將有五條非原居民村需要清拆，分別為亦園村、田心新村、新生新村、石埗路尾村及沙洲里二村。 香港經濟轉型的步伐已遠遠落後於其他鄰近城市，所以政府更應摒棄舊規劃思維，善用洪水橋新發展區的條件，促進本地的產業升級和結構轉型，而不是分散發展不同的經濟活動。 例如，區內部份行業如物流業，雖然為香港四大支柱行業之一，新界西北的棕地更一直是本地物流活動的基地，但鞏固物流業發展始終無助產業轉型，遑論香港物流業正值前景未明的階段，與其讓物流活動佔去洪水橋大量寶貴土地，政府更宜從速規劃未來物流業的發展。
近日歐錦棠不時喺社交網站出PO寫上今次嘅行程感受，其中包括力數淺草三宗罪，引起網民熱烈討論。 不過發言人稱，地政總署可參考租約紀錄及航拍片等，有權就可疑個案，扣減不屬實質經營的面積。 發展局將於下周二向立法會發展事務委員會作出簡介，如獲立法會通過，措施生效日期將追溯至今日。 發展局指出，以往受收地影響的戶外業務經營者，需在政府凍結登記日前營運不少於七年，才合資格獲特惠津貼，新制度下建議縮短至不少於兩年，並取消經營露天場地面積及津貼上限。 另外，為了令10號幹線更進一步發揮往返大灣區鄰近城市的作用，當局正擬興建屯門西繞道，此隧道全長8 .
洪水橋發展藍圖: 【洪水橋新CBD．倡議（下）】商業分布失衡 新界西北應升級規劃
而房屋委員會亦就東涌第99區的公屋項目，申請放寬地積比率，由6.4倍增至6.7倍。 擬議發展包括5棟住宅大廈、一個公共交通交匯處及公眾停車場，預料可提供4800個單位，容納約1.48萬人。 申請文件指出，擬議公屋發展能為受影響住戶，提供有迫切需要的安置單位，減輕受影響居民因收回土地和清拆而面對的困難，而放寬地積比增加發展密度，是一個在不改變原先規劃意向下，短時間內增加房屋供應的方法。 當局的技術評估結果亦顯示，相關發展不會對交通、景觀、環境、空氣流通等各方面帶來不良影響。 洪水橋發展藍圖 筆者實地到過元朗南十八鄉路龍田村考察附近環境，區內社區發展密度較市區為低，綠化帶較多，所以該區多數住宅及新項目都能享受綠化園林及翠綠山景。
必須注意，這並非指物流業無發展價值，只是物流作業佔地面積較多，相對的經濟效益較低，更會與區內其他經濟用途（如商業用地）構成衝突，理應有更理想的選址。 凡直接向發展監管組建築圖則小組或分區地政處提交的建築圖則，均會視作查詢處理。 在位處北方的新界西北和新界北尋找有潛力的區域，進行新發展區式的高密度、集約而宜居式的發展，是最能滿足上一篇文章所述的三個條件，可行而合理的發展方向。 當然，世上沒有十全十美的發展方案，如果這裏不能動土，那裏不能發展，卻要求港府加快建屋，請問地從何來？ 無奈的是弱勢政府百事哀，在反對派全面興風作浪之下，如果港府無法扭轉施政困局，一切只能淪為空談。
洪水橋發展藍圖: 鐵路網絡擴展工程
在政府目前的規劃裏，洪水橋新發展區內近200公頃土地大致規劃成作多元化的經濟用途，包括商務及住宅混合發展、企業和科技園、現代物流業設施及港口後勤、貯物及工廠用途。 誠如凌嘉勤所言，採用這種「經濟發展及就業走廊」的概念，各類經濟用地可漸次改變，即如物流業於他日式微，其土地亦可靈活改用作其他發展用途。 如此模式的確具有相當大的彈性，政府亦可謹慎按未來經濟狀況作出變動；但此模式下政府仍處於被動角色，未能以空間規劃主導產業轉型。 即使面對急切轉型的需要，政府卻沒有擔當帶領產業轉型的嚮導，既沒為創科產業發展提出具體方向，亦無制定完善的產業政策支援企業所需的創科生態，產業轉型自然難有寸進。 洪水橋發展藍圖 《香港2030+》強調將新界北至九龍塘一帶打造成東部知識及科技走廊，圖以古洞北、落馬洲河套區及蓮塘/香園圍口岸預留的土地，再配合現時路線上所涵蓋的大學、工業和服務支援中心、科學園、工業邨等設施，支援業界、中小企及初創企業未來發展。 問題是，在創新產業政策、配套欠奉下，僅僅預留空間供業界自行發展，無異於重複過去的發展方針，社會實難寄望創科產業未來會有突破發展，新界能否藉此建立可持續的經濟核心，始終成疑。
他指出，擴展鐵路網絡將會支持新發展區及其他新發展項目，釋放周邊地區的發展潛力，促進地區的活化、發展和經濟活動。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 洪水橋發展藍圖 據業內人士分析，在優化後或將有小量位於遍遠地區的用地，據現時的做法，倘若收地後只是用作道路或渠務等用途，只能收取每呎補償額六百多元的丙級農地，不過在新修訂後，若相關用地作發展用途，或將「升級」為每呎可收取一千五百多元的第一級別農地，升幅逾一點四倍。 若追求低密度及更寧靜致遠的居住環境，則可選擇屯門以東青山公路路段及掃管笏一帶。
洪水橋發展藍圖: 規劃許可申請
至於香園圍口岸附近發展創科及商業等，柯認為與內地可有協同效應，促進兩地共同的科創發展。 考慮到落馬洲河套區用作發展創科的用地只有0.88平方公里，用於發展深港科技創新合作區的面積不足，故打算於本港香園圍口岸附近覓地，用以發展創科及商業用地。 陳指出，香園圍口岸開通後，可通往惠州一帶，於新口岸通關後已可預期本港東面的經濟活動變得更活躍。 翻查政府在香園圍口岸的規劃，早在年前，發展局已透露在香園圍口岸附近預留了56公頃土地，香港科技園公司正就發展這片土地為工業邨，進行發展願景研究。 政府在2018年12月已指令，在技術可行的情況下，增加在主要市區及新市鎮的住宅發展密度分區內的公營房屋用地住用地積比率至上限的30%。 財政司司長陳茂波今日發表2022至23年度新一份《財政預算案》表示，政府正積極推展一系列新鐵路項目，其中北環線及洪水橋站的環境影響評估工作已展開，東涌線延線及屯門南延線的鐵路方案亦已刊憲。
屯門位於珠江口，其東面被青山和大欖的連綿山丘環繞，長長的海岸線及豐富的自然資源使其成為了早期漁業和養殖小鎮。 自60年代後，特區政府開始將屯門規劃發展成「小型衛星社區」，即位處於市中心周邊的市民居住地。 而港鐵西鐵線的開通進一步促進了屯門的發展，屯門市中心有多個相連購物商場的建成，讓它徹底轉變為一個繁華的都市小鎮，生活社區煥然一新，同時又有黃金海岸、蝴蝶灣、青山灣等自然風光。 交通基建方面，屯門向北以西部通道連接深圳前海，向南以屯門赤鱲角連接路接駁機場和港珠澳大橋，成為連接中港兩地的重要交通樞紐之地，加上市中心的商場群組提供的商業價值，樓價升值潛力不容小視。
洪水橋發展藍圖: 政府收地發展洪水橋厦村
而在實質城市景觀上，吳永輝認為CBD作為城市的經濟核心，除了須「夠高夠大」，即具一定規模，且集聚城市最重要的高端產業之外，更須豎立具重要性、標誌性的建築物，才能彰顯CBD的級數，就此，政府可考慮遷徒部份政府部門總部至洪水橋，以促進洪水橋成為新界CBD。 洪水橋發展藍圖 按目前規劃，區內只有近22公頃用地作商業辦公室、酒店及零售用途，商業樓面面積只有2,055,000平方米，只為東大嶼CBD可提供的400萬平方米的一半。 當然，洪水橋CBD能否發展成中環級數的商業核心，仍為未知之數，但從現實層面考慮，就如凌嘉勤所言，本港商業寫字樓租金高昂，不少欲租下整棟寫字樓的跨國企業只能望門輕嘆，故洪水橋CBD可作類似九龍東CBD般，提供地租較廉的商業寫字樓核心，照顧不同企業需要。 政府未來絕對可好好利用上述多達300公頃的土地支援未來物流業的發展，從而釋出洪水橋接近80公頃的土地。 況且，洪水橋發展物流活動的原因之一乃為安置當地的棕地作業，然而屯門南部距離洪水橋、流浮山等地不遠，距深圳灣大橋亦只是20多分鐘的車程，只要政府在基建上有所配合，加強對外交通接駁，對安置棕地戶應不會造成過大影響。 本港居職分離問題嚴重，但《香港2030+》所提出的解決方法卻未夠進取。
區內社區發展密度較低，綠化帶較多，所以該區多數住宅及新項目都能享受綠化園林及翠綠山景。 近年元朗南附近陸續有一手住宅推出，例如原築、翹翠峰、溱柏、瑧頤及尚悅等，巳一步步形成小社區，開揚的環境，青蔥盎然，為區內住戶帶來優悠舒適的生活空間。 在1999年的《新界西北規劃及發展研究：洪水橋發展建議》中，政府已察悉洪水橋鄰近當時仍在倡議之深港西部通道的特點，建議要把洪水橋發展城「門廊城市」，以滿足日益增張的中港商業和社會互動需要。
洪水橋發展藍圖: 屯門及元朗西區
整個新界西北地區規劃研究於2003年完成，但因為當時的人口增長及住屋需求放緩，加上環保城的發展方案被立法會否決，洪水橋的居民也對計劃有大量反對意見，發展計劃暫時擱置。 1998年，政府完成《全港發展策略檢討》，按照檢討之結果，開展了《新界西北規劃及發展研究》。 在研究過程中，洪水橋因有西鐵和多條策略性道路連接，又可與天水圍新市鎮相互結合，以及鄰近當時仍在倡議階段的深港西部通道，故被列作具發展潛力之地區之一。 另外，發展CBD需要政府跨部門的合作與協調，如沒有能專責的統籌部門帶領，只怕發展洪水橋CBD會事倍功半。 他引用起動九龍東的例子，指當初政府宣布將九龍東將升級成CBD時，隨即吸引到不少商界的關注。 他形容，當提升至CBD級數的發展時，所發出的訊號可讓業界預視到未來發展的潛力。
據了解，當局建議以隧道由藍地連接掃管笏、大欖涌，並建新跨海大橋「青龍大橋」連接青龍頭至大嶼山東北部一帶，再接駁青衣至大嶼山連接路，直出市區。 洪水橋發展藍圖 洪水橋發展藍圖 當局預計新幹道建成後，由屯門、藍地及元朗等新界西北地區前往市區的行車時間，可減少約10分鐘。 當局將就方案於明年首季諮詢立法會及區議會等，項目亦計劃不遲於2036年通車。
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參考早前多幅古洞區賣地成績，發展商投標反態踴躍，購入價均高於估算，可見他們對新界北發展甚具信心。 張子存較看好古洞、元朗洪水橋、粉嶺及屯門西，料以上區域物業升值潛力較大，並估計發展商積極增加土儲，加快推售新盤速度。 事實上，長實於洪水橋洪元路2號新盤#LYOS正待獲批預售樓花，有望年內推售，該盤提供341伙。
- 運輸及物流局表示，公眾參與對研究工作十分重要，當局會充分考慮市民和持份者的意見，目標在明年第四季構建藍圖，並適時推展所需的運輸基建項目。
- 北環綫 – 項目包括在東鐵綫落馬洲站及上水站之間增建古洞站，相關工程預計於2023年動工，2027年竣工；以及在古洞站與錦上路站之間興建長10.7公里的北環綫，並於新田、牛潭尾及凹頭興建三個中途站，相關工程預計於2025年動工，2034年竣工。
- 作為香港西部經濟走廊的重鎮─屯門及掃管笏一帶近年已積極起動，更是連接大灣區命脈的重要主幹道，未來前景秀麗，升值潛力宏大。
- 與此同時，政府更靜悄悄地將區內公私營房屋發展比例，由公開承諾市民的「六四比」降至「五五開」，更加造就三兩個大型發展商利用「私人參與計劃」將洪水橋發展區壟斷成為私人淘金區，而庫房的賣地收益亦因此受到嚴重局限。
- 另一方面，洪水橋新發展區的土地，大部分屬於廈村鄉與屏山鄉的範圍，「祖堂地」佔比多，要開發需要經過收地，有可能會引起反對。
- 按照當時的規劃方案，洪水橋於2011年需要接收100,000人口，當時計劃的西鐵第一期亦會配合洪水橋的發展，洪水橋站上蓋會興建高密度住宅區，距離車站10多分鐘的路程的地方將會發展低中密度住宅，洪水橋市中心內有行人路和單車徑。
洪水橋新發展區聯村關注組成員何開發認為，政府此舉只保障原居民，不保障非原居民，違反了基本法第三章二十九條「香港居民的住宅和其他房屋不受侵犯」。 洪水橋／厦村新發展區的環境評估報告已於2016年12月15日獲環保署署長有條件通過，而城市規劃委員會的法定程序亦已開展，「洪水橋及厦村分區計劃大綱草圖」於2017年5月26日刊憲。 大綱圖共收到117份公眾申述及338份意見書，公開聆訊於2018年1月至2月期間進行。 元朗區議會於2016年尾也成立了洪水橋新發展區工作小組，討論和監督規劃內容和實施安排。 第三階段公眾參與完結後，政府參照公眾人士提出的意見，於2016年9月5日發佈經修訂的建議發展大綱圖。 新發展區將興建的單位數量提高至61,000個，而劃作港口後勤及物流設施用途的土地面積也有所增加。
洪水橋發展藍圖: 項目資料
另一邊廂，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，施政報告提出積極增加土地及房屋供應，惟住宅發展需時，未來數年私宅落成量未會大幅增加，料樓價不會觸發樓價向下調整。 不過，隨着長遠供求失衡的問題可望紓緩，加上最近股市波動，故調低今年樓價升幅預測至約10%。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，施政報告於房屋供應上，最矚目可算是新界「北部都會區」，相信需時20至30年規劃與興建，因此對樓市短期影響不大。 報告內容着重於公營房屋供應較多，對私樓供應着墨不多，加上基建及未來長遠供應主要集中於新界區，市區覓地困難，供應依然短缺，他對市區短期樓價看高一線。 發展局局長黃偉綸在一個電台節目表示，北部都會區將改變本港「南重北輕」的舊有發展觀念，在北區提供六十多萬個就業機會，並改善現時南下的交通壓力。
屯門港鐵緊急救援入口26修改工程是為配合洪水橋/厦村新發展區道路工程，根據鐡路條例（第519章）於2022年11月18日第一次刊憲，文件可於以下連結瀏覽。 洪水橋／厦村新發展區第二期發展(即前期工程第三期和第二階段工程)工地平整和基礎設施的詳細設計已於2020年分階段展開，目標是於2034年竣工。 洪水橋發展藍圖 本港土地供應仍然緊張，美國下半年亦快將減息，港元又要跟隨美金眨值，租樓也是有租金成本的，所以有能力者應該是要盡快置業，避免沽空香港樓市，元朗南是新一代的新市鎮，對於愛綠化環境的人士是自住首選。
洪水橋發展藍圖: 工程一拖再拖 造價增至41億 西鐵洪水橋站2030年始竣工
洪水橋因有西鐵和多條策略性道路連接，又可與天水圍新市鎮相互結合，以及鄰近深港西部通道，在大灣區發展中擁有較大地理優勢，故被列為極具發展潛力的地區之一。 洪水橋發展藍圖 《新界西北規劃及發展研究》的文件明確指出洪水橋因鄰近跨境交通基建，將有優厚的發展潛力，故可作為新界西北地區的「門廊」，環保城內將發展跨境貿易及零售業活動。 政府亦打算實行全面綠化，將分散各地的貨櫃場集中在公路旁邊，興建一個面積達55公頃的大型貨櫃車場。