必須留意的是，如果買家最後無法依計劃賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓地方租住或暫住。 先買後賣是目前換樓客較常見的交易方式，即先買入心儀的新物業，完成交易後，再行出售舊有物業。 樓換樓注意 這種做法能確保住處，不過在購入新物業之際，就不能以非首置身份申請按揭，並且因為同時持有兩項物業，而必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
- 自從政府實施辣招調控樓市後，「先買後賣」 多了幾重考慮。
- 如想助有意上車的人士置業，亦應將500萬元以下物業的釐印費一律減至100元，降低港人的入市負擔。
- C.樓換樓人士買入新單位，即持有新居所，無需如「先賣後買」要暫時租住單位，有租金支出，可節省這筆使費。
- 有關計劃的條款，只提及買家本人需沒有本地住宅一項，但未有要求買家、借款人或擔保人不可有其他按揭。
- 鑑於近年政經局勢不穩定，近年也有一批香港人萌生移民念頭，特別是英國落實「BNO通道」後，吸引大批港人湧往倫敦、曼徹斯特等熱門城市置業。
唯一唔同係賣家喺交吉當日可以唔使交鎖匙，而水電煤差餉等嘅轉名手續，都會等短租約完結後先搞。 由於租約時間較短，賣家通常要一次過向新買家支付所有租金，又或者事先同新買家商量定，如果「售後租回」租金可以收平啲，樓價都可以再減少少。 假如業主已經做過全屋更換水喉，就要留意一下出水時的水壓有沒有問題，例如阻塞出水等。 另外，水喉的接駁位都要特別小心，因為同樣都是漏水的常見源頭。 今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。 兩層樓的供款額相加為37,000元，供款佔入息不得多於35%，月入需達105,700元才可通過測試。
樓換樓注意: 按揭保險懶人包！保費計算教學/申請程序/保費表 (2022年9月更新)
由於「轉名」也是視一樁買賣，所以即使沒有實際金錢交易，簽紙並交了轉名印花稅後，便當是賣了樓可以申請退稅。 但要注意，轉名時仍要支付印花稅，需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。 印花稅方面，「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」，所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅，便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額，當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。
而一年是按新舊樓樓契的簽署日期計算，例如在今年 3月3日簽署第二層樓的樓契，最遲需於明年3月2日前簽署樓契，賣出原有物業。 另一方面， 如果換樓客賣出原有物業，持有期少於三年，則需繳交額外印花稅。 須繳納的稅率按物業持有期而定，稅率約為10-20%不等。 如果買新樓後一年內，仍未能出售原有唯一物業，就不符合申請退稅資格，不可取回多付的稅款，即15%辣稅減去應繳首置稅的差額。
樓換樓注意: 入息證明文件6大著數
近日樓價回調至2017年10月，在2016、17年上車的客人，雖然出售的物業跌價了，但當年曾經想買的Dream House樓價也回歸原點。 適逢去年初的波叔Plan進一步放寛按揭，提升至千萬元住宅仍可申請九成按揭。 幾年下來，按揭供款的本金部份幫已上車的客人儲得一定的資金，加上升職加薪等元素，這批客人換樓時，可考慮由600萬元樓換到1000萬元樓，生活質素大幅提升。 在林鄭Plan 推出時已屆滿額外印花稅禁售期的物業，即是在2016年10月前購入。 2016年10月的樓價指數只是258.6，而林鄭Plan推出時已是317.6，升幅達22.8%。 600萬元的單位隨指數升至737萬元，但800萬元的Dream House 已迫近林鄭Plan的1000萬元8成按揭上限。
以從屬家人身份通過英國國民（海外）護照 即BNO護照的入境簽證計劃移民英國的港人， 連續居住五年，可以申請獲得英國永久居留權，獲永居的一年後， 還可申請獲得英國公民身份。 但在這之前， 他們必須要持有效的香港特區護照，以便到英國之外的地方旅行。 英國內政部數據顯示，截至去年底，當局批出了近15萬份BNO英國國民（海外）簽證申請，當中超過5.
樓換樓注意: 樓換樓注意詳細懶人包
首如換樓客本身的物業仍然是以高成數按揭的身份上會，按揭保險公司並不會處理新按揭申請，換樓客必須把要售出的單位完成交易後才可入紙申請。 【香港樓市走勢2023】香港樓市跟香港經濟一樣，逐步復常，樓市成交回暖，香港樓價亦止跌回升！ 美聯物業指出，樓價「U 樓換樓注意 Turn」急轉彎升逾2%，尤其是去年呎價急跌的屋苑更出現「彈簧式」反彈，其中太古城呎價年初至今急彈22.3%。 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明預料，首季一二手價量齊升，料首季樓價升5%，新盤成交按季「V彈」近4倍。
經按揭保險申請8成或以下、與超過8成按揭的條款略有不同。 申請超過8成按揭，其中一個要求是買家必須「首置」。 此處的首置並非「從來沒有本地住宅物業」，而是「申請按揭時沒有本地住宅物業」。 因此，新上車客或早已落車而重新上車的買家，都符合首置要求。 然而，換樓人士沽出原有物業後，未必可以即時入住新物業。
樓換樓注意: 選擇3: 先買後賣
業主賣樓心態不同，只要識得「捉路」，鋤價一樣事半功倍。 過去兩個月，市場出現不少業主趕移民而減價賣樓的個案，如遇上此類單位，準買家不妨嘗試還價。 此外，經濟前景不明朗，部分持單位作收租用途的業主先行「減磅」離場，他們的出貨意欲也較強。 樓換樓注意 此外也可留意較年輕的新盤，不少業主購入單位3年，要沽出物業不需繳付額外印花稅（SSD），較易接受議價。
以下例子假設樓價為$10,000,000，並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。 「先賣後買」可套現足夠資金去購買新物業，做法穩陣。 但要注意的是，當遇上樓價急升的情況，業主在售出舊有物業後，未必能夠無縫接合地購買及入住新的單位，屆時業主就需先暫時租住物業或暫住家人居所。 購入相連單位注意事項(上) 香港市民住屋需求強勁，根據差餉物業估價署公布，本港4月私人住宅售價按月上升1.8%，連升25個月，同時連續18個月創新高。 在質量方面，工程顧問及其團隊會在指定的質量控制點對單住進行檢查，以確保工程能避免出現不可逆轉的問題。 在工期方面，工程顧問會就裝修公司所制定的工程時間表提出意見及進行監察，以減少工程出現延誤的機會。
樓換樓注意: 按揭查詢
換樓人士應注意，要獲得退稅的話，必須在6個月之內賣掉原本自住的住宅，而一手及二手樓的換樓期計算方法不同，一手是入伙後的六個月，二手則是簽署大契後的6個月。 雖然換樓人士有半年限期賣樓，但不要忘記若原有住宅持貨是少於36個月的話，轉售便須繳納10至20%的額外印花稅。 除了申請超過八成按揭的申請人需符合「首置」要求外，在2019年底放寛按揭保險計劃時，加入了首置客可嘗試以「免壓測」條款申請按揭。 雖然如此，申請人仍必需通過現息下供款不超過50%的規定。 以30年按揭為、同一筆入息計，「免壓測」比「要壓測」可多借約19%的貸款，是一個相當多人選擇的方案。
適逢去年初的波叔Plan進一步放寬按揭，提升至千萬元住宅仍可申請九成按揭。 幾年下來，按揭供款的本金部份已幫上車的客人儲得一定資金，加上升職加薪等元素，這批客人換樓時，可考慮由樓價600萬元物業換到1000萬元，生活質素大幅提升。 在林鄭Plan推出時已屆滿額外印花稅禁售期的物業，即是在2016年10月前購入。 樓換樓注意 600萬元的單位隨指數升至737萬元，但800萬元的Dream House已迫近林鄭Plan的1000萬元8成按揭上限。
樓換樓注意: 表: 一手樓供款 (可負擔水平)
然而，換樓客可以透過轉名來申請退稅，但需支付甩名的印花稅。 免除額外需租樓的問題，先買後賣可無縫交接，換樓客毋須面對賣樓後沒居所的問題，可直接將傢俬搬遷至新居，並有充足時間裝修。 如果在簽訂買賣協議後，買家悔約並取消交易，則會影響換樓客手持現金流。 先賣後買，是指換樓人士先出售物業，在完成手續後才買新樓。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，如果樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。 這種方式的優點，是先買新物業，後賣舊物業，換樓人士可直接把傢俬雜物搬至新物業，只需搬遷一次。
樓換樓注意: 出售現有物業時買家撻訂之風險
至於不超過八成按揭的換樓客，由於沒有「首置」的要求，銀行處理有關申請時會考慮出售單位的正式買賣合約來彈性處理。 如手上現金並不充裕，需要靠賣樓所得的資金購入新物業的話，就必需把新買物業的成交日定在賣出物業的成交日後。 現時買賣物業都採用支票或本票交易，客戶存錢到律師樓、再由律師樓開票給對方，兌票的時間就變成最少兩三天才可完成。 如計及每天截票時間及律師樓的行政安排，買方律師樓通常會要求買家在成交日前最少三至四個工作天交票及簽文件。 因此，換樓客須把新購物業成交日定在售出物業的最少五個工作天後，才可確保順利交收。
- 此處的首置並非「從來沒有本地住宅物業」，而是「申請按揭時沒有本地住宅物業」。
- 在2019年10月「林鄭Plan」推出前，只有600萬元或以下的住宅才可申請高成數按揭，「林鄭Plan」將樓價放寛至1000萬元住宅申請最高8成按揭。
- 換樓人士成功賣出舊物業後，未必可以即時入住新物業。
- 總數$2,930,000以上例子，賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬，而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。
- 如有需要，客戶須就換樓計劃的物業收益轉讓協議取得承按人的同意。
先賣後買的最大好處就是可以在出售現有物業，恢復“首置人士“的身份，再充分利用這中間縫隙的“首置人士“的優勢購入新物業。 在2022年3月政府進一步放寬住宅物業的按揭成數後，首置人士可以通過新按揭保險，做到最高90%按揭成數置入1000萬以下的物業。 表1顯示不同物業價格可以通過最新按揭保險計劃借到的最高按揭成數。
樓換樓注意: 選擇5: 先賣後買
與2018至2021年的高位335.9、338、327.0及339.1計，分別下跌13.5%、14%、12.1%及14.3%。 對上一次指數較接近的是2017年10月的290.8，即是在2017年底後買樓都已跌穿買入價。 係呢個資金泛濫嘅年代，如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。
樓換樓注意: 樓市資訊 | 美聯物業
無論是把原物業甩名或加按套現後以擔保人身份幫另一半上會，就有許多細節需要留意。 譬如丈夫把物業甩名或加按，把資金給太太做首期（或相反），太太沒有物業也沒有按揭，即使符合「首置」規定，也不一定成功獲批按揭保險。 樓換樓注意 由於按揭保險並不接受兩夫妻分開居住，譬如丈夫的物業質素遠超太太新購物業，就難以說服兩人將遷入新居而很大機會遭拒保。 在此項放寛初推出時，有不少銀行都配合新制接受「免壓測」申請。 近期可能銀行看淡樓巿，認為風險大了，部份銀行停批這類申請，也有銀行加息以彌補風險。
樓換樓注意: 一手樓按揭成數必看攻略
無論你選購一手樓、二手樓，居屋、抑或購入車位、工商舖，以至海外物業，甚至另類物業如凶宅及銀主盤等，背後也離不開「按揭」兩個字。 本文希望提供一個總綱提要，方便大家按不同需求搜索出相關按揭資訊。 既然目前樓市下行，有專家覺得先賣後買方式較有利，特別是財政實力稍遜的人士。 美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明分析指，若果本身資金緊絀，需要賣出原有物業所套現的金額，然後用作買入新物業，先賣後買會較為「穩陣」。
樓換樓注意: 樓換樓注意: 選擇3: 先買後賣
而在申請按揭時，當有提及「首置」要求時，通常也暗藏了「現時沒有其他按揭」的要求。 近日的查詢之中有不少是換樓客，主要由五5、6百萬的單位換到800至1000萬元的單位，當中絕大部份是希望以新制高成數按揭上會。 換樓客雖然有買樓及申請按揭的經驗，但在換樓時申請高成數按揭仍有不少要注意的地方。 新一份的「財政預算案」將於2月22日公佈，地產界要求減辣的聲音仍然不絕於耳。 二手交投亦顯著增加，綜合美聯分行，今年初至今七星期的35大屋苑成交合共700宗，較前七週的548宗亦高出近28%。 受交投調頭回升帶動，香港樓價呈「U Turn」急轉彎，由跌轉升，而且愈升愈有，「美聯樓價指數」最新報149.08點，按周升0.74%，連升7星期，累升約2.1%，已創12個星期的新高。
假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。 於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。 如手頭上有足夠的現金，可於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 故此，更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 至於購買一手樓盤，繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子，均視乎個別樓盤而異。