【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，當中又涉及現金回贈，提早還款又有罰息期等。 H按中的H，則是指「銀行同業拆息利率 」，拆息是指銀行之間互相借錢的息率，H按的實際按揭息率以「H +x%」 計算，即是銀行借錢予客戶時，就會在拆息的基礎上增加某個百分點。 香港按揭證券有限公司於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。 樓按計算 透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。
- 但在政府多項幫助市民的措施下，上車並非不可能的任務。
- 全新客戶須於新卡批核後首2個月內符合上述指定簽賬金額。
- 若果借貸人在罰息期內提早償還貸款，銀行需要向借貸人收取費用，以彌補銀行少收的利息收入。
- 以上例子並未將任何收費及利率變更計算在內，只供模擬試算及僅供參考之用。
按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 我們的計算機已計算好你在壓力測試下所需要的入息要求。
樓按計算: 按揭年期:
如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。
- 渣打銀行（下稱「銀行」）致力於維護最高道德和誠信的文化，並遵守所有適用的法律、規例和內部政策。
- 時隔4個月，特區政府仍未發布此措施的相關操作和細節，卻在坊間掀起了「港漂置業潮」。
- 歡迎使用以下樓宇按揭計算機快速計算每月供款及利息支出，找出最合您所需的按揭計劃。
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免責聲明：按揭供款計算機（「計算機」）計算的結果只供參考，任何人士不應依賴該結果作其他用途。 樓按計算 計算機只根據輸入計算機的數字計算結果，而並無把任何其他在銀行貸款審批過程中納入考慮後，而可能會影響結果的因素計算在內，例如個人財務狀況和還款能力或按揭條款（如律師費、手續費、回贈等）。 銀行在審批按揭貸款申請時會考慮所有相關因素（不僅是按揭供款）。 計算機計算的結果並不代表或反映銀行對按揭貸款的批額。 一些非銀行機構（如地產發展商和財務公司）或向一手物業買家提供「高成數按揭計劃」或其他優惠。
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4根據金管局最新指引，業主承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。 香港樓價貴，業主買樓時為減少首期支出，普遍都會申請按揭。 而為了令首置人士更容易上車，政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限，金管局有清晰的按揭成數指引，在按保計劃擴大適用範圍下，供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。 閣下須由安老按揭貸款第37、49、61、73、85、97及109個每月支付款項日分7等期每年向貸款人償付貸款人就按揭保險安排須向按證保險公司支付的基本按揭保費（每期按指定物業價值以息率0.28%計算）。 每月按揭保費按未償還貸款餘額以年利率1.25%計算，按月支付。
貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 樓按計算 如按揭申請人想申請超過6成的按揭成數，就需要購買按揭保險計劃，保費以貸款額計算，但只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。
樓按計算: 按揭工具
由此可見，想以 1 成首期買樓上車，要付出代價，故有上車族寧願多儲幾年錢，不選用按保，只申請最高 6 成的銀行按揭，既為爭取即供折扣，亦是避免日後出現供款壓力超負荷的情況。 按揭保險計劃須徵收按揭保費，以 9 成按揭、30 年供款期的個案為例，保費為貸款額的 4.35%。 而港漂可分為很多類型，例如已經在本港有穩定工作且高收入的人士，也有剛來港準備在港發展的人士。 對於第二類人群，其中也有不少優秀人才，那此項「港漂買房可退稅」又是否能真真正正留下他們？ 不少港漂來港工作都需要租房，而每個月需繳付6000港元以上的租金，僅僅是依靠收入很難能夠有在香港有安居置業的想法，也無法真正留住人心。
現時並沒有明文規定到底一宗按揭，可以接受多少個擔保人，但由於按受按揭擔保人，會直接將擔保人的薪金直接疊加。 但在政府多項幫助市民的措施下，上車並非不可能的任務。 單純看以上首期的比較，可見具綠表資格的市民，有較多低首期上車的選擇。
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資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 如需更精確計算及進一步瞭解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。
我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 不論購入任何私人住宅，一般銀行最高只會做到六成按揭，如果需要申請超過六成的按揭，就需要額外購買按揭保險。 按揭保險的作用在於保障銀行，避免置業人士拖欠貸款而導致銀行損，其保費一般由1.15%至4.35%不等。
樓按計算: 了解最新按揭指引
壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 買家相關的印花稅包括從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty，AVD)。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
HIBOR變動較多，以HIBOR計算的按揭利率亦多設有上限；P的變動較少，但各家銀行提供的P頗為不同。 按一個樓價1000萬元的住宅物業為例，非本地永久居民需要繳付樓價15%的買家印花稅，以及15%的新從印花稅，共涉及300萬元的稅款。 樓按計算 而首次置業的香港永久居民，同樣購買該樓價住宅物業，只需支付樓價3.75%的新從價印花稅，即37.5萬元。
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相反，如果你不是首置人士，而是已有物業之人士，又或是曾經作為擔保人而仍有物業按揭在身、收入來源並不主要來自香港等，便難以透過首置人士身份及相應的按揭保險制度，豁免壓力測試並承造9成按揭，首期便會超過1成。 在2019年新按揭保險制度下，如果是首置人士，購買物業樓價不多於800萬，即可以藉由申請按揭保險，繳交額外保費，以豁免壓力測試。 於2019年前，所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試，包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人，也需要接受壓力測試。 居屋按揭由政府擔保，即使借足 9 成，亦不用購買按揭保險，為買家節省不少開支。 同樣因為有政府做擔保，居屋按揭可免壓力測試，審批寬鬆得多，申請人借不足成數的機會較細，付首期自然不是大問題。 持有以上任何一個計劃入境香港的非香港永久性居民，即是符合資格的外來人才。
而對於這項優惠措施，是否真正意義上幫助了想在香港落地生根的港漂減輕買房負擔，又或是為香港招來了內地人才？ 今日（21日），點新聞記者就此項措施的後續安排向稅務局查詢。 房屋局回應稱，政府現正草擬相關的法例修訂，並會在今年稍後時間向立法會提交《印花稅(修訂)條例草案》。
樓按計算: 每月按揭還款計算機
在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。 部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。 因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。
根據金管局資料顯示，高達9成半買樓用戶會採用兩種主流浮息按揭計劃，即我們經常接觸到的H按（銀行同業拆息按揭）和P按（最優惠利率按揭）。 以過往2020年4月的數據為例，約90%的用戶會選擇使用H按，主要因為通常H按的實際利率會比P按為低。 但若然銀行處於加息周期，則P按的利率會比H按更好。 所以，在選擇按揭計劃前，必須先了解清楚各個按揭利率的計算方法和實際市場環境後再作決定。 而中小型銀行鎖息上限為3.125厘，每月供款22,105元，變相最多慳1,384元；全期利息支出可節省約49.8萬元。 按揭利率多以香港銀行同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（P）為定價参考，兩者均為浮動息率。
樓按計算: 每月還款
於首次提取貸款時一筆過支付款項的最高限額會於支付年期內逐漸遞減。 最高金額由按證保險公司按多項因素計算，包括指定物業價值、支付年期、閣下的年齡及閣下已提取每月支付款項或一筆過支付款項的總額。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。
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樓按計算: 計算結果
因此，要注意如購入樓齡較高的物業，入息要求亦較高。 政府會為所有居屋按揭作擔保人，所以銀行一般在批核居屋按揭時會較寬鬆，大部分居屋按揭不需壓力測試。 想了解更多申請居屋按揭的資訊的話，可參閱居屋按揭全攻略。