業地下至6樓為餐飲零售，舖位面積由438至全層5032方呎；6樓以上為寫字樓，面積由798至全層5832方呎。 了解物業管理質素及周邊環境：不論是買入單位自用還是放租，都要留意管理是否優良，例如後樓梯是否堆積垃圾引起消防隱患，車位是否夠用，是否需要購置車位等。 投資九龍東工廈多年的理想集團行政總裁鄧健明認為，工廈活化作商廈後，業主並不可拆售，目前在雙倍印花稅措施下，全幢買賣成交不多，非常考驗業主持貨能力，故料今年工廈改裝作商廈的個案會減少。
工廈商業用途: 活化工廈
香港測量師學會建築測量組副主席謝志堅指出，工廈需根據嚴謹的消防條例規劃圖則，包括標準的走火通道闊度、單位與單位之間必須用防火牆作間隔等，但工廈劏房單位多數只用普通木板間隔，無足夠防火時效。 除了物業增值之外，樓宇復修部過去在長沙灣租用辦公處，每年的租金支出達到1,000萬，是次改造工廈項目增加了市建局持有自用辦公室樓面的空間，節省了租用私人商業大廈辦公室的租金開支，達致盡用資源、善用資源的目標。 至於面對業權分散處境的工廈單位業主，若然能夠參考市建局在這個項目以「局部改造」執行模式，復修及改造工廈、提升設施，相信可以為其工廈物業單位增值。 以這個永康工廠大廈改造項目為例，整項改造工程的支出約1.5億元，以市建局持有27個單位合共約7萬2千平方呎樓面計算，每平方呎改造成本需要約2,000元。 工廈商業用途 (一) 裝置消防設備難：這幢工廈建於60年代，原有設備未能符合現時消防安全規範，市建局必須在改造作辦公室用途時，為全幢樓宇的公用地方及改造部份提升消防系統的相關裝置及設備。
商場舖 名付其實指商店，服務行業，只要符合商場的要求，大多數的牌照都可以申請，其中可以申請以零售、翻熱的食物製造廠牌照。 查核有否僭建：查核單位有否符合《建築物條例》及消防條例的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等狀況。 不過，正當樓市處於「收割期」，揸磚頭「穩賺」的神話也不是屢試不爽。 繼劏舖成為炒家轟烈的「英雄塚」後，二手劏廈市場亦出現「易入難出」的情況，錄得不少平手、蝕讓成交，計落點都「跑輸大市」。 搬貨要快，租工廈時除了要留意泊車位置，也要數一數升降機數量是否充足。
工廈商業用途: 我們的位置
就上述地契及城規事宜之細節，可諮詢相熟之測量師或專業人士，就個別物業提供適當之建議。 如欲於這個市場分一杯羹，可能需要多做功課，了解多樣化的工貿物業。 以地廠或舖為例，由於個別地契用途所限，可能只可用作工業用途。 如符合城規用途並欲進行零售等商業活動，則需向地政總署申請豁免書並繳納相關費用，而豁免書亦有短期或長期之別。
區内一些指標工廈，如麥士威工業大廈及榮興利工業大廈，已獲批進行重建，預計將成為商廈新地標。 當中香港市區重建局（簡稱「市建局」）的觀塘市中心重建項目是本港歷來最大型的市區重建項目，耗資數百億港元，預計提供530,000平方呎的甲級寫字樓樓面，帶動全區的未來發展。 工廈商業用途 這些工廈多建於上世紀七八十年代，樓層四四方方又深又闊，通風及採光均不符合住宅要求。
工廈商業用途: 工商舖按揭
但李批評，政府想推行一項好的政策，其決策僅是高層有心是不足夠的，必須所有相關部門都主動配合，同心同德地落實，才容易見成效。 空置率方面，整體工業用地空置率為5.3%，當中工業地帶以及商貿地帶用地空置率由09年的6.5%及8.4%跌至3.5%以及6.0%，空置率最高的地區為西貢、將軍澳（19.2%）及荃灣（8.1%）。 調查亦發現現時工業用地就業人數約有40萬人，從事工業與非工業行業的分別為74.8%以及25.2%，當中以進出口貿易/批發/零售行業（39.8%）及運輸/倉貯/物流為主（12.1%）。 在這些工廈重建項目之中，大約一半屬於「工轉商」的重建項目，由於發展商須在獲城規會批准3年內完成契約修訂、補地價，換句話，在未來1至2年預計工廈重建補地價的速度仍然會加快。
政府自推出活化工廈政策以來，已有不少舊式工廈，在單一業主持有所有業權的情況下，完成整幢改造或重建，引進更多不同產業的企業和初創公司進駐，為老舊工業區注入新經濟活力，帶來活化更新的效果。 我們亦將「局部改造」大廈後單位只可作特定行業用途的限制化為機遇，在符合活化工廈政策的框架下，令工廈用途更多元化，包括將部分收購回來的單位，用作社會企業、文化創意產業用途，惠及社會。 為此，市建局考慮到在不影響廠戶日常的業務運作，同時能提升工廈安全的前提下，提出了一個創新的「局部改造」方案，取代「全幢改造」。 在「局部改造」的方案下，市建局針對工廈的公用地方，統籌各項公用屋宇設備的改建和優化工程，並全數支付相關工程費用。 工廈商業用途 至於由市建局持有的單位亦會作翻新和改造，由工業轉變為辦公室用途；而由其他廠戶持有的單位，則維持其相關用途和營運，不用作內部改造，因而不需要支付改造費，亦不用搬遷，將推展工廈改造工程帶來的支出和運作影響，減到最低。
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然而，工廠大廈的原有用途受地契規限，只可作工序場所等用工業用途。 我們現正著手製定「商貿地帶」的土地用途表，以便納入分區計劃大綱圖的註譯內。 草擬的土地用途表將於2000年初提交「城市規劃委員會」作出考慮。 根據本研究調查所得，工業與商業的用途界別，尤其是在新型工業樓宇內，已日趨模糊。 不少製造業公司已不再從事生產活動，而多轉為辦公室形式的用途。
地政總署於二○一五年二月就短期豁免書數目曾作過一次性的統計，當時適用於工廈單位而仍然有效的短期豁免書約有1 000宗。 （一）及（三）就過去五年針對工廈違契用途而採取的執行契約條款行動個案數目的統計，地政總署是自二○一二年才開始備存有關數字，二○一二年是157宗、二○一三年是208宗、二○一四年是209宗，二○一五年是172宗。 過去數年，除住宅外，要數配備玻璃幕牆的新型工廈的交投最活躍，銷售具保證，在資金缺乏出路下，此趨勢將會持續。 工廈商業用途 早年曾有市民被經紀誤導，購入荃灣一間近300尺的工廈單位，售價為256萬元。
工廈商業用途: 裝修規格上地舖、商場舖、工廈的分別在哪？
在1990年前以及1990年後興建的工業樓宇中，與製造業相關的公司分別為48%及27%；而工貿樓宇中與製造業相關的公司則有19%。 雖然價錢及地點是租工廈的關鍵因素，但也不要忽略工廈配套，更重要是，確認有關租賃並無違例，免墮陷阱。 如果業務需要長期有員工駐守所租的工業大廈，最好租個連獨立廁所的單位，人有三急時不用老遠走到公廁或商場找廁所，一來一回也要時間。 工廈不一定設停車場，有停車場又不一定就腳，如果業務需要經常上落貨，租工業大廈睇樓時，就要留意樓下是否有設泊車位，方便搬貨。
標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。 因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。 在安排樓宇復修部使用改造後的辦公室時，我們亦顧及應盡量避免吸引非大廈使用者到訪上層單位，因此，我們將需要面見已預約的樓宇復修資助計劃個案申請人的業務，例如辦理手續和宣誓等，集中在地下單位進行。 針對加設消防設備困難及用作置存消防水缸和供水系統的公用地方不足的情況，市建局自願撥出超過1,600多平方呎、屬於其業權範圍的樓面面積，以象徵性租金租予法團用作放置各項新加的公用設施，解決公用地方面積不足的難題。
工廈商業用途: 工業區變身為繁華商業中心
儘管這幢大廈外、內已煥然一新，但受原有工業大廈設計所限，加上是次屬局部改造，市建局只能向相關部門申請在自己擁有的物業，以及大廈地下大堂入口的公共地方，進行改建工程，提供無障礙設施。 市建局會繼續透過法團協商，爭取其他廠戶業主，盡早為其單位落實加設無障礙設施和提升消防設備。 然而，若要在這類舊式工廈執行有關工程以符合最新法規，必須得到法團的參與才可進行，過程中若改動個別業主單位的結構間隔，還要得到有關業主的允許。
- 展望待中港落實通關後，今年工廈買賣註冊宗數、金額料將穩定上升。
- 同時，我們亦為舖位預先裝設符合工廈食堂規定的屋宇裝備基本設施，包括消防、排污及供水系統、通風、配電及照明系統等，以便這所社企進駐時，只需在進行裝修、添置設備和食堂用具後，盡早營運。
- 2018年全年累計工廈買賣登記共錄得5,608宗，較2017年度的5,068宗仍升11%，涉及買賣合約總值452.19億元。
- 行政長官林鄭月娥在任內第二份《施政報告》中，提出重啟活化工廈計劃。
林鄭月娥近日指出香港的數據中心總樓面面積，已由2015 年的46 萬平方米增加到2019 年的74萬平方米，估計到2025年會增加到超過110萬平方米，足夠滿足未來業界的需求。 近年活化工廈計劃申請約64宗，樓面面積合共近1500萬平方呎，暫時至少有7 宗申請開設數據中心（提供208萬平方呎樓面面積），其中有3個項目已在施工，將於2022 年至2024 年落成。 活化工廈計劃無疑帶動整幢工廈投資市場，吸引部分投資者積極收購工廈作重建用途。 伯恩光學楊氏家族近年接連收購觀塘區多幢工廈物業的業權，以至申請強拍以統一業權，並於2020年向城規會申請，將旗下一幢樓齡逾40年的15層高工廠大廈的地積比率，由12倍增加至約14.4倍，並重建為一幢樓高不多於39層的新式工廈。 政府在施政報告中曾表明會致力研究如何便利工廈轉型，其中包括提供誘因，鼓勵業主重建或改裝大廈，以及如何為個別具發展潛力的產業，例如文化、藝術及創意產業，提供合法及安全的運作空間。
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