容積可以移轉到那裡：送出基地申請移轉容積時，原則上以移轉到同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限。 註：前項毗鄰土地使用分區，以都市發展用地為限；毗鄰土地使用分區均非屬都市發展用地者，其可移出容積，由直轄市、縣市主管機關參考鄰近都市發展及土地公告現值評定情況擬訂，送該管都市計畫委員會審定。 整體而言，可改善都市景觀，增進都市土地更具效率之利用，輔助公共設施保留地之取得興闢，及促進具有紀念性或藝術價值建築之保存維護。
更新後不動產價值為權利人依權利比率分配之標的，其代表參與更新者投入更新所獲得的報酬。 不動產估價者在進行更新後不動產價值評估時必須取得實施者提供之更新後建築設計方案，包括建築規劃設計圖、建材設備、預期建物及土地登記面積等資訊，以進行更新後不動產價值評估。 對於更新前存在建物之所有權人，上述條文似乎說明了建物價值可為更新前權利價值之一部份。 這與更新條例三十一條條文之精神，權利變換前之權利比率的基礎為各宗土地更新前價值似乎有所衝突。 樓層別效用比計算 但若將建物價值另行獨立評估於土地權利價值外，則原則上瀕臨老舊須拆除的建物有了一定的價值，也使得建物所有權人另得依更新條例第三十六條：「權利變換範圍內…。前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之…。」規定領得建物殘值的補償，得到重複的報酬。 依據契約規定，租期20年，承租人每年應支付925元/平方公尺之租金外，訂約之初尚應交付所有權人權利金1,800元/平方公尺，其中一半出租人於租期屆滿時不用返還承租人，且不用逐年支付利息予承租人；另一半則應逐年按照2％核計利息支付承租人，且於租期屆滿時返還承租人。
樓層別效用比計算: Q.房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用？
（四）樓層別效用比率之計算，可以最便宜之一層的單價為基礎（即設為100%）來計算其他各層樓之比率，亦可以最貴之一層的單價為基礎來計算。 以各層樓之實質租金中扣除各項費用及應當歸屬於建築物之報酬部分，殘餘之租金折算為比率，即為地價分配率。 內政部2022年建造執照與雜項執照相關管理業務推動情形督導考核，2022年度工作執行成果，台南市政府獲得特優佳績，工務局代表建築管理科科長林尚卿2023年2月13日北上接受內政部營建署副處長陳興隆頒獎表揚。
其中，實價登錄交易價格檢核系統，可藉由系統自動篩選異常交易案件，供地所人員進行案件查核之參考，可有效縮短查核作業所需時間及人力。 除此之外可藉由系統快速分析實價登錄特定時間、空間、建物型態、屋齡、使用分區之交易價、量資料，並產製視覺化的圖表，以供使用者了解當前不動產市場情形。 為了臺南市不動產相關市場的發展，市長黃偉哲指示地政局，公告土地現值與公告地價要合理調整，力求土地稅賦公平；也要對於不動產實價登錄加強檢查，確保不動產市場交易資訊透明化。
樓層別效用比計算: 不動產估價免費管道
一、工程造價比較法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。 二、間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。 七、計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。 二、價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。
- 2.勘估標的甲之基地為：A 縣A 市A 段A小段A 地號；基地上建築改良物之建號為B，門牌號碼為A 縣A 市B 路B 段B 號。
- 由於目前區內與聯外道路交通動線完整，同時公車路線也日漸完善便捷，預計未來可以吸引更多居民進住。
- (一)最有效使用分析：開發為地上四層之透天住宅，梯廳及附屬建物面積以總樓地板面積× 1/8.計，屋頂突出物面積以建築面積× 1/8計。
- 如果是透過房屋仲介來買賣房屋，通常需支付成交總價的 2% 作為仲介費，成交金額越高，仲介可以賺取的仲介費就越多，如果遇到不肖仲介，可能多花很多冤枉錢，自行找其他平台估價就顯得更加重要。
- 三、 基地單價＝某層樓之基地權利單價×平均地價分配率／某層樓之地價分配率。
- 不動產役權估價，應考慮需役不動產與供役不動產之使用情況、權利存續期間、不動產役權使用性質、民間習俗等因素估計之。
- 註 10 依土地法第 102 條：租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。
- 勘估標的為○○市○○段 200.地號，價格日期為98年7月1日，勘察日期為98年7月10日，估價種類為正常價格。
比較標的之價格高低差距過大時，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，方得做為決定比較價格之基礎。 實價登錄比價王編輯就此次撰寫台中看房筆記之際，從網站揭露的實價登錄資訊，統計了寶輝秋紅谷的各樓層成交單價給大家做參考。 他認為，如果你發現樓層定價是5、6、7一組和8、9、10一組，你又想買的是中間樓層，視野差不多的7、8樓，一定要選擇7樓，因為5、6、7是一個樓層價差的級別，那8、9、10又是另外一個級別，同樣視野差不多的7、8樓，當然是選房價單價比較便宜的7樓戶。
樓層別效用比計算: 概念比一比 12 | 樓層別效用比與地價分配率
如未取得建照執照及建築設計圖說或土地開發許可文件時應按相關法令規定下以最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。 區域因素：比較所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準以便進行個別因素比較，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 第98條區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。 樓層別效用比計算 南市府地政局長陳淑美表示，現行公告土地現值查估作業採「區段地價」方式辦理，該估價方式簡便迅速且符合成本效率，為更精進不同轄區之間地價區段的平衡，臺南地政局創全國之先主動辦理實價登錄大數據分析的委託研究案，前第一期辦理本市14個行政區電腦大量估價模型之研究與測試。 為了將研究成果延伸至實際應用，本次更建置「臺南市實價登錄數據分析平台」。
折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。 直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。 一、情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。 估價報告書之事實描述應真實確切，其用語應明確肯定，有難以確定之事項者，應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。 (四)自實例G 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-4％（故期日修正率為96/100）。 樓層別效用比計算 自實例D 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-1％（故期日修正率為99/100）。
樓層別效用比計算: 市場反了！新竹量縮7成、房價倒噴4成 專家預期這現象將現…
應考人就現有題目所給條件與資料發現評估仍有困難時，得進一步自行界定必須之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明，提醒請勿任意變更或添加任何非必要之估價條件。 3.重劃後之可建築用地（住三），臨8公尺計畫道路，臨路寬約200公尺，深度約27~28公尺，預計興建為50戶之4樓透天住宅，每戶土地面積110m2、建物面積250m2。 鄰近透天別墅新成屋土地在100~120m2、建物面積在220~260m2之房地價格，每戶約介於900~1,200萬元之間，依所蒐集堪用之新成屋交易案例價格推估本案之合理總價每戶為1,100萬元。 五、經委託不動產市場調查專業顧問分析發現，目前該特定區不動產發展趨勢熱絡，住宅供給屬小型個案與自地興建居多，新建住宅多數為基地面積100平方公尺，樓地板面積150平方公尺的三層樓透天厝，建材與用料均講究，總價約NT$12,000,000~22,000,000，一般的銷售率可以達八成。 由於目前區內與聯外道路交通動線完整，同時公車路線也日漸完善便捷，預計未來可以吸引更多居民進住。 1.根據當地不動產市場調查得知，本案如果採取大樓興建，每平方公尺大約售價可以在46,000 元，另外，根據建築法規推估，本案可以興建之營建面積為基準容積面積，至於本案可以銷售之面積則為基準容積面積的1.15倍。
管理費：指所有權人對於勘估標的出租所發生之管理費用，應以實際發生之費用為準，若無法取得實際發生之費用資料，則得以出租收入的一定比率推估之。 樓層別效用比計算 至於公寓大廈管理費一般承租人自付，無須計入管理費中，若契約規定未由承租人自付時，得計入管理費中。 日期修正：比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間的差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。 情況補正：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常交易情形而影響交易價格之約定，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。 依不動產估價技術規則第十四條規定不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。
樓層別效用比計算: 不動產經紀人不動產估價概要
勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。 前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。 綜合判斷結果，F 不動產之個別因素較甲不動產優良3％（故個別因素之修正率為97/100）。 民國九十一年二月一日訂約當時，至估價期日這段期間，租金水準下跌3％（故期日修正率為97/100）。 茲因所有權人亟需周轉資金，遂將其收租20年之權利，以低於市場水準20％（故情況補正率為100/80）之權利金71,600,000元（假設運用該權利金之通行年利率為5％），頂讓給受讓人。
「樓層別效用比」：由於大樓或公寓中各層樓之效用不同，因此造成價格有所差別，如以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率，並將各層樓之單價轉換為百分率方式來表示，即稱為「樓層別效用比」。 根據台南市建立數據分析平台，南市各行政區之樓層別效用比發現，總樓高5樓之公寓，其樓層愈高樓層別效用愈低，總樓高7到12樓之建物，各樓層別效用無明顯差異，反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高，次頂樓又高於頂樓，顯示臺南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。 「好時價」根據內政部實價登錄資訊，分析新北市累積近30萬筆的房地交易資料，以數理模型，製作出各樓層的樓層別效用比，發現以大樓、華廈而言，高樓層確實比中低樓層，還要再貴一些。 如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。 一般傳統認為，寓意不詳的 4 樓價格會是最低的，但從實際銷售數據看來，並無此現象，在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」，說的更白話一點，因為各層樓所提供的效用有所不同，導致各層樓的價格出現差異，所以把各層樓的單價用百分率來表示。 註 16 土地貢獻原則指房地價值主要由土地所創造，分離時以房地價值扣除建物成本後得到土地故現價值。
樓層別效用比計算: 不動產估價是什麼？ 房屋鑑價管道有哪些？影響房屋鑑價的因素有哪些？
尤其大樓面臨更新時，建物必須拆除而僅剩餘土地，建物存在時之立體價值便消失，對於權利變換以「等價交換」的基本觀念形成挑戰。 因此，一些區分建物大樓之都市更新個案進行權利變換估價時，部份權利人認為其更新前權利價值應以大樓座落之整宗基地價值以個人擁有的土地持份比率計算之。 此說法似乎有其道理，但細究更新權利變換以「立體重劃」及「等價交換」為基本論述，其意義在於更新區土地經更新後開發為立體利用大樓，各權利人得依其價值比率分配更新後同等價值比率之房地。 尤其更新條例中未有原位次分配之規定【註12】，更新前若以土地持份面積為比率時，一樓及二樓以上持有相同面積者其權利價值將相當，在選擇更新後的房地時，因一樓價值較高，共同負擔相同【註13】，將使一樓其成為權利人爭相挑選的樓層，而違悖都市更新立體重劃精神或可能造成權權利變換更為複雜。
買賣契約於民國93年8月15日簽訂，第十層成交金額為新台幣40,000,000元，車位為新台幣1,000,000元。 1.實例F 位於勘估標的甲之北邊街廓，與甲不動產個別條件近似之透天厝，屋主於民國94年8月間購買，原先為自己使用，後來因為個人因素，因此於民國94年12月簽訂租賃契約，出租給他人使用，租期1年，面積共300平方公尺。 實例D：為一臨6公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積70平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97年12月1日之成交價格為490萬元，至價格日期漲2%。 實例C：為一臨8公尺道路之長方形基地，地勢平坦，面積80平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同，98年5月1日之擬售價格為640萬元，議價空間15%，至價格日期未漲。 實例B：為一臨6公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積250平方公尺，為重劃區內之抵費地，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率55%，容積率220%；97年3月1日之標脫價格為1,500萬元，至價格日期漲5%。 實例A：為一臨6公尺巷道近矩形之不規則形狀基地，地勢平坦，面積75平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97年8月1日之成交價格為450萬元，至價格日期漲3%。
樓層別效用比計算: 都市更新 | 容積移轉 | 都更
提醒應考人應儘量使用試題內所提供之資料，勿任意變更或添加估價條件；如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應於估價過程中詳細敘明。 V1△：配合開發時程之獎勵容積(於區段徵收作業辦理開發完成後，土地所有權登記之日起，於下表期限內提出建造執照申請者，本地區區段徵收作業完成，土地所有權登記之日為民國94年8月1日)。 開發期限獎勵標準(△V1) 樓層別效用比計算 四年內Ｖ0×20％ 六年內Ｖ0×15％ 八年內Ｖ0×10％ 十年內Ｖ0×5％ 滿第十年後Ｖ0×0％ △V2：大基地開發之獎勵容積，其中住宅區申請開發基地在1,000平方公尺以上，商業區申請開發基地面積在1,000平方公尺以上者，得給予原基準容積10%之獎勵容積。 一、(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法及成本法，依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。 相關修正因素： 使用用途：不同使用用途對樓層價差的影響，以一樓與二樓以上樓層差異最明顯;若為相同地段的一樓則依使用方式不同，以供作商業使用的價格最高，依次為辦公使用、住宅使用、工業使用。
4.綜合判斷分析，實例C 為商業大樓使用，大樓維護管理較差，該項因素使本大樓與勘估標的比較，需向下修正8%。 7.綜合判斷分析，實例B 為商業辦公大樓混合使用，維護管理情況略差，其個別條件比勘估標的為差，修正率為4%。 請儘量使用試題內所提供之資料，如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，貴考生得進一步界定估價條件，唯應於不動產估價報告書詳為敘明之。
樓層別效用比計算: 房屋稅稅籍清查2/1起展開
各實例之相關資料陳述如下，請用以求取勘估標的之比較價格，若有不予採用者，請述明理由。 勘估標的為○○市○○段 200.地號，價格日期為98年7月1日，勘察日期為98年7月10日，估價種類為正常價格。 勘估標的位於都市計畫內住宅區，建蔽率60%、容積率200%，毗鄰完成多年之重劃區，市容新舊參半，建築物以五層以下透天店舖、住宅為多數；若以勘估標的為中心，半徑500公尺內有里鄰公園、小學、綜合中學、超級市場、診所、加油站、金融服務等設施，交通運輸狀況良好。 2.本案之地理位置尚佳，近鄰地區多屬住宅區，建蔽率60%、容積率200%~280%，現況建物以2~4層透天店舖、住宅為多數，屋齡多介於30~40年間；區域內公共設施有里鄰公園、中小學、停車場、消防隊、公所等，亦有超級市場、加油站、金融服務等服務設施，交通運輸狀況良好，未來極具發展潛力。 勘估標的重劃前各宗土地之臨路狀況及地形皆不佳，透過重劃的重新分配整合，可促進土地達最有效使用；使用現況有既成巷道、部分閒置土地、種植短期作物及鋼架之未保存登記臨時建物一棟，100年之公告土地現值為27,000元/m2。 規劃設計費用採營造施工費2％，廣告銷售費用採營造施工費3%，管理費用採營造施工費2%，稅捐及其他負擔採營造施工費1%，資本利息綜合利率採自有資金（利率3.5%）三成與銀行資金（利率4%）七成計算，施工年期2年。
樓層別效用比計算: 房屋屋齡
4.本更新案業經審核通過其都市更新事業計畫，加計核准之都市更新容積獎勵值，更新後可銷售建坪面積為1980坪（共計規劃36戶住宅單元）及70個地下停車位（坡道式）。 (一)最有效使用分析：開發為地上四層之透天住宅，梯廳及附屬建物面積以總樓地板面積× 1/8.計，屋頂突出物面積以建築面積× 1/8計。 土地面積 1,000平方公尺，可供興建10間四樓透天住宅，單面臨8公尺道路，平均深度20公尺，地勢平坦，呈長方形。 不動產市場以中古屋為主，偶有預售個案推出，人口成長平穩，供給需求接近均衡狀態。 (一)假設遠景建設公司對於本開發案定位為自行經營商場，請嘗試研擬營運不動產投資財務計畫，並請參考前述成本法假設條件，在最有效使用分析條件下，設算本投資案不動產投資資產總額。 (二)勘估標的土地坐落於第一市第一區第一段第一小段，地號 001號，土地使用分區為乙種工業區，建蔽率 60%，容積率 210%，面積 500 坪。
樓層別效用比計算: 不同樓層價差多少才合理？一張圖表秒懂
本實例乃座落於甲不動產西鄰街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積24,000平方公尺，總樓地板面積12,000平方公尺。 自實例C 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-3％（故期日修正率為97/100）。 本實例乃座落於甲不動產東北街廓之平面廠房，面臨20.米道路，基地面積2,000平方公尺，總樓地板面積1,000平方公尺。 自實例B 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-4％（故期日修正率為96/100）。 本實例乃座落於甲不動產北鄰街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積1,800平方公尺，總樓地板面積900平方公尺。 自實例A 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-5％（故期日修正率為95/100）。