壞處是只偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。 售出物業時，如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易，換樓人士應將新購物業的臨約簽署日，定於售出物業的成交日之前10日左右，以確保收齊售出物業的尾數後，才需要上律師樓，簽署新買物業的正約（下圖）。 賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。 以下收入流程表，假設賣方可在簽臨約日收取細訂，及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。 若您有足夠資金支付首期、雙倍印花稅及其他開支，又不急於出售現時持有物業，那麼先買樓較適合。
這方式適合有充裕流動資金的換樓客，須先為新物業支付 15% 雙倍印花稅，然後在12個月內售出原有物業，再申請退稅。 樓換樓先賣後買 如果「臨時買賣合約」能夠用作退稅之用，如果一個買家沽出舊居時，刻意跟買家訂立一個長達十至二十年的成交日期，即使物業沒有正式轉讓，稅局也會退稅? 雖然稅務局接受以「臨約」來申請退稅，由「臨約」至「轉讓契」的時間也沒有時間限制，但實際退稅則要等換樓客提交「轉讓契約」副本後才會發放，並在收妥文件後的三至四個月才會發出。 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。
樓換樓先賣後買: 換樓先買後賣: 置業指南
或者賣舊物業時，在臨時買賣合約內加簽必買必賣條款，同樣有保障作用。 樓換樓先賣後買 （1）賣出物業後，未必隨即可以買到新物業，期間可能有數個月揾新物業。 在這段時間，換樓人士要暫時租住單位，或者以「售後租回」形式租住原先單位，故需要預留足夠錢用作租金支出。
但距離換永居身份還餘5至7年的剛來港人士，是不會願意將30%當存款放進去還沒利息的。 對於很多內地來港工作的市民，若在港打拚了7年，等到了永久居民身份，自然會希望能在這裏落地生根，所以此政策對這類人士還是有吸引力的。 早前，香港政府為了遏止樓價升勢，推出及修訂了多項房產買賣印花稅項，其中，買家印花稅就是專門針對香港境外投資者及公司客的，因此，沒有香港永久居民身份證的內地買家，在香港購房時就要額外繳付樓價15％的稅款。 大部分買家會認為現在不買之後再買就更貴了，而對於業主來說，正好相反，樓價在漲，現在賣出去了以後同樣的價格就買不回來。 於是業主會比較惜售，導致想買房的人越來越多，而業主放盤少，想買房就變得更難了。 成交價較中銀網上估價高約38萬元之外，亦創下該屋苑兩房成交價及呎價新高。
樓換樓先賣後買: 建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保？【星之谷專欄…
最大分別就是由當初的付錢給賣家變成向買家收錢。 樓換樓先賣後買 換樓期間居住：因為換樓客已擁有新居所，換樓客可以安心以無縫接合地「樓換樓」，將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居，省卻多一重搬運功夫，還 有充足時間裝修，更節省換樓期間租金支出。 早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。 第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，如果樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。 當任何一方在臨約階段想終止交易，只需按臨約上的條款賠償便可。
在申請按揭時，因換樓客已持有另一個物業，因此要求亦較為嚴謹。 如業主有地方暫住，便可選擇出售的物業成交期早於新買物業的成交期，最高可承造9成按揭，但有一些要點務必注意。 首先，若選用9成按揭的人士並打算以「免壓力測試」的方式入市，必須等到舊有物業完成交易後，業主再向銀行申請新買物業之按揭。 樓換樓先賣後買 由於要經按揭保險公司再作審批，批核時間將會更長，建議申請按揭至新物業成交期預留至少一個半月的時間。
樓換樓先賣後買: 賣出手上物業流程
我們一次過拆解兩種換樓方法的優點及缺點，並附上換樓時間表以供參考。 假如手頭上有足夠的現金，以於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 退一步，「先賣後買」嘅做法，亦可以於「賣樓」簽訂正約後再簽「買樓」臨約，因為一般情況簽署正式買賣合約後，雙方就不能撻訂，對於整個換樓預算上亦較妥當。 只要「賣樓」臨約簽訂日期較「買樓」為早，就屬於「先賣後買」，反之亦然。 以「先賣後買」換樓，符合首置資格便可豁免15%從價印花稅，只需繳付第2標準稅率從價印花稅。 總數$2,930,000以上例子，賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬，而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。
- 即是一位買家在與業主簽署正式買賣合約後，但在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），以高出或低於其購入價的價錢，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，俗稱摸售。
- 但是如果鄭生是以「先買後賣」方式換樓，假設物業價格同樣是600萬港元，那麽他需要繳交的印花稅又不一樣了。
- 售樓說明書「發展項目的資料」顯示出的預計關鍵日期，為項目的預計完成時間，雖然並非正式收樓…
- 換樓人士可跟新買家簽署必買必賣的買賣合約，不論臨時買賣合約或正式買賣合約也可以加上這個條款，這樣可保障自己。
- 相反，假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易，賣方卻沒有辦法強制完成交易。
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另一方面，壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成，例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 會變成 40%/50%。 在樓換樓的過程中，業主可以選擇先買到樓，確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業，又或者是稍為冒險一點，先放出手上物業再去買樓。 不過，要注意的是，選擇先買還是先賣，絕對有超出個人喜好以外的考慮，並會大大影響印花稅的金額。
樓換樓先賣後買: 退稅金額
但這做法同樣有上述提到的問題，就是為下一層物業上會時，按揭可能會遇到困難。 因此比較適合，購買第二個物業，是用另一個仍有首置身分的人使用，如夫婦或親屬等，如是者就可以順利過渡樓換樓資金周轉的問題。 首置時，很多人都會承造按揭，而往往遇上有需要樓換樓時，第一份按揭是仍然未還完的，於是不少人會在這骨節點上遇到很多迷思，到底是否要先賣出持有物業，待成交收到錢後，才能再用那筆錢使費呢？ 2016年時，案例「Ho Kwok Tai v Collector of Stamp Revenue」就處理過類近問題。
想知道同類型屋苑最新放盤價及成交價，可到千居查閱。 如果在簽訂買賣協議後，買家悔約並取消交易，則會影響換樓客手持現金流。 （4）承接上一點，若果首期要倚靠舊樓套現才可取得的話，那麽最好跟舊物業的買家簽署必買必賣的正式買賣合約後，才購買新物業。 （3）賣樓時，一旦買方撻訂，賣方很難一下子物色到新買家。 如果換樓人士已簽署新物業買賣合約，便需要另找首期上會，有可能因無法周轉而告撻訂。 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
樓換樓先賣後買: 換樓懶人包 先買後賣 VS 先賣後買 退稅安排、潛在風險… 一文了解
以及留銀行是否維持寬鬆信貸都是考慮點，否則分分鐘有平貨，但未必夠錢買。 舉個例，以「先賣後買」形式換樓，買入$800萬物業，15%從價印花稅支出為$120萬，而第2標準稅率從價印花稅支出則只需$30萬（3.75%），「先賣後買」對於現金流需求大大減低。 樓換樓先賣後買 再買樓，售價可能較現時高，故租樓最好不超過一年會較佳。 沽貨後租樓的做法，租樓時間長一些，在樓市逆轉時會較適宜，因可以靜待跌市時執平貨。 不過，需要留意的是，若換房者出售住宅後，房價走勢開始上漲，到時很可能要高價買房。 因此，為避免夜長夢多，換房者應提前在賣房前就物色好心儀的房子，一旦房子賣出，就可以儘快購入新居。
部份換樓客希望，買入住宅的成交日早於賣出的單位，以節省搬屋麻煩。 但由於樓價尾數均於成交日交付，新購物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。 以「先賣後買」形式換樓，賣出唯一住宅後才買新住宅（兩者均以簽訂臨約日期計算），便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。 不過政府於2022年放寬按揭成數後，樓價1000萬已放寬至可做9成按揭，令樓換樓大計重現曙光。