雖然新冠肺炎疫情肆虐，不過今年上半年居屋交投持續活躍，政府數據顯示今年上半年二手居屋買賣合約登記(計及居屋自由市場及第二市場)宗數，較去年下半年增加三成，達到2,467宗。 居屋交投熾熱，業主難免心思思，盤算一下是否適宜放租甚至出售。 我們所伙拍的工程顧問是一位具有專業學會資格(香港工程師學會及英國土木工程師學會會員)，同時具有10年的室內裝修行業經驗，是少數的工程師同時具備相關行業經驗。
- 持白表人士可在免補地價的前提下，在未補地價的「居屋二手市場」購買居屋單位。
- 一般而言，銀行計算最長還款期是用「75-人齡」，上限為30年。
- 若想買入一層800萬元的物業，4成按揭下，貸款金額為320萬元，由於少於500萬元資產淨值，申請人可取得4成按揭，但仍要支付480萬元首期。
- 註一：資助計劃包括「樓宇更新行動2.0」（60億元）、「消防安全改善工程資助計劃」（55億元）、「優化升降機資助計劃」（45億元）、「有需要人士維修自住物業津貼計劃」（20億元）及「樓宇排水系統維修資助計劃」（10億元）等。
本文分析「白居二」按揭限制、購買這些居屋時要注意地方，以及介紹現時可供選購的9個居屋屋苑。 樓宇復修是解決市區老化的一個有效途徑，但必須有一套長遠而全麵的策略方案，以及不同持分者包括專業人土、物業管理從業員、承建商、執法機構、政府部門及大廈業主等的參與和支持。 樓齡問題 我期望市建局以新思維並擔當「推動者」的角色，提高業主履行對自己物業維修保養的意識和責任，鼓勵他們做好樓宇維修保養，並提供適切的信息、技術支持和資助，才可以長遠而有效地解決樓宇老化的問題，令樓宇更「健康」、「長壽」。 對於被歸納為第三類別的「老年」樓宇，這些樓宇的業主一般對維修保養的意識相對薄弱，也缺乏相關認知及承擔能力。
樓齡問題: 業主／業主立案法團
舊樓按揭成數與一般私人住宅無異，一般按揭情況下1000萬以下的按揭最高可做6成按揭(最高500萬貸款額)，1000萬或以上可以做5成按揭。 反之，使用按揭保險1000萬或以下物業最多可造9成按揭，1000至1125萬以下最高造8至9成按揭(最高900萬貸款額)，1125至1920萬以下最高造8成按揭(最高960萬貸款額)。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，如果屬於二手居屋，如果樓齡較高，未必會做到九成按揭。 銀行一般會以19年樓齡為限，樓齡19年或以下單位，銀行較願意批出九成按揭，以及最高25年還款期，但19年以上單位，由於臨近房委會擔保期，銀行未必會批足九成按揭，或者需要削減還款年期。 【白居二2022】假如你是持白表人士，未能購買到政府推出的一手新居屋，可以考慮轉移至居屋第二市場物色單位。 但若果你想購買心頭好之餘，希望同樣獲批最高按揭成數和年期，惟有購買樓齡較新的居屋。
- 影響銀行批出最長按揭年期的主要因素有幾個，包括：樓齡、申請人年齡以及物業種類，各大銀行均有其內部指引。
- 另外，像美孚新村、太古城等這類藍籌屋苑，成交活躍，位置良好，屬於優質物業，所以樓齡即使超過45年，仍是有可能做足30年按揭的。
- 以400萬貸款為例，年利息2.5厘計算，20年還款期與30年還款期比較下，前者壓力測試的收入要求增加了約8000元。
- 用Simon個案計算，如果他沒有任何按揭在身，以封頂利率2.5%計算，能做到還款期30年的話，可負擔樓價約為830萬，按揭成數可做到七成六（連按保）。
- 此外，發展商一般會安排二按，買家可以用較少的資金置業上車，有些貸款的安排是還息不還本。
對於樓齡達40年或以上的上車盤，自住十年後將有機會面對樓齡過高，被逼減價求售，或未能透過逆按揭套現的境況，作為醒目準業主，宜看長遠一點，考慮清楚物業樓齡日漸偏高的潛在問題。 新居屋按揭注意事項 房屋委員會資助房屋小組委員會通過今年將推售4個新居屋發展項目，合共提供7,047個單位，今次單位平均售價以市值六三折發售，臨時售價介乎123… 購買村屋注意事項繁多，買家事前宜做足資料搜集，並準備充足預算，有需要亦可尋找專業中介公司作詳細查詢。 村屋的交投較私樓疏落，銀行因缺乏市場交投參考指標，在估價方面會較為保守，一般較易出現估價不足的問題，建議準買家要預留額外資金作首期支出。 村屋分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」及「建屋牌照」（後兩者一般統稱為「丁屋」）。 現時市場上最常見的村屋為丁屋，而丁屋與居屋二手市場一樣，需要補地價後，方可在市場自由買賣。
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其他原因則須按個別具體情況再作考慮，信用卡欠款、私人貸款問題等非意外情況一般不獲批。 樓齡問題 除此之外，套現金額視乎個案實際需要，如需 樓齡問題 3 萬元應急，就只可套現 3 萬，而非由單位現時的新估價計算出來。 另外，申請人的總家庭月入不可低於套現金額，如套現 3 萬，家庭月入就必須是 3 萬元或以上。 有幸抽中前籌的居屋申請者，除了要花心思揀選心儀單位，更要了解不同類別的居屋按揭，在簽買賣合約前，確保可獲取按揭資格。 無論您是綠表或白表，即看以下一二手居屋按揭指南，了解各居屋計劃的按揭成數上限、最長供款年期、壓力測試、擔保期、加按和轉按等要求。 轉工時申請按揭，銀行基於要作出風險管理，必然是申請人提供越多證明文件越好。
政府亦會研究為境外投資者提供更多風險管理產品,包括在港發行國債期貨。 他又指,立法會已於上月通過法例,豁免雙櫃台證券市場莊家特定交易的印花稅。 樓齡問題 港交所將於今年上半年推出有關莊家機制,提高人民幣計價股票的流通量和價格效益,配合本地發行人設立人民幣交易櫃台,以推動人民幣證券在港的發行及交易。
樓齡問題: 發展局局長黃偉綸
如果毋須敍做高成數按揭，部分銀行可以「80減樓齡」計算村屋按揭還款期。 但如敍做高成數按揭，村屋的按揭年期最長只能以「55減樓齡」計算。 以樓齡計算的年期，將與以人齡計算的年期比較，取其低者。
樓齡問題: 唐樓裝修有幾難？搵 Toby 幫手就冇難度！
受薪人士申請按揭，如果舊工與新工之間沒有間斷，一般需要提交香港身份… 因此，我們建議如果Simon希望買入一個830萬單位，可做兩手準備，可先試能否爭取長達30年還款期的按揭計劃，如果未能獲批，才尋求其他方法。 第一步可以先與經絡按揭聯絡，提供個人資料，讓按揭專員與銀行溝通試水溫，如果銀行對其申請肯開綠燈自然皆大歡喜。 或許有些上車客計劃買入後長住，不打算換樓或搬家，這便不會遇上下一手買家承造按揭年期較短的問題。
樓齡問題: 物業種類：村屋及唐樓
買樓不是首期夠就可以，萬一自己入息不足，可能導致無法通過壓力測試，從而審批不到按揭。 消防處表示，《消防安全（建築物）條例》（香港法例第572章）監管在1987年3月1日或之前建成或工程圖則是1987年3月1日或之前首次呈交建築事務監督批核的綜合用途建築物或住用建築物。 消防處會聯同屋宇署巡查有關建築物，向建築物擁有人及／或佔用人發出「消防安全指示」，要求他們進行消防安全改善工程。 有關的計算方法是，假設申請人有一層已供滿的物業，市值為1000萬元，銀行會把物業市值除以2作為申請人的資產淨值，即500萬元。
樓齡問題: 設施管理費水平
本港樓價一直高企，一般置業人士均透過借貸，以槓桿方式入市，高成數按揭的需求亦應運而生…… 人人都想上車，但切勿心急，尤其是入手樓齡50年或以上的單位，更要做好各方面的準備，提防各種樓齡高問題！ 買完舊樓，當然仲要為屋企添置一份家居保，有任何家居財物嘅意外損毁都有得保。
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所以，新樓理所當然要比舊樓貴，目前發展商定價是，一般定得比同區的二手樓盤貴二至三成。 樓齡問題 由於舊樓有不少潛在問題，樓齡高，又要考慮折舊問題，所以銀行舊樓按揭成數未必高至8、9成，通常一般舊樓可承造6-7成按揭，有些單位有維修令，例如Order 26、Order 24，特別是非法劏房，一般都不獲按保公司批出。 如果舊樓質素太低，例如樓宇結構問題等等，有機會扣減一成按揭。 樓齡問題 如果對物業質素有疑惑，簽臨約前最好先到銀行申請預先批核。
樓齡問題: 銀行
另外要小心向西單位會形成「西斜」，導致單位較酷熱，可能需要放置隔熱的裝置。 樓齡方面，還款期通常以「75-樓齡」計算，個別銀行能做到「80-樓齡」，除一般住宅外，亦適用於洋樓、唐樓。 另外，樓齡大一樣可做到「H+1.3%」，個別銀行甚至可以不計樓齡。 林又指，由於老化樓宇電梯或樓梯等設施殘舊，長者隨時「落街睇醫生都落唔到」，最終難達居家安老目標。 他又提到許多文獻指獨居長者易感孤單，自覺與社會脫節，從而增加患上抑鬱或認知障礙，故他認為大眾不應覺得長者「有屋住咪算」，政府更責無旁貸，需研究及檢討「雙老化」問題。 不過，亦有網民建議他用白表抽居屋，否則公屋「買完都係同屋企人一齊住，無得同未來老婆二人世界」，又表示樓主30歲左右，要結婚也是這幾年的事，「等重建 / 等兩老走都係不設實際嘅想法」。