若不套現，僅僅轉按貸款餘額即300萬，以現金回贈2%計，可得6萬元。 但如借盡420萬，現金回贈升至8.4萬元，高出2.4萬。 只要不提取套現的120萬，長期放入mortgage link中對沖供樓利息，本金自動按月還銀行，便沒有額外利息開支贈。 樓價升值後申請轉按，借盡按揭成數，償還餘下按揭後，餘額便能套現。 舉例，目前按揭餘額為300萬，樓價700萬的物業，轉按最多借6成，即420萬。 因此，便有120萬（420萬-300萬）可套現落袋，作為投資用途。
加按是指業主將原本已經在銀行做了物業按揭的物業， 在進行多一次按揭貸款， 以申請額外的貸款額套現現。 如果業主在原本銀行加按，即使未過罰息期前也可申請，沒有罰息。 反之，如未過罰息期，又轉按至其他銀行，就會被原本銀行罰息。
兩年轉按: 按揭Call Loan：虛擬貨幣交易太多可被銀行取消戶口【星…
另外樓價在834萬至1000萬的物業，上限500萬。 最後物業樓價是1000萬以上，最多只可以借到5成。 兩年轉按 村屋又稱為「丁屋」，原來是政府批地予新界原居民的男丁可免補地價的樓宇。
業主在申請轉按時，如果交齊文件，通常14日至30日內便可以批核，但律師樓需要約兩個月的時間處理相關手續，例如需要向前一間銀行取樓契，因此業主預留兩個月的時間較為鬆動。 一些業主在購入物業的時候會選擇以聯名形式購入，然而這種情況之下，其中一方如果想再購入物業，便沒有「首置」的政策優惠。 透過轉按，業主可以把聯名物業除名，其中一方便可以重新獲得首置身份，不需要付15%的印花稅。 另外，如果原來的銀行未有 Mortgage Link 戶口，業主可以透過轉按，從新銀行取得戶口，將存款存入高息存款戶口，從而減少按揭的利息支出。
兩年轉按: 申請轉按，應何時委托律師樓借契？
如果是新按，經按保承做高成數按揭，可以免壓力測試。 如你在申請按揭時，沒有其他按揭物業在身，「供款與入息比率」（DTI）需為60%。 Mortgage link 戶口意思是與按揭存款掛鈎的戶口。 部分承造按揭/轉按的銀行會提供一個高息存款戶口給貸款人，貸款人在戶口內的存款，可享與按揭利息相同的利息，有助業主賺取利息，抵銷部分供樓利息的支出，同時保持流動現金，是現時銀行常見轉按吸客的優惠。 假設兩年前經按揭保險上車，期內物業已升值，欠款餘額已高於最新銀行估價之50%-60%，便有條件降低按揭成數。 與此同時，833萬內物業估價之60%，或者1000萬內按揭金額不超500萬的情況下，則有條件脫離按揭保險計劃。
- 最好趁罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按，通常銀行的按揭貸款批核結果有效期是3個月，故可以趁舊有按揭罰息期完結前3個月申請轉按。
- 業主普遍會於蜜月期後，將貸款轉按至銀行，享受低企按息。
- 編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
- 樓價微調，有客人早前買了樓價600萬以上的物業，並做了6成按揭已上會。
- 但很多人未正式甩按保便已將物業出租，一旦被按保公司發現，業主便會被罰款，更有個案被罰款超過10萬元。
如業主每過罰息期就申請轉按，可以是一個獲取現金的方法。 轉按時需於罰息期到期前大約3個月左右準備，先了解各銀行利率及現金回贈，亦需為物業重新估價，此時聯絡Pro 1按揭轉介公司，即為客人提供最新最快第一手按揭計劃資訊，更會為客人作物業估價，費用全免。 會出現這個情況，一般因為市面上出現更優惠的按揭條款。
兩年轉按: 物業估價不足
【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，有必要了解其定義、計算方法、優點和缺點。 原來樓宇按揭設有罰息期，若果借貸人在罰息期內提早還按揭，需要罰息。 本文會分析箇中情況，以及在罰息期轉按、加按的可行性。 一般來說，二按的息率會較一按為高，這也跟「按揭保險」有不同。 部份由發展商提供的「二按」計劃，一般也會採取較循序漸進的方式上調息率，例如起首兩年可接近跟「一按」息率睇齊，大致維持於2.5厘-2.75厘水平；但在第三年起則會大幅上調至5厘-6厘。 而且一般「二按」的年期一般較短，最長多數為25年，比起「一按」最長可以做到30年略短一點。
如果申請人有多於一個按揭在身，壓力測試要求便調整至50%計算。 實行轉按套現時，業主需要將完整物業的價值轉向新銀行，並重新進行物業估價，若果物業升價，新借入的貸款償還原有銀行按揭餘額，而多出來的就能變成流動資金。 兩年轉按 事實上，銀行對於轉按業務採積極取態，提供的現金回贈為近年新高。
兩年轉按: 申請轉按手續和轉按流程
Mortgage Link是一個跟按揭掛勾的高息存款戶口，存款利率等於按揭利率，借款人可以利用這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。 有見及此，借款人轉按至這些銀行，希望藉此減少供樓利息開支。 之後物業升值，貸款額佔物業價格的比重相對減少，可能還所有按揭貸款，故把物業轉按，利用新批出的貸款額，償還原先按揭，從而獲得保費退款，於是物業可以出租。
- 購買一手樓的買家只需要先通知發展商會申請二按，隨後再跟著正常的程序到銀行申請一按。
- 大量業主趁機加按套現後，將資金存入按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link）內對沖利息開支，始終當經濟前景不明朗時，揸多些現金是較明智選擇。
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- 我上次轉東牙，由入表上律師樓(同日)計，20日內drawdown袋回贈，銀行都offer上等戶口，原有銀行做standing instruction去新户口計出糧户囗，又送幾千。
但如果使用按揭轉介，業主只須退還銀行提供的現金回贈，而毋須退還轉介提供的回贈。 轉按即將物業由A銀行的按揭計劃，移至B銀行的按揭計劃。 在條款限制下，業主可獲得新利率（例如較低利率）及新的貸款額，亦大多可獲銀行發放回贈。 兩年轉按 任何物業，包括一手物業、二手物業、居屋及村屋，只要符合物業類型的相關條件，以及銀行的相關規定，就可進行轉按。
兩年轉按: 財務狀況 / 銀行審批條件有變
我們希望透過一文解構「二按」原理，以及其申請程序。 一般來說，銀行按揭的計劃都有2年罰息期，2年合約完結即恢復自由身。 因銀行按揭計劃都會提供吸引現金回贈的緣故，一般業主可於2年罰息期過後考慮轉按。 轉到其他銀行後亦會有2年罰息期的規限，但同時提供現金回贈，非常吸引。 透過按揭轉介公司申請貸款，檔會清楚列明貸款額、利率及還款期。
轉按的另一好處，是協助業主提早套現，特別是早年買入、已錄得巨大升幅的單位。 雖然每月供款上升，但他能享受較低息率，亦可將現金放在按息掛鈎存款戶口「賺息」，再按個人需要隨時靈活運用。 新按保範圍除了適用於新造按揭，亦適用於不涉及套現的轉按申請，對於一些早年採用發展商一按的用家，便可透過新按保轉用銀行低息按揭。
兩年轉按: 比較不同銀行
所有正規二按的申請是一定要經過批核一按銀行的同意。 銀行會根據客戶的借貸金額、還款能力等，決定按揭息率、現金回贈等。 議價能力高的業主或可嘗試向銀行商討，爭取 1 年甚至更短的罰息期，以便增加自己的靈活性。 不過，針無兩頭利，如果爭取縮短罰息期，利率及現金回贈可能相對扣減，業主宜小心衡量。 按揭罰息期普遍為 2 年，所罰金額通常會逐年遞減。
準買家通常會有兩種選擇：1）向按揭證券公司申請按揭保險，或 2）申請「二按」。 今天這篇文章我地來好好討論所有跟二按相關的事宜尤其是業主在申請二按時需要多加注意的地方。 但因為買家同時有申請「二按」，買家可獲發展商批出20%貸款額(因一二按最高80%)，相當於160萬元。
兩年轉按: 香港樓市2022｜供樓按揭轉按五大誘因
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就算套現出來的資金沒有特別用途，亦可以存放在高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），高息按揭存款掛鈎戶口的利息與按揭利率一致，存款額能高達剩餘貸款額的一半。 由於戶口屬於活期戶口，當有資金需要時可隨時提取使用。 而且個別銀行的高息按揭存款掛鈎戶口更容許借款人的家人使用。
兩年轉按: 申請轉按前準備要足
業主就算是申請轉按，也是需要通過壓力測試，簡單來說就是按照現時按揭利息的水平加3%後，業主每月的供款額不可以超過月收入的60%。 銀行之間競爭也很激烈，因此為了吸引客人轉頭選擇自己銀行做按揭貸款，通常會提供很多優惠，例如轉按現金回贈作為獎勵。 另外，如果業主經按揭中介申請轉按，除銀行的轉按現金回贈外，也可以得到按揭中介的額外轉按回贈，理論上業主可以不斷轉按重複賺取轉按回贈。 但視乎物業樓齡，銀行或者有機會需要驗樓，確認沒有問題才會批出按揭。 在驗樓手續完成之後，業主簽署新的按揭條款就可以，其後銀行會將按揭貸款，以及套現的現金交給律師樓，之後轉交給業主，整個轉按的手續就會完成。 銀行為按揭貸款訂立「罰息期」，用意是保障放貸銀行的收入，補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息，亦避免借款人申請按揭取得現金回贈後而立即轉按。
兩年轉按: 申請發展商二按會否CALL LOAN？
所以如果業主有需要申請二按就需要跟財物公司了解所需要的文件。 還有一點關於新樓盤需要業主需要注意的是，在發展商開始預售新樓盤時，發展商跟自己旗下的財務公司合作提供二按計劃。 兩年轉按 不過一般上財務公司預留的高成數按揭是有特定的配額, 一旦配額滿了，不管準買家的入息有多高也申請不到財務公司提供高成數按揭的二按。 買家不要太過於自信認定買新物業就一定可以借到高成數的二按。
兩年轉按: 申請時間
業主在購入心儀物業的時候，如果借出6成以上的按揭，便需要購入按揭保險，但如果罰息期一過，物業的價格隨市況上升。 當業主申請轉按的時候，貸款額跟物業價錢的比例有所改變，有機會不用購買按揭保險。 因此業主可以透過轉按，做普通6成或以下按揭成數，搣甩按揭保險，如果第3年退保甚至可以得到保費的退還。 如果轉按的物業屬於自住，而且沒有其他按揭在身，例如車位按揭，或者做了其他人按揭擔保人。
近一年隨拆息回落，表面上資金成本下跌，但銀行卻慢慢收緊新批按揭條件，借款人亦漸漸失去轉按的誘因。 按揭轉介的核心價值 近年有部份轉介公司以優惠回贈作招徠，卻忽略了按揭轉介業務的本質—為客戶配對合適的銀行承造按揭為主要目的…… 至上年年中開始，銀行調升轉按的封頂息率及縮減現金回贈，由於轉按的吸引力大減，以致往後新申請轉按的宗數開始有所回落。
兩年轉按: 選擇二按有何風險?
即上千居搜尋各區心水樓盤，入市前記謹比較各銀行罰息期。 主流的按揭銀行由於按揭業務是重要生意，市場佔有率也大，所以在按揭服務方面相對穩定。 所以，如果轉按，比較穩妥的做法是轉去主流按揭銀行。 而市場佔有率前6名的銀行一般也有非常穩定的按揭業務。 須留意，轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在，故可到舊銀行申請舊火險保費退款。 若物業是新型屋苑，管理費已包火險，便不能受惠銀行送贈的火險。
結果不少業主養成舊按罰息期（一般為兩年）一過，即行轉按的習慣。 對於部份業主急需套現周轉，又或者是需要甩按揭保險或發展商二按，高估價就是他們的「救命稻草」。 在緊急關頭，業主要確保物業估價問題上不會生枝節，故在「口頭估價」階段，可要求銀行提供由估價行簽發的書面報告，鎖定估價。
舉例三年前物業價值500萬元，借八成按揭「上車」，即貸款額400萬元。 今日，物業升值至700萬元，按揭成數將下降至低於六成，毋須按揭保險擔保，便能退保。 新按保於數年前推出，將按揭成數由原本最多六成，放寬到八成至九成，但同時要求業主購買按揭保險，以降低銀行承受的信貸風險，條件是準業主須支付按揭保險費。 上述操作看似複雜，很多客人都嫌煩，但如果肯花時間做，除了原本按揭貸款餘額可獲得逾10萬元現金回贈外，加按部份可以多賺逾萬元，每兩年轉按一次，聚沙成塔為財富增值。