假如樓價沒有升跌，該物業的估值仍然是700萬元的話，以現時金管局的按揭成數上限來說，自住物業只能借取6成按揭即420萬，在這情況下轉按便要補上93萬現金了。 假如不想以按揭保險上會，而以一般成數按揭轉按的話，便要巿況配合，或以手上的資金補錢轉按。 當然，如申請人多於一宗按揭的話，按揭成數上限亦會減少一成。
樓花是屬於未落成的樓宇買賣，而買家購入新盤樓花後和正式入伙之間的空檔便稱為「樓花期」。 建築期付款 發展商為了吸引買家，會推出了各種樓花期優惠，不少人都看中樓花期的優惠而選擇入手樓花。 建築期付款 購買樓花最重要是清楚了解不同的付款方法，為了解答大家的疑問，今期Junto會比較樓花兩種最普遍的兩種按揭方法，「即供期付款」和「建築期付款」。
建築期付款: 建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保？【星之谷專欄…
買樓時選擇建築期付款的買家，有可能影響新樓的按揭申請。 先住後付方法有利換樓人士，因他們可先付較少首期後入住新物業，之後讓他們有較多時間放售舊有物業。 不過，留意的是，買家要支付隱藏費用，如物業准用許證費用、佔用物業金、差餉、管理費等雜費。
金管局提醒，由於樓價在收樓前可升可跌，當正式上會前，如果單位估價不足，買樓人士就要付出更多首期，銀行才肯做按揭，提醒置業人士不要忽略這點而失去預算。 申請九成按揭的人士也需要通過壓力測試，假如無法通過，銀行如認為供款與入息比率不超出上限，一樣可批9成按揭，不過保費要加一成。 假設心水單位是750萬元，借9成按揭，分30年還款，利率是2.375%，而壓測利率為5.375%。 在不加按保情況下，壓力測試後的月入要求是58298元，而加按保情況下，壓力測試後的月入要求是是59575元。 又例如物業400萬元承造6成按揭，月入要至少22712元才可通過壓力測試。
建築期付款: 計劃預算
不過，假如有客戶因為從即供計劃轉為建期計劃，因而樓價剛剛從9百多萬元增加至超過1000萬元，同樣地會跌入不能申請按揭保險的困局。 客戶可以選擇建期，但建期計劃之中，假如客戶能提早找清樓價，將有一定的現金回贈。 建築期付款 簡單說，譬如預計關鍵日期是2023年6月30日，如選擇建期的話，便預計是當天或之前找清樓價。 假如買家可提早一年，即2022年6月30日前找清樓價，便可獲得樓價約6%的現金回贈。 發展商一、二按之間，除了本系列第三篇的利率差外，對於將來轉按亦有一定的影響。
- 李先生續指，今年1月5日曾接獲有關傲玟發展商的通知，指正與承建商金門進行商討，當中有文件顯示，若雙方在14天內能達成共識，金門預期會在120天之內完成餘下工程。
- 由於建築期付款時間尚遠，要小心建築期付款風險，包括估價不足、申請人收入及樓市有變數等，種種因素，有機會導致銀行最終批出的按揭貸款額不似預期。
- 不過當考慮收租物業時，入息比率上限只能以40/50計算，而且，如果單位未正式出租，而只以估計租值計算的話，租金收入亦將由7折減少為6折。
- 倘若準業主希望以即供計劃並承造高成數按揭，則需物色現樓一手物業，從而合符按證公司提供的高成數按揭計劃的限制。
- 由高銀金融（0530）主席潘蘇通私人持有的傲玟，過去一年多至少三度延遲交樓，去年9月份更因為發展商未能證明可應付工程超支，被運房局撤銷其預售樓花許可。
- 一般樓花項目的價單會列明，買方選用建築期成交，買方須於賣方向其發出書面通知的日期後的14天內繳付樓價餘額。
- 以往，一手樓買家在選定了各種即供或建期計劃後，如想更改支付辦法，需要書面向發展商申請。
當樓巿節節上升，數期會是買家的一張利刃，可以在收樓前便己享受了樓價的升幅。 可是，假如購入新盤後樓價下跌，選擇長數期的計劃要面對的風險便會較高。 有些樓盤可能於3年後入伙，假如期間樓巿大跌，屆時銀行對物業的估價不足，選擇建期的買家到時便需要抬錢上會了。 亦由於買家已簽署了正式買賣合約(通常揀樓後 5日內簽訂)，所以在合約精神上是不能單方面撻訂便能了事的，屆時發展商會否要求業主補回差價是一個未知數。 金管局提醒置業人士要留意以建築期付款，要留意承造按揭，即俗稱上會的風險。 建築期付款 金管局在社交網站貼文提到，自從按揭證券公司去年10月調高按保樓價上限後，留意到越來越多新盤買家選擇用「建築期付款」買樓，近期有樓盤逾80%買家選擇有關付款安排。
建築期付款: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘)
由於距離收樓或物業落成仍有一段時間，買家在收樓前三個月，才申請按揭。 加上，如果未來樓價下跌，銀行有權以當時估價而不是買入價計算貸款額，可能會導致「借唔足」，變相買家有需要自己抬錢「上會」，這個正是建築期付款的最大缺點及風險。 方案 比較簡單但又不容易達成的方法是先以現金支付車位金額 方式完成車位交易，然後才申請住宅單位轉按。 而full 建築期付款 paid車位成交後，其實還有兩個方案可供選擇。 由於申請住宅單位轉按時沒有其他按揭，便可以就此次申請獲得最高成數按揭，而車位按揭只需下調一成，以700萬元自用住宅樓價及100萬元車位價值計，最高可以借取住宅六成按揭420萬元及車位三成按揭即30萬元，共450萬元按揭金額。 這種做法，車位的按揭計劃條款不會太好，供款期最高只有15年，而按揭利率亦會稍高。
發展商按揭有另一個特點，是容許從事收入不穩定行業人士申請按揭。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，發展商按揭只需申請人提交入息證文件，證明可以供得起，即使從事收入不穩定的行業如的士司機的人士申請，只要證明有足夠供款就會批出按揭，這方面較銀行寬鬆。 發展商採用最優惠利率，高於坊間銀行採用H按(同業拆息)+1.3厘利率，即實際利率1.5厘。 這種優惠只是減輕置業人士首期負擔，但優惠期過後，供款負擔會加重。 口罩令今日正式解除，維持近2年半嘅規例終於撤銷，不過今早街頭仍然有大部人都選擇繼續戴口罩。
建築期付款: 樓市資訊 | 美聯物業
事實上不少發展商亦相繼增加建期方案的優惠，採用建期付款的比例持續高企。 踏入下半年，新盤大戰開鑼，發展商趁收緊按揭措施威力略為淡化，積極推出新盤吸客，與此同時，資助房屋亦一浪接一浪推出市場，料凍結二手市場購買力。 仔細計算自己的負擔能力，選擇按揭年期時，應全盤考慮自己的財務狀況和供款能力。 一般而言，供款年期愈長，每月供款愈低，但全期利息開支亦愈高。 同時，若選擇沒有設利率上限的H按，市場加息時按揭利率和每月供款額有機會大幅上升。 所以申請按揭時切忌「計到盡」、「借到盡」，應預留資金作應急錢，並須留意最終獲批的貸款金額未必與申請的金額一致。
- 如公司財務已趨穩定，可按照估計的利潤和銷售額，預留一個安全預算以應付租用甚至購買辦公室，並記得把必須繳付的間接費用列入預算內。
- 不過，據悉，銀行對內房在港新盤項目仍審慎，「星凱．堤岸」至今仍有未有大型銀行可承造樓花按揭，買家有可能要選擇建築期付款辦法。
- 換言之，一日未中籤，準買家並不會有實際金錢上的支出。
購入樓花後，即向發展商支付整筆樓價，便稱為「即供期付款」。 建築期付款 即供計劃下，物業尚於樓花期時，買家已需要開始供款，故即供按揭又被稱為「樓花按揭」。 在新盤樓花按揭最初期，可能是首二、三年，買家不需支付任何樓價和利息款額，但之後供款時利率會較高。 以西南九龍項目維港滙為例，發展商提供最高借貸80%，首兩年免供免息，第三年按揭利率P(最優惠利率)-2.5厘，即實際利率2.5厘。 這類優惠可包括釐印費、傢俬等，甚至個別新盤也為某部分單位贈送車位。 送釐印費較多新盤採用，如大埔天鑽，發展商提供「印花稅津貼」優惠，可獲額外8.5%折扣優惠。
建築期付款: 壓力測試及供款與入息比率的關係
參照早前發展商公布之賠償方案，若單位以樓價1,500萬元計，選用即供（180天付款）買家，可獲額外津貼連利息補償約115萬元，較建期買家可獲賠金額38萬元，多出77萬元或逾兩倍。 拉長年期 建築期付款 – 假設低息蜜月期是三年，以2.5%按息，30年按揭計算，三年間大約清還了7%的本金，所以如重新拉長到30年，以同樣利率計，亦減少了7%的供款額，入息需求亦減少了7%。 MoneySmart是一個幫助市民重新主導投資方向的理財網站，以成為大眾的理財教練為目標。
一手樓花的優惠琳瑯滿目，每一個樓盤都有所不同，有一些比較容易達成，例如某日前簽訂臨訂便扣減一定樓價之類，這裏不逐項詳細討論。 有些折扣，會因應買家選擇的繳款期有關，通常選擇即供計劃可以比建期計劃獲取多一點折扣，主要是因為發展商可以早一點將資金回籠之故。 另外，假如買家不需申請發展商一、二按的話，亦會有額外的折扣。 至於新盤即供付款方法，好處正正是沒有上述建期方法之弊處，選用即供期方法普遍可享獲最高的樓價折扣，買家需要即時申請上會承造樓花按揭，一般情況下，有關單位較易獲銀行估足價。
建築期付款: 最新專欄文章
由於該計劃會衍生額外供樓開支即供期計劃適合首次置業人士。 如果你已經有樓有按揭，你要再借上借就更難，因為壓力測試會收緊，變相你需要更多收入才能應付。 去年施政報告放寬首置按揭，樓價1,000萬以下的單位可借8成按揭，800萬以下可借9成，但措施只適用於已落成的物業，而樓花新盤則能夠透過使用新盤的建築期付款方案，待物業落成再透過現樓契上會便能採用新措施。
兩者的優點缺點、適合邊一類買家，Junto在下面為你一一拆解。 一般而言，選擇即供即在簽訂合約時，需要先支付約5%訂金，在簽定臨時買賣合約後的一段時間樓價尾數，並規定在簽定臨時買賣合約後的60至120天左右就需要成交。 由於絕大部分的新盤推售到落成，短則數個月，長則甚至數年，所以大部分選舉即供付款的買家，需要在樓花期之時，已經需要供樓；由於發展商能提早收到完整樓價，因此往往亦願意提供較高折扣予這類買家。 購買一手物業時如果使用即供付款計劃，業主一早已申請按揭，但如果選用建築期付款計劃的業主，要預計在關鍵日期前至少3個月便要申請按揭。 部份使用建築期付款的業主可以使用新按揭保險計劃，樓價800萬以下可以申請九成按揭，800至1,000萬可申請高達八成按揭。 不過在疫情下按揭保險的批核需時，業主可提早向銀行或按揭轉介公司查詢所需時間。