最簡易的方法：賣掉三房，扣除清還按揭後套現800萬元；加上350萬元現金就有1,150萬元，當中850萬元用來買四房單位，按揭月供約29,000元。 舉例來說，一對夫婦聯名以各人一半的業權方式，持有價值800萬單位，如男方要轉讓一半業權給女方，女方需要將要交 9萬元印花稅 (800萬 x 50% x 2.25%)。 撻訂風險：賣出物業時，如買家撻訂，未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，屆時或要因要在在限期前找到買家而壓價出售。
- 在圖中，只能看到趨勢而不能看到兩者的幅度的比較，所以筆者將B類升幅除以A類升幅，再得出一個B類跑贏指數，下篇再續。
- 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定一旦對方撻訂時，對自身現金流的影響。
- 香港的經濟與和各個方面的發展在未來的空間是非常有潛力的。
- 答：今次措施降低首期入場門檻，但同時增加供款人士的按揭供款。
- 當中值得考慮的是換樓方式，到底「先賣後買」與「先買後賣」，哪一個比較著數？
- 本討論區的宗旨是提供一個平台，讓大家可分享彼此的興趣及經驗。
如果在簽訂買賣協議後，買家悔約並取消交易，則會影響換樓客手持現金流。 居屋申請人按現有資產限額計算，理應為首置客，因此需要以居屋原價價值，按首置從價印花稅第二標準以計算。 三、交易性質：如果是非首置客持有多於一項物業，即需要繳交15％印花稅；如果只是先買後賣的換樓客，則可以按機制退回部份印花稅。 若住宅物業的正式買賣合約在簽訂臨時買賣合約後14天內簽訂，則印花稅須於簽訂正式買賣合約後30天內繳付。 必須留意的是，由於首置客購買物業，同樣需要繳付從價印花稅，只是稅率較底，因此並無法完全退回全數15％，而是會扣取新一筆首置從價印花稅後，再補回差價。
樓換樓方法: 樓市資訊 | 美聯物業
【一手按揭】九肚山新盤入場費762萬起 最抵付款方法揭曉！ 長實旗下、位於九肚山的「名日‧九肚山」今週推出價單，如果選擇其中一種付款方法，入場費低至762萬，究竟最便宜的付款方法如何運作？ 答：需要，額外保費為15%，但可隨每月按揭還款中攤分。
但一旦業主未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，所以屆時會否被迫要減價賣樓呢？ 鄭生先賣出舊物業，他名下已不再擁有香港任何物業記錄。 他隨後在簽立臨時買賣協議後，以600萬港元買入新的住宅物業，參考以上表2（第2標準稅率從價印花稅），鄭生需要繳付180,000元印花稅即可 （600萬 x 3%)。 Buyhouse.com.hk總監，為暢銷書《樓換樓》及《收息論》作者，以嶄新及實戰角度，透過樓市及收息工具相互配合，達至財富增值目標。
樓換樓方法: 按揭進階版(適合炒家、收租客、投資者)
由於要經按揭保險公司再作審批，批核時間將會更長，建議申請按揭至新物業成交期預留至少一個半月的時間。 如是首置身份，可由按揭保險公司作擔保，為800萬以下物業，免壓測申請9成按揭。 因此，如要以首置身份承造高成數按揭，必須以「先賣後買」方式，恢復首置身份。 最好大家在樓換樓前準備好足夠的資金，以便在成交日找齊所有尾數，便可即賣即買，減低樓價飆升的風險。 除此之外，要做到無縫銜接，防止買家撻訂，則必須在臨約中加入「必買必賣條款」，如果買家最後無法如期賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓住處，以上都是買家要考慮到的換樓成本。 但不幸地，買家資金不足，便要待售出單位成交及收到尾數後，才可完成新購物業的成交，不少人都會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。
- 必須留意的是，如果買家最後無法依計劃賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓地方租住或暫住。
- 他坦言九龍城區餐廳多、交通方便，不希望領補償金了事，希望市建局可提供同區樓換樓安置。
- 如果業主現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值56折發售，折讓為44％，補地價金額，即為「500萬x44％」，等於220萬。
- 貸款方法多不勝數，置業人士亦可選擇過渡性貸款，惟本地銀行近年並不積極推廣，部分銀行更已取消提供此服務。
假如已獲屋宇署選定要參加強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，就應準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。 所以建議換樓人士，宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後，才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。 萬一遇上買方撻訂的情況，更可淨袋售出物業的細訂，並重售單位。 一賣(600萬元住宅)、一買(1000萬元住宅)的換樓計劃，雖然資金充足，但於現金流方面要好好安排。
樓換樓方法: 問題一：身邊的人是否都買不起？
40多歲的「契姐」在沙浦道53號一棟9層高的唐樓，租住了唐3樓一個約100呎的劏房獨住。 她指該單位月租僅2850元，加上較為寧靜，在該區屬罕見，對政府重建的決定感到可惜。 他稱支持重建，因大廈日久失修，到雨季時單位牆壁滲水，兩年前才花了十多萬元大維修。 他坦言九龍城區餐廳多、交通方便，不希望領補償金了事，希望市建局可提供同區樓換樓安置。 80歲的洪伯跟太太同住啟德道68A號垣天大廈的兩房單位，面積500多呎。
由此可見，「先買後賣」可做到新舊物業無縫交接，無需額外租賃其他地方暫住，但比較適合一些財力及實力較充裕的人士；相反「先賣後買」的好處是資金安排會相對輕鬆，而且不必承受買樓後急於將單位出售的壓力。 建議「先買後賣」人士預早開始計劃及放盤，盡量將買賣物業之間的距離縮短。 最後，換樓人士亦應重新評估當下的負擔能力，選擇合適的還款年期，以及為加息週期作好準備。 現時住宅按揭申請的壓力測試是3厘，假設600萬元物業承造六成及30年按揭，實際息率2.15厘，每月供款為13,578元，在加息3厘至5.15厘的情況下，每月入息最低要求為32,762元。 換樓人士應注意，要獲得退稅的話，必須在6個月之內賣掉原本自住的住宅，而一手及二手樓的換樓期計算方法不同，一手是入伙後的六個月，二手則是簽署大契後的6個月。 雖然換樓人士有半年限期賣樓，但不要忘記若原有住宅持貨是少於36個月的話，轉售便須繳納10至20%的額外印花稅。
樓換樓方法: 理財Campus：按部就班換樓「智」慳
不過要注意，印花稅是以物業原有價值計算，而所有居屋均是以政府折扣價值出售，計算居屋印花稅時需要先翻查居屋物業原有價值，否則資金不足，即會措手不及。 一般而言，若然買家已有三成首期在手，即已有足夠能力換樓，不妨選擇「先買後沽」策略，因目前樓價仍企穩，此做法可免「筍盤」被別人捷足先登外，原有的物業亦有機會以「靚價」出售。 買家可先買入新物業，後賣出原有物業，再把套現之資金投入新物業按揭供款。 情況同上，換樓可申請的按揭成數，需視乎到底是買家是首置或是非首置身份。
如現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值6折發售，補地價金額便是 200萬 (500萬 x 40％)。 「先買後賣」是指換樓客購入新物業才出售物業，或是入伙後再出售原有單位。 這方式適合有充裕流動資金的換樓客，須先為新物業支付 15% 雙倍印花稅，然後在12個月內售出原有物業，再申請退稅。 如果換樓人士採用先賣後買方式換樓，賣出原有物業後，未必一定可以即時搬入新居，可能需要等待一段時間後才搬得到。 在這段所謂真空期，換樓人士可以跟新業主商討，希望暫時租住原有物業一段時間，之後才搬入新居，這就是「賣後租回」方式，即是由業主變租客。 無論簽署臨時買賣合約，或者正式買賣合約，買家有機會打退堂鼓，取消交易。
樓換樓方法: 賣出手上物業流程
在這段所謂真空期，換樓人士可以跟新業主商討，希望暫時租住原有物業一段時間，之後才搬入新居。 這種方式好處是減少換樓人士搬屋的次數，繼續暫住原先單位，省卻一筆搬遷的費用。 樓換樓方法 不過，陳超國指，很難說新買家是否願意讓舊業主暫租住原有物業，因新買家會有自己的自住的需求，如為新居進行裝修，未必一定配合到舊業主的要求，故舊業主需要跟新買家商討相關事宜。 B.以先買後賣形式樓換樓，在申請新物業按揭時，銀行會把舊有物業的按揭也一併計算在內，未必可以借足最高成數按揭，不排除按揭成數可能減一成。
於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。 如手頭上有足夠的現金，可於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 以「先賣後買」形式換樓，賣出唯一住宅後才買新住宅（兩者均以簽訂臨約日期計算），便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。
樓換樓方法: 按揭種類
1 樓換樓方法 「香港銀行同業拆息」就任何日子而言，指由香港上海滙豐銀行有限公司當日上午約11時（香港時間）公佈的1個月利息期的港元香港銀行同業拆息。 香港上海滙豐銀行有限公司公佈的香港銀行同業拆息並不一定與香港銀行公會所公佈的港元利息結算利率相同。 隨著疫情持續，不少業主為免陌生人士前往單位睇樓，都寧願先封盤不賣，或不開放給買家睇樓。 這情況下，現階段仍願意開放單位給準買家睇樓的業主，其沽貨意欲應該較大，希望先走貨為上，準買家或可向其「鋤價」更多。 房委會為滿足「上車」需求，下月底發售的新居屋，大部分面積400多平方呎，樓價最平187.4萬元，勢吸引買家申請。 學者則建議，買家不要着眼於「上車」，要考慮到綠表居屋流通率低、資產增值少，買家未來要套現換樓有難度。
請瀏覽本網頁，了解新型冠狀病毒肺炎如何影響您的財務管理及我們的服務。 始終由資料所得的女傭背景跟現實上班後的表現有着很大的差別的例子比比皆是！ 在照顧新生嬰兒，不論是由長輩或女傭來照顧也需要緊密的溝通、忍讓及磨合是必須的！ 當然選擇由長輩來照顧便有可能需要提早搬遷來配合。 本人剛於去年7月完婚，並已於2017年4月買了位於深水埗單幢式重建樓宇住宅，一房單位，約300呎，現時月供14,000，還款期30年。
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此證明書由簽發日期起計六個月內有效，如申請人未能在該證明書的有效期內簽訂臨時買賣合約購買居屋第二市場單位，而仍有意購買該等樓宇，必須重新申請及繳交有關的費用。 樓換樓方法 申請人如屬公屋租戶，必須先將填妥的申請書連同申請費，一併交回所屬的屋邨辦事處簽署核實。 申請人如屬獲房屋署發給「綠表資格證明書」人士，則須將申請書連同申請費、有效的「綠表資格證明書」、申請人的身份證副本及上述證明書列明的文件副本，一併交回置業資助貸款小組。 領取長者租金津貼的受惠者，須將申請書連同申請費，交往房屋署申請組簽署核實。 申請人必須以支票或銀行本票繳付申請費(現時為660元)，抬頭人為「香港房屋委員會」。 成功申請預先批核之客戶需於簽署買入新物業及售出現有物業之臨時買賣合約後，作正式按揭貸款申請及補交文件作批核用途。
可以跟貼我們《胡．說樓市》團隊的報道，我們會定期更新各大銀行按揭詳情。 印花稅於買賣雙方正式完成所有簽約程序，落實物業成交之後繳交。 樓換樓方法 由於樓宇交易涉及的契約文件十分複習，律師會代會處理妥善及打釐印，而同時將會向印花稅署繳交釐印費及印花稅。
樓換樓方法: 按揭計劃
自從政府在《施政報告》宣佈放寬按揭保險後，吸引大家入市買樓，二手睇樓量及成交量急速上升，按美聯35大屋型苑統計，每天平均成交量由5宗大升至1… 【置業疑難】轉工遇上申請按揭 4大條件輕鬆批… 事實上，銀行對於剛轉工人士的批核的確較為仔細，但只要符合以下4大情況，銀行仍會歡迎其按揭申請。 答：如果樓盤於發出入伙紙及滿意紙後，買家申請按揭時所簽的是現樓按揭契，已經合乎已落成物業的定義。
樓換樓方法: 選擇5: 先賣後買
買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty，BSD）屬於專門為應對非本地買家及公司轉讓的印花稅。 樓換樓方法 目前只要是非香港永久居民，或是以公司名義購買物業，均需劃一支付15％印花稅。 如貸款金額不多，置業人士可考慮申請銀行的私人貸款，以滙豐銀行為例，其私人貸款額可高達八十萬元或月薪的八倍，還款期由六至四十八個月不等。 平方呎，或者希望搬往心儀校網的區域，或睇好其他地段等升值考慮因素，例如潘紹聰向傳媒表示由於睇中啟德地段，故決定買入龍譽單位，便屬於升值因素。 打算換樓人士已住在原有物業一段時間，換樓時難免有所不捨，但要記得換樓是為了更好的居住環境，要懂得斷捨離才能踏出第一步。
樓換樓方法: 【簡約公屋】港、九、新界位置! 申請資格及租金懶人包 (附影片)
貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 正如上面所說，樓換樓，特別是先買後賣，如果處理得不好的話，當中的交接期可以為你添上不少麻煩。 除了上面提過的印花稅之外，換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。 如果你的做法是先買樓後賣樓，想賣出的物業有未供完的按揭，而你又想為新物業申請按揭的話，你就要非常小心，銀行會計算你的 Mortgage Count。 【個案分析】供樓扣稅懶人包 置業人士供樓開支不輕，政府為了減輕負擔，只要屬於自住物業，業主供樓貸款利息開支每年可享有高達10萬扣稅額，究竟要符合甚麼要求才享有扣稅優惠？
先賣後買是指把舊有單位售出，完成所有手續後才購入新的單位。 由於先把單位售出，能夠先收回首期金額，扣除律師費等雜費後，仍有充足現金購買新單位。 不過要注意先出售出單位後，需要找單位暫住，原有的傢俬需要地方安置待買入新單位後才可以入伙，處理上較為繁複。 有部份業主擔心遇上麻煩租客，偶然要幫助他們處理單位內櫳問題。 但如果能夠克服這個關口，對於選用此操作的業主，理論上有較大彈性。
樓換樓方法: 資金謀出路 細價樓車位搶灘
然而，「樓換樓」往往涉及資金周轉、按揭上會等問題，掌控不善，隨時令換樓計劃泡湯。 個月內沽出原有單位，才能符合較低稅階的第二標準稅率條件，向稅局申請發還已多繳的印花稅。 「先賣後買」雖然有機會要中途租樓自住，但相對「先買後賣」資金較為充裕，按揭成數不會下調之餘，亦毋須擔心高昂印花稅的問題，換樓較為安全。 若要採用「先賣後買」，要確保舊物業和新購入的物業的成交日期相隔最少一至兩個月，以確保可擁有「首置」身份承造按揭。 過去數周疫情急劇轉壞，加上政府再收緊限聚令，二手樓市氣氛受挫，業主再次陷入弱勢，議價幅度明顯增加，市場也出大量減價、甚至低於市價成交。 觀察近來的成交，面積較大的單位，減價幅度相對較大，特別是3房單位，對有意換樓人士而言，現在是個不錯的換樓機會。
樓換樓方法: 推薦文章：2.45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 有些人在購買物業時，因入息未符合按揭貸款條件，而曾經尋找家人或朋友成為物業貸款的「擔保人」，但當「擔保人」希望置業時，卻會被銀行收緊按揭成數。 首次置業，很多買家對從何入手也摸不著頭腦，簡單如怎樣去搜尋合適自己的單位，睇樓時注意事項，以至簽睇樓紙及臨時買賣合約的細節也一竅不通，但實情只要小心疏理每一個步驟，問題便可迎刃而解。 至本月初，該家庭賣出原有物業後，即四出睇樓、欲加快入市，近日睇中藍澄灣3座中層E室，單位叫價770萬元，買家見狀遂加碼50萬元，向業主出價750萬元，惟未能說服業主。 最終雙方議價後，買家再追價20萬至770萬元成交，單位實用面積約690平方呎，三房間隔，成交呎價11,159元。
樓換樓方法: 保險
各位換樓客應了解清楚兩者的利弊，同時應盡早物色心儀單位，立即到千居尋找筍盤。 而一年是按新舊樓樓契的簽署日期計算，例如在今年 3月3日簽署第二層樓的樓契，最遲需於明年3月2日前簽署樓契，賣出原有物業。 另一方面， 如果換樓客賣出原有物業，持有期少於三年，則需繳交額外印花稅。
這樣或會影響換樓人士的現金，令換樓人士未能支付新物業的首期。 換樓人士可跟新買家簽署必買必賣的買賣合約，不論臨時買賣合約或正式買賣合約也可以加上這個條款，這樣可保障自己。 這種方式最大缺點，是買入新物業的人士，本身已持有物業，不符合首置人士身份，需要先繳付15%辣招稅。 但如果在買入新物業後一年內賣出原先物業，可申請退減部分稅項。 印花稅方面，「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」，所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅，便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額，當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。