我們在2021年5月17日前往現場視察，該部份用地作臨時停車場，現時仍在運作之中；至於毗鄰則有幾間由鐵皮屋組成的建築物，現時已經清空無人進駐，現場已豎立了為「政府土地」。 我們向發展商新地查詢，回覆只表示他們持有少部份業權、由於涉及祖堂地，多年來未作發展；但強調政府不應引用《收回土地條例》在正在申請、或換地申請的私人地塊上。 土地供應專責小組去年底提交最終報告，棕地獲得支持度最高，建議盡快規劃發展。
第一階段公眾參與的次輪活動亦已於2011年12月9日至2012年2月9日期間進行，主要與持份者和市民討論及交換意見。 北部都會區發展作為今年《施政報告》中的重中之重，其中古洞北及粉嶺北，以及洪水橋及廈村新發展區的收地工作如箭在弦，其中首階段發展有逾64公頃土地已收回，進度看似非常理想。 不過，由於新發展區將涉及大批祖堂地，來自鄉事勢力的不同人物近來多次發聲，要求有更好賠償，其中多名鄉事派代表均認為，新界權益欠善待，如祖堂地等收地處理不當，或激化城鄉矛盾，甚至成為北部都會區發展的暗湧。
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在研究過程中，洪水橋因有西鐵和多條策略性道路連接，又可與天水圍新市鎮相互結合，以及鄰近當時仍在倡議階段的深港西部通道，故被列作具發展潛力之地區之一。 發言人又指，設10年期限為局方一直沿用的基準年期，亦具需要性，以免有投機人士伺機混水摸魚，局方事前未有與業界進行商討。 發言人續稱，現行的法定補償安排，每宗個案平均需時3至4年，金額則視乎業務損失大小而定，相信今次建議的新安排將以月計便可處理每項申請。 據公司註冊資料發現，「進利國際」兩名董事均姓鄧，其中一名董事鄧晉昇，與身兼元朗區議員及廈村鄉鄉委會主席、人稱「田雞東」的鄧勵東相識，均為非牟利機構「元朗大會堂管理委員會」董事，負責舉辦不少社區活動。 而根據土地查冊，鄧勵東是該棕地的地主之一，也是洪水橋發展計劃其中一名主要反對者。
至於賠償定額偏離市價說法，他指所謂的市價，是由政府修橋建路、興建基建設施而來的，認為現時賠償算合理。 就農地收回賠償，港府一直有一套「特惠補償」機制，其補償基本定率每逢4月及10月作更新，除甲級土地外，其餘三級土地會按基本定率的特定百分比作遞減式賠償。 測量師張翹楚表示，該賠償機制僅僅為「特惠」，是恩恤性質的，看不到有理由政府會訂定一個新的機制提高賠償額。
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有線電視尋日宣布向政府交還收費電視牌照，開播近30年嘅有線完成歷史任務，日後只會經營免費電視。 30年來，有線雖然未能喺市場上取得突破，但多個頻道嘅節目捧起過唔少藝人，部份人離巢後都發展順利，唔多唔少同喺有線儲落嘅經驗以及人氣有關。 東北部是現時的屏廈路和流浮山路一帶，乘車入流浮山食海鮮就會看到，沿途很多貨櫃場，根據規劃這裏將改為住宅區（圖中粉紅色）。 另外，為興建主要幹路P1路，部份港鐵屯馬綫緊急救援入口及部份東籬徑須永久封閉，故擬建P1路的西面、現有休憩處及另一部份東籬徑將用作重置緊急救援入口，以維持屯門綫的運作，而休憩處將會在P1路的東面重置。 但應用「#LYOS」的「建築期付款」，究竟資金又要何時到位呢? 在售樓處簽署臨約時，你要先支付半成訂金，相當於17.9萬元， 之後在入伙前要分支付17.9萬元，包括在簽臨約後90天支付1%(相當於3.58萬元)，之後180天、270天、360天及450天均各支付1%。
在洪屋村棕地上經營汽車維修三十年的潘先生指，約三年前已有政府人員到場視察及紀錄，得知「遲早會收地」，對此感無奈。 14日就相關期限延長最多半年，暫毋須修訂標準買賣合約或另發指引。 至於預售樓花同意方案，則屬運輸及房屋局（運房局）的政策範疇，方案訂明發展項目的認可人士可考慮惡劣天氣、罷工或不可抗力等因素，而延後有關發展項目的預計關鍵日期。 而泛海國際目前在香港的發展中項目，只有渣甸山和寶珊道兩個合營項目。 于渣甸山，集團繼續其包含16個面積由2850平方呎至超過6800平方呎的豪宅合營住宅發展項目“皇第”市場營銷活動。 據關堡林透露，早在1997年泛海已經購入該幅地皮，經過多年並購及規劃，在數年前就獲批以地積比率4.95倍發展商住項目，總樓面約52萬平方呎，除了6幢住宅外，還有3.4萬平方呎的商業樓面。
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洪水橋周邊還有不少農地為四大發展商持有，政府要收地，就應挑選這類已具有發展潛力的農地。 洪水橋收地 至於補償方案方面，黃偉綸稱在洪水橋發展區中已預留61公頃作物流設施、工場等，部份亦會發展多層樓宇收納更多作業者，相信可填補因發展棕地而減少的作業面積。 他強調，提供同等面積土地繼續經營非實際可行選項，故不會選擇「一換一」方案或無縫銜接場地調遷安排。
現在已經有新發展區計劃的「洪水橋新發展區」，有相對有利的交通條件，西鐵只需要增加一個洪水橋站，而三號幹線與港深西部通道，加上正在興建的「屯門赤臘角連接路」，該區有比較四通八達的路網，而且發展限制相對較少，比較適合發展為核心商業區。 洪水橋／厦村新發展區的環境評估報告已於2016年12月15日獲環保署署長有條件通過，而城市規劃委員會的法定程序亦已開展，「洪水橋及厦村分區計劃大綱草圖」於2017年5月26日刊憲。 大綱圖共收到117份公眾申述及338份意見書，公開聆訊於2018年1月至2月期間進行。 元朗區議會於2016年尾也成立了洪水橋新發展區工作小組，討論和監督規劃內容和實施安排。 整個新界西北地區規劃研究於2003年完成，但因為當時的人口增長及住屋需求放緩，加上環保城的發展方案被立法會否決，洪水橋的居民也對計劃有大量反對意見，發展計劃暫時擱置。 ）是香港的其中一個計劃中的新發展區，位於新界元朗區的西南部，大約是洪水橋、厦村及橋頭圍一帶，即天水圍新市鎮的西南面，元朗新市鎮以西，屯門新市鎮以北。
洪水橋收地: 地皮4: 元朗大橋村綜合發展區
第二期發展工程方面，根據目前工程計劃，政府最早將於2023年下半年開展收地工作。 洪水橋收地 為了讓土地佔用人有更多緩衝時間，工程部門將會為工程範圍內不同位置的土地佔用人訂定分階段的遷離限期，預計最早遷出限期為2023年第四季起。 如果洪水橋能夠發展成副都心，成為香港新的核心商業區，可有效打破了現在困擾香港的南北失衡問題，交通幹道的瓶頸問題也會有效紓緩。
房協表示，樂意協助安置合資格居民，粉嶺百和路的專用屋邨項目，將於二三年底落成。 洪水橋收地 洪水橋收地 政府指居民可在此屋邨落成前，選擇入住其他房協及房委會空置單位，作過渡安排。 如居民不選擇安置而領取的特惠津貼，符合資格的居住年期亦由最少十年大減至最少兩年，而津貼額亦大幅增加，下限由以往四萬八千多元增至約六萬五百元，而最多可領取的津貼額亦由六十萬元，倍增至一百二十萬九千六百元。 假設一戶在登記日前已在一間七十五平方米居住三年的居民，他原不能領取任何津貼，但新措施下他將獲約四十五萬四千元。 而由於補償上限大增，一名居於一個七十五平方米寮屋超過二十六年的居民，將可額外領取超過二十萬元，補償額增至八十多萬元。 而在露天或戶外經營業務的人士，申領特惠津貼的運作年期亦由十年降至七年。
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政府公佈洪水橋新發展區第二階段開始諮詢，整個諮詢程序將於2014年年中完成，2019年起進行工地平整，首批居民將於2024年入伙，2034年完成。 有些報導以「滅村」來形容收回5條非原居民村，而有20條原居民村獲保留，暗示收地是有針對性。 1992年時，當時的九鐵曾以租約形式租用該址作車廠，後來覺得地皮有發展住宅潛力，曾於1995年跟長實和黃達成合作協議，打算興建洪水橋輕鐵站上蓋，但因收到不成，建屋計劃在2002年告吹。 這幅地在1997年時，曾獲批建3幢22層高的住宅，總樓面高達122萬呎，共提供1,931個單位，不排除日後會再發展住宅。 不過話分兩頭，雖則說洪水橋站可加強了區內對外接駁，也會加重了西鐵線路的負荷；但「#LYOS」的位置，會跟未來規劃的「洪水橋站」的站口有一段距離。
- 另一區議員朱耀華則稱政府應先問准年輕人，因近日黑衣示威者到處破壞令基建停頓，又要求土拓署提出保安措施以免被破壞。
- 發展局局長黃偉綸今日（5日）表示，第一期發展計劃有40個棕地作業經營者受影響，包括露天戶外倉庫、工場、商店等，至今年3月累計已有8個作業者已遷出，並預計所有經營者須於明年或之前離開。
- 期內，收益及毛利分別較2021年減少約50.6%及34.4%。
- 然而對於準買家來說，相信他們更關注的，就是購入物業會否受到「突如其來」的阻力影響。
- 「1座」會再細分「1A座」、「1B座」、「1C座」；「2座」則細分「2A座」及「2B座」。
發言人提及，大部分露天工場屬棕地作業，即是儲存物品等，估算目前洪水橋、元朗南及古洞北粉嶺北3大新發展區，合共有340公頃棕地，惟目前難以估計有多少合資格個案，需待進行凍結登記時才可掌握各棕地作業的具體情況。 他又說，政府可參考強拍模式收地，只要部分業權人認同賠償金額，即可強制收地，加快收地程序。 至於以劃一價收地，張翹楚指不同用途的土地，其發展潛力和價格可以差天共地，難以劃一睇齊。 獨立經濟學家巫伯雄則指，轉換土地需時漫長是肯定的，主要基於兩大原因。
洪水橋收地: 地皮6: 洪水橋塘坊村綜合發展區
立法會財委會今年6月底批准洪水橋/廈村新發展區，涉及22億元前期工程撥款，政府隨即展開收地及有關工程計劃。 地政總署7月公布，發展區第一期發展計劃將會收回共195幅私人土地，涉及約12公頃棕地，以及近3,900方呎的墳墓及金塔用地；土地將於公告張貼後3個月，即本月24日歸還政府所有。 地政總署指出，對於工程範圍內受影響住戶及業務經營者而言，上述土地歸還日期並非他們須遷出的限期。 受影響住戶及業務經營者應留意地政總署本月9日分別向他們發出的信件內所註明的遷出限期，即由今年第四季至明年第三季不等。
同時，該洪水橋項目由泛海獨資發展、已規劃多年的，提供逾千夥住宅，主打1至3房戶型，是區内近年較少有的大型發展。 2013年，特區政府正式公布洪水橋新發展區第二階段開始咨詢，整個咨詢程序于2014年年中完成，2019年起進行工地平整，首批居民将于2024年入夥，2034年完成。 觀點地産新媒體翻查歷史資料發現，早在2003年完成的“新界西北規劃及發展研究”，已經選定洪水橋作為新發展區。 渣打集團去年以基本表現計，稅前溢利升13%至47.6億美元，收入升10%至近163億美元，兩者均創2014年以來新高。 亞洲區行政總裁洪丕正表示，去年下半年業績發力，為今年開局帶來好增長。
洪水橋收地: 項目設施、交通、生活及社區康樂配套
今年始成立的檢討祖堂事務工作小組，早前曾就祖堂問題開會，據知會內已達成共識，惟會議內容暫未能透露。 身兼小組成員之一的沈豪傑表示，目前未有公開資料知悉政府所收回的土地涉及甚麼內容，更遑論涉及多少祖堂地，但他相信有關祖堂地，絕大部分都是農地為主。 第三幅被收回的土地，在「粉嶺中心」前方，佔地3,500平方米，地盤面積37,675呎，日後發展為公營房屋後，會把「粉嶺中心」A-D座「1、2、7、8室」的單位阻擋。 随後，香港發展局委聘顧問公司進行“洪水橋新發展區規劃及工程研究”，並分别在2010年11月及2011年12月分兩輪進行第一階段的公衆參與活動，並在該階段草拟初步發展大綱圖作為指引。 受去年底中國河南鄭州工廠因新冠疫情封控停產，導致蘋果（Apple，美：AAPL）在三年半以來首次錄得季度收入下跌，該公司正尋求減少生產線對中國的依賴。
該項目經三度諮詢，總發展面積縮細，並擱置收回三條鄉村的土地，意圖再闖關。 洪水橋收地 發展局指出，以往受收地影響的戶外業務經營者，需在政府凍結登記日前營運不少於七年，才合資格獲特惠津貼，新制度下建議縮短至不少於兩年，並取消經營露天場地面積及津貼上限。 《收回土地條例》來自現行香港法例第124章，儘管港府強調不會輕易採用《收地條例》，不過根據憲報記錄，在1997年至2019年，政府就曾為164個公共工程及市建局項目引用《收地條例》，收回私人土地。
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發展商表示會在明年第二季至第三季推售，會興建5座12層高住宅，提供1,000個住宅單位，當中逾半為400呎兩房單位。 另一方面，洪水橋新發展區的土地，大部分屬於廈村鄉與屏山鄉的範圍，「祖堂地」佔比多，要開發需要經過收地，有可能會引起反對。 但是由於此建議以「核心商業區」模式去開發，發展密度將會比現有高出很多，而且新的核心商業區用途本身的價值也會比現在相對低度的發展要高，只要設計好一套讓原土地持有人，包括祖堂，能夠從發展中分享到合理的回報，按理說是可以排解反對意見的。 重點是如何讓原土地持有人，在該些土地得到大規模發展的時候可以得到合理回報，但又不會引起公眾質疑「明益」囤地的私人業主。 洪水橋/厦村新發展區定位為新界西北區域樞紐，全面落成後合共提供約61,000個房屋單位。 當局期望第一期計劃下的專用安置屋邨2024年入伙，確保第二期發展清拆行動於同年展開時，有足夠單位安置受影響的合資格住戶。
洪水橋收地: 單位中可剔走「1B座L室」及「2B座L室」
屋苑附近另設有619專線小巴循環來往洪福邨及港鐵天水圍站，途經洪水橋街市及輕鐵洪水橋站。 住戶可乘搭輕鐵穿梭屯門、元朗市中心及天水圍，或乘搭到西鐵線元朗站轉車至港九新界多區。 洪水橋／厦村新發展區第一期發展(即前期工程第一及第二期和第一階段工程)工地平整和基礎設施的詳細設計已於2017年分階段展開，目標是於2025年竣工。 今次發展商沒有太花巧的高成數按揭安排，只是很簡單地提供了「即供」及「建築期付款」。 選擇「建築期付款」的買家可選擇分期繳付訂金外，若最終能夠提早成交還可獲得1-2%的樓價現金回贈。
洪水橋收地: 新界東北洪水橋基建較完備 具發展潛力
政府將收回約12公頃私人土地，以及約3868平方呎涉及墳墓及金塔的土地；上述土地將於收地公告張貼後3個月，即今年10月24日歸還政府所有。 政府稍後向相關的土地業權人提供特惠土地補償，而新發展區全面落成後，料可提供約6.1萬個房屋單位。 （一）政府近年加大力度推動發展項目，引用《收回土地條例》（第124章）和其他適用條例收回私人土地作新發展區、公營房屋及其他公共用途的幅度和速度大大提高。 二○一九／二○至二○二一／二二的三個年度內已收回近120公頃新界私人土地作發展，當中大部分位於元朗區和北區（包括二○一九年十二月為古洞北及粉嶺北新發展區第一階段收回的68公頃、二○二○年十月為洪水橋／厦村新發展區第一階段收回的12公頃）。 我們預計未來幾年會繼續為不同的發展項目收回的土地將高達700公頃，當中位處元朗區和北區的項目亦佔大部分（包括元朗南發展區約150公頃、古洞北及粉嶺北新發展區餘下階段約110公頃、洪水橋／厦村新發展區其餘階段約310公頃等，以及多個公營房屋項目）。 【明報專訊】新界區各新發展區接連啟動，政府昨日公布，地政總署在洪水橋/廈村新發展區第一期發展計劃工程範圍內將予收回的土地上，合共195幅私人土地，涉及面積約12公頃，有關工程主要是工地平整和基礎設施工程，以後進行整個發展計劃。
公共專業聯盟黎廣德曾質疑，由於洪水橋發展區已預留不少商業用地，此鐵路線如成功落實，勢令洪水橋成為前海的衛星城市。 2021年9月，財政司司長陳茂波接受《星島日報》專訪時透露，會因應中央提出深化前海深港合作區的改革方案和需考慮如何與深圳協同發展，將發展區內預留的部分商業用地改作住宅用途。 有報道指，政府單是收回魚塘和濕地可能需動用250億財政儲備，黃偉綸說只要確立了公共目的，政府就會跟隨制度去做。 橋頭圍內有四排民房，當中還保留著數幢青磚屋，相信橋頭圍往日通常會面對濠雨水災，圍內的房屋門口都升高起來，圍門中軸線後方的神廳，天后誕花炮都是擺放在二樓，可能與此有關，不過渠務處於圍前設有抽水站，相信已經提升排洪能力。 【橙訊】洪水橋洪雅路房協地盤今早發生工業意外，一名25歲男地盤工在操控吊臂車期間被吊勾擊中胸口，當場吐血送往屯門醫院。 記者根據該名經紀名片上的牌照號碼，翻查地產代理監管局的牌照目錄，發現該經紀與牌照持牌人的名稱不符；「睇樓紙」上的代理牌照號碼，亦與名片上的牌照號碼不脗合。
新一期「綠置居2022」剛公布最新攪珠結果，折扣額為四一折(折扣率59%)，共涉及三個屋苑及4,693個單位，《胡‧說樓市》編輯部將為大家密切跟進。 兩房單位同樣分布於22柱，合共有88個單位，但其可比性相對大一點。 由於間隔條件接近均等，故揀樓時應該由方位入手，先剔走自己未必鐘情的方位，然後按自己可負擔的價格排序。 若遇上同方位單位，則要看看其面積面數大小，並選取面積面數較細的單位；但同方位、面積面數又相同，則以總價較低者為揀樓目標。 即使撇除了日後由「洪水橋站」延伸出來改劃，單計「#LYOS」附近的用地，實情也有不同程度的轉變，除了有更多人口遷入外，也對「#LYOS」的景觀產生隱憂，尤其樓盤以南。 但類近鴻圖大計會否胎死腹中，還要視乎下屆政府是否會繼續執行、以及其執行力度為何，畢竟這一份也是林太任內最後一份《施政報告》。
洪水橋收地: 洪水橋元朗擬建多層工廈
政府相信，在制訂北部都會區內其他規劃中的新發展區的發展模式時，「加強版」的「傳統新市鎮發展模式」將可提供有用參考。 當政府以法定權力收回私人土地時，相關法例（例如《土地收回條例》（第124章））要求政府向土地業權人及其他持有土地權益的人士作出補償（一般稱為「法定補償」）。 法例訂明可獲補償的權益、涉及的程序、評定補償的基準和原則，以及賦予土地審裁處就補償金額作最終裁決的權力。 法定補償以外，政府亦設有特惠補償制度，作為替代安排並以簡易的機制處理土地補償事宜。 對於他們因提出申索而合理招致的專業費用，政府有機制於審核後發還。 第一期收地的位置位於廈村、鍾屋村、洪水橋輕鐵站附近等，是次工程範圍內的工地平整和基礎設施工程，讓已平整的土地其後可發展專用安置屋邨以安置合資格住戶、鄉村遷置區以補償符合資格的屋地業主、特別設計多層樓宇/露天用地以容納棕地作業，以及電力支站等。