明倫街╱馬頭角道發展計劃包含五街多幢唐樓，早年曾稱有重建難度，而附近同樣有重建難度的十三街今次則未有納入重建範圍。 麥中傑解釋，十三街不論布局、規模等，均與五街有很大分別；由於十三街的規模比五街大得多，故暫時未有十三街的重建時間表，需小心審視後再適時公布。 「始終都成為過去，好多美好嘅野都要諗㗎啦！無辦法，可以控制得幾多！」每當變幻時，便知時光去。 樸素古舊的土瓜灣，飄散著「老香港」的芬芳，殘舊的唐樓中蘊藏了七、八十年代的社區情懷。
然而，部分人士對處理這類巨型舊樓群的難度，並沒有確切的了解。 事實上，發展「五街」、「十三街」的難度，比起上述市建局近年開展的項目，有過之而無不及。 工聯會會務顧問陳婉嫻指出，九龍城碼頭現正進行「中九龍幹線」工程，如能重建附近舊樓，相信能有協同效應，相互配合，讓市民有休閒及舒適的生活空間。 她認為，政府應精簡重建發展程序，為部分發展限制拆牆鬆綁，並增加重建誘因，活化周遭經濟，讓市民生活得更好。
土瓜灣舊區重建: 市區更新探知館
好犀利呀啲老鼠曱甴，真係臭到呀如果熱天好似六七八月嗰時呀，直情臭到呢「淵」架。 中大商學院高級講師李兆波亦指，土瓜灣舊區有不少地積比未用盡，而屯馬線的確帶來便利，預料當區租值上升。 惟他認為，暫時不用太悲觀，整區重建需時長，未來將走向灣仔囍帖街的舊路，抑或如深水埗般保留舊區形式的重建，仍有待觀察。 土瓜灣舊區重建 這也是「織織團」的期待：以推廣編織的方式營造社區，讓街坊更了解土瓜灣，強化大家的情感聯結與互助精神。
韋提到發展土瓜灣「五街」、「十三街」的難度，在規劃層面上，「五街」、「十三街」的發展密度非常高，其私人土地的現有地積比率已接近現行規劃和法規所准許的發展密度，現時剩餘可准許興建的樓面面積，只佔總准許發展面積不足一成。 附近又有多幢工業大廈，毗鄰更有一所運作中的煤氣廠，因應煤氣廠屬於法例訂明的潛在危險裝置用地，需要額外進行安全風險評估，所涉及的技術評估和審批程序，相對更為複雜。 市建局於2016年3月宣佈為土瓜灣庇利街／榮光街（即俗稱「環字八街」部分範圍）展開大型重建項目，初步估計涉及約二千伙，數目為歷來最多。 土瓜灣舊區重建 估計收購及重建過程長達10年，最快預料2025至26年完工，提供約1150個中小型單位。
土瓜灣舊區重建: 市區重建局 – URA
過去小商戶看準低廉租金遷入土瓜灣，在社會演變中，小店或難敵發展洪流。 「在土瓜灣，不同類型的店舖是聯結在一起的共同體：機械維修舖會從不遠處的五金舖買零件；不同舖頭的工人會聚集在附近的茶餐廳吃午餐。」Ah Tong將此種店舖聯動模式概括為「互惠互利的社區微觀經濟」。 但目前推行的市區重建，恰恰在壓縮這種「微觀經濟」：「當居民搬遷、細舖消失後，社區的本土聯結與平民氣質將會消失，最終摧毀的將是人與人的情感。」Ah Tong如是說。 但此種平民氣息與街坊互助，卻可能完結於即將到來的「市區重建」。 「其實是街坊自發互動在先，進而我們參與，形成了推廣。」民間團體「織織團」成員陳芷靖（Eunice）這樣告訴記者。 土瓜灣舊區重建 據悉，土瓜灣部分街坊懂得編織，則其他街坊看到後便會討教其中的奧妙，這個「隊伍」也就逐漸擴大了。
民建聯立法會議員李慧琼表示，港鐵屯馬線正式全面通車後，接通了土瓜灣、啟德、九龍城一帶的發展，令這些地區的市民在出行方面可以更加方便和快捷，凸顯了土瓜灣區的重建潛力。 她建議，市建局應盡快制定「十三街」及「五街」重建時間表及搬遷方案，特區政府應提高重建密度，增地積比添誘因，增加居住人口，提高財務可行性。 2017年12月5日，本土研究社指出，市建局過去十年預計總開支每年平均達271億，但翻看相關年報，實際總開支平均只有137億，遠低於當初估算，十年以來累積下來一共高估589億。
土瓜灣舊區重建: 業主放盤
明倫街╱馬頭角道項目的地盤面積約1.14萬平方米，地盤界線東面毗連馬頭角海濱，南面毗連翔龍灣， 西面毗連土瓜灣道，及北面毗連馬頭角道。 項目涉及820個業權，估計約1410個住戶及100個地舖受影響。 市區重建局今日（7日）公布土瓜灣兩個重建計劃，分別是明倫街╱馬頭角道發展計劃，即俗稱土瓜灣「五街」；以及土瓜灣道╱馬頭角道的重建計劃。 重建後，料前者可提供1280伙，後者則可提供950伙中小型單位，估計在2033年完成。
梁伯入住江蘇街安寧苑合作社超過半個世紀，見證社區發展的一點一滴。 他回憶當年江蘇街和靠背壟道一帶的街道尚未成形，附近沒有任何社區設施，連馬路也未鋪設，不如今日的土瓜灣方便，下樓就有地鐵站、酒樓及超市。 土瓜灣馬頭角俗稱「十三街」一帶的樓宇均有50至60多年樓齡。 《星島申訴王》收到讀者獨家報料，指馬頭角「十三街」內鴻運街一個唐樓頂層單位，前晚（5日）發生天花倒塌意外。 事發單位由兩名租客承租至今有九個月，當時兩人正在屋內，事發時其中一人在塌天花最嚴重的客廳位置，情況相當驚險。 項目啟動後，市建局將透過網上視頻平台直播公眾簡報會，講解規劃審批程序、現行的物業收購和補償安排，並解答提問。
土瓜灣舊區重建: 新傳系 . 我們的作品
2009年6月26日，市區重建局宣佈位於深水埗順寧道的重建項目，並進行人口凍結登記。 但由人口凍結日當天開始直至往後的3個月內，同區出現不尋常的大型迫遷，至少有13戶住宅租戶被地產業主終止租約及要求收回單位，甚至告上法庭。 明倫街╱馬頭角道發展計劃估計受影響業權約820個，受影響住戶及商戶分別約1,410及100個，完成後料可提供約1,280個住宅單位。 土瓜灣舊區重建 而土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃的受影響業權約110個，受影響用戶約90個，完成後料可建約950個住宅單位。 市區重建局總經理（規劃及設計）麥中傑預計將花逾百億元作為兩個項目的收購成本。
特別營商特惠津貼」，「你啲錢依家唔俾我，你將來俾我嘅錢買唔返樓啦！」林太坦言有不少街坊因此而搬離市區，到新界等地居住。 土瓜灣舊區重建 由於林太的子女均住在土瓜灣，因此她並不想搬離該區，最後她選擇搬往附近的崇潔街，與舊居相若的500呎單位，月租約萬四元。 土地短缺，重建是出路，但對於一班慘遭迫遷的「凍結」租客而言，為了趕上業主訂下的結業死線，有老舖店主林太需要賣樓遣散一班老員工。 林太與丈夫開店十八年多，霎眼間心血煙消雲散，「潮汕美食」的招牌如今只遺下淡淡行跡。 昔日門庭若市的光景，人頭湧湧的街頭，也徐徐步入歷史巨輪，一次大規模的重建，徹底推倒她的晚年人生規劃。 庇利街與馬頭圍道交界的路口，拐進去多走幾步，便是街坊食堂 －潮汕美食。
土瓜灣舊區重建: 馬頭角道
市建局總經理（收購及遷置）鍾建強在簡報會上表示，若 土瓜灣舊區重建 KC-018及KC-019計劃最終獲得行政長官及行政會議的批准，市建局會根據屆時的政策，展開物業收購工作和補償／安置符合資格的租戶。 市區重建局（市建局）已根據《市區重建局條例》第25條的規定，於2021年3月5日向城市規劃委員會（城規會）呈交該項目的發展計劃草圖（草圖）供城規會考慮。 「有啲街坊住緊600（平方）呎單位賣咗900幾萬（元），但買唔番同區呢個呎數嘅單位，好多要搬到去元朗、天水圍。」土瓜灣舊區重建關注組召集人林博指，收購呎價乍聽頗高，但同區7年樓齡的呎價已升至兩萬多元。 而市建局的收購程序繁複，出價至成功收購動輒半年，屆時區內呎價誓再攀升。 林指市建局的賠償標準20年前訂立，促請政府檢討，確保受影響居民獲得合理的補償。
林批評市建局一直以「先收購後起樓」的方式進行重建，未有重視居民原區安置的意願。 即使自住物業業主可補差價購買原址的新發展項目，或啟德煥然壹居的「樓換樓」單位，但收樓至新項目落成往往相隔數年甚至十數年，期間業主須自行負擔租樓費用，成為居民一大財政負擔。 針對舊樓維修問題，該署透過執行強制驗樓計劃，每年揀選目標樓宇發出法定通知，要求業主履行責任，就樓宇公用部分、外牆及伸出物或招牌，進行訂明檢驗及所須修葺。 土瓜灣「十三街」涉及83幢樓宇，其中有71幢樓宇已按上述既定機制，被揀選為目標樓宇，當中不包括土瓜灣鴻運街事發大廈。 政府在二○一八年將公私營房屋比例由百分之60比百分之40調整至百分之70比百分之30，進一步加大政策力度興建更多公營房屋，並且一直持之以恆開拓土地，努力增加房屋供應。
土瓜灣舊區重建: 樓宇復修
韋志成今日在網誌表示，明白舊居內仍有不少舊樓群有待更新，例如位於土瓜灣的五街和十三街，便是其中一個住戶希望市建局儘快重建的社區。 他引述有一些意見認為，這些巨型建築群樓宇狀況及居住環境欠佳，局方應該儘早處理，惟他認為部份人士對於處理這類巨型舊樓群的難度，並沒有確切的了解，更直言發展五街和十三街的難度，相比市建局近年開展的項目是「有過之而無不及」。 至於有關放寬高度限制及地積比率的建議，發展局回覆指，法定規劃圖則為個別土地用途地帶，加入可略為放寬建築物高度或地積比率限制的條款。 城規會接獲相關規劃申請時，會根據申請人提交的理據及按個別情況，考慮是否略為放寬有關地盤的建築物高度或地積比率限制，規劃署亦會在可行情況下給予彈性。 2012年8月，九龍城市區更新地區諮詢平台就市區重建的初步方案諮詢公眾後，所聘請的顧問公司在參考所收集得來的意見及社會影響評估的結果，以及與相關香港政府部門或者機構商量及討論後，調整了地區重建的初步方案。
- 房委會將繼續推行各種計劃及措施，維持和改善高樓齡屋邨樓宇狀況，為居民提供安全合適的居住環境。
- 韋志成表示，由於巿建局要用相當資源作重建補償，如果要協助巿民上樓，資金上不能支持下去。
- 十三街附近一帶的馬頭角街道，多見車房的存在，以及一系列工廠大廈。
- 雖然公營收購項目中的收購價有爭議的地方，但無可否認仍然是相對吸引的樓價，無論自住還是出租業主，都可以用較市值高的價錢出售單位，不過就帶出市建局處理重建時的資金問題。
- 就第（三）部份，市建局在二○二○年五月在九龍城區啓動了兩個公務員建屋合作社（合作社）重建試點項目，分別涉及共37個合作社地段。
- 政府於2018年施政報告提出以一幅啟德用地興建安置屋邨，以重建土瓜灣兩個舊邨的計劃被轟僅屬零碎式重建，無助改善整個土瓜灣區的面貌。
九龍城區議會關注重建工作小組主席馬希鵬表示，九龍城、土瓜灣一帶現時有約9個市建局的重建項目，亦聽到有發展商在馬頭圍道、炮仗街、永耀街及北帝街等一帶有收購動作，預計屯馬線通車後會「大變天」。 土瓜灣將由小社區，變成新型豪宅林立的中型私人住宅區，憂土瓜灣變成「第二個美孚」。 梁伯所居住的安寧苑合作社已經解散，多個單位已轉讓，現在該棟合作社連他在內，只剩下五名初代居民，自去年起亦面臨被政府收購的窘境。 市建局2020年按2018及2019年《施政報告》要求，選址「馬頭圍盛德街/馬頭涌道發展項目」（CBS1）以及「土瓜灣靠背壟道/浙江街發展項目」（CBS2）為首兩個高密度發展重建試點，計劃將住宅單位由現時約460個住宅單位增至2500個。 CBS1項目居民反應正面，市建局按1.98萬元的呎價收購單位，居民現正遷出；CBS2在兩次城規會諮詢所收集的1,200份意見中，有七成半人反對。
土瓜灣舊區重建: 馬頭角十三街
市建局先後推出業主需求主導重建計劃及促進者先導計劃，在需求主導重建計劃中，只要有八成業權同意，市建局就會開展重建項目，並採用相關的收購、補償及安置政策。 涉及土瓜灣的需求主導重建項目有兩項，分別是啟明街和土瓜灣道。 項目涉及土瓜灣道68A至70C雙數號的舊樓，一共有7個街號，影響129個業權持有者。 市建局在2014年6月宣佈進行收購，但收購限期屆滿前，只有68.51%業權接受收購，達不到八成業主同意收購的門檻，市建局最終宣佈不會落實有關項目。
現時九龍城市區重建項目包括：庇利街、榮光街、春田街、祟志街、啓明街、鴻福街、銀漢街、必嘉圍、淅江街、下鄉道、九龍城道、上鄉道、馬頭圍道、北帝街、木廠街、新山道、炮仗街及土瓜灣道。 發展局局長甯漢豪認為，老舊樓宇要從促成規劃和執法「雙管齊下」，重建計劃亦要配合周邊地區規劃，屋宇署會檢視執法策略，加強巡查，促成舊樓業主盡快進行大維修。 另外，對於城市規劃委員會今年中在馬頭角分區計劃大綱草圖中，提出將宋皇臺道政府用地改劃成住宅用途，並初步擬建600個公屋單位，土瓜灣居民表示支持，將出席城規會在本月27日舉行的會議作出申述。