退休這課題，每個人也要面對，不少人為部署退休而費煞思量。 值得一提係去年申請人平均年齡原來達69歲，或許提醒我們安老按揭保費是按月支付，年期越長這方面支出越甘，所以退休後頭十年都係先動用儲備，之後再考慮申請安老按揭開拓年金收入。 安老按揭樓齡 有關詳情請參閱由香港按證保險有限公司發布之安老按揭計劃資料和相關文件。 本行、香港按證保險有限公司及香港按揭管理有限公司保留隨時修訂或取消上述優惠、其條款及細則的酌情權而不需另行通知。 由香港按證保險有限公司（ 香港按證保險有限公司）營運的安老按揭計劃，旨在讓 55 歲或以上（未補地價資助出售房屋須為60歲或以上）的業主申請。
但如果物業持有1年以上，申請人又已經退休，或因接受長者或醫療護理服務而需要遷出物業，則可以申請將有關物業出租。 壽險保單轉讓只適用於不多於兩名借款人的安老按揭貸款。 單一借款人的安老按揭申請，其壽險保單受益人必須為借款人或其繼承人。
安老按揭樓齡: 有樓有保單 退休更輕鬆
當長者退出年金計劃或部份退保，獲發還的退保金額（如有的話）會被計算為其資產。 如長者及其配偶／同居人士（如適用）的資產總值超過規定的限額，便不符合資格領取長者生活津貼。 長者必須如實申報其個人及其配偶／同居人士（如適用）的入息及資產狀況。 否則，在不正確申報下獲發的津貼均會被視為多領款項，並會被悉數追收。
- 受惠人／受委人須帶同填妥及簽署的「個案覆檢表格」，按「個案覆檢通知書」上的約見日期及時間前往指定的社會保障辦事處與社署職員會面。
- 上述定息按揭計劃的每月年金金額是按首25年年利率4%及隨後年期為香港最優惠利率減2.5%計算，只供參考。
- 另外，申請人的總家庭月入不可低於套現金額，如套現 3 萬，家庭月入就必須是 3 萬元或以上。
以西九龍藍籌屋苑美孚新邨為例，分8期落成，最早1968年入伙，最遲一批1978年入伙，即是部份單位樓齡已超過50年，如需要做高成數按揭，比如… 現時銀行批核按揭，一般以「75-人齡」作為最長還款期，如果自己年屆60歲，按揭最長還款年期便只有15年（75-60），每月供款額急增，如果缺… 年金期可以選擇 10 年、15 年或 20 年的固定年期，或終身每月收取年金。 以下是申請安老按揭所需的開支，有分必須和非必須花費。
安老按揭樓齡: 樓市資訊 | 香港置業
如有特別需要，例如要還清物業原先的按揭、支付物業維修或保養，或應付醫療開支，長者亦可以申請一筆過貸款以應付所需。 我知道有長者透過安老按揭，還清了其物業原先仍未清償的按揭貸款，毋須每個月向銀行還款，反而可以收取穩定的現金，減輕他們的生活壓力。 安老按揭樓齡 安老按揭除了可讓借款人有穩定收入，提取按揭貸款後又可繼續居住所抵押之物業，安享晚年。
- 如果物業價值為 800 萬或以下，可以 100% 物業估值。
- 貸款機構將根據安老按揭貸款的總結欠 (包括利息)，以複息計算利息。
- 本行、香港按證保險有限公司及香港按揭管理有限公司保留隨時修訂或取消上述優惠、其條款及細則的酌情權而不需另行通知。
- 亦即是理論上，年過45歲，不可以申請30年按揭還款期。
- 舉例如果物業價值500萬元，就將上述個年金乘5倍。
另外，除了自住物業外，有足夠的退休儲備，或又另一個物業出租的話。 因為始終有利息成本，而且目前的年金金額亦不算十分吸引。 另外一個要考慮的問題是樓齡問題，目前最高樓齡是50年。 相反，如果每月開支不是太多，或有其他收入或資產，便可以選擇較長年期甚至終身年金，以確保自己一直有收入。 如果物業價值為 800 萬或以下，可以 100% 物業估值。
安老按揭樓齡: 最新消息
安老按揭取得的年金收入能運用在多項用途，例如清還原有按揭貸款、幫未補地價的資助房屋補回地價、家居裝修及維持更優質退休生活等。 另外，像美孚新村、太古城等這類藍籌屋苑，成交活躍，位置良好，屬於優質物業，所以樓齡即使超過45年，仍是有可能做足30年按揭的。 現時各銀行均有內部指引，計算高樓齡物業可承造的按揭年期。 一般而言，多為「75減」，即樓齡加上最長供款年期後，不可高於75年。
按揭供款年期 其實受著樓齡及按揭申請者年齡所影響。 根據官方資料，800萬元以下的物業可獲100%估值；800萬元以上物業，首800萬元可獲充分估值，超出800萬元部分則以50%估值計算年金，上限為2500萬元。 此項為較年老和被評定為較有經濟需要的長者生活津貼受惠人（即75歲或以上的長者生活津貼受惠人）提供免費公立醫院及診所服務的措施的目的是為減輕有經濟需要的長者及其家人的醫療負擔。 如不合資格繼續領取長者生活津貼的受惠人已年滿70歲，社署會為他們安排領取無須申報經濟狀況的高齡津貼。 每名領取長者生活津貼的受惠人必須在每六年的覆檢周期內接受一次「全面覆檢」及一次「郵遞覆檢」，以便社署核實他們繼續領取長者生活津貼的資格。 如受惠人／受委人拒絕接受「全面覆檢」或「郵遞覆檢」，社署便無法核實受惠人繼續領取長者生活津貼的資格，而須考慮停止向受惠人發放長者生活津貼。
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當申請人百年歸老後，其遺產代理人可優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業，否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。 安老按揭樓齡 出售物業後有任何餘額，貸款機構將退還給其遺產代理人。 安老按揭計劃是香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)的全資附屬機構香港按證保險有限公司（按證保險公司）營運，而按揭證券公司是由政府通過外滙基金全資擁有，屬於半官方機構。
另外，當借款人突然想終止安老按揭計劃時，也需要償還利息。 對借款人來說，最理想的情況當然是在高位鎖定估值，將獲取金額最大化。 不然，承造逆按揭後，即使日後物業升值，借款人也較難享受。
安老按揭樓齡: 物業類型 影響 按揭年期
申請人要把香港的住宅物業（一個或以上）作為抵押品，便可選擇於10年、15年、20年的固定年期內，或終身每月收取安老按揭貸款，直至百年歸老。 好處是申請人仍然是物業的業主，所以可繼續居住在原址1。 申請資格方面，一般情況下申請人年齡必須為55歲或以上並持有香港身份證，申請時沒有破產或涉及破產呈請或受個人自願安排所規限。 抵押物業必須為香港住宅物業、由借款人個人名義或由借款人與另外最多三名借款人以聯權共有形式持有、樓齡為50年或以下； 無任何轉售限制以及沒有出租，按證公司亦會按個別情況作處理。 我認為這些優化措施可以有效回應一些長者的特別需要，例如提早退休的人士可以更早申請安老按揭、持有價值較高物業的借款人可以收取更多年金、不幸患病的長者可以得到較高的一筆過貸款應急。
申請安老按揭需要支付按揭保費、輔導費和法律費用，樓齡超過50年的物業則要付費驗樓，但借款人可選擇將上述費用加借入安老按揭貸款，變相毋須支付。 至於每月按揭保費，則根據貸款額的總結欠計算，年利率為1.25％。 安老按揭樓齡 再以300萬的樓價計，如果年金支取期是20年，這部分利息約為20.47萬元。 至於銀行利息方面，現時根據按揭證券公司的規定，是收取最優惠貸款利率-2.5％計算，即2.75％。
安老按揭樓齡: 借款人每月可收取多少錢？
安老按揭（或稱逆按揭reverse mortgage）在海外一些發達國家已經發展多年，不過由於華人社會的傳統思想，以及風險較高，本港的金融機構過往並沒有推出安老按揭這類產品。 當安老按揭終止時，借款人（若借款人已百年歸老，則為借款人的繼承人）可優先全數償還安老按揭貸款以贖回物業。 此部分收集了過往曾參加市區重建局轄下不同樓宇復修計劃的工程總金額，以供大眾參考及比較相近樓宇狀況的工程費用。
如於首六個月內不論任何原因終止安老按揭貸款，按揭保費將獲全數退還及豁免。 然而，借款人仍須清還累計利息、已加借的費用（如有）及終止安老按揭貸款的相關費用。 所以不如先好好管理強積金及一切流動資產，當積蓄慢慢減少，漸漸不夠應付每月生活開支時才申請也不遲。 如果申請人是為了生活費，選擇安老按揭會較為，因終身毋須還款，到過身後才由遺產代理人選擇還款或賣樓。 如果套現的用途是為了付首期幫仔女上車，則可以透過重按套現較多的資金。
安老按揭樓齡: 申請安老按揭需要甚麼資格？
此計劃適合欠缺流動資金但擁有物業的長者們，可為他們補充退休後的收入來源。 這項計劃主要供55歲以上的人士申請，但用作抵押的物業，樓齡必須在50年以下，而用以計算退休金金額的物業價值，會以1,500萬元為上限。 借款人可以選擇10年、15年、20年，或終身支取退休金。 政府2011年推行安老按揭，令長者能以磚頭換取現金流。 安老按揭屬於逆按揭產品，是一種逆轉的按揭安排，以物業作為貸款抵押品，業主毋須向銀行供款，而是反轉過來由銀行每月向業主提供年金，業主可選擇於固定年期如10年、15年、20年又或終身獲取年金。 香港按證公司推出的「逆按揭」（又稱安老按揭）計劃，讓持有物業的退休人士也能享有穩定年金收入。
安老按揭一大賣點係可以選擇年金期，固定年金期分十年、十五年及廿年，你亦可以選擇終身收取年金。 安老按揭樓齡 固定年金期每月年金額較終身年金高一截，可能會吸引你選擇固定年金期，不過要留意人均壽命越來越長，我們或會低估自己的長壽力。 參考去年申請情況，有多達四成六申請人選擇終身年金，反映終身領取是較穩陣的選擇。 安老按揭樓齡 由於年金金額在選定年期內不會受樓價、利率、通脹變化或其他因素影響，在樓市興旺時期申請安老按揭會較為著數。
安老按揭樓齡: 健康大晒
借款人由60歲至超過90歲不等，平均則約70歲；物業樓價由不足100萬港元至接近2,000萬港元，平均約370萬；樓齡則由7年至50年以上不等。 約35%借款人選擇10年期的每月年金，另35%選擇終生年期，其餘則選擇15或20年期的每月年金。 在一般情況下，當安老按揭貸款終止，而出售物業所得的款項不足以全數清還安老按揭貸款時，銀行就會動用借款人壽險保單的款項（最高金額為當時的退保現金價值）來償還差額。 如果仍不足以償還所有差額，該差額將根據按揭證券公司與銀行之間的保險安排，由按揭證券公司承擔。