銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。 所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 樓按利息計算 「按揭保費」則視乎買家的按揭成數、按揭年期而有高低。
- 假如到時進入加息周期，供樓利息開支上升，隨時會高於10萬扣稅額。
- 個別或特定情況下的實際按揭還款，請參閱相關之條款細則，並以有關金融機構的最終批核為準。
- 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。
- 針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。
- 近期樓市調整壓力增加，交投量亦顯著下降，銀行對物業估價的取態或較以往審慎。
- 金管局數字顯示香港零售銀行平均約七成的資金來源是客戶存款，而來自同業拆借的資金佔8%。
原先承按的銀行未有Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎），但另一些銀行卻設有。 Mortgage Link是一個跟按揭掛勾的高息存款戶口，存款利率等於按揭利率，借款人可以利用這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。 有見及此，借款人轉按至這些銀行，希望藉此減少供樓利息開支。 指定物業價值的金額須為港幣10,000元的倍數。 買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 根據香港銀行公會資料，目前H按基準利率一個月期本港銀行同業拆息，大約徘徊在1厘左右，以目前普遍銀行最低大約H+1.3厘計算，H按息率大約只是2.3至2.4厘。
樓按利息計算: 按揭保險
雖然拆息較為波動，令H按每個月供款都會有所增減，但目前多數H按產品都有設有利率上限，一般以「P-y」表示。 計算實際息率時，銀行會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率，並選取較低者，讓客人在市場息率波動時可獲得更大的保障。 打給比方，王生的按揭貸款額上限是 600 萬港元，按揭回贈是1.5%，金額是9萬港元。
只要利率不變的話，利息就會是定額加到每月還款額上。 簡單而言就是你向別人借錢，當中涉及金錢以外的成本，例如時間，導致今日借給你的 $100 ，在明天的價值就不足 $100，要以利息去補償當初的差異。 向銀行借按揭貸款的情況都是一樣，特別是在於按揭攤長了幾十年去還，當中計算了通漲和經濟上的變化，收取利息變成了銀行維持放貸及收入平衡的方法。 ● 借款人若已紓緩短期還款壓力，可向銀行申請縮短還款期或加大每月還款，減低全期總利息開支，但有機會有額外收費。
樓按利息計算: 網上按揭體驗
無論於首次提取貸款時或其後任何時間閣下申請並獲批當時一筆過支付款項的最高限額，閣下將不能再提取任何每月支付款項。 P按中的P，是指銀行「最優惠利率」 ，最優惠利率並不是一個劃一的利率，不同銀行的P亦會不同。 現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平，分為「大P」 (5.25%)及「細P」 (5%)。
4根據金管局最新指引，業主承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。 用戶亦可按欠款金額、年利率及尚餘期數檢視及比較每一筆欠債。 現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務，能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。
樓按利息計算: 計算機
因此在置業之前，必須先頻密進行估價，包括直接致電各銀行估價部，獲得最新的物業估價，以免申請按揭時，有估價不足的問題。 在2019年新制按揭制度之下，首置人士能夠透過向按揭保險公司，在原有的按揭保費上另加15%按揭保險費，提交額外的按揭保費，由此豁免壓力測試。 雖然村屋樓價較私樓便宜，但村屋大都由個別業主自行興建，因此質素參差不齊。 而且由於村屋量有限，因此銀行在村屋估價上往往出現估價不足的情況。
其實銀行貸款的利息償是按 「78法則」，利息還款不是每月固定，而每月減少。 就要了解「78法則」，識得計提早還款可以慳幾多息。 MoneyHero今次會教大家「78法則」原理，學識後就可以輕鬆計算。 樓按利息計算 跟罰息期內的罰息相比，罰息期後向原有銀行支付的費用會較划算。
樓按利息計算: 按揭利息計算詳細介紹
無論選用H按及P按供款，息率也會隨時間轉變。 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。 其次，物業的樓齡及質素也會影響「按揭年期」的長。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。
- 例如有業主已用了15個課稅年度的扣稅額，即只剩5個扣稅年度，那業主應考慮自己的置業計劃、財政狀況而決定應否繼續使用。
- 特別是近三年，受到社會事件和疫情影響，本港樓價未見得有很大升幅，若果在這段時間想做轉按，就要三思。
- 一般而言，佣金為物業成交價1%，賣買家雙方可自行與經紀商議。
- 準買家可以選擇較有規模的屋苑式村屋或同時向不同銀行申請按揭。
- 閣下每次提取一筆過支付款項後，隨後所有的每月支付款項將會減少。
- 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。
該業主（而非實際獲給予扣除的配偶）將被視為已獲一個課税年度的利息扣除。 樓按利息計算 由2017/18課税年度起，你可申請扣除居所貸款利息的年期由15個課税年度再延長至20個課税年度（無須為連續的年度），而扣除上限則維持每年100,000元。 有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例繳付，或視為由各分權共有人以所佔擁有權按比例繳付。
樓按利息計算: 按揭(供樓)每月還款表，亦即是每月供款
ROOTS上會專門提供按揭貸款相關的產品比較，任何人士需要財務公司按揭的貸款，都可以聯絡我們的按揭專員。 如有資金需要的人士都會第一時間先向銀行遞交貸款申請。 可是銀行受到金管局監管，在審批貸款的時候需要跟足指引。 一般指引需要申請人符合特定的入息要求、信貸評級要求及其他債務要求。 截至2022年12月19日，根據花旗銀行之紀錄，1個月同業拆息為4.751%、3個月同業拆息為5.376%及港元最優惠年利率5.875%。 以上例子並未將任何收費及利率變更計算在內，只供模擬試算及僅供參考之用。
資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 即使你正為一所蝸居供款，絕對無必要申報供樓利息的配額，留待日後收入提升或換樓時才使用。 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港，但如果本身的收入並不是源於香港，按揭成數會收緊一成。 例如一層原本600萬元的物業，理應銀行批出的按揭成數為60%，但收入並不是來自香港的人，最高為50%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。
樓按利息計算: 每月供款額
以現時的買家入市水平，何謂一個可負擔的私樓樓價? 樓按利息計算 私樓住戶平均入息中位數39,100元，以目前息率水平倒轉來推算，最高可獲取408萬元的貸款額。 當然很難知道大家的首期能儲到幾多，但假設600萬元首期的基數不變，則一手樓價1,000萬元才屬於私樓住戶可負擔水平，需較現水平下調17%才算合理。 按揭存款組合之利率與按揭利率相同，而存款結餘金額可享按揭存款組合之利率是以按揭貸款結欠的50%為上限。
（2）樓價上升，借款人可透過轉按獲得額外貸款額，但若果樓價升幅不高，甚至下跌，令銀行對物業估價不足，轉按不會有太多着數。 特別是近三年，受到社會事件和疫情影響，本港樓價未見得有很大升幅，若果在這段時間想做轉按，就要三思。 要留意，申請轉按人士亦需符合壓力測試，特別是原先購買一手樓盤的買家，當時選用發展商付款方法時可能無需接受壓力測試，但之後選擇轉按時，便必須符合金融管理局的壓力測試要求。
樓按利息計算: 按揭成數:
是不是與一般以為，HK$500萬供了一半，應該還有HK$250萬本金未還有很大不同，這相差的近HK$50萬利息，就是銀行根據貸款「78法則」得來的結果。 簡單來說，分期貸款還款原則，最初每月供款，還息佔多數，本金只佔少數，愈到後期，本金佔多數，還息佔少數。 這樣每月利息支出取個平均數，每月的利息就是HK$10。
如你在申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身，按揭成數最多為五成。 唐樓的入場費較私樓低，約二百多萬就可以上車，而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。 不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。 一般而言，唐樓樓齡有40、50年，所以難以借足30年。 樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。
樓按利息計算: 貸款優惠
但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。 雖然上述「月入」的資料，你可以選擇不填寫，但銀行會批出相關貸款，很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。 根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息兩厘的「壓力測試」，意即在加息兩厘後，供款佔入息不得多於六成。 以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。
樓按利息計算: 按揭申請人類型
以上面的簡單例子去說明，假如還款日為每月的十日，以月息計算，而今個月你突然想提早還款，將還款日提早到本月五日，提早了的該五天利息是不會扣除，而是同樣要還整整一個月的利息。 而如果貸款是以日息計算的話，以同樣的例子去計算，利息就只會算到去你還款的該天為止，亦即本月五日。 樓按利息計算 ● 及早向銀行了解相關按揭貸款：是否符合申請資格、審批所需時間、文件與程度、「還息不還本」安排下每月供款及額外利息估算。 「還息不還本」按揭有其好處，令借款人在期內對供樓壓力減低，但換句話說是用利息買時間，而且不同銀行的「還息不還本」安排相關利息也不同，市民需要清晰瞭解計算方法。 答：須按照甲先生擁有的1/4業權比例計算他可獲扣除的款額，即已支付利息的1/4。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。