另外在「#LYOS」附近的「瑞豐華庭」也是長實在1999年的出品。 另外，「#LYOS」也有51個「花園複式戶」，並命名為「層層叠趣」，單位提供地下花園、1樓平台及天台，面積由778至806呎，全部均為三房一套設計，樓層高度3.5米。 洪水橋發展 洪水橋發展 洪水橋發展 洪水橋／厦村新發展區第一期發展(即前期工程第一及第二期和第一階段工程)工地平整和基礎設施的詳細設計已於2017年分階段展開，目標是於2025年竣工。 洪水橋發展 公道地說，區內樓價之所以較平，原因在於該區存在的一些規劃問題遲遲未解決，包括街市和物價等，而公屋及私樓的建築布局等亦一向為人詬病，加上地處較偏遠地帶，令區內樓價一向低水。 但時移世易，政府近年着力於天水圍區內增加休憩設施及社福服務資源，例如興建游泳池及臨時街市等，而不少屋邨商場經翻新後亦煥然一新，為該區注入不少新風貌。 至於當初為何接受政府委任，出身牙醫的他提到，自己在2003年成為商界環保協會董事，並在2009年起擔任7年的商界環保協會主席，「環保係我現時喺香港⋯⋯一個幾有代表性嘅項目、公職」。
資料顯示，紫翠花園位於洪水橋南新發展青山公路洪水橋段180號，於1995入伙，建有13座，提供232個單位，實用面積由493平方呎起，至最大1,246平方呎。 此訊息已張貼在 屏山及洪水橋, 新界住宅, 香港住宅項目目錄 及標籤 住宅項目, 安置屋邨, 新盤, 樓花 by Richitt. 據了解，項目第1A期為房協首個採用「組裝合成」技術的資助出售房屋項目，同! 將會是本港最高的「組裝合成」建築物，預計發展成本為7億港元，相較傳統的建造方法，可節省10%至15%施工時間。 其後房協於2020年9月向城規會申請放寬有關發展地盤的地積比率限制，由5.5倍增至6.5倍，預期可增加430伙，合共提供約2,600個單位，而首批住戶預計可於2024至2025年度入住。
洪水橋發展: 交通運輸
如通過有關審核，房屋署及房協會發信邀請申請者進行親身會面、提交證明文件、簽署相關聲明書/表格。 陳家樂又指，房協現時正規劃或興建25個項目，未來20年將提供逾4萬個單位，當中2.8萬個會在未來10年供應，幾乎是房協有史以來的建屋高峰期，應付建築費用及地價將構成挑戰。 不過他表示，房協目前財政穩健，亦有專家組就如何確保現金流暢順提供意見，暫不考慮要求政府注資，但不排除透過發債等方式融資，強調最重要是謹慎理財。
- 另外，禤惠儀並無回應今年香港區員工會否加薪，只表示薪酬具競爭力，會每年檢視，但不會只看薪金，亦會考慮整個花紅配套。
- 有關談判將會與項目的詳細規劃及設計程序同時進行，過程中我們會連同獨立顧問仔細及嚴謹地審查項目的建造和營運成本。
- 洪水橋新發展區將成為香港的新一代新市鎮，容納約218,000人，包括176,000新增人口。
- 此外，由洪水橋站經屯馬綫連接東鐵綫過海段至會展站及金鐘站則預計分別只需約41及43分鐘，居民及就業人士將可經洪水橋站接駁貫通香港、九龍及新界的鐵路網絡，大大節省出行時間。
油塘「朗譽」首批開出了128個單位，即供平均呎價17,938元，開放式單位折算414萬元，又能否抵銷了長樓花期的缺陷? 我們會透過一文剖析「朗譽」的特色，其景觀、交通等優劣，並就樓盤開則提供揀樓建議。 相比之下，若不介意樓盤的方位，則可以選擇「#LYOS」以西，望向洪水橋河邊及單車徑的單位，現時均為較低密度的發展；又或者向北面都會望到「石埗村」，均屬幾層高的村屋項目，長遠景觀較有保障。
洪水橋發展: 樓盤以南 *單位: 1A座GF室、2A座GF室
整個安置屋邨項目將分為五期發展 (第1A期、第1B期、第2期、第3A期及第3B期)，合共建有六幢大樓，當中一幢為住用大樓，樓高不多於25層；而另外五幢則為綜合發展大樓，每幢樓高介乎30層至37層。 發展局重申，現時不應再停留於討論推展或不推展，而應共謀深化人工島發展方案，就如何把項目做好凝聚共識，他們期望環保團體在未來日子能聚焦於項目的環保議題作具建設性的討論。 當有新鐵路綫投入運作時，港鐵會適時檢討當區的港鐵接駁巴士服務，亦會諮詢區議會及相關持份者的意見，為乘客提供切合需要的服務。 屯馬綫「洪水橋站」為工程項目名稱，車站名稱一般在通車前才會正式落實；為車站命名時，會考慮不同因素，包括名稱的代表性、車站的地理位置及地區特色等。 至於對現時當地的屋苑來說，青山公路以南將仍然是純住宅區，以北是公營房屋主導，可能較能受惠的是近輕鐵鐘屋村站一帶，離未來的西鐵站較為近便。 不過要十多年後才發展，相信都是下一浪的事，現時入市恐怕有排等。
房協將歸納今次經驗，未來不排除在其他發展項目再採用「組裝合成」技術，並估算相較傳統的建造方法，「組裝合成」技術可節省10%至15%施工時間。 為協助受第二期發展工程影響而需覓地復耕的作物農戶，政府提供復耕選項供農戶復耕。 受影響的作物農戶若願意接受「農業園」租約條款和條件，可獲優先考慮申請租用日後於古洞南落成的「農業園」。
洪水橋發展: 項目設施、交通、生活及社區康樂配套
當局表示，將須收回部份私人土地，但未有透露收地範圍，當局最快會在今年第三季就擬建工程刊憲諮詢，行會授權收工後便會向立法會申請工程撥款，預料洪水橋／厦村新發展區第二期的主要人口能如期於2030年遷入。 國家就粵港大灣區及深化前海深港合作區提出新計劃，港府亦擬在邊境發展上動「大手術」，除考慮改變十餘年前規劃的洪水橋新發展區大綱外，還會在新界西北及新界北大興土木，猶如「港版開發大西北」，令新界巨變。 我們委託的顧問公司現正就洪水橋站項目的建造工程及鐵路營運詳細審視，包括噪音、空氣質素、景觀和視覺等各方面的潛在影響，有需要時提出相關緩解措施，盡量減低項目對附近環境可能構成的影響，以符合相關法例的要求。 新站落成後，在該新發展區來往兆康及天水圍站，將由現時20至24分鐘，縮短到4分鐘。 向南面一直推進，房協公營房屋用地下方，設有一幅「政府、機構及社區」用地，會興建垃圾收集站、以及政府聯用大樓，繼續向南推進的「田心路」，就是泛海持有的用地。
- 值得注意，由於物業樓花期長達23個月，故即使銀碼符合舊按保門檻都好，準買家對高成數按揭有需求，也只能依賴新按保。
- 漁護署與食環署聯合行動 漁護署與食環署早前展開聯合突擊行動，漁護署人員在店鋪內檢獲懷疑用作食物的狗肉或貓肉，並安排作化驗。
- 他看好今年業務前景，預料亞洲將是全球經濟增長引擎，尤其中國重新開放帶來機遇，增加市場信心。
- 一個「北部都會區」中的洪水橋地帶，令這一帶新增47,000-52,000個單位，屆時交通能否完全負荷是一個很重要的問題。
- 地政總署已於2022年第四季內向相關人士發信，通知相關預計遷出限期及補償或安置安排，供受影響人士參考以及及早準備遷出事宜。
- 而在2014年《鐵路發展策略》中因成本過高而被擱置的港深機場鐵路，在早年的規劃過程有倡議於前海設站，及設置洪水橋支線。
現時的洪水橋住宅區，是圍繞著輕鐵站一帶，青山公路（白色斜線）以南被劃為「南面住宅區」，與其說不作進一步的規劃，不如說是維持現狀放手予發展商，比如長實尚城、新世界榛林，以及富豪投得的丹桂村路限量地均在此區。 如果買家本身首期不足，希望減輕第一筆開支，或者需時來籌集資金，則需要採用「建築期付款」。 假設買家真的是借盡上會，以訂價397.5萬元計算，按其折扣額10%計，樓價為358萬元，買家只需支付10%首期35.8萬元，餘額可以在入伙時向銀行承造按揭，同時向按揭證券公司申請新按保。 開放式單位共由14柱單位提供，合共有56個單位，面積由最細202呎至最高209呎，單位接近一眼望穿，入屋經過玄關，旁邊設有洗手間。 由於開放式單位的面數大細，僅跟攤分公用面積多寡有關，故應盡量「選細不選大」，避免買入多餘面積。 洪水橋發展 撇除特色單位，今次「#LYOS」分層提供了少量開放式單位外，餘下均為一房及兩房。
洪水橋發展: 洪水橋站
擬議洪水橋站將位於屯馬線天水圍站及兆康站之間，主要服務未來的洪水橋／厦村新發展區，亦方便鄰近市民選用以鐵路為本的交通模式出行。 洪水橋站的主要工程預計約於 2024 年開展，並在 2030 年竣工，以配合洪水橋／厦村新發展區的發展時間表。 運輸及房屋局表示，現時在繁忙時段由未來新發展區的市中心往天水圍站需時約24分鐘，往兆康站則需時約20分鐘。
這幅地在1997年時，曾獲批建3幢22層高的住宅，總樓面高達122萬呎，共提供1,931個單位，不排除日後會再發展住宅。 此外，因洪水橋將發展的消息流傳多年，令不少地產商已收購區內土地，如恆基地產已擁有發展區內約500萬平方呎農地地皮。 故此，居於由私人發展商持有之土地上的居民，隨時面臨收地逼遷的威脅。 於2015年第三階段公眾參與活動仍在進行期間，田心新村部分地段的業主榮捷發展有限公司，於7月中要求房東於8月10日前清空所有單位，村民也飽受南亞裔人士的滋擾。 於2013年政府公佈洪水橋新發展區的初步發展大綱圖時，顯示五條需清拆的村落全為非原居民村，而所有原居民村則不受影響；而在公眾參與的過程中，非原居民的待遇和意見也不被重視，在公眾參與期限完結後才安排居民會。 洪水橋新發展區聯村關注組成員何開發認為，政府此舉只保障原居民，不保障非原居民，違反了基本法第三章二十九條「香港居民的住宅和其他房屋不受侵犯」。
洪水橋發展: 單位中可剔走「1B座L室」及「2B座L室」
屯門港鐵緊急救援入口26修改工程是為配合洪水橋/厦村新發展區道路工程，根據鐡路條例（第519章）於2022年11月18日第一次刊憲，文件可於以下連結瀏覽。 洪水橋／厦村新發展區第二期發展(即前期工程第三期和第二階段工程)工地平整和基礎設施的詳細設計已於2020年分階段展開，目標是於2034年竣工。 天水圍被列入元朗區，早年由於配套差、多公屋，區內人士多為低下階層，失業率和青少年犯罪率高企，加上偶爾發生倫常慘劇，被傳媒形容為「悲情城市」，區內的樓價一向較外區低一大截，亦因此被認為是香港上車客的「上車天堂」。 以藍籌屋苑嘉湖山莊為例，根據中原地產數據，5月平均實用呎價為10,828元，雖然對比10年前2011年5月時的4,189元上升1.58倍，但現時大部分成交價在500多萬至600多萬元，屬於現時上車客仍然能承受的範圍。
而車站設計亦會融入不同的環保及可持續發展元素，為乘客帶來低碳體驗。 除了讓市民多一個出行選擇外，洪水橋站項目亦有助改善區內的路面交通情況，減低廢氣及碳排放等。 而車站設計亦會融入不同的環保及可持續發展元素，為乘客帶來低碳乘車體驗。 Apollo智慧出行宣布，與上海科技大學校企合作簽約儀式在上科大創意與藝術學院舉行，雙方圍繞智慧座艙項目、智慧出行數據庫及智慧出行人才培養三大主題簽署合作合同。 洪水橋市中心是圍繞著規劃的西鐵洪水橋站，即是本欄前述的亦園村以北的狹長地盤，除了上蓋項目外，還有兩大塊綜合發展項目，以住宅、商業、酒店等混合用途為主（橙色），外圍還有公屋和居屋用地。 以全盤最平的開放式單位作例子說明，其訂價為397.5萬元，最直接準買家可以考慮的付款方式為即供，以獲取最高折扣額13%，變相樓價折實為346萬元。
洪水橋發展: 樓盤資料
洪水橋新發展區規劃的第一階段公眾參與的首輪活動已於2010年11月19日至2011年1月舉行，向各法定及諮詢組織展示新發展區的主要議題，包括它的願景、策略角色和規劃原則。 2011年1月，政府表示將耗資7040萬進行相關的發展規劃及工程研究，預算研究年期3年，工程可於2019年動工。 規劃署發言人指，洪水橋會以房屋居住帶動新區為主要考慮，也將預留配合深圳發展的土地，並預留土地給高端、研發型工業，發展高增值及低污染工業，令洪水橋新區提供相關就業機會；而發展過程亦可能會影響到非原居民村落。 第一階段公眾參與的次輪活動亦已於2011年12月9日至2012年2月9日期間進行，主要與持份者和市民討論及交換意見。 考慮到項目需進行的詳細規劃、設計及法定程序，洪水橋站預計約於2024年展開主體建造工程，並約於2030年啟用新車站。
該新區連接策略性運輸基建，包括港深西部公路、擬議屯門西繞道，以及屯門至赤鱲角連接路和港珠澳大橋，亦鄰近深圳，並與大嶼山的新發展樞紐和大珠三角地區連接。 基於其策略性位置，新發展區將提供大量空間作辦公室、零售、酒店及特殊工業等經濟用途。 港鐵宣布，經過投標程序批出屯馬綫洪水橋站項目的設計顧問合約予澳昱冠科進聯營，以展開規劃及設計工作。 洪水橋站將照顧日後洪水橋或厦村新發展區的運輸需求，將可為當區居民提供便利，減少出行所需時間。 在確實遷出限期前約3個月，地政總署會在涉及的構築物及/或相關範圍張貼告示，通知確實的遷出限期。
洪水橋發展: 環諮會傾「明日大嶼」 委員多關注「發展」倡增密度：將軍澳受年青人歡迎
其北方由港深西部通道連接，可直達深圳重點發展的前海深港現代服務業合作區，也可快捷接駁沿江高速、深圳國際機場等。 「洪水橋新發展區」的規劃中本身也預留了空間，建設未來與深圳前海連接的鐵路站，若這條跨境鐵路再接通了，洪水橋的地理優勢將更加明顯。 該研究採納開放及協作的方式，在過去數年分三個階段進行社區參與，把公眾的意見納入新發展區的規劃和設計當中。 新發展區將成為新界西北的就業中心，提供約150,000個不同種類的職位，服務未來人口及改善全港人口和職位分布不均的情況。 透過全面規劃及設計，發展洪水橋成為新一代新市鎮時，可更適當及有效地利用區內大範圍的棕地（約190公頃）。 1992年時，當時的九鐵曾以租約形式租用該址作車廠，後來覺得地皮有發展住宅潛力，曾於1995年跟長實和黃達成合作協議，打算興建洪水橋輕鐵站上蓋，但因收到不成，建屋計劃在2002年告吹。
至於香園圍口岸附近發展創科及商業等，柯認為與內地可有協同效應，促進兩地共同的科創發展。 政府今日（九月三十日）刊憲，建議進行道路工程，為洪水橋／厦村新發展區前期工程第三期及第二階段工程的規劃發展提供所需的基礎設施。 至於建造成本方面，根據港鐵公司提交的項目建議書，洪水橋站的預算建造成本按2018年12月價格計算約為41億元。 我們會因應港鐵公司的詳細規劃及設計進行獨立評估，以確定成本估算。 香港特區政府宣布，在政府綠色債券計劃下成功發售8億港元代幣化綠色債券，是全球首批由政府發行的代幣化綠色債券。 債券一年期，收益率4.05厘，通過金管局債務工具中央結算系統（CMU），在私有區塊鏈網絡上以T+1貨銀兩訖（DvP）方式對金管局發行的現金代幣，與代表債券實益權益的證券代幣進行結算及交收。
洪水橋發展: 工程一拖再拖 造價增至41億 西鐵洪水橋站2030年始竣工
翻查政府在香園圍口岸的規劃，早在年前，發展局已透露在香園圍口岸附近預留了56公頃土地，香港科技園公司正就發展這片土地為工業邨，進行發展願景研究。 不過話分兩頭，雖則說洪水橋站可加強了區內對外接駁，也會加重了西鐵線路的負荷；但「#LYOS」的位置，會跟未來規劃的「洪水橋站」的站口有一段距離。 因為站口選址較貼近「田心村」以南一帶，實際位置會較捱近「亦園路」、也就是輕鐵「鍾屋村站」附近。 我們嘗試從樓盤出發行過去，經過「洪水橋大街」後，來到「田心村」後，若不是通過「田心村」，便要繞落「洪水橋大街」後再轉入「亦園路」，需時約20分鐘以上。
洪水橋發展: 港鐵洪水橋站遲6年建成 陳帆暗指41億「招呼」4,000人欠效率
大玩「北部都會區」概念，「#LYOS」首批開出88個單位，平均呎價似乎也反映了對未來的憧憬，因為扣除最高折扣額13%後，即供均價15,503元，較周邊二手包括「尚城」及「泉薈」等價格大幅拋離。 首張價單共有17個特色戶，但就算剔走特色戶不計算，分層即供供價稍為壓低至15,182元呎，也仍然比市價高一截，而背後更大關鍵就是樓盤玩總價低效應，折實入場價346萬可以買到開放式單位。 洪水橋發展 一房由22柱單位提供，分層單位共有88個，面積由最細的279呎至最大的292呎，大細差幅只有18呎。 洪水橋發展 一房單位開則很相近，入門口經過小玄關後，旁邊為洗手間，清一色均屬黑廁設計，之後直入就是客飯廳連開放式廚房。 我們按平面圖量度，最大分別在於292呎的一房單位，洗手間及玄關位置均大了四呎，至於房間及客飯廳主體面積則分別67呎及108呎，面積均等。
洪水橋發展: 開放式單位(56個單位)
運輸及房屋局發言人表示，現時在繁忙時段，由未來新發展區的市中心往天水圍站需時約24分鐘；往兆康站則需時約20分鐘。 該局估計洪水橋站在50年的營運期內，可為公眾節省合共約3.14億小時；洪水橋站的經濟效益，包括上述節省的時間價值，估計約為550億港元。 根據政府的研究規劃，洪水橋 / 厦村新發展區會成為一個集合生活、工作、遊樂和營商的地方，促進香港的經濟增長，成為新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」 。
洪水橋發展: 洪水橋╱厦村新發展區
應政府邀請，港鐵公司已於2021年10月陸續展開洪水橋站項目相關的詳細規劃、設計及其他前期工作(例如環境勘察工作、現有設施勘測工作、地質勘探工程及現有鐵路設施的保護工程等)。 在1999年的《新界西北規劃及發展研究：洪水橋發展建議》中，政府已察悉洪水橋鄰近當時仍在倡議之深港西部通道的特點，建議要把洪水橋發展城「門廊城市」，以滿足日益增張的中港商業和社會互動需要。 二十一世紀10年代起，內地把前海深港现代服务业合作区發展成經濟自由貿易區和新興金融中心，由於該區跟洪水橋相距不遠，亦使洪水橋發展區之發展潛力進一步上升。 2011年初規劃署官員簡介洪水橋的發展計劃時，也明確表示將預留配合深圳發展的土地。
洪水橋發展: 洪水橋女子危坐窗邊 談判專家到場遊說
按2018年價格計算，包括節省的時間價值在內，洪水橋站的經濟效益估計約為550億元。 洪水橋發展 談到近期市況，陳逸承說，大市回暖，洪水橋睇樓量及交投同步回升。 既然市況好轉，何解業主仍要劈價賣樓，陳逸承坦言，當初業主叫價過高，其後見有客要，加上趕住賣，故願減價，若看6月成交，屋苑3座低層A室，實用面積同樣506平方呎，成交價只約420 萬。 他又說，疫情爆發前，洪水橋每月成交量不多，而近期則明顯增多，預計或與區內發展密度較低有關，始終洪水橋仍待發展。
洪水橋發展: 港版開發大西北 新界巨變
現在已經有新發展區計劃的「洪水橋新發展區」，有相對有利的交通條件，西鐵只需要增加一個洪水橋站，而三號幹線與港深西部通道，加上正在興建的「屯門赤臘角連接路」，該區有比較四通八達的路網，而且發展限制相對較少，比較適合發展為核心商業區。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 擬建的洪水橋站將坐落於現時屯馬綫天水圍站及兆康站之間，將服務洪水橋 / 厦村新發展區及鄰近地區的居民。 洪水橋站是《鐵路發展策略2014》建議的七個鐵路方案之一，位於西鐵線天水圍站與兆康站之間，主要服務日後洪水橋/厦村新發展區。
《新界西北規劃及發展研究》的文件明確指出洪水橋因鄰近跨境交通基建，將有優厚的發展潛力，故可作為新界西北地區的「門廊」，環保城內將發展跨境貿易及零售業活動。 政府亦打算實行全面綠化，將分散各地的貨櫃場集中在公路旁邊，興建一個面積達55公頃的大型貨櫃車場。 而位於洪水橋新發展區內的古蹟，例如屏山文物徑和圍村等，將會大力發展，以吸引香港本地及外地的遊客。 1999年的洪水橋發展方案以「環保城」為概念，佔地435公頃，建議容納人口160,000人，可以提供27,000個就業機會。 按照當時的規劃方案，洪水橋於2011年需要接收100,000人口，當時計劃的西鐵第一期亦會配合洪水橋的發展，洪水橋站上蓋會興建高密度住宅區，距離車站10多分鐘的路程的地方將會發展低中密度住宅，洪水橋市中心內有行人路和單車徑。 港鐵指，顧問服務範圍包括就計劃制定工程設計、擬備建造時間表、刊憲圖則和項目成本估算，以及與政府部門及其他持份者聯絡。