惟需注意，準買家在購入二手樓單位時，須通過壓力測試，才可獲得銀行貸款。 如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數，就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃，保費以貸款額計算，可一次過支付，或計算在貸款額內分期付款。 但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛終止新購單位交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。 在疫情影響下，樓價下跌令不少業主部署透過樓換樓方式，把持有物業賣出，並購入大單位作自住用途。 樓換樓業主在一買一賣的情況下，以往只需提供正式買賣合約給銀行證明，持有的物業正在賣出，以豁免按揭「辣招」裏的「持有一個按揭或以上人士，按揭成數需扣減一成，而壓力測試及供款比率亦需扣減一成」。
在這段所謂真空期，換樓人士可以跟新業主商討，希望暫時租住原有物業一段時間，之後才搬入新居，這就是「賣後租回」方式，即是由業主變租客。 假如換樓人士成功賣出舊物業，再以首置身份買入新物業，便可獲豁免繳交15%辣招稅，只需繳付較低的從價印花稅，最高稅率不高於5%。 如果換樓人士財政實力足夠，無需先賣舊物業套現，然後利用套現金額支付新物業，先買後賣方式換樓會較為適合。 C.樓換樓人士買入新單位，即持有新居所，無需如「先賣後買」要暫時租住單位，有租金支出，可節省這筆使費。
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例如，如果你已經有一個按揭在身，下一次申請時候的最高成數會扣減一成，即是原本可能你最多可以申請5成按揭，之後最多變成只能申請4成。 另一方面，壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成，例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 會變成 40%/50%。 除了上面提過的印花稅之外，換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。 如果你的做法是先買樓後賣樓，想賣出的物業有未供完的按揭，而你又想為新物業申請按揭的話，你就要非常小心，銀行會計算你的 Mortgage Count。 而在制度上，如果你先買後賣，而你的物業在一年內就會賣出，其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。 不過，應該要是先買後賣還是先賣後買，就要視乎你本身是否有足夠流動現金，先支付高昂印花稅再退錢，還是比較傾向先賣樓後買樓。
- 「硬性查詢」太多，有機會令信貸評級下降，從而令息率上升，最好應先自行了解信貸評級，再將資料給銀行作一般查詢，便不會有上述情況，從而更大機會獲批優惠息率。
- 如手頭上有足夠的現金，可於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。
- 除了上面提過的印花稅之外，換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。
- 除了固定的月薪可計算入內之外，如美容院有持續的盈利能力的話，還可以將美容院最近一年的利得稅單計算入內，以代表申請人入息的一部份。
- 歡迎個人客戶(香港及國內)及公司客戶(香港及 BVI 公司)申請。
至於另一部份原因，則跟過去幾年樓價累積龐大升幅有關，故一批在低位入市的業主，在經濟逆轉時，就算以較平價去貨，也能夠成功獲利。 只要業主願意賣樓，基本上也會找到買家，跟2003年時劈價盤互相踐踏出貨，截然不同。 很多人都熱衷網購，任何地方24小時都可購物，沒有時間地域限制，簡單方便之餘，亦帶來更多產品選擇和資訊… 火險及家居保險由中銀集團保險有限公司(「中銀集團保險」)承保，本行為中銀集團保險的保險代理之一。 係呢個資金泛濫嘅年代，如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。 樓換樓按揭 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。
樓換樓按揭: 選擇3: 先買後賣
細問之下，原來這批換樓客多在2016、17年上車。 在2019年10月「林鄭Plan」推出前，只有600萬元或以下的住宅才可申請高成數按揭，「林鄭Plan」將樓價放寛至1000萬元住宅申請最高8成按揭。 其後，在2022年2月「波叔Plan」更放寛至1200萬元以上物業可借最高8成或960萬之較低者。 在林鄭Plan前，不少人都只有將貨就價，購買600萬以下物業以高成數按揭上車。
因此，換樓客如想以「免壓測」條款申請，首先要把有按揭的物業賣掉或全數清還，並且在賣出的單位完成交易後，才可以免壓測的條款申請按揭。 當然錢借得多，每月供樓的負擔亦會上升，如1000萬樓借8成，供款30年，年利率2.375%，連保費每月供款約3.2萬元，在壓力測試下，每月要求收入約為7.63萬元。 如兩夫婦聯名買入，平均每人月入亦要近3.9萬元。 而且申請按保對入息要求較普通銀行按揭嚴謹，最好是以固定收入計算。 樓換樓按揭 按揭保險公司對於首置按揭的定義，不只是第一次買樓，即使曾經持有住宅物業，賣出後亦可回復首置身份。 如果購買私樓時已持有住宅物業，最多借 8 樓換樓按揭 成按揭。
樓換樓按揭: 銀行服務及支付
在成交前準業主也可前往單位覆檢一次，但建議準業主最好在收樓前一天才進行，以縮短檢查單位後與成交期之間的空窗期，避免上手業主「搞禍」單位。 「H按」中的「H」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」。 這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。 因此銀行貸款予買家，必須在「H」以上，加徵一個百分比來賺取客戶利潤，舉例以現時H+1.24厘計算，銀行就是賺取準業主1.24厘的利息。
不過，如果其職業明顯沒有穩定收入，對於銀行而言的風險系數會較高，因此審批自僱人士按揭亦會較為緊張，例如一般情況下不會批出9成高成數按揭。 公務員目前能夠申請非實報實銷的供樓津貼，視乎公務員的總薪級表而按比率發放，合符資格的公務員最多能獲得10年的樓宇按揭津貼。 值得一提的是，首置按揭壓測後供款與入息比率達70%，較上限60%為高，這種計算方法稱為「爆壓測」。 即使借款人未能符合壓測，但若供款佔入息不高於一半，仍有機會獲批按保。
樓換樓按揭: 樓換樓按揭成數如何計算？
例如樓市走勢穩步上揚，先買後賣，較大機會賺錢。 反之，若樓價下跌，應該找時機賣出原有單位，待樓價進一步下跌再入市。 想知道同類型屋苑最新放盤價及成交價，可到千居查閱。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘、樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，你的月入要有7,902元會通過第一關。 但在現水平息口加三厘後，月供就變為5,678元，供款佔入息不多於六成的話，就等於月入要有9,463元才過到第二關。
近年在種種遏抑樓市措施推出後，此種操作會較為麻煩，問題有兩方面，在印花稅上，未售出舊居，業主購入新居，會被視為購入第二個住宅物業，稅局會徵收新居樓價15%的從價印花稅。 如果在購入新居一年內售出舊居，業主可申請退稅，退回15%稅款與「印花稅第二標準稅率」（上限為樓價4.25%）的差額。 不過，業主如未能在限期內售出舊居，就不可申請退稅。 在此說的「換樓」，專指「先買後賣」，更具體來說，指賣出舊居的成交日期，較購入新居的成交日期為晚的安排。 如果換樓客計劃「先賣後買」，即先賣出舊居，完成交易後才購入新居，在按揭、稅務上會接近首置次業，便較為簡單，較少需要特別注意的地方。 如選擇先賣後買，即換樓人士賣掉舊有而且唯一的物業，便可重獲首置身分，便可以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅，詳情可參閱上表。
樓換樓按揭: 申請按揭注意4事項 隨時獲現金回贈
如果買新樓後一年內，仍未能出售原有唯一物業，就不符合申請退稅資格，不可取回多付的稅款，即15%辣稅減去應繳首置稅的差額。 然而，換樓客可以透過轉名來申請退稅，但需支付甩名的印花稅。 所謂「連約」物業，就是現時仍有租客租住的單位，故此未必能安排準買家睇樓。 由於律師收費因應各律師行而有所差異，以上開支列表並不包括處理買賣合約、轉名契、按揭契等文件的收費及其他稅項，業主可自行與律師行商議。
在簽署臨時買賣合約（包括現有及新買物業）後，客戶最遲可於新物業成交前1個月，正式申請換樓貸款及新物業按揭貸款。 另外現有物業及新買物業之按揭契必須為「無限額抵押法定押記」。 樓換樓按揭 樓換樓按揭 為提升客戶保障及支付的效率，客戶可以選擇採用新增的物業交易支付安排。 物業交易支付安排適用於香港住宅物業的轉按交易。 如果只以一般成數上會，銀行連把按揭單位給「申請人以外的家人居住」都可以接受，上述弟弟買樓，哥哥做聯名借款人的情況當然也會接受。 不過，如果申請高成數按揭的話就要特別留意，雖然弟弟作為買家兼借款人，符合了購入單位作自住的規定，但按揭保險批核時，亦會考慮作為聯名借款人的哥哥會否入住該單位。
樓換樓按揭: 每月供款額
不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。 只有非住宅物業的累進式從價印花稅才適用於工廈，稅率最高為8.5%。 樓換樓按揭 樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。
這也意味，未償還銀行按揭貸款金額，需低於物業最新估值的五成才可以。 如果銀行發現單位非自住，業主有可能要補回降低按揭成數後的金額。 自 2022 年 2月起放寬按揭成數，$1,200 萬以下的樓最高敘造 8 成，很多業主有意樓換樓，一嚐細屋搬大屋滋味。 當中值得考慮的是換樓方式，到底「先賣後買」與「先買後賣」，哪一個比較著數？
樓換樓按揭: 申請8成或9成按揭條件
萬一遇上買方撻訂的情況，更可淨袋售出物業的細訂，並重售單位。 部份換樓客希望，買入住宅的成交日早於賣出的單位，以節省搬屋麻煩。 但由於樓價尾數均於成交日交付，新購物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。 至於購買一手樓盤，繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子，均視乎個別樓盤而異。
倘若購入單位後，業主將物業按揭計劃轉移到另一銀行，便稱為「轉按」。 按揭服務市場競爭激烈，銀行間為爭取生意，會提供不同現金回贈或低息優惠予業主。 另外，當物業升值，業主可透過轉按，套現現金，增加流動資金。 英皇一按貸款，不限物業樓齡及種類，無論私人住宅、居屋、村屋、唐樓、舖位、工廠、寫字樓及車位均可抵押。
樓換樓按揭: 利率資料
不過，要注意的是，選擇先買還是先賣，絕對有超出個人喜好以外的考慮，並會大大影響印花稅的金額。 講到明樓換樓，當然是在賣出物業後再買入新物業。 站在買家的角度來看，買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。
樓換樓按揭: 網上銀行
自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」嘅時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。 鄭生先賣出舊物業，他名下已不再擁有香港任何物業記錄。 他隨後在簽立臨時買賣協議後，以600萬港元買入新的住宅物業，參考以上表2（第2標準稅率從價印花稅），鄭生需要繳付180,000元印花稅即可 （600萬 x 樓換樓按揭 3%)。 資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 如需更精確計算及進一步瞭解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。
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樓換樓按揭: 選擇4: 繼續持有舊物業，但以「擔保人」方式用另一半身份購入新居
有關計劃的條款，只提及買家本人需沒有本地住宅一項，但未有要求買家、借款人或擔保人不可有其他按揭。 就指引而言，買家本人有一個有按揭的車位，仍可嘗試申請「免壓測」。 假如換樓客的新買單位想以八成以上按揭上會（譬如九成按揭），申請人必需要完成售出單位的交易後，才符合按揭的「首置」規定。 第三步為提交現有及新物業正式買賣合約後，銀行會於新物業成交日放出換樓貸款及新物業按揭貸款。 最後是現有物業成交當日或提取換樓貸款後六個月內（以較前者為準）清還換樓貸款。
樓換樓按揭: 壓力測試個案例子備註
但究竟在什麼情況下，一個物業才會成為「銀主盤」呢? 一般來說，如果業主斷供兩至三個月，銀行方才會向法庭申請收樓，執達吏發出通告收樓清場、還要讓測量師進行估價，之後委託拍賣行拍賣，屆時物業才會成為「銀主盤」。 以上例子僅作為一般說明用途，就按證公司的「安老按揭計劃」，如你要知道參與計劃可得到的實際每月年金金額，請聯絡有關計劃的參與銀行。 本行對貸款及按揭申請保留最終決定權，如本行拒絕有關申請，毋須向申請人提供任何理由。