工廈每月供款佔入息比率不能超過40%，假設買家心儀的單位沒有實質租約，都可以用「擬出租」的方法增加按揭成數，這筆收入當然也被計算在供款佔入息比率內。 買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。 不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。 如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。
二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批核標準有所不同。 如想了解房協樓按揭成數、年期及利率可按此，亦可參考我們在《東方日報》的專欄文章。 工廈按揭成數相較住宅物業底，工廈按揭成數計算較為簡單，不論任何物業價格，最高按揭成數為五成，但不能申請按揭保險。
工廈首期: 買工廈自住: 地產經紀或涉失實陳述
第三，為了順利申請按揭，購入單位先找銀行估價，以免按揭批核大失預算。 大家買入相關單位前，需要分辨出是屬於「獨立契」、「分契」還是「劏盤」。 其次，買入住宅物業的買家如屬於非香港人士，需要額外支付樓價15%的買家印花稅（BSD），但工商舖不受限制。
有鑑於住屋需求殷切，現屆政府重新推出活化工廈政策，容許工廈全幢改裝為過渡性房屋。 地政總署會免收整幢改裝工廈作過渡性房屋指定用途的地契豁免書費用及處理申請的行政費用。 希望提供更多過渡性房屋，協助更多正在輪候公屋的基層市民，透過較相宜的租金，和改善的居住環境，以減少生活壓力。
工廈首期: 「工商舖按揭」成數
商戶組合：現時工廈內有食品店、服裝店、食品加工場等用戶，要留意商戶組合是否影響生意，如果大廈設有零售店舖，人流會較多。 業權狀況：為了保障自己，買入工商舖前要在土地註冊處查核業權，此方面可找地產代理幫手，如遇棘手地方需諮詢法律人士。 近年越來越多客人投資工廈和車位，筆者整理了一個簡單的工廈按揭指南給大家用，本文也包含劏廠按揭要注意的事項。 現時工廈內有食品店、服裝店、食品加工場等用戶，要留意商戶組合是否影響生意，如果大廈設有零售店舖，人流會較多。 如果有大型工場，可能會發出較大噪音，又或令影響大廈衛生。 為了保障自己，買入工商舖前要在土地註冊處查核業權，此方面可找地產代理幫手，如遇棘手地方需諮詢法律人士。
在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工廈按揭，結果被逼撻訂。 去年城市規劃委員會批准了晶苑國際位於觀塘巧明街71號的晶苑工業大廈重建佔地逾一萬三千平方呎，34層高（連3層地庫）的商廈。 其實除了觀塘區鴻圖道、大業街、敬業街一帶外，也可考慮九龍灣區、長沙灣區等等。 如果是買二手，而個場比一手時格價已下趺了很多的話，銀行估價會再打折。
工廈首期: 注意事項一：簽睇樓紙要小心！
工商舖估價較住宅單位估價較為複雜，考慮因素包括人流、業務性質、單位大小等等。 工廈首期 不同測量公司對不同類型的工商舖估價都各有不同，如涉及大額投資，建議多找幾間估價作比較。 「工商舖」即工廈、商廈、舖位等不同類別物業，包括不同級別的寫字樓、新型混合式工貿大廈、舊式工業大廈、地舖、商場舖等。 由於當中物業質素參差，以至銀行對於工商舖估價都偏向保守，中伏位亦相對多，投資新手要多加留意。
▲買樓是很多年青人的夢想，二手樓亦是不少人的選擇，但裝修工程開支隨時高達30萬，絕對是個人財政上的重大挑戰。 縱使與裝修公司談妥價錢，但只要稍不留神，疏於監督，貨不對辦隨時發生，最終需花時花錢重做，大失預算。 原因是大業主或財團收購工廈時，往往向「難度較低」的工廈入手，（即工廈業權相對集中，能以更短時間收購整幢工廈）所以，如果大家是「博收購」，那入市前，不妨先透過土地查冊，確認及選擇業權較集中的工廈。
工廈首期: 工廈投資你要知： 按揭成數、大廈配套、雙倍印花稅
該大廈的6樓近年分間成36個小型單位，並以「新派自主空間」作宣傳。 記者查冊發現，「MSK HK」公司去年以2,300萬元購入該大廈的第6層，然後分拆出售。 自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢? 究竟如何可發揮到最大的慳稅效果，我們一文為大家解構。 要注意的是，大多數住宅租盤都是以「全包」形式放租，即包括差餉、地租、管理費，水電煤除外，相關細節亦應清楚列明在正式租約之中。 工廈首期 法例沒有硬性規管免租期，一般而言，住宅免租期為7至14日，讓租客可於免租期間遷入，但業主也有權不給予任何免租期。
一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。 若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。 相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。 近年很多大業主會拆售工廈，以「劏房」形式出售，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈。 若分拆後面積太細，部份銀行可能質疑未能作工業用途，而不接受工廈按揭申請。
工廈首期: 單位有否僭建
呼吸Plan是發展商通過旗下財務公司，提供準業主的高成數一按，這類計劃無須經過銀行審批，所以買家不需要做壓力測試就可以在不提供入息證明下借到按揭。 不過呼吸Plan其實是先天甜后苦的解決方案，低息期一過，利息會提高至P+1厘，借貸人的供款金額會增加。 是香港政府的資助房屋，有政府作擔保，售價比一般物業價格低。 在擔保期間（30年），如果借貸人真的無力供款，政府作爲擔保人就需要出面償還貸款給銀行，所以銀行在居屋按揭申請方面的審核會比較寬鬆。 除此之外，一手居屋的按揭成數上限可以借到95%，所以準業主的首期的負擔也不會那麽沉重。 工廈首期 香港寫字樓、工廈及商舖需求回暖，不少投資者在疫情中趁低吸納這些非住宅單位作長線投資，獲取穩定回報。
先導計劃簡單清晰，將全港分為五個大區，並就工廈修契所涉及的三項用途（即重建前的「工業／倉庫」用途，以及重建後的「商業／現代工業」和「住宅」用途）訂立標準金額。 工廈首期 買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐？ 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。 由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。
工廈首期: 買工廈自住: 工廈按揭較保守 最多5成
工商舖按揭申請人一般可選擇P按計劃，只有少部份銀行提供H按，現時實際按息介乎2.35%至3.5%左右，略比住宅按揭為高。 每間銀行對工商舖的取態各有不同，最好比較多於1間銀行的估價及按揭計劃，工商舖按揭通常不會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。 此外，還可以公司股權轉讓、更換董事的形式，買入空殼公司資產負債表內的香港物業。 公司股權買賣表面上並不涉及房產，只是股東權益變更，只要將房產列入將買賣公司的資產負債表中，便可通過轉讓公司股權形式，成功令房產從賣家轉移到買家，從而避開需繳納15%買家印花稅的規定。 按專員：除了視察單位，一定要留意公眾地方的衛生及結構狀況，如果公眾走廊及後樓梯有很多雜物或垃圾，不但反映管理公司未能處理狀況，一旦火警更不堪設想。
至於「細劏」則是由個別大銀碼投資者購入全層或多個大面積工廈單位，簡易裝修後拆售，相對「大劏」門檻較低，所提供的單位面積普遍更細。 「大劏」即收購全幢工廈重建並分間出售，一般而言，會提前推售樓花，而近年「翻新」後的工廈裝修精緻，由大堂至單位內部均統一風格，並提供智能化管理、24小時出入等服務，打造新潮工廈。 陳偉志續指，發展局公布以「標準金額」徵收補地價方案的細節，相信或有助相關財團為重建項目計算成本，加快活化工廈過程。 除以上利好因素外，由於本港已經開始疫苗接種計劃，再加上有新盤推動，預計會為後市工廈交投量及租售價帶來支持。
工廈首期: 敍做按揭 工商舖最高可借四成
另外，因為條例規定，2019年新按揭成數規例只適用於現樓物業，如果是購買一手物業而有意選用即供付款，而物業價值高於600萬，則不能透過按保申請新制下的按揭成數，只能選擇放棄即供，或放棄新制按揭保險。 首置人士即未持有任何物業人士，亦包括曾經置業轉手而未有任何物業按揭之人士。 於2019年新按揭制度實施後，首置人士可以經由額外的按揭保險費，豁免壓力測試，只需提供款入息證明，證明每個按揭供款，不佔月入的一半，即50％。 再者，他指發展商把項目劏得很小，再提供高成數按揭，拉低入場門檻，一手買家自然出得起價。 但實質回報上，陳認為出租予「住宅」的回報最高，但涉及違法風險，以及真正作「住宅」租客不多，業主只好出租作其他用途如倉儲等，回報大打折扣。 工廈屬非住宅項目類，一般銀行對此類項目按揭批核都較保守，2020年政府放寛工商廈按揭，由原本四成提高至五成按揭，最長可做20年按揭年期，按揭利率多數用 P plan , 但市場仍有銀行可用 H plan。
- 假設新界北一幢工廈重建前後樓面不變，其轉為商業或工業用途的劃一補價為每平米1萬元（折算每方呎約929元），改為住宅則為每平米3.5萬元（折算每方呎約3,252元）。
- 若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。
- 按金管局規定，如現金回贈總額超過按揭貸款額 1%，而貸款已達按揭成數上限，貸款回贈就需以直接扣減貸款額方式發放。
- 惟工商物業最多只能做四成按揭，首期最少六成，以開源道駱駝漆大廈3期高層單位為例，面積約960方呎，以767萬元連租約放售，若買家要付六成首期，即要付約460萬元，單位適合手頭資金充裕的投資者。
- 工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平，亦較住宅更嚴格，分別為40%及50％（住宅最高為50％及60％）。
- 由於工商舖這類非住宅物業質素參差，銀行對相關按揭可能會較為保守，估值可能會偏低，準買家跟業主討價還價時，應該及早了解銀行估值，並貨比三家。
地政總署將於三月十五日就先導計劃的執行細節發出作業備考，包括地契修訂申請人如何行使以標準金額計算地價的選擇權、適用於處理中地契修訂個案的過渡安排，以及總樓面面積的計算方法，供業界參考。 不論您購買的是新樓或是二手樓都是需要繳付物業管理費、水費及媒氣等雜費按金。 管理費的價格是以每呎計算，不論是1售樓或是2手樓都一樣，只是1手樓的價錢比較貴一些。 置入1手樓需要準備管理費按金，市場上市收取3個月按金。 在沒有使用按揭保險的情況下，價值1,000萬港元以下的物業，按揭成數上限為60%，貸款上限為500萬港元。 根據以往來跟我們咨詢的經驗，超過90%首次置業的準業主都以爲買樓只需要存夠首期，其實不然。
工廈首期: 按揭盤點｜投資者「避稅」轉戰工商廈：住宅與工商廈按揭規則找不同
專責小組同事先後與業主及社協聯繫，多次實地視察及商討，初步評估該工廈是否適合改為過渡性房屋。 屋宇署、消防處的同事亦同心協力，在符合《建築物條例》及《消防條例》方面提供意見及支援，務求令項目盡早開展，並研究如何可以縮短改建時間，希望能善用資源，延長項目可實際使用的時間。 家住安樂窩，是不少市民的願望，亦是我們一直努力的方向。
工廈首期: 工廈 按揭 最高只能做4成
留意單位有否符合《建築物條例》及消防條例的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等狀況，以上因素會影響銀行是否願意承造按揭或按揭成數。 伽瑪市場策劃團隊成員包括多位來自不同範疇的專業人士，包括會計師、律師、金融業資深從業員，透過一站式服務，協助客戶解決工商舖按揭各種棘手問題。 伽瑪市場策劃對工商舖按揭有豐富經驗，提供專業工商舖按揭轉介服務，讓工商舖買家省卻煩惱，讓客戶在承造按揭前做足準備和預算。 個人持有物業在大幅升值後被交易，物業升值部分是無需繳納任何“資產增值稅”的。 但如果你擁有一間公司，公司持有物業當破產時或把物業賣給個人時，可能需要面對超高利得稅。
工廈首期: 工商舖按揭
若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 工廈首期 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。 香港按揭證券有限公司於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。 於政府擔保期內，綠表居屋按揭最多可做9成半按揭，白表則9成。 另外，一些2001－2002年前的居屋，或2007年前的公屋，做按揭時，25年還款年期或9成的按揭成數，只可以二揀一。
工廈首期: 工廈 投資 3點要知： 按揭成數、鄰居質素、稅制影響
不過，正當樓市處於「收割期」，揸磚頭「穩賺」的神話也不是屢試不爽。 繼劏舖成為炒家轟烈的「英雄塚」後，二手劏廈市場亦出現「易入難出」的情況，錄得不少平手、蝕讓成交，計落點都「跑輸大市」。 觀塘巧明街119至121號年運工業大廈現為一幢樓高15層工廈，於1978年落成，樓齡45年，地盤面積約1萬方呎。 除了要加錢搬夾萬落樓外，還要未必人人肯搬，這又是珠寶店其一可能見到之問題。
工廈首期: 工商 最新放售樓盤搜尋結果
現實是並非所有銀行都接受工廈按揭申請，需視乎工廈質素等因素，銀行對舊式工廈的按揭申請會較保守，建議買家在正式買賣前，先向銀行查詢是否能做按揭，以及能借到的按揭成數等。 工商舖的用途比住宅複雜得多，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱地契，而商戶亦需要遵守的大廈規矩，需要參考大廈公契。 工商舖按揭的壓力測試與住宅物業相若，在供款與入息比率方面，如未持有其他按揭，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。 工商舖按揭還款期一般最長為20年，相對住宅物業的30年為短。
工廈首期: 單位裝修不必具獨有品味
工廈屬非住宅項目物業，一般銀行對其按揭批核都較保守，不過政府在2020年宣布「減辣」，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，方便企業出售非住宅物業套現，加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後，有助吸引投資者入市。 銀行在批准按揭之前會要求申請人呈報入息證明，一般按揭申請人每月的供款金額不可以超過每月入息的50%，而在壓力測試的計算下，申請人每月的供款金額則不可以超過月收入的60%。 部分銀行可以免壓力測試，只要申請6成以上按揭保險，加上每月加借按揭保險費後的供款不超過收入50%就可以成功批出按揭。
銀行會要求買家提供物業圖則，甚至進行實地視察或物業照片等。 另一方面，因為工廈所需繳付的首期較高，部分工廈新手會選擇合資投資，若果用此方式，則可以公司名義購入物業，可以分清楚股權佔比，透明度較高。 他認為，「劏廈」跟「劏舖」不一樣，商舖視乎經濟環境變遷，人流是重要元素，但工廈不盡相同，近年不少網店或初創公司租工廈，部分公司所需寫字樓空間有限，租金預算低於1萬元。 今日，美聯物業的3位代理，將帶我們去看三套非常不同的房子，亦適合不同性格和生活期待的人群居住。
工廈首期: 按揭成數 – 車位、工商物業
具體而言，地政總署的首輪執管目標為符合以下兩個考慮的違契個案：即違契用途涉及公眾人流，而同時有關違契單位所處的工廈有場所領有消防處發出的製造及／或貯存危險品牌照。 為實現這個使命，全體裝修佬成員不斷努力，推動裝修、建材、家居市場的規範化，改變著數千萬家庭的裝修方式和置家理念，為用戶創造卓越的互聯網裝修體驗。 星星地產主席陳文輝說，踏入數碼化轉型時代，各行各業對網絡及流動通訊設備的規格有更大需求，接連雲端亦為大勢所趨。 因此項目與香港電訊合作，配備5G網絡基建，用戶可體驗5G的超高速、低時延及同時連接大量不同物聯網裝置的優勢。
工廈首期: 按揭比較2023: 樓宇按揭及現金回贈
如果發現公眾地方有失修或違規，業主更有機會要分攤維修費用，所以必須實地了解情況，有需要可委托專業人士視察環境。 按專員：不少睇樓人士會喜歡有裝修的單位，買入後便可縮短居住時間，但要小心「化妝樓」問題，例如部份傢俬會刻意遮住滲水剝落的牆身，假天花或新油漆會遮住滲水的天花。 如果地面有凹凸不平會用平價纖維板刻意鋪蓋，所以買入已裝修單位必須檢查清楚。 工廈按揭計劃可享低至H+1.7，大部份銀行H按封頂位為P-2.9%。 如貸款額達HK$4,000,000，有可能獲 H+1.4。
發展局今日（三月四日）宣布，以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃將於三月十五日推出，為期兩年。 計劃適用於一九八七年前落成的工廈，為工廈業主在恆常估價機制外提供另一選項。 C) 申請私人貸款 – 這不外乎是一種方法不過買家需要好好計算自己往後需要供的債務，不要被每月的貸款壓垮。 而且如果打算申請私人貸款一定要仔細留意利息，利滾利真的很誇張。 還有一定要跟正規的貸款機構申請，不要捲入不正規或非法的貸款，到時後悔都來不及了。