買樓時選擇建築期付款的買家，有可能影響新樓的按揭申請。 購買新盤時，應付首期是選用那種付款方法的主要考慮因素之一。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，買樓首期往往是一大因素，如準業主不夠首期資金，需要承造高成數按揭，往往需選揀建期付款。 發展商按揭有另一個特點，是容許從事收入不穩定行業人士申請按揭。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，發展商按揭只需申請人提交入息證文件，證明可以供得起，即使從事收入不穩定的行業如的士司機的人士申請，只要證明有足夠供款就會批出按揭，這方面較銀行寬鬆。
- 不少年輕人置業時鐘情購買新樓，近年發展商亦主攻年輕一代市場，提供高折扣優惠並興建豪華會所，以吸引更多人抽樓花。
- 他以現時利率作為參考，包括銀行拆息H+1.3%、封頂利率2.5%、還款期30年計，計算借9成按揭所需最低收入，通過免壓力測試後最低入息要求為74,000港元，算是可以負擔。
- 具備北部都會區概念的項目都有約 10 個項目，接近10,000伙。
- 至於按揭能借到多少錢，一般取決於抵押物業的市場價格或物業成交價的若干成數（按揭成數），以及按借款人的還款能力計算。
- 另外，發展商因不同因素而未能準時交樓，甚至未能順利完成項目（亦即「爛尾樓」），或導致消費者損失。
- 發展商會提供90至210日的成交期計劃，通常愈短的成交期，折扣會愈多。
- 一般而言，轉按要等到收樓後才可安排，但業主可於收樓前3個月開始申請，以鎖定估價、按揭利率等批核資料。
假设总折扣额为20%，物业面价为800万，折实后为640万，银行会以640万计算按揭贷款额。 當然，H按設有封頂利率，就算1個月拆息升至3%以上，仍可限制在2.5%水平。 惟若果拆息持續上升，銀行無法不上調最優惠利率（Prime Rate，P），最終實際封頂利率亦會上升。 惟參考銀行同業拆息，1年期利率其實已升至約3.35%。 根據利率期限結構（Term Structure of Interest Rate），意味1年後1個月拆息或會升至3.35%以上，按揭息率最終有機會升至4%至4.65%。 樓花建期 至於經兩輪銷售、以價單形式售出的420伙的黃竹坑晉環，近五成買家採建築期付款。
樓花建期: 樓市資訊 | 美聯物業
由於買家願意提前上會，發展商也願意提供較高折扣予即供期付款的買家。 購買樓花項目又選用建築期付款，好處是物業臨近入伙才開始供樓，避免同時支付新舊居所的住屋開支；風險是臨近入伙才申請按揭，如果遇上樓價調整，可能出現估價不足，買家需要準備更多現金完成交易。 如果首期不足，又遇上特殊況未能使用按揭保險置業，例如需要購買千萬以上物業，可以考慮發展商指定財務機構提供的二按。 不過申請二按必須先得到一按銀行的同意，獲發確認信後才可以正式申請，壓力測試亦會較難通過，申請前必須三思。 發展商一按及二按計劃的條款詳細顯示在價單之中，準買家可事前詳細研究。
- 但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。
- 有關樓花按揭的資料，ROOTS 上會早前都有不少文章分享過，在此不特別再詳述。
- 在按揭上，對選用即供期付款的買家來說，物業提早交樓的影響不會太大：反正一早以樓花按揭供樓，待物業落成，轉為現樓按揭只是一個手續問題。
- 還有一點值得留意的是，新盤如果延遲交樓，發展商還要找認可人士簽署證明受天氣影響，提早交樓卻是不需要理由的，而按一般樓花合約，買家應該在收到發展商通知後2星期內完成交易。
- 如果真的不能負擔新盤供款，或可先選擇把單位放租，儘量幫補供樓負擔，待三年額外印花稅期鬆綁再出售，可減少損失。
以該盤來說，申請一、二按計劃，還需繳付分別1%及0.5%貸款金額的手續費與一、二按的財務機構。 【疫市自保】低息環境按揭財技解碼 新冠肺炎疫情打擊全球經濟，加上低息環境下，置業人士更應該善用借貸能力，選擇最適合的按揭計劃，以下按揭抗疫3招有助業主長期抗戰。 不少發展商按揭為了鼓勵買家入市，會以「呼吸Plan」（即毋須通過壓力測試便可申請按揭）吸引買家。
樓花建期: 申請樓花按揭的注意事項
原因是在建期安排下，發展商要待物業落成才收足樓價。 即供與建期的差價，視乎不同發展商、樓花期的長短而有別。 以本周開售的一個新盤為例，約19個月樓花，即供期付款較建築期付款折扣多6%。
但是，當銀行批出按揭時，由於這個優惠是以現金形式送出，便需要與銀行、按揭中介及其他購入這個單位時獲得的優惠，例如銀行回贈、中介回贈及律師費折扣等，一拼在貸款額上作出扣減。 借少了、還少了，但在找尾數時需要有這筆額外首期的預算。 然而，建期付款方法有利固然亦有弊，一般而言，發展商賣樓是較希望買家選用即供計劃，讓資金回籠速度加快，故此選用即供付款方法的樓價折扣通常較多，選用建期方法的樓價折讓則較少。 現時新盤即供與建期的折扣差距多達樓價之1%-5%，個別更高達6%-10%，買家可比較不同付款方法的折實價以及自身狀況作決定。
樓花建期: 按揭存款掛鈎計劃
除上述付款方式外，「先住後付」可以說是較為另類的付款方法。 由於政府向發展商徵收一手空置稅，發展商為求加快賣樓速度，避免因單位未能於指定日期內售出而要繳交額外差餉，便因應樓市氣氛，推出「先住後付」以增加銷情。 「先住後付」最吸引之處莫過於能用較少首期入市，並且有較長的時間去安排資金，部分成交期可長達3年、甚至5年不等。 樓花建期 因此「先住後付」特別受換樓客歡迎，既可以「偷時間」儲錢或放售現有單位套現，又可以「零租金」入住，減輕需要兩邊供款的壓力。
售樓書中會列出的「預計關鍵日期」收樓，但要注意關鍵日期不等於正式收樓日期，當中可相差數月，因此不建議買家將搬遷時間安排得太接近。 假如樓價超過600萬元，選擇即供計劃的話便不能在銀行借取超過六成按揭，對於借九成按揭的買家角度來說，只有以下三個計劃可行。 以近期屯門的新盤為例 (避嫌，本文不開盤名了)，售價折扣包括以下各款。 假如採用「90天即供 / 不用一、二按」組合的話，加上早鳥優惠，便可獲最高11%折扣(未計居民優惠)。
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同樣地，如逾期還款，普遍計劃都會收取手續費及／或罰息，手續費以供款額的若干百分比計算，或作定額收費。 若借款人未能按時還款，貸款人有權收回及出售該抵押物業（該物業會變成俗稱的「銀主盤」）用作還款。 雖說出售銀主盤後所得款項若高於欠款，扣減必要費用後，餘額會歸還予借款人，但因銀主盤成交價普遍低於物業市價，所以借款人最後很大機會出現「樓財」兩失的情況。 抽籤結果大多會於㨂樓2-3日前公佈，抽中籌號較前的話就就有較大機率入購心儀單位。 示範單位有兩款，一款是有齊裝修的改動單位，另一款是無裝修改動的「清水房」。
早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。 不過要記住，發展商指定律師代表著買賣雙方的權益，變相有爭拗時，其角色定位便會有衝突，不可能全心為買家爭取權益；相反，委託第三方律師便全權代表買方權益，在爭拗時較有保障。 如果真的不能負擔新盤供款，或可先選擇把單位放租，儘量幫補供樓負擔，待三年額外印花稅期鬆綁再出售，可減少損失。 另外，屋苑剛入伙時，同屋苑或有大量因裝修而出現的短租需求，也不妨考慮將單位放短租，維持轉售的彈性。 另外，買家亦須於入伙前支付管理費上期、泥頭費、水電煤按金、地稅等，但這些都是有限數，亦是入伙前的必要開支。 項目位於馬頭圍道及佛光街交界，共提供130伙，全數均為開放式及1房間隔，主打年輕家庭及投資者等客源。
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另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！ 【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？ 【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！
關鍵日期按字面意思就是非常重要的日子，按照《一手住宅物業銷售條例》規定，發展商需要在售樓書中「發展項目的資料」部份列出「預計關鍵日期」。 預計關鍵日期指的是住宅項目遵照經批准的建築圖則的預計完成日期，或預計符合批地文件內條件的日期。 在買家角度來看，當然想付款前可以見到現樓，不過發展商提供不少樓花期優惠，及早付款的話，自然有著數，例如有些樓盤即供的話可享最高10-20%折扣。 當然，不是人人都可以改以「即供」付款，原因是超過600萬港元的物業要做高成數按揭，一定要採用「建期」，估計很多業主仍然無可避免身陷險境。
樓花建期: 購買樓花提早或延遲成交期注意事項
香港一手條例亦有規定，發展商必需在確定延後的14日內通知買家，而買家也要做好心理準備，實際的入伙日期往往會比關鍵日期為遲。 由於建築期付款在入伙前才安排上會，若樓花期樓價下跌，上會時便有可能出現估價不足(想知如何應對估價不足，可按我跳往)，屆時便須額外抬錢上會，情況猶如與發展商對賭，最終有機會導致撻訂。 有條件當然選擇即供好，但部分人或因舊物業套現需時，或其他財務安排因素，而需選用建築期付款。 舉例，買家A個人入息不夠供款，需要擔保人協助，但擔保人要於半年後才能加名，這種情況下，買家A便需要選用建築期付款。 到售樓廠揀好樓後，買家只須簽署發展商提供的合約文件，任何第三方提供的文件，包括銀行職員、代理等提供的按揭委託文件，除非你決定選用他們的服務，否則請勿簽署。 買家可自行向發展商入票、購買，但當然，透過代理購買新樓可有更多服務，包括分析周邊發展、付款辦法、協助準買家申請銀行本票，以及即時更新該盤的消耗表等。
根據一手條例規定，發展商在推售新盤前必須先向地政總署申請「預售樓花同意書」，成功申請前不得收取任何訂金及留位費。 另外，開售前至少7日要向公眾發佈「售樓說明書」，開售前至少3日要向公眾展示「價單」，確保公眾有足夠時間研究物業資料及售價。 隨著第三波疫情緩和，多個發展商積極在第三尾及第四季推售新盤，近年新盤裝修企理，環境管理配套理想，每多發展商開賣新盤，均吸引不少市民入飛。 然而，由於新盤受一手條例規限，買入新盤的步驟會較二手物業複雜，今次Gobear為大家介紹新盤的類型及注意事項，讓大家置業時更加安心。 最近多個新盤開賣，准買家們需留意：一手物業與二手物業置業流程各有分別，大家入票前應充分做好4大準備功夫，確保職業之路暢通無阻。 新盤大致分為「樓花」及「現樓」，然而這兩者在交樓時間、參觀權益及按揭付款優惠上有何唔同？
樓花建期: 建築期不適合用家
借款人的職業及收入同樣對還款能力有影響，所以銀行會考慮借款人的職業能否提供穩定收入。 樓花建期 樓花建期 如收入較浮動，借款人的現有資產能否提供足夠現金流等。 很多時準買家會忽略了計算一些雜費，如印花稅、保險費、律師費等。
惟一旦發展商延遲交樓，銀行放款也會延遲，超過3個月的話按揭便要重新批核，並要提交新的入息證明──到時萬一失業，便需要找擔保人幫手，頗失預算。 市面上有不同種類的私人樓宇，例如私樓、唐樓、已補地價的公屋和居屋、村屋等等，而不同計劃所適用的物業各有不同。 例如有銀行所提供的P按和H按分別適用於5至6類物業，但其按揭保險計劃則只適用於私樓。 一般情況下，P按適用的物業類型普遍較H按及按揭保險為多。 顧名思義是將按揭帳戶與存款帳戶掛鈎，為存款帳戶所提供的存款利率相等於相關按揭計劃的按揭利率。
樓花建期: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 &…
即供付款是指在新盤樓花期內，買家申請按揭，並在某段時間內繳付所有樓價款額，並提供折扣優惠，成交期可長可短，可長達至210日(即7個月)。 香港樓市調整速度加快，根據中原城市領先指數（CCL），整體樓市較高位已經調整15%，個別地區或屋苑更頻密出現較高位跌逾20%的個案。 要注意的是，採用「建期」付款方式買樓花的準業主，有機會因為落成物業估價急跌，影響實際按揭貸款額，最終或出現流動性風險，但現時這一刻仍有解救辦法。 購買一手物業要經過多個步驟，經過參觀示範單位、抽中單位、揀選付款辦法、簽署臨時買賣合約及正式買賣合約，等待項目施工，最後來到收樓程序最後一步… 建築期付款計劃意思是準業主在發展商開始預售樓花時（樓花期）先落訂繳付一小部分的物業價格，直到物業興建完畢，發展商通知可以入住後，再跟銀行提交按揭申請，之後開始每月供款。
樓花建期: 【買樓置業】預售樓花未如期完工影響收樓程序 買家如何應對？
答：若行建期，於收樓前3個月才可申請按揭，一旦屆時經濟下行，不幸失業或減薪，可能增加上會難度。 若行即供，可趁現時入息穩定立即上會，即使日後失業，銀行亦不會因此call loan，只要準時供樓便成。 於上半年度，信置的應佔總租金收益17.28億元，減少3.8%，因租金收入及寫字樓出租率下降，淨租金收益少4.9%，至14.81億元。 投資物業組合整體出租率較去年同期上升0.8個百分點，至91.1%；其中，商舖物業出租率上漲3個百分點，至94.9%；工業物業出租率上揚1.4個百分點，錄得86.9%。 信和置業（00083）昨收市後公布截至去年底止中期業績，股東應佔基礎溢利28.02億元，按年跌35.8%，主要是物業銷售收入大削逾半；股東應佔溢利近24.6億元，下滑41.8%。
樓花建期: 建築期付款
所以買家一般會於低息期過後轉按至傳統銀行，能否成功轉按，取決於當時物業估價、借貸人的供款與還款能力。 銀行批出的按揭條款，有效期一般只有3個月，若有效期內未能成功收樓，銀行便會重新審批整個按揭申請。 銀行會要求申請人提供最近入息證明文件，及會再次查閱申請人之信貸報告。 若發展商延遲交樓，分分鐘令按揭由「建期」變「即供」，，600萬以上物業便不能申請按揭保險，首期預算將大大增加。
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可是，樓花買家仍可選用按揭保險舊例，600萬以下可申請最高8成按揭，400萬以下最高9成按揭。 如果買家不選用按揭保險，便要根據金管局按揭指引的按揭成數申請按揭，即1,000萬以下最高六成按揭，1,000萬以上最高五成按揭。 樓花是指未落成的樓盤，發展商為了鎖定銷售量及回籠資金，會推出多項折扣優惠，鼓勵買家在樓花期買入單位。
一手住宅物業銷售條例規定，售樓說明書必須提供項目符合批地文件中條件的關鍵日期以供買家參考，不過此日期有機會因應天氣、天災及社會情況等情況出現… 對於需要年過60的父母作擔保人的準業主最好揀選不同銀行同時申請按證公司及昆士蘭按保。 不同按保公司對年長擔保人有不同睇法，所以同時申請兩間不同按保公司比較保險同時增加獲批機會。 貸款，將該筆貸款連同首期交付給發展商然後馬上開始供款。 由於該計劃會衍生額外供樓開支即供期計劃適合首次置業人士。
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例如常見的180天即供付款計劃，在臨時買賣合約簽署後180天內付清樓價，可照正價減20%，折扣較大；而建築期付款計劃在發出入伙通知書14天內付清樓價，可照樓價減10%，折扣較小。 仔細計算自己的負擔能力，選擇按揭年期時，應全盤考慮自己的財務狀況和供款能力。 一般而言，供款年期愈長，每月供款愈低，但全期利息開支亦愈高。 同時，若選擇沒有設利率上限的H按，市場加息時按揭利率和每月供款額有機會大幅上升。 所以申請按揭時切忌「計到盡」、「借到盡」，應預留資金作應急錢，並須留意最終獲批的貸款金額未必與申請的金額一致。
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因此，發展商為吸引買家揀「即供付款」，一般都會推出即供期付款優惠，即供呎價會有折扣，比建期計劃更平，故即供呎價也是發展商向外界宣布價單時所用的樓花訂價。 買樓花的程序其實和買其他一手樓相約，我們曾經也有文章介紹過（【買樓流程攻略】新手業主必知中伏位，拆解按揭、買樓程序！）。 首先，各位最好先計一計自己的預算，建議使用ROOTS 上會的 A.I.
期滿後，借款人可選擇繼續使用定息按揭（續期時再選擇定息年期及年利率），或轉為浮息按揭。 不少銀行亦有提供專為購買政府房屋（包括房協資助出售房屋［房協樓］、居者有其屋［居屋］、租者置其屋［租置屋］、綠置居［綠表居屋］和夾心階層住屋［夾屋］）而設的按揭計劃，大部分均為P按。 租置屋最高按揭成數為10成，其他政府房屋則最高9成至9成半按揭。 最優惠利率（Prime Rate），就是銀行向信用最佳的客戶提供貸款的利率，由各銀行自行決定。 買樓花其中一個風險，就是單位落成後最終實況或與期望有落差。 另外，發展商因不同因素而未能準時交樓，甚至未能順利完成項目（亦即「爛尾樓」），或導致消費者損失。