簡單來説，轉按是指將現有的按揭貸款由目前的A銀行轉移到B銀行。 業主需要注意的是申請轉按時，確保按揭已過罰息期，不然就需要向銀行繳付費用，那轉按就沒有意義了。 如果申請人的收入不來自香港可是依然想借高成數按揭的話，申請人必須在提交按揭申請時證明本身與香港有密切關係。 通常最有效證明與香港有密切關係就是證明有直系親屬居住於香港。 而簡單計算每100萬元貸款額，以同樣供款年期30年及最新利率2.625%為計算，每100萬元貸款額的最低月入要求，將由9,594元降至8,569元，減幅同為10.7%。 雖然「先賣後買」可淡化影響，但也值得留意，若業主賣出舊居，但在未正式簽署正約前已拍扳買入新居，結果舊居買家撻訂而導致火燒連環船，種種因素，都導致部份業主寧願擱置換樓計劃，不願賣樓，香港的二手市場也因此陷入停頓。
根據現行的措施，供款佔入息比率不得多於50%，而假設現時最優惠利率加息2厘，供款佔申請人月入不多於60%，才可以通過壓力測試。 過去10年，金管局為增強銀行抵禦風險能力，自2009年起引入多輪按揭逆周期措施，壓力測試在2010年引入，並在2013年將鎖息上限由2厘加至3厘，現在則回復2013年前水平。 大家要清楚一點，壓力測試的目的，是確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致的還款壓力，從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。 金管局是在2010年首度引入按揭壓力測試，並要求銀行為申請人作壓力測試時，須假設實際按息加2厘，而申請人在測試情景下的供款與入息比率不可超過60%；至2013年因樓市升勢未止，金管局把壓測加息幅度上調至3厘。
壓力測試金管局: 樓市走勢2022｜按利息環境釐定壓測水平
另一方面，按保只接受現樓申請，買新盤只可用「建築期付款」，蝕掉樓價折扣。 只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。 換言之，即使買家本身已嚐當業主的滋味，只要在買樓前「甩手」舊有物業，並購買按揭保險借高成數樓按，便可受惠於「首置免壓測」的措施。 壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。 不過由於每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，難以一概而論，如有需要可直接向按揭專員了解清楚。
一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。 不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。 壓力測試金管局 不過他提醒，有意置業人士仍須留意按揭利率有可能跟隨環境上升，而香港加息周期已開始，銀行於年內將有機會逐步追加上調P。 因此，有意置業人士應小心評估當中涉及的利率和自身財務風險，並確保有長遠穩健的財務安排。 同時亦避免借到盡，預留空間，衡量自身負擔能力才入市。
壓力測試金管局: 壓力測試｜金管局：與逆周期措施無關 未能確認樓市進入下行周期
包括在入息證明方面，會要求由三個月延長至六個月以上。 如果入息較波動，銀行可能要求一年至兩年的入息證明，並以平均收入去看收入是否足夠。 2020年的《財政預算案》中，財政司司長推出的「定息按揭試驗計劃」(如想看定息按揭運用攻略，按我跳往)，由於買家在固定期內已用了定息來計算樓按，變相鎖定了一定風險，故政府也容許借貸人可以豁免「壓力測試」。
很多人不知道股息可以計入息，不過計算方法因銀行而異，有些銀行會以最近一至兩年的平均股息計算收入，而且不會打折扣。 另外，假如首置客上車需要尋找擔保人，而擔保人本身有樓宇按揭在身的話，亦需要過壓力測試一關，故此這類型買家亦受惠於「減壓」政策。 最受惠放寬壓力測試的一群人，其實是申請一般成數按揭的買家。 無論是首置客與否，只有高成數按揭才有免壓測的條款，而一般成數按揭就必需進行壓力測試，「減壓」固然會令他們更容易申請按揭。 壓力測試金管局 隨着美國聯儲局猛力加息，樓市近月充斥着蝕讓成交個案，不少屋苑成交價都跌回2017年水平，意味過去5年買樓人士，其物業價值實際已經見紅。 假如買家具備首置身份，則可使用新按保，借取高成數按揭，免通過壓測，惟仍要符合按保的DTI要求，另需付額外保費。
壓力測試金管局: 銀行的壓力測試
有按揭轉介指，今次金管局調低壓力測試要求，有助提高置業人士的借貸能力。 壓力測試是金融管理局訂立的風險評核機制，但凡向銀行申請樓宇按揭，申請人需要通過壓力測試，然後所申請的按揭才可獲批。 如果買家新購入的物業在申請按揭時申報為投資收租用途，不論單位價格過低，最高只能申請5成按揭。 值得留意的是，租金收入或者「擬租金收入」可以用作收入計算壓力測試。 部分申請人可能因爲年齡大了、沒有工作或者退休人士可以通過名下資產做按揭申請。 大衆熟悉的資產包括現金、股票、債券、基金、物業，但需要存放於銀行超過三個月。
這類型的業主想要由發展商按揭呼吸plan利用按揭保險高成數按揭轉至銀行按揭是辦得到的，不過須注意的是業主不能夠得到任何現金套現。 若業主是屬於情況B，他可以直接透過按揭保險申請高成數按揭轉按。 業主可以將原先銀行的非套現高成數按揭轉按至另一銀行的高成數按揭。
壓力測試金管局: 按揭證券公司 (舊按揭保險計劃)
雖然昨日港P只調升0.125%，但市場預期是次加息周期或於明年才見頂，相信港息累計加幅不會跟足美息，故此，將壓測假定加幅調減至2厘，已為供樓人士提供足夠防守力，亦已可保障銀行信貸風險不會增加。 壓力測試金管局 銀行按揭審批時，會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款，乘以一個百份比，當作每月供款用來計DTI及壓力測試，每間銀行訂立的百份比不同，普遍是3.5%至4%左右。 銀行計算供DTI時，除了預期每月供款外，亦會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。
此對公司營運的影響上，康和證券最近三個月內將不得申請增加業務種類或營業項目、不得申請增設分支機構、不得申請轉投資相關事業、不得申請辦理現金增資或募集公司債、不得擔任ETF流動量提供者等。 黃天牧今天上午赴立法院財政委員會報告金管會業務概況，金管會書面報告所列未來將推動的業務重點之一，是考量2022年來全球經濟金融情勢不確定性升高，金管會今年將辦理國銀監理壓力測試。 在加息陰霾下，有些業主叫價態度趨軟化，願意將單位減價求售，而準買家持觀望態度，整體市場氣氛淡靜。 黃天牧接受媒體聯訪時指出，國銀監理壓力測試為例行工作，主要是確認銀行業本身在不同情境下的整體清償能力表現，一般而言，金管會過去辦理的壓力測試，國內銀行大致上都能通過。 黃天牧2日上午赴立法院財政委員會報告金管會業務概況，金管會書面報告所列未來將推動的業務重點之一，是考量2022年來全球經濟金融情勢不確定性升高，金管會今年將辦理國銀監理壓力測試。
壓力測試金管局: 「按揭計算機」所需輸入數字
按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司推出，其全資附屬公司香港按證保險有限公司為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險，置業人士的首期負擔可以因此而降低。 一些非銀行機構（如地產發展商和財務公司）或向一手物業買家提供「高成數按揭計劃」或其他優惠。 準買家應清楚瞭解條款細節，除了考慮短期優惠外，也應該考慮在整個還款期內可能出現的變數，部分「高成數按揭計劃」在供款數年後，按揭利率會大幅提高，供款金額因而顯著增加。 壓力測試金管局 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑對有關放寬措施表示歡迎，認為港府適時審視樓市辣招，亦洞悉到樓價一旦出現斷崖式下調，將拖垮整體經濟，因時制宜調整按揭壓力測試，相信有助激活物業市場流動。 樓市走勢2022｜美國聯儲局剛結束議息會議，公佈加息0.75厘，香港已陸續有銀行於昨日（9月22日）宣佈上調最優惠利率（P），加幅為0.125厘。
隨着香港開始跟隨美國加息，香港金融管理局（金管局）9月23日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘，下調至2厘。 隨著香港開始跟隨美國加息，香港金融管理局（金管局）9月23日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘，下調至2厘。 表面上當樓市步入下跌周期，加上利率開始上調，放寬壓力測試是有充分理由，有助買家上車。 不過值得注視，是按揭貸款的審慎監管屬長期措施，不應經常調整，否則可能令本來無能力上車的買家，在錯誤計算自己的供款能力而「入錯市」。
壓力測試金管局: 誠品信義店年底將熄燈 今年全年將開出逾十家店
參與銀行也獲益良多，它們在進行氣候風險壓力測試的過程中大大提升了量度和評估氣候風險的能力。 金管局在今年較早時舉辦的論壇為業界提供了一個知識分享平台，進一步幫助參與銀行提升評估氣候風險的能力。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，金管局調整壓測要求由「加三厘」調整為「加兩厘」，實際上是對沖P（最優惠利率）上調的影響，讓銀行申請按揭的壓測要求亦有所放寬。 滙豐環球研究報告指，雖然本地發展商股表現一直優於大市，惟一旦香港經濟惡化、加息幅度進一步擴大的話，發展商將面臨盈利下行風險。 假設住宅樓價跌兩成、利率升半成，本地發展商資產淨值將跌6.6%，明年盈利將跌5至27%，故該行呼籲投資者以防守為重。 地產股首選新鴻基地產和恒基地產，俱予「買入」投資評級。
- 萬元貸款額的話，基於入息所限並不符合資格，需要降低按揭成數。
- 金管局指，壓力測試的目的，是確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致的還款壓力，從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。
- 如果你本身是首置客，而樓價在1,000萬元以下，你可以嘗試申請「按揭保險」，而免卻壓力測試外，而只用供款佔入息一半作為審批準則。
- 摩根士丹利發表研究報告，指出香港住宅樓價由年初至今已累積下跌了8%，預計明年會再跌5%，即目前樓價仍未見底。
- 因此，有意置業人士應小心評估當中涉及的利率和自身財務風險，並確保有長遠穩健的財務安排。
答案是金管局以至銀行本身都有定期進行「壓力測試」：我們會測試假如經濟環境突然嚴重惡化、壞帳激增，或利率急升，或三者同時發生，銀行的表現會怎樣。 壓力測試金管局 我們所採用的方法是設定不同的處境──其中部分是根據以往經驗定出，是有可能發生的；其他處境則比較極端，是不大可能發生的──並估計在每個處境中，銀行的盈利能力與資本狀況會受到多大影響。 此舉讓我們能評估銀行體系在面對不同的狀況時，是否仍能保持穩健，是否有足夠能力應付，從而找出需要特別關注的風險範疇。 壓力測試為金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人模擬在現行按揭息率增加3厘的情景下，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上升周期時，能有足夠負擔能力應付上升的供款額。 假設在現水平按息再加某百分比利率後，供款佔申請人月入不多於60%。
壓力測試金管局: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求
因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 隨著香港開始跟隨美國加息，金管局公佈2022年9月23日起放寬按揭「壓力測試」要求，假定升幅要求由3厘減至2厘，最低入息要求現時計降低約1成，入巿門檻即時降低，對樓市起正面推動作用。 免責聲明：按揭供款計算機（「計算機」）計算的結果只供參考，任何人士不應依賴該結果作其他用途。 計算機只根據輸入計算機的數字計算結果，而並無把任何其他在銀行貸款審批過程中納入考慮後，而可能會影響結果的因素計算在內，例如個人財務狀況和還款能力或按揭條款（如律師費、手續費、回贈等）。 銀行在審批按揭貸款申請時會考慮所有相關因素（不僅是按揭供款）。 計算機計算的結果並不代表或反映銀行對按揭貸款的批額。
- 雖然在選擇按揭計劃後，後半部份的百分比是不會變動，但P卻會隨市況變化，一旦美國進入加息或減息周期，而香港銀行跟加或跟減，在「按揭計算機」上也需要作出調節。
- 據樓書顯示，項目位於廣東道1136至1142號，提供36伙，而目前賣方捷英發展持有的單位僅3伙，實用面積均為259平方呎。
- 由於每間估價行計算「預計租金收入」答案都不同，業主應選擇估價最高銀行；如果該銀行碰巧可以「擬租金收入」計算入息的話，對壓力測試大有幫助。
- 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。
- 你可考慮向銀行職員要求以模擬借貸金額計算供款額及其他費用。
- 至於管理費、水電煤等費用就入住時才需要計算 （補充説明：1手物業會有其他管理費雜費上期和按金）。
一個簡單的例子，如果林先生本身擁有一個價值400萬港元的的物業，按揭尚有50萬餘額未還清， 這個物業的淨值就是150萬（400萬/2-50萬）。 因爲申請人還有按揭在身，所以再購入新物業時，銀行最多只能批40%按揭所以申請人只可以用這個名下的資產價值60萬去申請下一個新按揭。 「先賣後買」- 這類型的換樓客只要在成交期釋出所持物業，銀行方便還是有可能以首置人士的身份申請到最高9成按揭成數上車。 只要申請人符合以上首置人士的條件，購入物業為自住，就有資格申請9成按揭。 如果本身持有物業，其物業價值都可以計算，方法是估算物業估值的一半，並需減去尚欠銀行按揭金額。
壓力測試金管局: More in 按揭指南:
申請人如果是通過按揭保險借高成數按揭，按保公司只會用55減樓齡計算按揭年期，但如果並非使用按揭保險的話，一般上銀行都會用75減樓齡算出還款年期。 金管局今日（23日）向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘，下調至2厘。 上述新措施將會令到置業人士的最低月入要求降低大約一成，若以貸款額500萬元計算，在壓力測試降至2厘的情況下，每月最低月入要求將降低一成至42,845元。
壓力測試金管局: 「按揭計算機」的不足:
但要留意，即使這類人士鈙做高成數按揭，不需通過壓力測試，但DTI不可高於50%，而且即使其申請的按揭獲批，需要繳交額外保費，高於原有保費一成。 很多申請者都可以很輕易過到第一關，但到第二關就遇到問題。 房協單位門檻低，受不少新上車買家青睞，如果準買家打算購入一手房協樓，只要乎合條件，經房協做擔保可申請最高90%按揭。 但因繞過香港證券有限公司 ，直接向銀行申請高成數按揭，過程中不涉及按揭保險，銀行在入息審查和壓力測試的重視度會提高。 有時候準買家在申請按揭時沒有足夠的財務能力或因爲年齡比較高就需要擔保人。
壓力測試金管局: 樓市資訊 | 美聯物業
【按揭成數】是是指準業主購買物業時，以物業作抵押向第三方（如香港按揭證券有限公司 （HKMC） 或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。 金管局會根據各個幾個審核條件比如市場利率、物業價格、物業情況、壓力測試、準業主的財務情況等去規定銀行可以為物業借出幾多錢。 簡單來說就是買家支付部分首期后，餘額向HKMC或銀行申請按揭，這個餘額就是【按揭成數】。 過去多年金管局對置業人士供款能力有嚴格要求，設有壓力測試加3厘的規定，以確保置業者有足夠能力供樓，並保障銀行體系。
而新一份《施政報告》放寬後，800萬元或以下物業，首次置業人士可申請最高九成按揭；800萬元至1000萬元物業，則最高八成。 根據現時按揭成數，1000萬元或以上物業最高五成按揭；1000萬元以下物業最高六成。 若透過按揭保險計劃，450萬元以下物業最多可高達九成（按揭金額上限360萬元）；450萬元至600萬元物業則最高八成。 雖然自己支付首期比例增加，借貸額減少，供款理應減少，但在審批按揭時，銀行會採取較嚴謹的「供款佔入息」及「壓力測試」準則。
該項目2樓至17樓為標準樓層，每層設有2伙，提供一部升降機。 銀行局強調，今年監理壓力測試還在簽辦，細項研擬中，時程表未定，一般在上半年進行，下半年銀行進行調整或強化資本。 銀行局今年也首度規劃進行「氣候變遷壓力測試」，但不會把測試結果做為增資與否的標準，較像是「氣候變遷情境分析」。
壓力測試金管局: 計算「供款與入息比率」
他認為，是次金管局有序地放寬壓力測試要求，對樓按市場屬正面支持。 受疫情困擾經濟及加息等因素之下，近日樓價已回調，她建議政府除了放鬆壓力測試要求外，亦要放寬「額外印花稅」等辣招，令樓市軟著陸，減少對業主及經濟的影響。 壓力測試金管局 壓力測試金管局 近期樓市出現一些調整，截至2022年7月，住宅樓價比2021年9月高位下跌5.5%，今年頭8個月的成交量較2021年同期下跌38%。
壓力測試金管局: 壓力測試｜金管局下調物業按揭貸款利率壓測 由目前3厘降至2厘
原因是，銀行對於沒有信貸評級的客戶，取態會偏向保守審慎，會仔細調查… 以上是筆者幾招幫助準業主通過壓力測試的方法，由於篇幅有限，所有按揭財技不能盡錄。 最後，準業主有一點要留意，以上方法未必適用於高成數按揭，由於按證公司批核較嚴，股息或「擬出租收入」都不能當成收入。 其實無論是自住、出租、擬出租，按揭利率都一樣，目前H按實際利率為2.375%，現金回贈最高2.45%（需要扣減貸款額）。 如果本身正職收入申請按揭「不夠計」，可以嘗試依賴其他收入來源。
如果正職有花紅、佣金或津貼，由於每間銀行計算方法不同，應選擇對自己最有利的銀行。 以花紅為例，有些銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；有些則以過去1年花紅，再除12計算入息，應選擇合適的銀行申請按揭。 但香港現時面對移民潮引發的結構性人口減少，總勞動人口較2018年減少了24萬人，人口統計更顯示，未來「上車」需求最殷切的20至29歲的人口，三年間減少12.3萬人，過去發展商經常掛在口邊的「剛性需求」是否仍然存在？ 更重要是過去近廿年樓市一個重要的購買力–內地居民短期因疫情無法來港，同時內地樓市因「斷供潮」已經蒸發一大部分財富，內地地方官員亦會千方百計留下居民資金買樓，以防內地樓市崩潰，恐怕即使政府再放寬辣招，樓市跌勢都難以逆轉。