撻訂指的是甚麼、有著怎樣的成本代價、而準買家可以如何避免這樣的損失？ 根據一手住宅物業銷售條例，有規定發展商需於簽署合約後的24小時內，把相關記錄登記上「一手住宅物業銷售資訊網」中的「成交紀錄冊」。 根據一手住宅物業銷售資訊網內，成交紀錄冊的資料，發現截至十月尾，今年累計有409宗個案未有繼續完成交易，以期內約11,400宗成交量計，比率差不多高達3.6%。 相關數字創出了過去幾年的新高，因為2015年至2019年之間，相關比率大約介乎1.6%至2.1%間。
由於房地產銷售下降，物業發展收入及稅息折舊及攤銷前盈利同比下降55%及71%，該行預測為分別跌27%及29%。 由於凱匯的入賬貢獻較低，物業發展業務EBITDA利潤率同比下降17個百分點至30%，該行預測為31%。 物業投資收入和EBITDA均與該行預測一致，分別跌2%及跌3%，主要因負租金調整和辦公室入住率較弱。
樓花撻訂: 按揭估價不足
中海外（0688）旗下大埔新盤天鑽以低市價開售，首輪已沽首批近97%單位。 不過有4個單位買家，最終選擇撻定離場；發展商即時修改價單，將相關單位加價3至5%。 財政司司長陳茂波將於早上11時在立法會發表新一屆政府的首份《財政預算案》。 他在社交網頁表示，是香港擺脫疫情困擾後的首份預算案，希望能在復蘇初段鞏固信心，創造條件加速向前，全力拼經濟，盡力惠民生。
- 一般而言，簽完臨約的 14 天內會再簽正式買賣合約，讓買賣雙方有充足的時間準備樓契文件、請律師，或者再上單位睇樓等等。
- 但這只屬於順利的個案，很多時大家都會有文件不齊的情況，需要補交文件。
- 如果樓價高過600萬並需要借高成數按揭人士便需要用建期計劃，待樓花落成後再申請現樓銀行按揭上會。
- 以建築期付款買樓花的買家，要等入伙時才可申請按揭，如果市況逆轉，有機會因估價不足，或要負擔更多首期，甚至未能獲得批核按揭而要撻訂。
- 此外，若以送贈方式轉讓、法庭令下轉讓（如離婚轉讓、遺產承辦）、居屋轉名予家庭成員（即使該成員已擁有住宅），均可免繳從價印花稅。
- 不過簽訂臨時買賣合約選擇撻訂的買家，損失頂多是相當於樓價5%「細訂」。
因此在選擇按揭計劃時，必先了解其審核準則，例如壓力測試的要求，所需證明文件等資訊。 樓花撻訂 投標一經接納，合約上的價錢亦就是投標價，並未扣除涉及的折扣、回贈津貼等優惠，這方面對於準備透過按揭保險計劃申請高成數按揭的買家，或有可能構成影響。 若買家在揀樓並簽訂臨時買賣合約後，並在五個工作天內，決定撻訂，買家便需放棄只支付的5%樓價訂金。
樓花撻訂: 樓市資訊 | 香港置業
另一方面，買家會在成交期間辦理按揭手續，批核最快也要兩星期。 但這只屬於順利的個案，很多時大家都會有文件不齊的情況，需要補交文件。 如果遇上像2020年爆發新冠肺炎疫情，很多銀行職員都在家工作，批核時間會更加長。 臨約是一份具法律效力的文件，用意是確立買賣雙方的交易意向，表示買家和賣家均同意臨約寫明的成交價、成交日期、物業狀況等基本資料。 由於本港受疫情及政治局勢所影響，經濟前景不明朗，抽中新居屋的人士，尤其是家庭申請人，或擔心日後可能出現扣減人工甚至失業的情況，以致難以供樓，有可能會因此放棄購買居屋。
由於不少新居屋屋苑還未落成，有樓花期，未能即買即住，因此這也會影響到買家是否購買的決定。 所以如果你對該單位是志在必得，怕業主反悔，細訂不妨付多一些，業主賠訂成本增加，悔約機會便會降低。 但假如你自己對這單位有懷疑，要多些時間做查冊，但怕業主在你查冊期間將單位賣給其他人，或是你不太清楚自己能否成功借到按揭，對完成交易的信心不大，那細訂就愈少愈好，一旦撻訂自己也不用太傷。 理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。
樓花撻訂: 按揭計算機
所以，用發展商的「呼吸plan上會」，事前計數時不要太盡，預留空間做壓測及按揭條款可能會更嚴，因為發展商無義務保你「上會」。 自從2019年10月特首推出新按揭計劃（林鄭plan），幾乎每個客人都問買樓花可否借9成，不過對於想買樓花又借9成的話樓價就必須要400萬以內。 如果樓價介乎 萬最多借360萬，450萬-600萬借最多8成。
買家多倚賴發展商高成數按揭「上會」兼「上車」，其中有兩個主要陷阱。 發展商提供付款辦法，多數由地產商相關財務公司提供，但會設有數量限額，即使申請人入息高，但可能受累有關限制，因此買家宜儘早作出申請，在計算「上會」機率時，不要完全倚靠高成數按揭計劃，亦要向銀行了解舖後路。 即供計劃：普遍銀行接受成交期前180日內的按揭申請。 需要按揭保險買家要留意，由於申請日期離成交期較長，按保公司有機會要求申請人成交前補交最近入息證明方可批核貸款。 代入買家角度，購買樓花忽然接獲遲交樓消息，當然會期望發展商作出賠償，至少可以取消交易拿回訂金。 不過按《一手住宅物業銷售條例》，原來有六大原因發展商可以推後「預計關鍵日期」，六大原因為：工人罷工或封閉工地、暴動或內亂、不可抗力或天災、火警或其他賣方所不能控制意外、戰爭及惡劣天氣。
樓花撻訂: 正式買賣合約階段的撻訂
而這個正是兩位ROOTS上會創辦人，創立ROOTS的原因。 香港樓價昂貴，每次落訂都要3%-5%，看落不多，不過圍起上來都一百幾十萬。 不希望各位白白送錢給發展商，ROOTS上會提供的A.I.按揭評估可以幫各位準買家了解自己財務狀況及負擔能力，估算獲批機會。 但凡物業買賣，都需要簽署買賣合約，無論是臨時買賣合約或正式買賣合約，只要買方在簽署後決定悔約，需要被賣方沒收訂金，俗稱「撻訂」。
事實上，今年疫情肆虐，雖然樓價沒有大跌，惟部分打工仔遭公司裁減，又或減人工，財務不大如前，有可能影響按揭貸款，終致撻訂。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 簽完臨約，買家便可憑合約到銀行申請按揭，銀行會待收齊文件，並於成交當日放款予買方律師，由買家代表律師代為支付樓價。
樓花撻訂: More in 按揭指南:
中原高級分行經理葉津榮表示，屯門市廣場2座中層D室，面積389方呎，原先叫價530萬，經議價後以520萬沽，呎價13368元，屬市價水平，買家為外區上車客。 香港置業市務經理（銷售）唐荣花表示，將軍澳夾屋叠翠軒1座低層C室，面積477方呎，3房間隔，議價後以約693萬成交，呎價14528元，據了解，買家為區內首置客。 世紀21奇豐分行經理胡國強表示，馬鞍山新港城N座中層3室，面積337方呎，屬2房間隔，望園景，議價後以648萬獲買家承接，呎價19228元，屬市價。 祥益高級分行經理龍超君表示，屯門公屋建生邨泰生樓中層5室，面積407方呎，獲區內白居二買家垂青，以235萬（未補地價）購入，呎價5774元，屬市價水平。 美聯區域經理鮑頴鴻表示，灣仔尚翹峰1座高層B室，面積為476方呎，議價後以1085萬沽，呎價22794元，屬市價成交，買家為外區客，購入作自用。
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- 經濟前景未明，不少早前選用建築期付款的新盤買家，都要撻訂離場。
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- 其次是銀行批核嚴謹，近年樓價高企，很多新盤市場以八成或以上之借貸作為宣傳，由於按揭成數高了，相對風險自然增加，銀行在批核方面也會較為嚴謹，買家未能「上會」的機會亦容易較過往為高，都會造成撻訂的可能。
其實，口講無憑當然容易遇到反口，但有時即使是以書面簽好「回佣紙」後，仍然有機會遇到以不同藉口「走數」的情況，如稱「回贈確認書」未經公司批准、發展商減去佣金等。 即使真的爛尾，項目會由清盤人接手尋找其他發展商接管。 故發展商若真的清盤，對買家最大的影響只是項目延遲交樓。 樓花撻訂 而《一手條例》亦列明，項目在經延展的關鍵日期內仍未能交樓，買家有權踢契，發展商要退還所有已支付樓價及利息。
樓花撻訂: 買賣興建中的物業（樓花）
但他續稱，既然發展商已沒收買家樓價10%的訂金，相信樓價要跌超過一成，發展商才會追討差價。 樓花撻訂 儘管如此，但以下例子仍假設樓價下跌一成半，讓大家了解在樓市下跌情況下，一手樓「撻訂」，買家需賠償的費用。 樓花撻訂 3）摸貨轉售不果有一種短線炒賣投資叫「摸售」，即買家與原業主簽署正式買賣合約後，在簽署樓契前（即簽署樓契及支付餘款前），將買賣合約權益轉讓給另一位買家，以賺取售價差額。
因此，準買家記住要看清楚項目樓書先好入表申請買樓。 目前買一手樓，選用發展商提供的付款方法，不外是即供付款和建築期付款兩種方法。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，若果選用即供付款，通常成交日期為120天，銀行批核按揭時間不算長，期間銀行估價不會有太大波動。 如果買方在簽署買賣合約後未有完成交易，發展商同樣會沒收其訂金，並可能追討物業重售後的差價。 不過，謝天良指出，雖然發展商可以向買家追討差價，但這亦要視乎樓價下跌的幅度而定。 他說，97年後兩年內樓價曾大跌六成，故發展商要追討差價。
樓花撻訂: 購買新樓FAQ
一般而言，在簽署正約後，買方才開始檢驗業權是否良好，如業權存有問題，而買方的理據充分，便可進行踢契，一旦踢契成功，賣方則須退還訂金，取消交易，甚或至需賠償其他捐失予買方。 最常出現的「撻訂」的原因，多是買家財政出現問題，譬如收入大減、未能符合銀行的按揭條件要求，甚至買家被樓市跌勢嚇退而縮沙等等。 樓價回調，有人因此不想買樓怕變負資產，但也有人想看準時機趁低吸納。 經濟不景再加上加息因素，樓價跌勢在近月相當明顯，發展商推新盤項目時，也低開吸客，主打上車盤。
貸款，將該筆貸款連同首期交付給發展商然後馬上開始供款。 由於該計劃會衍生額外供樓開支即供期計劃適合首次置業人士。 如果你已經有樓有按揭，你要再借上借就更難，因為壓力測試會收緊，變相你需要更多收入才能應付。 遇上延遲交樓，買家可能要支付租金繼續租樓，又或取消裝修計劃及預租予租客的合約，相對買新樓撻訂苦主仍未算太苦。 不過簽訂臨時買賣合約選擇撻訂的買家，損失頂多是相當於樓價5%「細訂」。 例如近期撻訂重災區的睿峰，從恆大接手該項目的鼎佩集團，便指出向殺訂買家發出終止通知書，是按規定只可沒收5%臨時訂金。
樓花撻訂: 【買家縮沙】大埔天鑽首見撻定 發展商將4伙撻定貨加價3至5%
由於在成交當日，買家必需「找尾數」，即扣除大訂後，首期餘下金額以及銀行的按揭貸款，都要一併交予業主的律師樓。 假如按揭貸款來不切批核，買家便要想辦法填補銀行貸款，例如要向財務機構借高息貸款先度難關，又或是要自己先墊支，否則便要無奈撻訂，更有可能面臨業主追收重售物業的損失。 當大家簽正式買賣合約，付了大訂之後，悔約的代價便有所不同了。 因為正式買賣合約理論上是「必買必賣」協議，如果此時悔約，代價除了賠訂及代理傭金外，對方還有機會追討損失。 例如買家以600萬元向業主買入單位，在簽正式買賣合約後一個月悔約，但其後樓價下跌，業主重新放售後只能以550萬元成交，這50萬元的差價業主是有權向買家追討賠償。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛終止新購單位交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。
樓花撻訂: 成交價影響按揭成數
由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。 同時，若業主將單位重售後，作價較原本成交價低，業主也有權追收單位差價。 當然，業主有責任以市價重售單位，但二手樓買賣始終不及一手樓透明，所謂市價也只是一個範圍，這個被追收重售後差價的風險並不小。
樓花撻訂: 樓花撻訂後再買新物業，須否繳付15％DSD？
即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識，於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子，沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方，將被當作違約，故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實，並沒有太大的法律或稅務風險。 樓花撻訂 上述情況下，由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段，而臨約亦於此階段中止，所以毋須繳付印花稅。 樓花撻訂 不過換樓客應保留臨約正本，萬一要向稅局解釋，可有備無患。 故此，更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 以「先賣後買」形式換樓，賣出唯一住宅後才買新住宅（兩者均以簽訂臨約日期計算），便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。
樓花撻訂: 印花稅負擔與首置港人看齊
王建泉還指出，如果現有樓花持有人選擇違約，他們在放棄已向發展商繳付的15%至20%訂金的同時，還可能被發展商追討違約造成的經濟損失，最終而蒙受更大的虧損。 因此，他建議這些買家先透過私貸來完成購房交易，然後再出售新屋。 首先是銀行估價不足，因為新樓盤建築期愈長，樓價的變數就愈大，萬一入伙前樓價跌幅越10%，便容易變成估不到價。 不過近期並未有出現估價不足的情況，反而是有部份買家感到樓市開始逆轉，樓價或會盡一步回落，擔心在建築期後會出現估價不足，所以在未落大訂前決定撻訂。 買樓花雖然易入市但無法參觀現樓，買家往往只能依靠發展商、地產代理等渠道得到新盤資訊，從中作出選擇。 但他們的宣傳手法層出不窮，難以判斷甚麼才是可靠。
樓花撻訂: 發展商追討差價情況
一般都要兩至四星期，不過每個發展商的服務時間都會有出入。 由於做維修需時，而入住之後就無得貿然返轉頭去投訴發展商單位有問題，所以各位在收樓前記得要驗清驗楚。 簡單來說，若在入標競投單位的過程中，簽署的文件為要約，一旦中標，買家付上的本票就會成為訂金一部份，此時買家若要退訂，便只能選擇撻訂。 因此買家必須細閱招標文件，並確認單位真的志在必得才投標。
若其中涉及其他費用，如業主方的律師費等，也要由買家來支付。 如果買方在簽署正式買賣合約後才決定取消交易，賣方會沒收10%大訂，並且會向買方追討稍後單位重售後的差價。 正因買方是首次置業人士，其物業樓價600萬元，故需繳交3%印花稅。 但買方取消交易，稍後可向稅務局申請退回其支付的印花稅數額。 購買一手物業要經過多個步驟，經過參觀示範單位、抽中單位、揀選付款辦法、簽署臨時買賣合約及正式買賣合約，等待項目施工，最後來到收樓程序最後一步… Junto貼士：準買家要留意「預計關鍵日期」會否延後，並要預留足時間及資金，以免出現交接的「空窗期」。