在以上情況中，居民若想改變決議，需要召開業主大會否決新增管理費，甚至向土地審裁署訴求裁決，或者直接集合20%的業主支持，解散管理委員會。 法團在法律上代表所有業主就大廈公共地方進行管理，照顧他們的利益和承擔責任， 行使和執行有關的權利、權力、 特權和職責，並有權任免物業管理公司職員及監督其工作。 除了樓宇復修，市建局正與發展局及機電工程署，積極籌備「優化升降機資助計劃」的執行細節，預計在明年3月底接受首輪申請。 由於升降機屬於樓宇公用設施之一，樓宇法團日後在籌組升降機定期維修保養工作，同樣擔當著重要的角色，包括協調業主盡快商議和通過決議參與計劃，及跟進之後的申請工作和籌組工程安排。 採用書面征求意見形式的，業主委員會(換屆工作小組)應發放徵詢意見表或選票，對業主大會議事內容以書面形式徵詢物業管理區域內業主的意見。
《行政指引》載有民政總署更新的大廈管理最佳做法，並納入了民政事務局和民政總署於二○一四至一五年度就《建築物管理條例》（第344章）（《條例》）檢討進行的公眾諮詢時作出的建議，以及於二○一七年十一月向立法會民政事務委員會匯報的優化建議。 業主大會流程 在業委會成立之前的物業都屬於前期物業，是由早期的大業主（開發商）通過公開招投標選取的。 業委會一旦成立，就必須對前期物業的存續做出召開業主大會來表決是否續簽或者公開招投標。 因為，業委會的主要職責是監督，並沒有執法權，而重大事項的決定很多時候是需要召開業主大會投票表決的，並非是業委會單方面可以決定。
業主大會流程: 什麼是「業主委員會」? 什麼是「業主立案法團」?
而作為大廈業主其中一份子，亦應積極參與管理委員會，為監察法團出一點力，才能夠爭取小業主應有的權益，否則可能會被一些存有私心的人士壟斷管理權，導致小業主權益受損。 若管理公司能多些了解業主的需要，管理公司與法團能建立互信，雙方是可以成為大廈管理最佳拍檔的。 很多人以為業主委員會跟法團一樣，都由業主大會選舉產生，功能應該一樣，其實，業主委員會不是註冊的法人團體，沒有法團的法律地位。
管理公司與業主立案法團都有責任妥善管理大廈的升降機及扶手電梯，除安排嚴格的保養維修服務之外，亦要留意乘客的使用量及使用情況，以免超載造成生命危險。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。
業主大會流程: 如何組織「業主立案法團」?
設置投訴機制，方便居民舉報在過去數月與居民攀談中不難發現大家對屋苑管理質素馨竹難書。 為了解決問題，我已於下週安排一眾委員約見信德物業管理公司管理層，要求盡快成立「提昇屋苑服務質素」有效溝通平台，讓居民及時提出反饋，並由管理處專人跟進。 第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。 首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。 其實只要小業主對投標工程價格有合理懷疑，最直接還是向廉政公署舉報。 就提供公司紀錄文本方面（只限新條例相關條文訂明提供公司紀錄文本須受根據該條例第657條訂立的規例所規限的情況），有關規定主要關乎兩大要素，一是回應要求的時限，二是要求提供文本者所須繳付的費用。
若是因複製或發布本網站的資訊而引致的任何損失或損毀，一概不負任何責任。 業主大會流程 曾於過去5年內在香港或其他地方被裁定犯某罪行，並就該罪行被判處為期超過3個月而又不得選擇以罰款代替監禁(不論是否獲得緩刑)的人。
業主大會流程: 屋苑曾陷財困 業主注資特別基金滅赤
1) 很多謝譚太鉅細無遺地交代屋苑兩項重要日常運作「保安和清潔」的選標流程。 因為文中提及部份委員未有出席與承辦商面議及其後續的審核工作，請問有多少位未有與會？ 那麼那些委員們有否向其他曾參與面議的委員表達過他們挑選他們心儀的公司是憑什麼理據或準則呢？ 正如公司聘請員工一定要面試和問答以作觀察是否能符合僱主的聘用標準。 標價只是一個死的數目，不能全數反映承辦商的質素，除了在質詢和溝通的過程中。 即使清潔合約交由業主大會審批，我們都需要業委們有理據的分析和建議。
- 在服務合約中引入關鍵績效指標（Key Performance Indicators）承如我在競選政綱中保證大家，在日後的清潔及保安合約中加入服務質素承諾條款，並責成管理處嚴格監督執行。
- 單位如已承造按揭，秘書須在登記冊內紀錄已登記承按人的名稱和地址。
- 委任代表的文書可連同業主會議通知一併發給業主，或存放於建築物的管理處(如有的話)讓業主索取。
- 故此，若有關樓宇的公契沒有條款，授權業主大會議決進行改善工程，其所通過進行的工程決議，便無法涵蓋「消防資助計劃」及「2.0行動」下的改善項目。
- 第二十八條 業主可以書面委託的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委託內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
- 故定義按屋苑單位數目，原定分為3級調整至5級，並對所涉實際金額及佔法團每年平均開支的百分比作調整。
- 一方面，涉及業主的人數眾多，而大部份業主對維修工程細節和招標程序卻意見分歧；另一方面，由於該屋苑的維修工程規模較大，業主對工程承建商的水平亦有一定要求，通過傳統方式在報章刊登招標啟示及邀約投標方式進行招標，未能吸引更多工程承建商投標。
如公司秘書是自然人，舊條例有關登記冊須載有公司秘書「通常住址」的規定由須載有公司秘書通訊地址的規定所取代（第650條）。 至於與這項變更有關的過渡性及保留安排，請參閱附表11第118至119條。 不過，請注意，第561條訂明公司的章程細則的條文如會有以下效果，該條文在有該效果的範圍內屬無效︰決議不得採用書面決議形式提出及通過。 如某書面決議是公司的董事或成員根據第549條妥為提出採用的，則該公司便須遵從該等法定程序。 如決議是採用書面決議形式通過，有關公司須在通過後的15日內，就此事向公司每名成員及公司的核數師送交通知（第559條）。 業主大會流程 傳閱可以印本形式或電子形式，或在網站上提供有關文本的方式作出（第553條）。
業主大會流程: 業主大會法律規定
由發出註冊證書當日起，當其時的業主即成為一個永久延續的法人團體，而新委出的管委會即當作為法團的第一屆管委會。 視乎個別情況，土地註冊處約需1至3個月時間辦理有關申請。 如希望在1個月內完成註冊程序，須在遞交申請書時以書面說明原因。 召集人須確定，業主在同一業主會議上，藉決議以“得票最多者當選”投票制，從他們當中選出合資格的管委會委員。 如候選人的數目不多於管委會委員的數目，則該等候選人會被視作自動當選。
比較關鍵的地方是：業委會的成員幾個底線不能破壞 1、首先產證要有名字 2、不能拖欠物業費 3、 不能有違章搭建 以上三條任何一條都沒有資格入選。 至於與這項變更有關的過渡性及保留安排，請參閱附表11第116條。 公司註冊處並沒有認可特定的瀏覽器或建議使用哪一個瀏覽器。
業主大會流程: 法周刊 – 你的法律良師益友 香港法律常識 免費閱讀
雖然《物業管理條例》對業主大會的職責及業主大會會議有規定，但是並不詳細。 而且業主大會作為業主維護自己利益的機構，其內部的運作機制自然也應由其在不違反法律規定的情況下自己決定，其決定的表現形式就是業主大會議事規則。 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 至於合約年期，經投票後由所有列席委員贊成通過為2年，並同時授權管理處與現役服務供應商將現時合約延長至明年 3月 31日，防止服務停擺。
如公司無須就某個財政年度舉行周年大會，則擔任該公司的核數師的人，在其委任期終結時，須當作再度獲委任為該公司下一個財政年度的核數師（第403條），該公司亦須向公司每名成員送交關乎該財政年度的報告文件的文本（第430條）。 根據第584條，公司可使用令該公司身處不同地方的成員能夠在成員大會上聆聽、發言及表決的任何科技，在兩個或多於兩個地方舉行成員大會，但須受公司章程細則的條文規限。 2021年，將軍澳彩明苑的業主立案法團亦入稟高等法院，指控物業管理公司及物業管理經理多番偽造或更改銀行戶口結單，盜取屋苑逾千萬元，干犯欺詐罪。 雖然早已有《建築物條例》的監管，但是業主立案法團的存在多年來也引起不少社會爭議及輿論，尤其當法團需要徵收管理費時，更容易惹業主不滿。 業主立案法團條例的作用，就是界定業主立案法團的角色，賦予法團權利與義務，並且清楚劃分法團與業主之間的關係，避免爭議。 業主立案法團負責管理物業大大小小的事宜，並不能忽視其重要性，更不能放任法團處理所有事務，以免出現不公、甚至濫用公家資源的情況出現。
業主大會流程: 促進業主齊心組織 樓宇維修保養有「法」
至於會議規程的討論，原本就被安排於當天議程的第十項討論。 有鑑於管理處沒有即時回應其揀選的4間供應商是否出價最低, 而導致招標程序有出錯之嫌 , 間接對另外兩間投標商造成不公，所以本人贊成重新招標並與現行供應商延續服務至稍後時間，以便配合重新招標工作。 業主委員會明白「南豐」進行有關工程純粹出自善意，業委會承諾在「南豐」完成有關工程後，不會再就有關的油煙排放系統向「南豐」作出任何要求。 業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。 採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。 第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
- 全體委員須於會議結束後 21 日內到民政事務處或土地註冊處作出法定聲明，表示符合資格擔任委員。
- 據知，該屋苑已與工程承建商簽訂合約，預計今年第二季便能展開工程。
- 擅長處理：國際公證 Notary Public、婚姻監禮、家庭信託 Family Trust。
- 雖然妥善管理大廈是管理委員會的義務，但是居民也要提醒自己，參與法團的決策工作也是自己應該履行的責任，需要多加上心。
- 一些屋苑的業主立案法團，可能會委任第三方物業管理公司，代為管理屋苑事務，當中許多事務可能牽涉金錢交涉，存在被第三者利用職務之便，盜取屋苑存款之風險。
- 召集人向全體業主發出最少 14 日的會議通知，並於大廈當眼處展示通知，以及刊登於一份認可報章。
- 如未能遵從《核對清單》所載的最佳做法，管委會主席、公契經理人或物管公司應在《核對清單》上說明原因。
幸好的是在這次招標過程中，我已及時將績效指標 及服務承諾 加進標書，成為服務合約的一部份。 在往後的日子，除了有賴即將成立的保安小組監察日常工作外，我會督促管理處制訂一個完善的交接計劃，並盡早與匯卓保安商討落實服務承諾的詳細安排，期望於11月1日新合約生效時，可以盡快在短期內提升屋苑保安服務質素。 其間如發現服務水平有不達標或偏差的狀況出現，會先加以警告；如屢勸不改，提前解約亦是一個迫不得已的選項，因此大家不用過於擔心。 本屆第二次的業主委員會會議， 在上週三8月21日晚上如期舉行。 會議焦點落在兩項居民十分關心的民生議程, 其中包括行將屆滿的清潔及保安服務合約安排。
業主大會流程: 「招標妥」推動嚴謹招標程序 業主申請反應踴躍 承建商參與更積極
應有工作人員隨時彙整最新長官來賓名單，典禮開始前（舞龍舞獅時）即應彙整完畢，以利安排剪綵人員，另請隨時更新以利介紹長官來賓時不失禮。 實際存在的業委會是這樣的，業委會可能有時候會起一點作用，有時候他不起作用。 當業委會成員關係近的人利益受損的稍候，他就會行動一下，至於其他業主，看你的影響力。 得到基本認同之後找到願意參選的人溝通交流，取得大概的共識，就是代表大家和物業已經各部門打交道，不謀私利。 業主和物業的矛盾都是簡單的 ，最大的難度阻力其實是業主內部！ 樓上有位回復非常好 ：你要真的做了，會發現往往矛盾並非是在業主和物業之間，而是在業主與業主之間。
委任代表的文書須符合附表1A表格2所列的格式，如業主是法人團體，則須(即使其章程另有規定)蓋上其印章或圖章 … 委任代表的文書須符合附表1A表格2所列的格式，如業主是法人團體，則須(即使其章程另有規定)蓋上其印章或圖章並由獲該法人團體就此而授權的人簽署。 召集人向全體業主發出最少 業主大會流程 14 日的會議通知，並於大廈當眼處展示通知，以及刊登於一份認可報章。 通知須列明開會日期、時間、地點、成立管委會、委任主席、秘書及司庫等職務的決議案。
業主大會流程: 樓宇復修流程
儘管部份過程需時，但每一個環節和階段也有其重要的意義和作用，不能單單只看完成個案的多寡及所需時間的長短而論成敗。 何太是大圍富嘉花園居住了14年的老街坊，為了維修首次召開特別業主大會。 何太由最初聯絡街坊的角色，慢慢走到前線成為街坊代表，高峰期一個月交了上千元電話費。 4a) 不計第一次會議因選舉主席程序受到挑戰而導致被腰斬外；事隔一個半月，這是第一次所有委員聚首一堂一起議事。 而有別於上屆組合，今屆委員明顯是獨立個體佔多，比較勇於發言，這個相信大家是樂見的。 而列席業主發言，我同意應該適當地限制，以免將話題扯遠，耽誤了委員之間作建設性討論的時間。
業主大會流程: 業主立案法團支援
成立法團，在相關法例框架下進行樓宇維修保養及復修的各項工作，是最有效的處理方法。 然而，不少舊樓業主分享組織法團的難處，尤其是在舊樓居住的大多是年老長者，加上業主普遍缺乏專業知識，當在籌組法團時遇到各種複雜的情況，或觸及法律問題時，往往束手無策、感到徬徨。 對於這類「有心無力」的業主所面對的困難，市建局早前亦主動諮詢法律意見，研究就樓宇在沒有法團的情況，如何在法規容許的框架內，籌組及處理樓宇公用地方維修工程。 所謂「業主立案法團」，實情是業主根據「大廈公契」及《建築物管理條例》而成立的法人組織，可在法律賦予的權力下，代表業主管理一個屋苑的公共地方，以至任免管理公司的權力。 法團可以監察管理公司的薪酬、定明管理項目的開支、預算，並不可以拒絕業主在財務提出的問題。 根據舊《公司條例》（第32章）（下稱「舊條例」）第115A條，符合某最低人數規定的成員，可請求公司傳閱就下屆周年大會被提出的決議，或有關任何成員大會被提出的決議或將在該會議上處理的事務而字數不多於1000字的陳述書。
業主大會流程: 大廈管理日常運作
業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。 決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。 業主大會流程 決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。 第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用於確定業主投票權數的專有部分面積。
業主大會流程: 主席辭職 重選無期
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第二百八十一條 建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。 經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。 建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公佈。 第二十八條 業主可以書面委託的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委託內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。 第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請後60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
業主大會流程: 業主委員會職能
如法院信納該權利正被濫用，以取得在帶誹謗性質的事宜上不必要的宣傳，則該公司無須傳閱陳述書。 除非公司另有決議，否則提出這項請求的成員須承擔傳閱費用。 大家只要依據建築物管理條例去管理大廈，熱心參與，利用條例的框架去監督管理公司，亦可僱用律師作為法團的法律顧問，保障所有業主的權益。 若業主需要更多大廈管理相關資料及法律意見，可到民政事務處尋求協助，民政事務處專責為市民提供專業的大廈管理諮詢服務，亦設有法律諮詢中心，使實際面對法律難題的市民可取得初步及正確的法律意見，此項服務完全免費。 除了監管業主立案法團，條例亦載明業主和物業管理公司的職責和權利，即使有法團的幫助，也不代表業主可以完全置大廈事宜不顧，業主有責任主動關心法團工作，而物業管理公司也需要根據條例的指引，協助大廈打理一切事務。