『宅谷地產資訊網』不發表任何聲明或作出任何保證，無論是明示或暗示的，就資訊的正確性及完整性作出任何保證。 如閣下繼續使用本網頁，即表明同意接受此等免責條款。 二手樓成交流程 簽訂正式買賣合約：一般而言，在簽訂臨時買賣合約的十四天內，就會簽訂正式買賣合約，這樣的話，臨約就不需要打釐印。
買樓程序複雜，稍有差池都有可能影響按揭申請，甚至導致「撻訂」，更有可能惹來騙子，輸到一頸血。 我們為大家梳理二手樓買賣流程、列出買二手樓的關鍵步驟。 處理正式買賣合約時必須通過委託代表律師辦理，賣方律師會預備正式買賣合約草稿，再將草稿送交買方律師審核，由雙方律師就正式合約達成協議。 家居保險和火險不同，單位住戶有權選擇是否購買。
二手樓成交流程: 正式買賣合約階段的撻訂
首次置業人士在香港有按揭優惠，在現行政策下，800萬的住宅物業可以做到最高9成按揭，而800萬以上至1,000萬的物業，最高亦可敘造8成按揭。 當然，你要敘造高成數按揭，還要附合若干條件，例如該物業必須自住，必須是現樓等。 印花稅方面，「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」，所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅，便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額，當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業，並簽署轉易契（可理解為成交）後，再向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。
例如代理要求準買家交出訂金時，訂金最好交予律師託管，以免業主收訂後失蹤。 理論上是最長30年為按揭還款年期，但現實中往往因應物業樓齡、人齡而決定年期長短。 多數銀行都是75減去樓齡計算，例如很多二手屋苑樓齡已逾45年，那就未必可批足30年還款期了。 如以人齡計，當申請人是50歲，就是75減50，得出最長為25年還款期，如有需要就要加入年齡較細的擔保人。 至於二手樓按揭的壓力測試方面，假設利率升3%，每月供款不可以大於入息的6成。 買新樓與二手樓的流程大有不同，一手樓多於建築期銷售，有別於二手樓以實物交易，買樓初哥或會不知從何入手，而且當中每個步驟都非常重要。
二手樓成交流程: 簽署睇樓紙
當買賣雙方同意好價錢及其他明細之後，就可以簽訂臨時買賣合約及付上樓價 3% 的訂金作「落訂」動作。 臨時買賣合約上會列明不少細節，例如何時要簽訂正式買賣合約、何時要付「大訂」、何時正式成交、交易的經紀是誰、經紀佣金等資料都會寫得一清二楚。 在香港的二手樓買賣中，一般是指現狀交吉，代表買賣雙方在簽訂買賣合約一刻，代表準買家同意向業主購入「現時狀況」的物業。 除非賣家刻意作出失實陳述，否則買家無權要求業主在出售單位後，負責維修單位。 二手樓成交流程 即使單位有任何缺陷、損壞，如漏水、石屎剝落等，也是買家同意購入的物業「現時狀況」。 另外， 買賣雙方就該單位內在交吉後會留下來的傢俬、電器等，也會達成一致協定。
因此，準買家在購入心儀單位前，宜先了解買新樓的程序，以省卻不必要的麻煩及爭議。 買賣雙方亦要在簽署「臨時買賣合約」約2星期後簽署「正式買賣合約」和支付「大訂」。 買賣雙方通常在簽署臨約後14日內，簽署正式買賣合約，買方透過律師繳付印花稅及加付訂金(大訂，「細訂」加「大訂」通常相等於樓價10%)，買方律師安排打釐印及送交土地註冊處登記。 當買方律師接獲賣方律師的樓契後會查核業權，如果發現業權有不清楚地方，會向對方提出質詢。
二手樓成交流程: 程序七：覆檢單位
買賣雙方一般會在簽署臨時合約後14日內簽署正式買賣合約。 買方透過律師繳付印花稅及訂金，大訂為樓價5％至7％，即是說「細訂」連同「大訂」合計通常相當於樓價10％，然後再由買方律師安排打厘印及送交土地註冊處登記。 記得留意一旦買家未能如期簽署正式合約，將被視為放棄交易，業主有權沒收先前已支付的細訂。 香港人可以在大陸買樓，所需文件是香港身份證及回鄉證。
- 首次置業開支一般包括首期、印花稅、按揭保險、律師費、管理費、公用服務按金等。
- 接下來便可以開始參觀物業，進入單位時需要留意單位坐向、景觀、裝修是否合自己心意，另外還要留意樓宇有沒有漏水，還有大廈單位的保養情況。
- 另外要注意，如果在14天內反悔，需要賠出雙倍訂金，以及支付買賣雙方佣金。
- 承造賣家按揭的銀行會簽發證明文件解除該按揭，表示賣家所欠的按揭貸款已還清，然後賣方律師會將該解除按揭文件送交買方律師。
睇中心水盤後便可委託代理安排睇樓，同時簽署一份「地產代理協定」，即是俗稱的「睇樓紙」。 協議上會列明準買家參觀的日期、單位位置、佣金條款等資訊。 簽過睇樓紙後，若要買入參觀過的單位，一定要跟你已簽協議的物業代理公司辦理，否則有機會被追討佣金。
二手樓成交流程: 購買新盤時什麼時候要委託律師？
一般準買家除了了解該區環境，大廈本身狀況，和物業狀況之外，亦會檢查有沒有滲水的問題。 當任何一方在臨約階段想終止交易，只需按臨約上的條款賠償便可。 一般的標準條款不外乎繳付雙邊經紀佣金、買方悔約的話賣方可直接殺訂、賣方悔約的話需向對方退還訂金，及賠償相等於訂金的違約金(即所謂雙倍訂)。 二手樓成交流程 除非新購物業樓價較售出物業高很多，或細訂金額較多，否則撻訂也可平手甚至微賺差額。 對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客來說，最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後，才簽臨約購入新物業。 然而，一賣一買簽臨約的日子，相隔最少一個多月，若擔心期間樓價升勢太急，不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。
極端例子如豪宅單位，因代理必然都是富有經驗人脈的經紀，所以佣金絕對不止1％。 臨時買賣合約是指業主和買家傾好價錢後確立買賣的一份文件，具有法律約束力，合約會列明雙方同意的價格、成交日期、臨時訂金金額、加付訂金金額等。 假如買定在簽署臨時買賣合約後反悔，業主有權沒收買家的訂金，即是「撻訂」，而買家亦要支付買賣雙方的經紀佣金。 假如是賣家在簽署臨時買賣合約後反悔，賣家就要賠償買家的訂金，即是「賠訂」，並要支付買賣雙方的經紀佣金。
二手樓成交流程: 簽署臨時買賣合約
成交日前，雙方會再次檢視單位，如無問題，買方律師便會向銀行提款，並在完成交易日或之前，把餘款送至賣方律師行賬戶完成交易。 二手樓成交流程 買方雙方正式在律師樓簽署轉讓契，把單位業權由賣方轉讓予買方，同時買方正式收取鎖匙成為單位業主。 銀行會於成交日放賣至賣家律師，再由律師轉交款項予業主。 買家可根據預算物色心儀的樓盤，首先可選擇地區及物業類型，再於地產代理網頁瀏覽心儀樓盤，再聯絡相關地產代理睇樓。 選擇物業要留意住宅的樓齡、面積、位置及了解附近樓層的最近成交價，並且最好親身睇樓，了解單位質素。 美孚新邨、太古城、黃埔花園等二手藍籌屋苑雖然已上了年紀，但由於交通方便、社區配套完善，仍吸引買家買入自住或投資。
- 交吉是指買家收到一個空的單位，由於在廣東話中，空和凶同音，為求吉利，香港人便會用「吉」來代替「空」。
- 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
- 物色心水二手居屋單位，可到千居的居屋專頁，比較不同放盤的樓齡、面積、售價和呎價，亦可留意二手居屋成交紀錄，一看該屋苑的樓價走勢。
- 理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。
但在現水平息口加三厘後，月供就變為5,678元，供款佔入息不多於六成的話，就等於月入要有9,463元才過到第二關。 每一百萬元的貸款額，你要預有9,463元的入息才可通過壓測；二百萬元貸款額就要18,926元；一千萬元就要94,630元就足夠，如此類推。 H按一般都會有封頂息率，在銀行激烈競爭下，現時大部分H按計劃的封頂息率都與P按息率相若，在目前全球低息環境下，本港銀行拆息都維持低企，令H按有減息優勢，所以暫時H按優勢仍大於P按。
二手樓成交流程: 程序 一、簽署「睇樓紙」
如手頭上有足夠的現金，可於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付，但一般做法是在過大訂時給予律師樓，由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約，所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。 《稅務條例》第2條訂明行業包括屬生意性質的所有投機活動及項目。 如果賣方或轉讓方買入有關物業後，於 36 個月或以內轉售或轉讓，而交易又非獲豁免，便須繳納額外印花稅。
所謂「連約」物業，就是現時仍有租客租住的單位，故此未必能安排準買家睇樓。 差不多到成交日前，買家就要向律師行交物業印花稅、首期餘額，同時要找驗樓師做檢驗，例如間隔、房數、結構與當初簽的合約描述的狀況是否一致，作最後的環境視察。 買家可選擇自行查冊或托經紀查冊，在土地註冊處的網站文件上，可以核實到賣家身份、單位有無業權不清的問題、與維修或清拆有關的法令等。 有些買家擔心購入凶宅或凶宅附近的單位樓層、僭建問題都會影響未能申請更高的按揭成數。 雖然地產代理或買方可以透過土地查冊獲得以上資訊（如產權負擔已在土地註冊處登記），不過，為確保出售過程順利，以及避免日後出現糾紛，你最好預先跟買方披露有關資料，保障自己的利益。
二手樓成交流程: 【供樓利息】供樓利息如何計算? 最新各大銀行按揭利率比較
但只要一年內將舊樓售出，即可申請退稅，退款約6至9個月到手。 假如將穩陣方案Lv 2及Lv 3都採用的話，幾乎可確保順利換樓（下圖）。 二手樓成交流程 不過，由簽署售出物業臨約至簽署新購物業臨約，期間相差最少一個月，須面對較大的樓價上升風險。 近年樓巿節節上升，賣樓者一般賺錢離場，按揭亦不會高於九成。 在會計角度，賣樓者即使收取10%訂金，剩餘的樓價尾數亦不會出現資不抵債的情況，按道理大、細訂均可在既定日子收取。 【個案分析】簽臨約前業主反口不賣 可否要求賠訂？
盡責的按揭中介會為您追問銀行或推薦審批快的銀行。 如果因種種問題「上會」（即申請按揭）不成，買家就有機會要「撻訂」，即因未能完成買賣而放棄訂金。 購買二手物業，則沒有這些優惠內容，亦可能要花上不資金重新修繕及裝修，這點通常亦是二手樓買家睇樓時最留意的。
二手樓成交流程: 二手樓驗樓5大重點
廁紙有機會漏水的地方，可以用廁紙索水檢查，同時又可用來檢查馬桶的去水能力。 告示貼貼於有問題位置，上面可以描述問題，方便發展商維修。 通過地產代理搵樓跟在交友app識女仔差不多，每間樓只會展示最好的一面，「照騙」頻生。 因此在選定單位後，最重要是查家宅，這部份代理有義務解答，例如單位是否凶宅，有沒有法庭命令（即各種原因的「釘契」），有沒有維修令或欠政府錢等。 所謂「P按」中的「P」就是PRIME RATE的意思，中文是「最優惠利率」。 聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率，而影響到供款額，否則一般而言，選用「P按」的供款是較固定的。
二手樓成交流程: 按揭計算機
審批過程需時幾星期，可以準備多一間銀行申請按揭事宜。 同時，也要準備好入息證明、身分證明等等，留意如連按揭與火險一同購買，銀行會否提供有關優惠。 如果在接受銀行按揭條款後，中途想轉用其他銀行，隨時要賠償款項。 之後就要考慮心水物業的地區、交通配套、景觀、樓齡、附近及上下樓層的最新成交價等等，還有凶宅問題、結構問題等，當然，最好預先向經紀說明要求，安排實地視察。 建議買方在完成交易日或之前最後檢查物業，以確定能否交吉，在雙方律師審核樓契確保無誤後，由買賣雙方簽署相關文件，並安排打釐印及往土地註冊處登記，買方繳付樓價餘數後，賣方正式交匙。
二手樓成交流程: 成交日或之前驗樓
如果不想大費周章到找換店匯款， Wise 的人民幣匯款服務可以讓你足不出戶都能匯款至大陸銀行戶口，省卻攜帶大量現金的麻煩。 Wise 使用更實惠的市場匯率，收取低廉的手續費，讓你節省更多匯款成本。 在 Wise 匯款人民幣，你每月最多可以轉帳 5 次，每次上限為 31,000 元人民幣，每年上限為 二手樓成交流程 50 萬元人民幣，一般足以應付你的供款需要。 在成交日前，買方律師會草擬好樓契條款和處理按揭契據，並將轉讓契送交印花稅署加蓋印花，以及送交土地註冊處註冊。